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二手房購(gòu)房需要辦理的程序都有哪些

時(shí)間: 李婉24 分享

  在生活中,隨著新房的房?jī)r(jià)越來越高,很多人不得不選擇購(gòu)買二手房,但是,在購(gòu)買二手房之前,是需要提前了解購(gòu)房的程序的,這樣才不會(huì)被坑。以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的二手房購(gòu)房的流程,希望能幫到你們。

  二手房購(gòu)房的流程

  1、看房:主要需要注意的是房屋的性質(zhì)(商品房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房等等)確定所選的房屋有上市進(jìn)行買賣的資格。并且清楚自己需要承擔(dān)的各項(xiàng)稅費(fèi)。為了避免可能出現(xiàn)的問題,在補(bǔ)充合同里加上維護(hù)自己(買房人)的利益的條約(主要是賣房人一方的原因?qū)е虏荒苓M(jìn)行交易,需要賠償損失。)

  還需要注意的是房產(chǎn)的日期及房產(chǎn)證上是否有其他人的署名,假如房產(chǎn)由幾個(gè)人共同擁有,那么辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)都要在場(chǎng)。

  2、估計(jì)房?jī)r(jià),找好中介。房?jī)r(jià)估計(jì)可以就看看條件位置差不多的其他房源的定價(jià),中介一定要找有好口碑的,合法正規(guī)的。中介費(fèi)要一次談清,不要牽扯到其他費(fèi)用。

  接下來提交訂金。一般訂金不會(huì)超過成交價(jià)的五分之一。因?yàn)橐恍┰?訂金太高是不會(huì)被認(rèn)可的。

  3、簽合同。買賣雙方及中介共同確定好訂金、首付、貸款辦理的時(shí)間及辦理過戶手續(xù)的時(shí)間。承擔(dān)物業(yè)費(fèi)的明細(xì)等等購(gòu)買細(xì)節(jié),然后就可以簽訂包含這些細(xì)節(jié)的合同了。(假如發(fā)現(xiàn)房屋處在租期,可以與賣房人進(jìn)行協(xié)商:賣房人將自過戶之日起的房租,交與買房人。合同一式兩份。)

  4、買房資格審訊。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同相關(guān)部門在5個(gè)工作日內(nèi),對(duì)購(gòu)房家庭資格進(jìn)行核驗(yàn)。通過核驗(yàn)的購(gòu)房家庭,方可辦理存相關(guān)手續(xù)。

  5、貸款辦理。帶上自己的身份證明,收入證明,婚姻狀況證明等辦理銀行貸款,期間也會(huì)涉及到評(píng)估費(fèi)、公積金貸款有擔(dān)保費(fèi)等等,具體的銀行相關(guān)工作人員都會(huì)提供幫助。

  6、辦理過戶手續(xù)及交稅。買房人依據(jù)中介的建議帶上相關(guān)證件去政府相關(guān)部門辦理,一般 就可以辦理下來。還要依據(jù)自己所購(gòu)買二手房的情況進(jìn)行交稅,不同的房屋收稅是不同的。

  二手房購(gòu)房的注意事項(xiàng)

  一、核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否清晰

  賣方必須是房屋的所有人,通過查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實(shí),確認(rèn)無(wú)誤即可。如果有共有人,則需共有人均同意賣房。

  二、核實(shí)房屋狀況

  1、房屋建筑狀況

  如房屋坐落的位置、戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、家具等。

  2、房屋小區(qū)狀況

  如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理等。

  3、房屋權(quán)利情況

  如土地使用權(quán)類型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權(quán)性質(zhì)、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結(jié)轉(zhuǎn)讓、列入拆遷范圍等等。

  三、明確交易程序

  二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定時(shí)間付房款、過戶、交房幾大步驟。如果房屋涉及抵押或買方需要按揭付款的,還需要辦理相關(guān)的解除抵押或按揭貸款等手續(xù)。

  1、看房、簽約

  看房滿意后,買方?jīng)Q定購(gòu)房,應(yīng)與賣方確定合同的內(nèi)容,如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買賣合同備案過戶、違約責(zé)任、稅費(fèi)承擔(dān)等等。

  2、按合同約定付房款

  一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。

  前者常需要雙方足夠互信、買方有足夠資金、賣方已取得房產(chǎn)證、房屋可立即交付使用、房屋轉(zhuǎn)讓不存在或可立即解除抵押等權(quán)利限制條件,按交易進(jìn)度支付房款,即簽合同付定金、過戶后付大部分房款、交房后付余款。

  后者則需要簽合同付定金、簽按揭合同付首期款、余下的房款由銀行打到賣方帳戶上。

  3、交房

 ?、俳环康臅r(shí)間和條件。交房一般與尾款支付同時(shí)或稍后進(jìn)行,如無(wú)約定交鑰匙視同交房。雙方應(yīng)明確交付房屋狀況,如賣方負(fù)責(zé)清空房間,不得留有大件廢棄家具等。

  ②物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等承擔(dān)方式。通常買方自收房后開始繳納,賣方應(yīng)提供此前最后繳費(fèi)證明。

