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蘇州二手房購(gòu)房的具體流程是什么

時(shí)間: 李婉24 分享

  如今,隨著房?jī)r(jià)越來(lái)越高,很多人都趁現(xiàn)在的房?jī)r(jià)穩(wěn)定開(kāi)始購(gòu)房,而有些人則選擇購(gòu)買二手房。那么,在蘇州購(gòu)買二手房的具體流程是什么呢?下面就是學(xué)習(xí)啦小編提供的相關(guān)資料,希望對(duì)你有幫助。

  蘇州二手房購(gòu)房的具體流程

  1、簽合同

  買賣雙方簽署合同《存量房買賣合同》《定金協(xié)議》,并收取定金,在簽署協(xié)議時(shí)需要注意攜帶房本、產(chǎn)權(quán)人身份證,簽約時(shí)需要賣方所有產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng),如果不能到場(chǎng)需要提供委托書,如果房產(chǎn)是夫妻共有,還需要提供《配偶同意出售證明》。

  2、審核環(huán)節(jié)

  這一環(huán)節(jié)買方需要做資質(zhì)審核,確定有購(gòu)房資格,賣方需要做房屋核驗(yàn)。確保房屋產(chǎn)權(quán)清晰,無(wú)抵押查封可正常上市交易,兩項(xiàng)可同時(shí)進(jìn)行,10個(gè)工作日左右出結(jié)果。

  3、網(wǎng)簽

  網(wǎng)簽即網(wǎng)上簽約,是房地產(chǎn)管理部門強(qiáng)制要求,為杜絕"一房二賣"風(fēng)險(xiǎn)。一旦"網(wǎng)簽"成功,同一套房源無(wú)法再次生成買賣合同,也就無(wú)法再售他人。這就有效杜絕了私下簽約一抹黑的亂相,讓整個(gè)房產(chǎn)交易更透明。一般資質(zhì)審核和房屋核驗(yàn)通過(guò)后當(dāng)天就可以"打網(wǎng)簽",買賣雙方可以去房產(chǎn)所在地的"住建委"出合同或者委托當(dāng)?shù)卣?guī)中介公司代為辦理。

  4、資金監(jiān)管

  賣家在銀行開(kāi)戶,買方將錢打入【賣家賬戶】,銀行將這筆錢暫時(shí)【凍結(jié)】,【過(guò)戶】完成后解凍,付給賣家。做"資金監(jiān)管"就像買房賣房時(shí)用了"支付寶"一樣,貨不到不付款,同理,不"過(guò)戶"不給錢。過(guò)去很多二手房交易風(fēng)險(xiǎn)都發(fā)生在"付款"這個(gè)環(huán)節(jié),對(duì)于賣家來(lái)說(shuō),將錢放到固定的賬戶凍結(jié),對(duì)于賣家來(lái)說(shuō)也規(guī)避了一個(gè)風(fēng)險(xiǎn),即房屋已經(jīng)過(guò)戶給買家,卻追不到錢,或者買家不能按時(shí)給錢的風(fēng)險(xiǎn)!

  5、繳稅過(guò)戶

  繳稅,即買賣雙方去地稅局交納房屋買賣所涉及的稅費(fèi)。過(guò)戶,即產(chǎn)權(quán)由A轉(zhuǎn)移到B的過(guò)程。

  二手房購(gòu)房的注意事項(xiàng)

  一:要求賣方提供合法的產(chǎn)權(quán)證書正本

  要求賣方提供合法的產(chǎn)權(quán)證書正本,讓業(yè)主給你看身份證原件、房產(chǎn)證原件,你留復(fù)印件。注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名,如果有兩個(gè)人,在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字。

  其次,看購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù),比如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等,作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。

  二:到房管局查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性

  讓中介帶你到房管局查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性,包括查房產(chǎn)的基本情況,抵押情況及查封情況,是否與人共享等,注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否同一個(gè)人。

  三:要搞清楚所購(gòu)房源是否屬于允許出售的房屋

  一般來(lái)說(shuō),軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

  四:現(xiàn)場(chǎng)了解房產(chǎn)現(xiàn)狀

  看有沒(méi)漏水、滲水、大裂縫等情況。與商品房不同,二手房買賣一般都是“個(gè)案”。所以有關(guān)價(jià)格、房況等,都需要消費(fèi)者自己或自己委托機(jī)構(gòu)來(lái)詳細(xì)了解。在決定購(gòu)買前,消費(fèi)者應(yīng)該仔細(xì)觀察戶型是否合理,各種管理是否到位,供電容量是否能夠負(fù)荷空調(diào)等大型家電,查看天花板是否有滲水痕跡,墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯問(wèn)題。有的還應(yīng)詢問(wèn)小區(qū)保安水平、物業(yè)管理費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何。

  五:注意所購(gòu)房屋歷史遺留問(wèn)題

  購(gòu)買者千萬(wàn)不要忘記了解購(gòu)買的房子已有多長(zhǎng)歷史、土地使用期限還有多長(zhǎng);有沒(méi)有欠費(fèi)情況,如物業(yè)管理、水、電、氣費(fèi)等。

  六:對(duì)二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行評(píng)估

  在掌握房屋基本情況的基礎(chǔ)上,消費(fèi)者應(yīng)從多個(gè)方面對(duì)二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行評(píng)估。也可以委托信得過(guò)的中介機(jī)構(gòu)或評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,弄清能否做二手房按揭貸款。一般情況下,銀行按揭時(shí)會(huì)做保值評(píng)估,這個(gè)價(jià)格可以看出房屋的較低保值價(jià)。

  二手房過(guò)戶的稅費(fèi)

  (1)契稅;90平方米以下首次購(gòu)房的按1%繳納;90—140平方米按房?jī)r(jià)1.5%繳納;140平方米以上按房?jī)r(jià)3%繳納買方承擔(dān)(二套房按3%收取);

  (2)營(yíng)業(yè)稅:房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征,未超過(guò)五年的按房?jī)r(jià)5.8%繳納。賣方承擔(dān);

  (3)土地增值稅;房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征,未超過(guò)五年的按房?jī)r(jià)1%預(yù)繳納,按照超率累進(jìn)稅率計(jì)算,多退少補(bǔ)。賣方承擔(dān);

  (4)所得稅:房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征,未超過(guò)五年的按房?jī)r(jià)1%或房屋原值—房屋現(xiàn)值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計(jì)算)賣方承擔(dān);

  (5)房屋交易手續(xù)費(fèi):按房屋建筑面積6元/平方米交納雙方承擔(dān);

  (6)房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi):80元。買方承擔(dān);

  (7)房屋評(píng)估費(fèi):按評(píng)估額0.5%。


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