二手房購房的詳細流程是什么
對于很多購房新手的時候，在購買二手房之前，提前了解購房流程是很有必要的。那么，二手房的購房的詳細流程是什么呢?以下是由學習啦小編為大家整理的二手房購房的詳細流程，希望能幫到你們。
二手房購房的流程
一、信息配對買方看房
首先要明確自己買房的需求，根據需求尋找現階段適合自己的房子，切忌一時跟風昏了頭，房子單價總價都要考慮，不要超過自己的支付能力。當然在看到好房源時也不必過于執(zhí)著原先設定的條件，看情況適當調整，因為沒有滿足需求的房子，應該允許多少存在一些偏差。
二、產權調查
產權調查一定不可忽略，得留意一些產權不明的二手房。如果你只是跟房屋使用權人進行交易，而沒有了解到房屋的真實產權，即使你交付了全部房款，也無法辦理產權過戶。夫妻共有房產，正在出租的房屋，產權歸單位的房子，被抵押拍賣的房子等都不能交易。
三、雙方交談交納意向金
“意向金”是指買方為能更快找到理想物業(yè)，在購房目標明確后，擬定區(qū)域、面積、價格、標準等，預先在信得過的中介公司交“意向金”并簽訂期限。中介收取“誠意金”后，有針對性的為買家尋找理想的房子。如在約定期限內沒找到合適的房子則退還款項。
四、買賣雙方簽約
簽《買賣合同》是購房環(huán)節(jié)中重要的一環(huán)，條款都必須認真思考謹慎擬定詳細閱讀，錯漏一個地方都不行。房屋總價、違約金、滯納金、交房時間、過戶時間、稅費支付、付款方式、物業(yè)交接等都必須白紙黑字寫清楚。
五、買方交定金
所謂定金，是指合同當事人為了確保合同的履行，依據法律規(guī)定或者當事人雙方的約定，由當事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前，按照合同標的額的一定比例(不超過20%)，預先給付對方當事人的 或其替代物。
六、賣家辦理抵押注銷手續(xù)
在二手房交易中有相當一部分房產是抵押房產。由于房產證不在業(yè)主手中，在交易時涉及向銀行贖樓問題。賣房人無法自行辦理抵押注銷手續(xù)的，買賣雙方及保證機構可在“劃轉協議”中選擇不同的抵押注銷途徑。若無法解除抵押，雙方應解除合同。
七、買方辦理銀行按揭手續(xù)
購房者如需貸款的，還應在辦理過戶手續(xù)前辦理銀行貸款相關手續(xù)，等審批通過后再辦理過戶手續(xù)，千萬不可貸款審批還沒通過就先辦理過戶手續(xù)，萬一貸款審批沒有通過，買賣雙方都將陷入很被動的局面。
八、買方打首付款
購房款分批支付主要目的在于減少風險，以防在交易過程中發(fā)生意想不到的損失。一般簽約當日首付30%，取得收件收據時支付60%，產證辦理完畢支付后10%。買家和賣家在簽合同時一定要事先商定好付款方式和額度，白紙黑字寫清楚。
九、雙方辦理權屬轉移
(1)完稅
買賣雙方需到地稅局辦理手續(xù)，買方繳納相關稅費
(2)辦理過戶登記
雙方持買賣合同和相關證件及材料到交易管理部門辦理登記手續(xù)。
十、賣方交房給買方
買方收樓時得根據雙方簽訂的合同逐項對房屋情況進行檢查，設施設備細清點，質量問題細排查，收樓證明備齊全……有任何問題須在收房之前與前業(yè)主協商，確定責任方，以免收房后扯皮。
十一、買方領取房屋權證
辦完權屬轉移手續(xù)后，在房地局規(guī)定時間內持完稅證明等文件及規(guī)定的其他證件，到房屋所在地區(qū)縣權屬登記部門申請領取房屋權證，同時房屋權屬登記部門向賣房人發(fā)放“辦結單”。
十二、銀行放款給賣房人
保證機構根據賣家手中的“辦結單”，通知銀行將“專用賬戶”內資金劃轉給賣家。自行劃轉資金的，可在此時將尾款交給賣方，因產權已轉移到其名下，也可留部分尾款，等物業(yè)交接完后結清。
十三、物業(yè)交接
審查所買房屋是否欠繳物業(yè)管理費、水電氣暖、公共維修基金等應繳費用之情形。拿到鑰匙后記得先換鎖，好留下各種費用結清的收據、復印件等。
十四、買方支付末期房款
在二手房交易過程中，往往有留有部分尾款，用來保證結清水、電、煤氣等公用事業(yè)費，以及物業(yè)管理費，同時還能對贈送的裝修部分以及家具、家電的完好等起到相應的保障作用。
二手房選房的方法
