二手房簽訂購(gòu)房合同的注意事項(xiàng)
對(duì)于購(gòu)房新手來(lái)說(shuō)，事先了解好購(gòu)房的相關(guān)知識(shí)，是非常重要的。那么，二手房在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候，需要注意哪些事情呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的二手房簽訂購(gòu)房合同的注意事項(xiàng)，希望能幫到你們。
二手房簽訂購(gòu)房合同的注意事項(xiàng)
1、檢查核對(duì)售房人身份資格。
在簽合同之前，要核對(duì)售房人的身份證件，因?yàn)榘凑宅F(xiàn)在的慣例來(lái)說(shuō)，一般在簽訂合同的同時(shí)就會(huì)付定金了，為了避免定金的損失和將來(lái)的產(chǎn)權(quán)紛爭(zhēng)，在談判之前，就要核實(shí)身份。首先售房人的身份應(yīng)該和房產(chǎn)證上的房主信息一致。其次售房人已婚的話，夫妻雙方要到場(chǎng)，對(duì)房產(chǎn)出售事宜作出共同意見(jiàn)。
2、購(gòu)房合同下載制式文本。
現(xiàn)在各個(gè)省市的房屋管理部門(mén)都會(huì)制定購(gòu)房合同的制式文本。如果有中介機(jī)構(gòu)的話，中介機(jī)構(gòu)都會(huì)提供，如果沒(méi)有中介機(jī)構(gòu)，買(mǎi)賣(mài)雙方自行達(dá)成協(xié)議的話，就要去房屋管理部門(mén)網(wǎng)站上下載。
3、明確購(gòu)房金額及付款方式。
合同中最重要的事項(xiàng)就是明確購(gòu)房?jī)r(jià)格，這點(diǎn)不用贅述。還有一點(diǎn)就是明確付款方式。付款方式有全款和貸款，貸款又分為商業(yè)貸款、公積金貸款和組合貸款三種方式。
購(gòu)房者要根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、房產(chǎn)的情況以及賣(mài)方的需求來(lái)確定付款方式。選擇何種方式要在合同中予以明確。需要特別指明的是，購(gòu)房者在合同中最好能夠明確約定，如果貸款申請(qǐng)不成功，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)該如何處理，以減少批貸不順利造成的損失。
還有一個(gè)建議，就是在房?jī)r(jià)快速上漲期，定金最好能付得多一些，避免賣(mài)主反悔，因?yàn)槿绻u(mài)方毀約，他是要賠付雙倍定金的，也就是說(shuō)，如果首付10萬(wàn)，賣(mài)方毀約就要交付給你20萬(wàn)。如果擔(dān)心房?jī)r(jià)大幅回落，那么可以少付定金，這樣如果買(mǎi)方毀約，賣(mài)方是不退還定金的，買(mǎi)方的損失可以少一點(diǎn)。
4、明確付款時(shí)限。
付款時(shí)限是指何時(shí)交付房款，購(gòu)房的房款是根據(jù)貸款、過(guò)戶手續(xù)分步驟給付的。一般在簽訂合同的同時(shí)付首付款，在房屋過(guò)戶當(dāng)天付尾款。還可以留有幾萬(wàn)元的款項(xiàng)待房屋交付，辦理物業(yè)手續(xù)后給付，這是為了防止售房者有拖欠物業(yè)、取暖、水電等費(fèi)用的情況。
5、明確稅費(fèi)繳納責(zé)任。
按照稅法規(guī)定，房屋過(guò)戶的稅費(fèi)有些是由賣(mài)方承擔(dān)的，但是在現(xiàn)在的市場(chǎng)情況下，一般所有稅費(fèi)都是由買(mǎi)方給付。稅費(fèi)由哪一方承擔(dān)要在合同當(dāng)中予以明確。
6、明確房屋過(guò)戶時(shí)間和交房時(shí)間。
房屋過(guò)戶時(shí)間和交房時(shí)間在合同中予以明確是為了避免售房者延遲交房給購(gòu)買(mǎi)人造成損失。建議根據(jù)各個(gè)城市貸款發(fā)放時(shí)間、過(guò)戶手續(xù)辦理時(shí)間來(lái)確定房屋過(guò)戶和交付的最后期限。并明確規(guī)定，如果賣(mài)方延遲交付房產(chǎn)，要如何賠付給買(mǎi)方。建議買(mǎi)方將賠付方式規(guī)定的高一些，例如按合約價(jià)格每天支付千分之五的違約金等。
7、明確房屋是否處于租賃期。
很多房產(chǎn)在房主計(jì)劃出售時(shí)，都處于出租狀態(tài)，有些購(gòu)房者認(rèn)為這不是問(wèn)題，其實(shí)從法律的角度來(lái)說(shuō)，處于出租狀態(tài)的房屋租房者是有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，即使辦理的房產(chǎn)過(guò)戶，租房者也有權(quán)租住到合約期滿，所以，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，對(duì)于房產(chǎn)是否處于租賃期以及如何處理一定要約定清晰。
作為購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，應(yīng)該要求售房者在交付房產(chǎn)時(shí)，結(jié)束租賃合同，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，要明確如果因租賃問(wèn)題產(chǎn)生矛盾，應(yīng)由售房者負(fù)責(zé)解決和支付相關(guān)費(fèi)用，以免造成麻煩、損失。
合同中要明確的責(zé)任
(1)二手房出賣(mài)方逾期交房的責(zé)任。出賣(mài)方逾期交房，會(huì)導(dǎo)致買(mǎi)家遲遲無(wú)法入住，拉長(zhǎng)了整個(gè)二手房的交易流程，因此要約定好逾期交房的責(zé)任。
