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二手房購(gòu)房商貸的具體流程

時(shí)間: 李婉24 分享

  商業(yè)貸款又稱個(gè)人住房貸款。這種方式如今也有購(gòu)房者的選擇。 那么,二手房在進(jìn)行購(gòu)房商貸的時(shí)候,具體流程是什么呢?下面由學(xué)習(xí)啦小編為你提供的相關(guān)資料,希望能幫到你。

  二手房購(gòu)房商貸的具體流程

  一、申請(qǐng)

  完成房屋買(mǎi)賣(mài)合同后便可提交材料向銀行申辦商業(yè)貸款,其需提交材料:

  a、包括身份證、戶口本、結(jié)婚證原件以及復(fù)印件;

  b、外地戶籍需要提供暫住證或者居住證;

  c、工作單位出具的收入證明;

  d、買(mǎi)賣(mài)合同、首付款發(fā)票或者收據(jù);

  e、近半年的工資流水或其它資產(chǎn)證明。

  除了以上五項(xiàng)資料外,不同銀行對(duì)商業(yè)貸款要求有一定的差異。

  二、銀行受理調(diào)查

  銀行收到貸款申請(qǐng)人的申請(qǐng)材料后,會(huì)對(duì)其材料進(jìn)行審核,商業(yè)貸款一般審核時(shí)間是15個(gè)工作日(具體的時(shí)間根據(jù)銀行通知),期間保持電話暢通以便聯(lián)系。

  三、銀行核實(shí)審批

  這一環(huán)節(jié)是商業(yè)貸款中的重要一個(gè)環(huán)節(jié),貸款銀行會(huì)針對(duì):房屋的情況、借款人的資質(zhì)信用情況等信息進(jìn)行核實(shí)。

  四、雙方辦理相關(guān)手續(xù)

  貸款審批通過(guò)后在該銀行開(kāi)戶,領(lǐng)借記卡并簽訂貸款合同。同時(shí),辦理抵押、保證、質(zhì)押和保險(xiǎn)等有關(guān)擔(dān)保手續(xù)。重點(diǎn)注意:在簽訂貸款合同、辦理?yè)?dān)保手續(xù)的時(shí)候一定要詳細(xì)了解合同中的細(xì)則,明確自己的權(quán)利和義務(wù),以免發(fā)生不必要的誤會(huì)。

  五、銀行發(fā)放貸款

  所有貸款手續(xù)辦理完畢后,銀行會(huì)將貸款資金打入到房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的賬戶,借貸關(guān)系成立,貸款人按規(guī)定償還貸款。

  跟銀行面簽時(shí)的注意事項(xiàng)

  一、基本情況要在合同里列出

  買(mǎi)賣(mài)雙方的姓名、住所、聯(lián)系方式。簽約時(shí)如果不是買(mǎi)賣(mài)雙方本人到場(chǎng)簽字,一定要看其是否有簽約人的授權(quán)委托書(shū)原件,確認(rèn)后方可進(jìn)行簽字。

  二、明確房款及房款的支付方式、支付時(shí)間

  首先要明確房款是凈得價(jià)還是含稅價(jià)。

  其次,如果買(mǎi)方采取貸款方式支付房款的,要明確首付款的比例、支付時(shí)間及買(mǎi)方的貸款額度。

  另外,貸款有商業(yè)貸款和公積金貸款以及組合貸款幾種方式,而每種方式所需要的周期是不同的,通常商業(yè)貸款從審批到放貸所需要的時(shí)間為15天左右,辦理公積金貸款所需周期相對(duì)較長(zhǎng),賣(mài)方要根據(jù)自己的實(shí)際需要,慎重選擇買(mǎi)方。如果賣(mài)方急需用錢(qián),那么這種情況就較好不要選擇公積金貸款的買(mǎi)方了。

  再次,如果買(mǎi)方選擇貸款方式支付房款的,要約定一個(gè)銀行批貸的合理期限,若超過(guò)該期限銀行沒(méi)有批貸,則可約定由買(mǎi)方改全款支付,若在一定期限內(nèi),買(mǎi)方仍未支付的,每逾期一日買(mǎi)方應(yīng)向賣(mài)方支付違約金,超過(guò)一定期限的賣(mài)方有權(quán)解除合同。

  三、明確房屋的基本情況,如果房屋有什么質(zhì)量問(wèn)題要向買(mǎi)方明示。

  比如房屋的性質(zhì)、房齡,結(jié)構(gòu)等等,因?yàn)槿绻I(mǎi)方選擇貸款方式付款,房子本身的情況(比如房屋的建成年限)會(huì)直接關(guān)系到房屋的評(píng)估價(jià),從而決定買(mǎi)方的貸款額度。如果合同里約定了買(mǎi)方的貸款額度,到時(shí)候因房屋本身的問(wèn)題導(dǎo)致貸款未獲批準(zhǔn),就容易產(chǎn)生糾紛。如果賣(mài)方對(duì)房子的狀況做了如實(shí)說(shuō)明,那么即使發(fā)生糾紛,也不會(huì)歸結(jié)于賣(mài)方的責(zé)任。