 ?、鄯课莩鲎獾?,應(yīng)約定交房后由誰(shuí)收取剩余租金或買方如何重簽租賃合同等。

  4、過戶

  過戶即將房屋的權(quán)屬人由賣方變更為買方。雙方對(duì)此須明確:

 ?、俚椒抗芫洲k理買賣合同登記和過戶的時(shí)限,一般為賣方取得產(chǎn)權(quán)證或解除抵押后的某一時(shí)間。

  ②過戶所涉稅收和費(fèi)用的承擔(dān)。

 ?、圪I方的人數(shù)。買方應(yīng)確定過戶后產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)屬人,避免簽約后家庭成員變化再考慮變更或增減房屋權(quán)屬人情形出現(xiàn)。

 ?、軕艨谶w出。在賣方(原戶主)未遷出前,現(xiàn)行政策不同意買方(新戶主)戶籍遷入,因此賣方戶口遷出交易房屋的時(shí)限應(yīng)予以約定。

  四、明確違約責(zé)任

  和賣方要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任,是雙方誠(chéng)信履行二手房買賣合同的保障。因此,雙方在簽約時(shí)就應(yīng)當(dāng)明確違約責(zé)任,具體應(yīng)注意以下幾點(diǎn):

 ?、俸贤x務(wù)的履行時(shí)限必須是簡(jiǎn)單易定的日期,盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。

 ?、诿宽?xiàng)主要義務(wù)均應(yīng)有違約責(zé)任一一對(duì)應(yīng)。

 ?、圻`約責(zé)任承擔(dān)方式應(yīng)首選違約金,數(shù)額應(yīng)考慮違約造成的損失,但以不超過總房款的20%為宜,因?yàn)檫`約金被認(rèn)為過高時(shí)法院會(huì)依法調(diào)低,反而又處于不確定狀態(tài)。

 ?、軕?yīng)約定如解除合同,買方支付占用房屋期間使用費(fèi)用的計(jì)算方法以及賣方承擔(dān)買方裝修損失的計(jì)算依據(jù)。

  二手房簽約的注意事項(xiàng)

  一、房屋的基本情況

  二手房購(gòu)房合同里面要明確房屋的具體信息:房子地址、建筑類別、面積、房產(chǎn)證件號(hào)等。對(duì)于出售房子的租賃情況也應(yīng)該在合同中告知清楚,避免可能出現(xiàn)買房能到了房產(chǎn)證卻無(wú)法行使房屋使用權(quán)的情況。此外,房屋是否存在抵押情況也需要明確告知購(gòu)房者,以免對(duì)以后辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間以及房款的交付方式造成影響。

  二、房屋面積

  合同中的房屋面積應(yīng)該約定好房屋是按套轉(zhuǎn)讓的,這樣可以達(dá)成買賣雙方對(duì)于面積理解的共識(shí),避免因?yàn)殡p方對(duì)產(chǎn)權(quán)證上面積的理解不同而產(chǎn)生的糾紛。

  三、房產(chǎn)過戶和稅費(fèi)

  合同中應(yīng)該包括房屋產(chǎn)權(quán)證過戶的方式、時(shí)間以及稅費(fèi)的支付方式,這樣約定好后能夠在辦理房產(chǎn)過戶時(shí)按合同規(guī)定的時(shí)間履行,約定好雙方的行為,能使交易的安全性得以保障。

  四、房款的支付方式和時(shí)間

  房款這個(gè)問題為了避免日后的糾紛,在簽訂合同時(shí)一定要有相關(guān)的條款來進(jìn)行約定。對(duì)于購(gòu)房者來說,應(yīng)該按照合同約定的付款時(shí)間和支付方式來進(jìn)行房款的結(jié)算。

  五、交房時(shí)間

  二手房的交房時(shí)間和逾期賠償也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行約定,這樣可以保證購(gòu)房者在約定的時(shí)間可以取得房屋的使用權(quán),如果賣家逾期交房,對(duì)于購(gòu)房者來說可以根據(jù)合同的內(nèi)容來要求逾期賠償,在法律上保護(hù)自己的權(quán)益。

  六、合同變更

  二手房購(gòu)房合同中,如果合同有內(nèi)容變更的話,需要賣方、買方、中介三方都知曉,對(duì)于這個(gè)條款也應(yīng)當(dāng)在合同中約定出來。避免購(gòu)房合同的更改存在不知情的現(xiàn)象發(fā)生,造成合同私自篡改,從而引起糾紛。

  七、責(zé)任約定

  合同中應(yīng)該約定好可能出現(xiàn)問題的處理方法,約定好買賣雙方和中介于買賣雙方在二手房交易過程中的責(zé)任,避免日后發(fā)生糾紛而導(dǎo)致無(wú)法追責(zé),提前在合同中約定好便能保障好各自的利益。出現(xiàn)問題也能有據(jù)可查、有法可依。

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2.二手房購(gòu)房的相關(guān)手續(xù)流程是什么

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4.二手房購(gòu)房的具體手續(xù)是什么

5.簽訂二手房購(gòu)房合同的手續(xù)流程

二手房購(gòu)房需要辦理的程序都有哪些

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