二手房合同簽訂的具體流程

時間：2017-07-28 17:56:24 李婉24由分享

　　二手房交易的流程多，手續(xù)雜，尤其是簽合同時，需要注意的事項有很多。那么，二手房的合同簽訂，需要哪些流程呢?下面就是學習啦小編提供的相關資料，希望對你有幫助。

　　二手房合同簽訂的具體流程

　　一、確認基本信息的真實性和有效性

　　除了房屋產權和手續(xù)要齊全外，還要驗證這些信息是否真實、有效。

　　1.房產證、身份證和簽署合同人要統(tǒng)一。如有特殊情況，需要出具有法律依據的公證委托書。

　　2.房屋地址要嚴格按照房產證中的地址填寫。

　　3.房屋面積要按照房產證上注明的面積填寫。如果房屋附有贈送的小部分的面積(不含在房地證或者房產證的面積中)需要在合同的“其他條款”中注明。

　　4.房屋權屬要明確注明，要填寫產權人和共有權人姓名。

　　二、約定總房款、稅費和付款方式

　　1.付款時需寫明：總價款、首付款、尾款、付款方式、付款條件、付款時間

　　2.交易稅費。理論上由房主承擔的稅費有：營業(yè)稅、個人所得稅，商業(yè)性質房源還有印花稅(雙方各交一半);由買房人承擔的稅費有：契稅、土地出讓金，商業(yè)性質房源還有印花稅(雙方各交一半)另外，根據房屋的性質以及實際情況還可能要交土地增值稅、房產稅、手續(xù)費、交易管理費等稅費。

　　需要注意的是，在實際交易中，房主報價一般都是凈得價，稅費都由買房人承擔。

　　三、確定交房細節(jié)

　　1.明確具體交房時間。時間要寫精確日期，避免使用“之前”、“之后”等模糊字眼。

　　2.費用結算。包括物業(yè)費、水費、電費、煤氣費、電話費等與房屋有關的費用。注意，在購房時一定要核實清楚是否存在拖欠，如有拖欠應在二手房買賣合同中寫明拖欠費用何時交清，如果因房主未及時還清拖欠費用，所造成的影響應承擔什么責任。

　　四、明確違約責任

　　房產交易是件大事，為避免買賣雙方任何一方退出而造成另一方損失，必須明確違約責任。

　　1.設定具體的違約金。違約金需有明確的計算方式或約定具體金額。

　　2.設定違約方承擔守約方主訴訟費、律師費等等多種花費。

　　3.二手房買賣合同中應特別注明的五大違約責任。(1)二手房出賣方逾期交房的責任;(2)買受人逾期付款的責任;(3)非因不可抗力的原因，不能辦理或者不能按時辦理過戶手續(xù)的責任;(4)買房或者賣方單方解除合同的責任;(5)房屋質量不符合約定的責任。

　　五、必須學會使用補充協(xié)議

　　買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思表示寫明，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

　　二手房過戶的注意事項

　　一：要求賣方提供合法的產權證書正本

　　要求賣方提供合法的產權證書正本，讓業(yè)主給你看身份證原件、房產證原件，你留復印件。注意房產證上有幾個人的署名，如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字。

　　其次，看購房時的相關憑據，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。

　　二：到房管局查詢產權證的真實性

　　讓中介帶你到房管局查詢產權證的真實性，包括查房產的基本情況，抵押情況及查封情況，是否與人共享等，注意產權證上的房主與賣房人是否同一個人。

　　三：要搞清楚所購房源是否屬于允許出售的房屋

　　一般來說，軍隊、醫(yī)院、學校的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

　　四：現場了解房產現狀

　　看有沒漏水、滲水、大裂縫等情況。與商品房不同，二手房買賣一般都是“個案”。所以有關價格、房況等，都需要消費者自己或自己委托機構來詳細了解。在決定購買前，消費者應該仔細觀察戶型是否合理，各種管理是否到位，供電容量是否能夠負荷空調等大型家電，查看天花板是否有滲水痕跡，墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯問題。有的還應詢問小區(qū)保安水平、物業(yè)管理費及收費標準如何。

　　五：注意所購房屋歷史遺留問題

　　購買者千萬不要忘記了解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長;有沒有欠費情況，如物業(yè)管理、水、電、氣費等。

　　六：對二手房價格進行評估

　　在掌握房屋基本情況的基礎上，消費者應從多個方面對二手房價格進行評估。也可以委托信得過的中介機構或評估機構進行評估，弄清能否做二手房按揭貸款。一般情況下，銀行按揭時會做保值評估，這個價格可以看出房屋的較低保值價。