購(gòu)房簽約都有哪些需要注意的事項(xiàng)
合同,是當(dāng)簽訂雙方發(fā)生糾紛時(shí)的有力證據(jù),而對(duì)于購(gòu)房這樣的大資金交易時(shí),是必須簽訂的。但是,在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候,存在很多需要注意的地方。以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的購(gòu)房簽訂合同的注意事項(xiàng),希望能幫到你們。
購(gòu)房簽訂合同的注意事項(xiàng)
第一,在合約書中,應(yīng)注明與發(fā)展商談定的付款方式與價(jià)位,是按揭付款還是工程期分期付款。如是分期付款,每期款的繳款時(shí)間應(yīng)注明。
第二,發(fā)展商交付房屋的日期一定要寫明確,應(yīng)明確到某年某月某日交房,而不應(yīng)用模棱兩可的措詞來(lái)表達(dá),因?yàn)檫@里涉及到逾期交房的違約問題。
第三,對(duì)于購(gòu)置房屋的面積要明確銷售面積(含分?jǐn)偟墓妹娣e)是多少。如面積誤碼率差超過約定范圍,客戶有權(quán)要求退房或追繳利息損失。目前,有些城市如上海,甚至規(guī)定發(fā)展商實(shí)測(cè)面積大于客戶購(gòu)置面積時(shí)客戶將不必追補(bǔ)面積款,而實(shí)測(cè)面積小于購(gòu)置面積,發(fā)展商還要退款。
第四,應(yīng)提出或煤氣的準(zhǔn)確通氣時(shí)間。因煤氣公司有規(guī)定,必須等到樓宅入住率達(dá)70%時(shí)才通氣源。因此,雖然煤氣管道已通,但客戶尚有可能用不上煤氣,給生活帶來(lái)諸多不便。所以,在合約上應(yīng)注明氣源通氣的準(zhǔn)確時(shí)間或注明如入住率不夠不能按時(shí)通氣時(shí)發(fā)展商采取的應(yīng)急辦法。
第五,應(yīng)在合同中明確提出產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到手中的準(zhǔn)確時(shí)間。目前由于各方面的因素,產(chǎn)權(quán)證發(fā)放比較慢,但也應(yīng)有合適的日期,發(fā)展商不能無(wú)限制地拖發(fā)產(chǎn)權(quán)證。
第六,發(fā)展商在與客戶簽約時(shí),除簽署正式合同外,為了更清晰地闡述協(xié)議內(nèi)容,往往還會(huì)讓客戶再簽署一份補(bǔ)充合同,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任,以及面積丈量誤碼率差,若差異過大時(shí)在哪些情況下的免賠責(zé)任。、
購(gòu)房簽合同的流程
1、審核購(gòu)房資格
新房簽約的第一步是要審核購(gòu)房者的資質(zhì),對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行一個(gè)篩選。不同的城市對(duì)購(gòu)房者的條件有不同的要求,比如資金條件(全款與按揭)、本地戶口與外地戶口、社保繳納情況、房屋擁有數(shù)量等。
不符合條件的購(gòu)房者就會(huì)在這一輪被篩選下去,失去購(gòu)房資格,而如果真的想買房,但是沒資格的話,就要提前在簽約前作出彌補(bǔ),努力符合該城市的購(gòu)房要求。
2、簽訂認(rèn)購(gòu)書
符合購(gòu)房條件的客戶接下來(lái)就要針對(duì)已經(jīng)確定選好的房源與開發(fā)商簽訂房源認(rèn)購(gòu)書了。認(rèn)購(gòu)書中主要包含認(rèn)購(gòu)的房源基本信息、認(rèn)購(gòu)金額的繳納額度以及確定與開發(fā)商簽訂正式購(gòu)房合同的具體時(shí)間。
關(guān)于繳納認(rèn)購(gòu)金額的數(shù)目屬于購(gòu)房者與開發(fā)商共同商議的結(jié)果,多少不定,作用在于定下房源,表達(dá)購(gòu)房意向。
3、簽訂購(gòu)房合同
正式的購(gòu)房合同簽訂的時(shí)候是要非常慎重的,購(gòu)房者和開發(fā)商雙方關(guān)于合同的內(nèi)容和房源情況的規(guī)定及違約賠償責(zé)任都要記錄在合同中,或者是以補(bǔ)充協(xié)議的身份出現(xiàn),所以一定要考慮完善,清楚。因?yàn)橘?gòu)房合同一旦簽訂完成,就具備了法律效應(yīng),任何一方毀約都是要付出代價(jià)的。
4、與銀行簽訂貸款合同
完成購(gòu)房合同之后,就是辦理交付房款的時(shí)候了。該過程中主要是與銀行打交道,辦理商品房抵押和貸款事宜,畢竟現(xiàn)在全款購(gòu)房的人太少了,大多數(shù)還是要通過向銀行貸款的方式來(lái)完成購(gòu)房的。
與銀行簽訂貸款合同之前,銀行需要審批購(gòu)房者的征信和還貸能力,審批通過之后,才能簽訂正式的貸款合同,并等待銀行放款。