  四、房款的支付與產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、物業(yè)交割相結(jié)合。

  對(duì)于賣(mài)方來(lái)講,較大的風(fēng)險(xiǎn)莫過(guò)于將房子過(guò)戶給他人后,卻沒(méi)有收到房款,因此在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)要將房款的支付與產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、物業(yè)交割相結(jié)合,防止出現(xiàn)先過(guò)戶、交房后收款的情況。如買(mǎi)方采用全款支付的,一定要在收到全款后再交房,采用貸款方式支付的,一定要在看到銀行的批貸通知后再進(jìn)行過(guò)戶,這樣就能保證一旦過(guò)完戶,貸款銀行能順利地將貸款發(fā)放給賣(mài)方。

  五、如果買(mǎi)方選擇全款支付的,為了保證賣(mài)方能在過(guò)戶之后安全的收到剩余房款,可考慮在過(guò)戶之前將剩余房款放在一個(gè)雙方都認(rèn)可的第三方,這樣將防止買(mǎi)方取得了房產(chǎn)證后卻不付剩余房款的情形出現(xiàn)。

  六、明確買(mǎi)方逾期付款的違約責(zé)任及買(mǎi)方違約時(shí)賣(mài)方的單方解除權(quán)。

  七、明確稅費(fèi)的承擔(dān)。

  二手房交易過(guò)程中本應(yīng)由賣(mài)方承擔(dān)的稅種有營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等,但在實(shí)踐中這些費(fèi)用要么由買(mǎi)方直接支付,要么賣(mài)方將其轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上:因此賣(mài)方要結(jié)合稅費(fèi)的承擔(dān)來(lái)決定房?jī)r(jià),如果合同里約定由買(mǎi)方承擔(dān)所有的稅費(fèi),那么賣(mài)方可以考慮將房?jī)r(jià)適當(dāng)降低一些,如果買(mǎi)方不承擔(dān)稅費(fèi),那么房?jī)r(jià)就要提高了。

  簽訂房子的注意事項(xiàng)

  ——定金與訂金差別不只一字

  定金具有法律效力,而訂金沒(méi)有法律效力,當(dāng)收定金一方違約,定金可雙倍返回,而訂金只能返還原額。所以,買(mǎi)新房簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí),留意認(rèn)購(gòu)書(shū)中寫(xiě)的是定金還是訂金。而在二手房交易中,訂金常作為“誠(chéng)意金”出現(xiàn)。

  交了定金后,若雙方均不存在違約情況,僅對(duì)預(yù)售(銷(xiāo)售)合同條款或相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致而未簽約,屬于雙方未能達(dá)成一致而互不違約,賣(mài)方應(yīng)把定金全數(shù)返還買(mǎi)方,不涉及賠償問(wèn)題。

  ——簽購(gòu)房合同要注意哪些條款問(wèn)題

  合同的規(guī)范性至關(guān)重要,關(guān)系到雙方的權(quán)益,一旦合同出錯(cuò),維權(quán)就舉步維艱。因此,簽訂合同時(shí)候,需要注意下面一些條款:

  買(mǎi)賣(mài)合同約定的買(mǎi)賣(mài)雙方辦理各項(xiàng)手續(xù)時(shí)間,應(yīng)前后對(duì)應(yīng)一致;真實(shí)選擇房屋的抵押狀況,抵押情況和抵押權(quán)人要明確,抵押權(quán)人不可能為賣(mài)方本人;明確選擇“按揭付款”還是“一次性付款”,明確勾選貸款機(jī)構(gòu),填寫(xiě)擬貸款金額及貸款批貸金額不足的解決方案;在主合同中應(yīng)明確約定房屋交付時(shí)間,戶口未遷出的,明確約定戶口遷出時(shí)間。

  ——買(mǎi)多人共有的房子要全部共有人同意

  購(gòu)買(mǎi)多人共同擁有的二手房,共有權(quán)人需全部到場(chǎng),不能到場(chǎng)的需要委托代辦,并提供公證過(guò)的《授權(quán)委托書(shū)》。未經(jīng)全部共有權(quán)人同意簽署的合同可能無(wú)效。

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1.購(gòu)房的商業(yè)貸款的具體流程

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5.二手房購(gòu)房貸款辦理流程

二手房購(gòu)房商貸的具體流程

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