二手房購房合同違約金的相關(guān)規(guī)定

時間：2017-08-16 09:23:02 李婉24由分享

　　一般，在擬定合同的時候，都需要將違約后需要承擔的違約金寫進去，而二手房購房合同也是一樣。那么，二手房買賣合同中，對違約金是如何規(guī)定的呢?以下是由學習啦小編為大家整理的二手房買賣合同中的違約金約定，希望能幫到你們。

　　二手房買賣合同中的違約金的約定

　　1、在二手房買賣合同中違約金的約定一般為總房價的20%。但是違約金具體多高，完全可以由房屋買賣的雙方根據(jù)自己的意愿協(xié)商確定;

　　2、在二手房買賣合同中，通常會約定一種“滯納金”，主要是針對遲延履行合同義務(wù)時，進行違約責任追究。但是只有在一方嚴重違約，導(dǎo)致合同解除時，才承擔此部分違約金。如果合同繼續(xù)履行，一般參照“滯納金”追究違約責任。

　　3、違約金的執(zhí)行不一定完全按照合同約定執(zhí)行。合同法的違約責任是一種補償，只是彌補損失，而不是懲罰性的違約金。因此如果合同中約定的違約金過高或過低，都可參照實際損失進行調(diào)整。一般合同違約金不得高于實際損失的30%;如果違約金低于實際損失，則守約方除可主張違約金外，對于違約金不足以彌補損失的部分，還可要求違約方賠償，即參照實際損失調(diào)高違約金。

　　防止二手房購房合同違約的方法

　　一、簽訂購房合同后賣方拒絕過戶

　　一般來說，賣方不會直接表明自己不愿意辦理過戶手續(xù)，而是要求將過戶時間延期，在買方同意延期后卻一直不確定具體的過戶時間，后就是不了了之。

　　在這種情況下，買方一定要及時發(fā)出書面催告，要求賣方在約定時間簽約，如同意延期，則應(yīng)約定具體的期限，否則可能因證據(jù)不足而被法院認定違約。

　　二、簽訂居間協(xié)議后賣方拒簽買賣合同

　　簽了居間協(xié)議簽訂后，賣方可能會找些理由來拒簽買賣合同，具體情況可能有以下兩種：

　　1、賣方表明自己未取得產(chǎn)權(quán)人同意，從而不愿繼續(xù)交易，比如房屋的產(chǎn)權(quán)是女兒或者妻子的，但簽居間協(xié)議的是父親或者丈夫，賣方便主張居間協(xié)議是無效的，要求退款了事。

　　其實，這時買方只要有證據(jù)證明簽約人有產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)，比如產(chǎn)權(quán)人曾到中介處掛牌或者簽署過傭金確認書、委托書等文件，那么居間協(xié)議仍是有效的。如果沒有證據(jù)，買方可以要求簽約人承擔締約過失責任，賠償自己的損失。

　　2、賣方在簽訂居間協(xié)議時還未取得房屋產(chǎn)權(quán)，所以認為當時簽的合同無效，反悔也沒關(guān)系，從而要求退款了事。

　　其實，不管有沒有拿到房產(chǎn)證，合同還是有效的，但如果出售的房屋根本就不可能取得產(chǎn)權(quán)或者產(chǎn)權(quán)是別人的，那合同就是無效的了。根據(jù)規(guī)定，無效合同應(yīng)由過錯方承擔賠償責任，買方有權(quán)要求賣方賠償經(jīng)濟損失。

　　三、賣方簽訂了居間協(xié)議卻拒收定金

　　賣方雖然已經(jīng)簽了居間協(xié)議，但房價上漲后不肯收定金，而居間協(xié)議里一般都約定意向金只有在賣方簽收后才能轉(zhuǎn)變?yōu)槎ń?，要是賣方不簽收的話，意向金就不會變成定金，賣方毀約也不會受到定金罰則的處罰，這時該怎么辦?