1、看朝向
有效的日照能提高住宅的舒適度，而朝南的房屋采光效果要比其他朝向更好。此外，注意住宅樓是否處在開敞的空間，住宅區(qū)的樓房布局是否有利于在夏季引進主導風，保證房屋內通風良好。
2、看戶型
平面布局合理是居住舒適的根本，好的戶型設計應做到入口有過渡空間;起居廳開敞、明亮;房間的開間與進深之比不宜超過1：2;廚房、衛(wèi)生間應為整體設計，不宜過于狹長，衛(wèi)生間應有獨立的排氣系統(tǒng)。
3、看水管
打開水龍頭，看流水是否通暢;然后等到蓄滿水后再放水，檢查一下排水系統(tǒng)是否正常。同時仔細看看水管周圍有沒有水垢、有無泛黃現象，從而判斷是否有漏水現象出現。
4、看墻角
墻角是承接上下左右結構力量的，如發(fā)生地震，墻角的承重力是關鍵，而墻角嚴重裂縫時，漏水的問題也會隨時出現。所以，去看房的時候不要僅僅只看墻面，更要仔細地觀察墻角。
5、看裝潢
裝潢可以把有裂痕的墻角、發(fā)霉、漏水等現象一一遮掩，因此買房子的時候，必須要注意看房子的裝潢，尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細致，因為這些地方最容易被忽視。一般來講，裝潢新但做工粗糙的房子，很可能是有問題的房子，購房者要對這類房源多加注意。
6、看格局
理想的格局是打開大門進入客廳，然后是餐廳、廚房、臥室。好格局的房子應該有效地把各種功能區(qū)分開來，如宴客功能、休息功能等。購買房屋時最好是看空房子，因為空房子沒有家具、家電等遮擋物，可以清晰地看到整個房子的格局。
7、看隔熱
夏季天氣炎熱，如果房子側墻朝西或者室內朝陽面的窗戶面積大、數量多，則都會影響到隔熱效果。如果購買的是頂層，就要更加關注頂層隔熱層是否完善。
二手房過戶的注意事項
一、確認產權的可靠度
大家在買二手房上的時候首先要注意的事情就是產權證上的房主是否與賣房人是同一個人。此外，搞清楚房產的產權情況，是成本價房還是標準價房或者是經濟適用住房;產權證上登記的面積與實際面積是否一致;在買房的時候一定要驗看產權證的正本，而且到房管局查詢此產權證的真實性。
二、考察原單位是否允許轉賣
如果是以標準價購買的公房，在出讓的時候是否已經將手續(xù)全部辦好，是否已經按成本價補足費用或者與原單位按比例分成;一般來說，如果是軍產、院(醫(yī)院)產、校(學校)產的公房，需要得到原單位蓋章后才能出讓。
三、查看是否有私搭私建部分
大家要注意屋頂的平臺、走廊是否存在著私搭違建部分被占用;或者屋內是否有搭建的小閣樓;房屋的內、外部結構是否做過改動，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;陽臺如果是封閉的要問清楚是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應該怎么計算的問題。
四、確認房屋的準確面積
包括建筑面積、使用面積和戶內的實際面積。一般來說，在產權證上標注的是建筑面積，最保險的辦法是測量一下房屋內從一端墻角到另一端墻角的面積。
五、觀察房屋的內部結構
大家在看房屋的時候還要看戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點，在外面的管線是否太多或者走線不合理，天花板是否有滲水的痕跡等明顯問題。
六、產權是否完整
確認產權的完整性也是二手房交易過程中非常重要的一步，要看房產是否有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。這里提醒大家最好是在過完戶以后才能將房款轉移到原戶主手上。
七、小心房款和產權的交接
不要隨便相信對方的信譽，先要約定好是先交錢再過戶還是先過戶再交錢，建議大家將房款押在一個雙方都信得過的單位，等到順利過完戶后，再將房款轉入賣方的賬戶。
八、保證產權順利過戶
大家一定要有這樣的意識，房子是需要經當地不動產登記機構辦理完產權才算完成過戶手續(xù)，不要相信代理行、律師、公證的保證。
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