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購房簽約要注意什么條件

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  一般,在購房的時候,都需要跟開發(fā)商簽訂合約的,但是,在簽約的時候,有很多條件是需要購房者注意的。以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的購房簽約要注意的條件,希望能幫到你們。

  購房簽約要注意的條件

  基本的“五證”齊全。一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證,有了預(yù)售證許可證,則通常開發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、建設(shè)工程開發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五證。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。

  使用規(guī)范的合同文本。一定要參照好是采用且不要隨意修改《文本》,并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫,了解各項具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做,但這并非購房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的,對自己尤其不利。好能夠直接與開發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個步驟,一定不能馬虎啊!否則到時吃大虧就慘了。

  相關(guān)證明文件有效。如果是買期房(在建、未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋)要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證,并要確認(rèn)自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi);買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證(預(yù)售許可證之后取得,即由期房變現(xiàn)房了)和《新建住宅交付使用許可證》。并且還要核對一下其營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)資質(zhì)證書,要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。

  買期房要約定條件和時限。所謂交房有兩個意思:一是房屋使用權(quán)即實物交付;另一層是房屋權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對實物交付和產(chǎn)權(quán)過戶均約定清楚,不能接受沒有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。

  明確具體時間和違約責(zé)任。對于期房,由于資金不足而延期交房是常有的事,甚至交不了房的都有。如果不是規(guī)范的《文本》,則開發(fā)商在合同上務(wù)必會大做文章,對買房者極為不利。如只注明竣工日期,而不無交付使用日期;運用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此,購房者在簽訂合同時,一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”,并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔(dān)的責(zé)任。

  檢查房屋質(zhì)量。在簽約時,應(yīng)查看并檢查《住宅使用說明書》和《商品住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容,并將《商品住宅質(zhì)量保證書》作為合同的附件,檢查是否有開發(fā)商對質(zhì)量問題的責(zé)任。

  明確物業(yè)管理事項。一個不好的物業(yè)管理公司,一定讓你永遠(yuǎn)覺得不舒暢。所以要多看看物業(yè)管理公司具體如何,以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標(biāo)準(zhǔn)。

  重點約定違約責(zé)任。對于期房,甚至現(xiàn)房,都有可能與開發(fā)商的描述不一樣,此時應(yīng)該明確合同違約或與描述不一致時開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任??蓞⒖迹汉灱s后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房,不按期交房;面積變動超過約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。別漏了違約責(zé)任的平等性。

  購房簽約的流程

  1、了解購房合同的基本條款,與經(jīng)紀(jì)商量并且制定出價與談判策略。

  2、確立價格、訂金、交房日期和其他附加條件等,常見附加條件是貸款和驗房。

  3、簽字并遞交合同,可以直接遞交或傳真,買方進行購房資質(zhì)審核;賣方進行房屋核驗。

  4、在合同經(jīng)雙方簽字有條件生效后,繳納訂金,房款資金,保證購房資金的安全。

  5、辦理繳稅業(yè)務(wù)已經(jīng)產(chǎn)權(quán)變更手續(xù),當(dāng)貸款和驗房等附加條件滿足后,取消條件,領(lǐng)取新產(chǎn)權(quán)證,合同完全生效。

  6、物業(yè)交接,新業(yè)主與物業(yè)公司簽署新的物業(yè)合同。

  簽署購房合同的須知

  一、產(chǎn)權(quán)證要齊全。包括《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。此三證是辦理產(chǎn)權(quán)證的必要條件。銷售許可證的證件原件應(yīng)該在售樓現(xiàn)場懸掛,可以在售樓現(xiàn)場看到證件的原件,再有就是土地證是否抵押了,土地使用證有一個備注頁,如果開發(fā)商向銀行進行了開發(fā)貸款,在土地使用權(quán)證上會有注明。還有開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照,經(jīng)營范圍里是不是有房地產(chǎn)開發(fā)商的土地經(jīng)營許可。

  二、簽合同時要寫明交房日期、通水、通電、通氣等條件,要明確雙方違約責(zé)任。按規(guī)定入住70%以上才能開,之前開發(fā)商要免費提供液化氣灌。

  三、延期交房:開發(fā)商《補充協(xié)議》規(guī)定,“若開發(fā)商延期交樓,則按業(yè)主已交房價每日千分之一支付違約金,且違約金賠償總額以房款5%為限,如發(fā)展商仍不能交樓,業(yè)主只退回已交的本金。”這種約定不合理。

  四、購買合同的第一條,項目建設(shè)依據(jù),在審核這一條條款內(nèi)容時,需要注意在合同中填寫相關(guān)的內(nèi)容,與開發(fā)商提供的相關(guān)證件是否一致,比如說編號和經(jīng)營范圍。第二條,是商品房的銷售依據(jù),您需要做的跟第一條基本相同,需要核對銷售許可證的號碼,批準(zhǔn)的機構(gòu),以及銷售的方式,與開發(fā)商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致。

  五、公攤面積:不應(yīng)該計入的包括倉庫、機動車車庫、非機動車車庫,作為人房的地下室,以及可以單獨使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋,比如說開發(fā)商在大堂里做的銷售等。為多棟房屋服務(wù)的管理用房,通俗來說,就是與這棟樓不相連的部分,比如說小區(qū)的物業(yè)管理用房等。在商品房買賣附件里應(yīng)該有一個明確的說明,在主合同的第三條里,只是說分?jǐn)偭硕嗌?,分?jǐn)偟拿娣e的數(shù)額,但是在合同的附件二,應(yīng)該有一個房屋面積分?jǐn)偟恼f明表,分?jǐn)偭四囊徊糠?,是?jīng)過哪一個地方批準(zhǔn)的。

  六、面積確認(rèn)和差異的確定。建議購房人選擇在合同里已經(jīng)規(guī)定的第二種處理方式,即確定雙方可以接受的一個誤差比例,也就是說正負(fù)3%,超過此比例的購房人可以選擇退房,開發(fā)商應(yīng)退還房款以及利息,你也可以接受。

  七、付款方式與期限。一次性付款可以跟開發(fā)商協(xié)商,是不是可以留5%左右的房款,在正式交房之后給予付款,銀行貸款應(yīng)該在約定的時間里款沒有到開發(fā)商的帳上,按照合同,你要支付相應(yīng)數(shù)量的違約金,所以應(yīng)該把時間約定的更加充裕一些。在簽訂正式購房合同之前,建議你向開發(fā)商指定的銀行,或者向律師咨詢一下你的資信條件,看你是否能夠得到資信貸款,避免出現(xiàn)其他的麻煩。

  八、賣售人預(yù)期付款的違約責(zé)任。也就是說開發(fā)商約定你超過30天未付清房款可以解約的,對預(yù)期交房的解約期限也只能定30天,這兩條應(yīng)該對應(yīng),應(yīng)該是平等的。

  九、有關(guān)規(guī)劃設(shè)計變更條款,這一方面,因為我們購買的是期房,在商品房施工的過程中,有可能某些方面,開發(fā)商認(rèn)為需要做規(guī)劃的變更,設(shè)計的變更,應(yīng)該在收到有關(guān)部門批準(zhǔn)變更10個工作日,書面通知購房人,購房人有權(quán)選擇退房。

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