5、到房管局進(jìn)行貸款合同備案登記
貸款完成之后,購(gòu)房者需要到房管部門進(jìn)行貸款合同備案登記事項(xiàng),原因在于購(gòu)房者與銀行簽訂貸款合同之后,房屋暫時(shí)相當(dāng)于抵押給了銀行,需要通過備案來(lái)記錄房源的產(chǎn)權(quán)信息,在房管部門存底留檔,方便以后查詢房源信息。
6、辦理過戶手續(xù)
辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)是買房過程中至關(guān)重要的一步,整個(gè)商品房交易流程是一個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移過程,如果不辦理過戶,那么房屋的產(chǎn)權(quán)就永遠(yuǎn)屬于開發(fā)商,萬(wàn)一自己交了錢卻不辦理過戶,開發(fā)商把房屋一房二賣,購(gòu)房者就真的是百口莫辯了。
在辦理過戶手續(xù)時(shí),還需要繳納契稅、房產(chǎn)權(quán)屬登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)等,辦理過戶手續(xù)完成后,就可以申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)證了。至此,你購(gòu)買的房子才可以算得上真正屬于你。
7、辦理房產(chǎn)抵押權(quán)登記
該過程是在拿到不動(dòng)產(chǎn)證之后進(jìn)行的。貸款買房的人在拿到不動(dòng)產(chǎn)證之后,需要帶著不動(dòng)產(chǎn)證到房管部門辦理房產(chǎn)抵押權(quán)登記,之前進(jìn)行的貸款合同備案登記才正式生效。
購(gòu)房簽訂補(bǔ)充合同的注意事項(xiàng)
第一,要明確按揭辦不下來(lái)的話,雙方的責(zé)任。現(xiàn)在買房通常需要按揭,確實(shí)有的情況下按揭沒有辦下來(lái),沒有辦下來(lái)的原因比較復(fù)雜,有購(gòu)房者的原因,也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因,甚至也有一些是銀行方面的原因,也有一些是綜合的。要明確,如果按揭辦不下來(lái),雙方各自的責(zé)任是什么。
第二,明確房屋權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘?gòu)銷合同里通常沒有說多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái),這通常在補(bǔ)充條款里約定。
第三,應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去,這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。
第四,明確關(guān)于公攤建筑面積?,F(xiàn)在面積爭(zhēng)議多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴},而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章,所以要和開發(fā)商約定清楚,不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字,而且要約定公攤的是哪一部分,要確定公攤的位置?,F(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè),贈(zèng)與那個(gè),實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。
第五,應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是精裝修,那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述,一定要明確使用什么品牌,甚至包括顏色等。
第六,明確退房的責(zé)任。購(gòu)房者接到入住通知之后,經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋,比如說買家電什么的,但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因,必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任,寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還,甚至包括銀行的利息、罰金等。
第七,關(guān)于不可抗力:導(dǎo)致發(fā)展商逾期交付房屋的原因很多,不可抗力即是其中之一。
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