簽訂購房合同的注意事項都有哪些
在購房的時候，購房者都需要跟開發(fā)商簽訂購房合同，從而來維護自己的權益，但是，簽訂購房合同的時候，也是需要謹慎小心的。以下是由學習啦小編為大家整理的簽訂購房合同的注意事項，希望能幫到你們。
簽訂購房合同的注意事項
1、合同中概念模糊
實踐中開發(fā)商往往會給購房者很多諸如“如果發(fā)生問題，在短時間內解決”，“不知道合同里出現這種模糊的概念時，法律也沒有辦法，因此產生的糾紛購房者根本打不贏官司。
對策：購房者一定要把每一個具體的時間、具體的地點、具體的材料以及開發(fā)商的口頭承諾落實在合同里。
2、合同主體認定不明
購房者由于缺乏法律常識，往往會犯一些比較初級的錯誤。有時代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產土地擁有者，這些都有可能產生問題。在簽約前您好查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有“授權委托書”。
3、要求不那么具體明確
房屋的戶型、朝向、裝修要求、門窗規(guī)格、數量、使用材料、房屋交付時間，要盡可能約定詳細，避免模糊約定，如“高檔門窗”、“名牌電梯”等。購房者對房屋標準要求約定的越明確，因約定不明而產生爭議也就越少，對購房者也就越有利。
4、違約責任條款不公平
設定公平、切實可行的違約責任條款，是保證和促使雙方順利履行合同的有效方式.合同中關于買賣雙方對承擔違約責任的前提條件和所承擔的責任要對等公平。
5、在認購書里沒有注明因何種原因退房以及后果
購房者與開發(fā)商簽訂認購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產時，發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。
6、房屋面積模糊
在合同中分別約定套內建筑面積和分攤面積的多少，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內面積均發(fā)生誤差的處理方法(通常不超過合同約定面積的3%)。
7、約定提前交納部分費用
比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務標準、收費情況的前提下，就要求買家在預售契約中承諾接受物業(yè)管理服務，并接受相關約束，這就是對消費者的侵害。
對策：購房者應該將物業(yè)管理條款寫清楚。
8、不要輕易在開發(fā)商提供的補充協議上簽字
簽補充協議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是，開發(fā)商提供的補充協議一定要看清楚?，F在有的發(fā)展商會主動向客戶出示一份補充合同，主要目的在于表明由于某些特定限制因造成不能按期交房的免賠責任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。這是發(fā)展商為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風險的一種方式。
對策：看清楚補充協議的條款，好的辦法是找一個律師來幫你的忙。
9、開發(fā)商出具普通的收款收據
應當注意的是，房地產開發(fā)商應當向你出具正式的，由稅務部門印制的商品房銷售，而不能用普通的收款收據代替。
10、價格條款不清晰
房屋價格及付款方式應明確、準確，如繳納定金、首付款及剩余房款的時間、數額，分期付款的步驟、時間、數額等。對于需要辦理貨款的購房者，應明確如果不能獲得貸款銀行審批情況下的處理方式，是否可以解除合同，收回已支付的款項而無需承擔違約責任，避免因銀行貸款原因而承擔損失。
簽訂購房合同的流程
一、認真閱讀合同當中的內容
拿到購房合同后,購房者先不要著急簽定合約,應該仔細閱讀合同中的內容,如果對其中的部分條款和專業(yè)術語不理解或不清楚,可以向對方咨詢,在自己全部理解之后才開始簽約。
二、認準簽約主體
認準簽約主體,避免“一房多售”或騙取房款后攜款潛逃的現象發(fā)生。
三、檢查合同中是否包括以下內容:
1、甲方土地使用依據及商品房狀況,包括位置、面積、現房、期房等; 2、房價,包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調整的特殊約定等; 3、付款約定,包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責任等; 4、交付約定,包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等; 5、質量標準,包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建筑正常運轉的承諾、質量爭議的處理等; 6、產權登記和物業(yè)管理的約定; 7、保修責任; 8、乙方使用權限; 9、雙方認定的爭議仲裁機構; 10、違約賠償責任; 11、其他相關事項及附件,包括房屋平面圖、裝飾、設備標準等。
四、簽購房合同流程后的溫馨提示
1、對開發(fā)商提出、而自己不明白的地方,要詳細詢問清楚; 2、對雙方有分歧的地方如何與開發(fā)商進行溝通; 3、對于開發(fā)商提出的"霸王"條款,如何與之談判,維護自己的合法利益; 4、簽定完合同,不要忘記了自己拿一份。
常見合同無效的情況
情況一：房屋主體結構質量不合格或誤差過大的合同
房屋主體結構指的是承重墻、梁、柱等,經工程質量檢測機構核驗,確屬主體結構不合格的,購房合同無效，購房人有權退房。但一般的門窗、墻壁等方面存在的質量問題,除非雙方有明確約定,否則,購房人無權據此退房。
開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設計,或者經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的,開發(fā)商未能在變更確立之日起10日內書面通知購房人的,購房人有權退房。此外，凡實際測量的與合同約定的建筑面積或套內建筑面積誤差比絕對值超出3%,購房人有權退房。
情況二：賣方無民事行為能力或限制行為能力
根據我國《民法通則》的規(guī)定,無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為,因此,無民事行為能力人的房屋買賣均應由其法定代理人代理簽訂合同,他們不能獨立簽訂房屋買賣合同,否則,屬無效合同。
限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動,他們進行房屋買賣應當由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意,限制行為能力人自已簽訂的房屋買賣合同無效。
情況三：非主觀真實意愿情況下簽訂的房屋買賣合同
凡以欺詐、脅迫，或者乘人之危的情況下簽訂的購房合同，終都不能成為有效合同。其中，欺詐是指一方當事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段,致使對方當事人發(fā)生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。
脅迫是指一方當事人以使對方財產、肉體或精神上受損害相威脅,迫使其產生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。乘人之危則是指一方當事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要,強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。
對于購房人因重大誤解,或者顯失公平而訂立的合同,或者開發(fā)商存在欺詐、脅迫、乘人之危等手段使購房人在違背真實意思的情況下訂立的合同,購房人有權請求法院或仲裁機構予以變更或者撤銷,但購房人需要舉證證明。
情況四：未征得權人同意的合同
出賣房屋的主體必須是該房屋的權人。非權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。
房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。在共同共有關系存續(xù)期間,部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。
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