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建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)

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  建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)

  1、在權(quán)利性質(zhì)上,土地使用權(quán)與建筑所有權(quán)是相互獨立的物權(quán)。土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是兩種不同性質(zhì)的,不能相互替代的,各具價值的物權(quán)。土地使用權(quán)屬于民法上的用益物權(quán),是以取得物的使用價值為目的的物權(quán)。而房屋所有權(quán)屬于自物權(quán),也即所有權(quán),可以一發(fā)對房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。并且國家把土地和房屋作為兩類不同的資源和生產(chǎn)資料、生活資料,設(shè)立了不同的部門進行管理。

  2、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)有依附關(guān)系。土地是任何房產(chǎn)的基礎(chǔ),是土地上建筑物的本質(zhì)組成部分,土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才利用該土地,如果對土地沒有使用的權(quán)利,就無權(quán)在該土地上建房或使用房屋,因此離開了土地的建筑物是空中樓閣。房屋產(chǎn)權(quán)的取得必須建立在已經(jīng)一發(fā)取得土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上,抵押人對房屋產(chǎn)權(quán)或土地使用權(quán)中的一種權(quán)利的處分,往往會涉及到另一種權(quán)利的變動。

  3、我國立法是堅持土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)的主題應(yīng)為一致的立場。因為只有土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)的主題保持一致,才能最大限度地避免各種糾紛。為了要達到這種土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)利主體的合一,必須要求房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)時,土地使用權(quán)也一并移轉(zhuǎn),最終使房屋的所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為同一人。但是隨著近年來對資源利用的效率的提高和城市住房制度的改革,土地之上房屋的多層性、單元性以及分層分單元使其權(quán)利結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)極為復(fù)雜的餓狀態(tài),使得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)權(quán)利主體一致性出現(xiàn)了例外情況。例如在高層房屋區(qū)分所有的情況下,房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的權(quán)利主體很難一致,。此時土地使用權(quán)的權(quán)利主體如何行使其對土地的使用權(quán)很難認定。在時間中,有關(guān)地方法規(guī)如《廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和土地使用權(quán)抵押管理規(guī)定》第8條第2款規(guī)定:“以整棟樓房中的部分房產(chǎn)社頂?shù)盅簳r,應(yīng)將抵押房產(chǎn)建筑面積在整體樓房的建筑面積中所占的比例,折算成抵押房產(chǎn)在整體樓房用地(包括基地和附屬物占地共用部分)中所占分額,將該分額的土地使用權(quán)與房產(chǎn)同時作價抵押。”由于現(xiàn)在對土地之上與底下可以作各種不同用途的利用,各種空間的利用權(quán)也獲得法律確認,我認為,房屋必然是要占用一定空間的,可以把高層房屋所依附的土地使用權(quán)定位為譬如某土地上多少平方米的空間的使用權(quán)。

  建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念

  所謂建筑物區(qū)分所有權(quán),指的是權(quán)利人即業(yè)主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權(quán)、對共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)的結(jié)合。

  建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)定

  《物權(quán)法》第七十條規(guī)定業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

  一般認為建筑物區(qū)分所有權(quán)人享有三個方面的權(quán)利:

 ?、賹S胁糠窒碛械膶S兴袡?quán);

 ?、趯灿胁糠值墓灿袡?quán);

 ?、垡蚬餐P(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)。成員權(quán)又稱社員權(quán),是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的,作為建筑物的一個團體組織的成員而享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。共有所有權(quán)是建筑物所有人對建筑物指共用部分所享有的占用、使用及收益的權(quán)利;其中,全體所有人的公用部分主要由電梯、樓梯、走廊、庭院、管道、屋頂、地下室等等;部分所有人的共用部分主要有:各單元內(nèi)的樓梯,各樓層之間的樓板,兩套住宅之間的隔墻等。各共有人在分享權(quán)利時應(yīng)當(dāng)以共用部分的本來用途使用共用部分;并分擔(dān)共同的費用和負擔(dān);不得擅自對共用部分進行修繕或拆除等。

  第八十四條不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關(guān)系。

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