(2)買(mǎi)受人逾期付款的責(zé)任。賣(mài)家遲遲收不到房款，勢(shì)必會(huì)對(duì)整個(gè)二手房交易環(huán)節(jié)造成很大的影響，因此在合同中約定好此項(xiàng)責(zé)任，從而保障出賣(mài)人的權(quán)益。
(3)非因不可抗力的原因，不能辦理或者不能按時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)的責(zé)任。
(4)買(mǎi)房或者賣(mài)方單方解除合同的責(zé)任。單方解除合同是一種對(duì)另一方造成很大影響的違約責(zé)任，因此為了避免交易雙方隨便的解除合同，違約責(zé)任中一定要在此項(xiàng)多加約束。
(5)房屋質(zhì)量不符合約定的責(zé)任。
二手房簽訂購(gòu)房合同的流程
1.必須確認(rèn)房主真實(shí)身份
買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。因此對(duì)于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的前提條件，尤其在買(mǎi)賣(mài)雙方自己進(jìn)行交易而沒(méi)有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項(xiàng)問(wèn)題更需引起客戶的注意。
2.必須明確雙方違約責(zé)任
因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時(shí)就明確寫(xiě)清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對(duì)等。
目前絕大多數(shù)二手房買(mǎi)賣(mài)合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對(duì)于賠付時(shí)間卻沒(méi)有具體款項(xiàng)，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買(mǎi)方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起(賣(mài)方在實(shí)際交房之日起)規(guī)定期限內(nèi)向賣(mài)方(買(mǎi)方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。
3.必須標(biāo)明付款過(guò)戶時(shí)間
在實(shí)際操作中買(mǎi)方會(huì)將房款分為首付和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主。因此，賣(mài)方需要明確買(mǎi)方的付款時(shí)間，而同時(shí)尾款的支付時(shí)間有賴于房產(chǎn)過(guò)戶的日期，因此買(mǎi)方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過(guò)戶時(shí)間。
4.必須注明費(fèi)用交接時(shí)間
這是買(mǎi)方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問(wèn)題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。因?yàn)榻唤訒r(shí)間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時(shí)如果是公房交易，對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的交納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣(mài)方需要作出的配合和買(mǎi)方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫(xiě)明。
5.必須有代理費(fèi)明細(xì)單
隨著中介市場(chǎng)的不斷完善，消費(fèi)者逐漸認(rèn)識(shí)到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實(shí)保障買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利。因此，經(jīng)紀(jì)公司的代理費(fèi)越來(lái)越受消費(fèi)者的關(guān)注。 但是，目前市場(chǎng)上存在中介經(jīng)紀(jì)公司代理費(fèi)收取不明確的問(wèn)題，在合同中只寫(xiě)其占總房款的比例，而并沒(méi)有明細(xì)單，這中間就會(huì)存在信息的不對(duì)等，最終損害消費(fèi)者的利益。因此買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)，一定要要求中介經(jīng)紀(jì)公司明確寫(xiě)明代理費(fèi)的用途。
6.買(mǎi)方必須見(jiàn)房主
現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購(gòu)”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣(mài)”的違規(guī)操作，最后誰(shuí)出價(jià)高便賣(mài)給誰(shuí)，不惜與第一個(gè)客戶毀約。理由常常是房主不賣(mài)等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即中介經(jīng)紀(jì)公司無(wú)需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了訂金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。為此提醒消費(fèi)者，如果此時(shí)您能夠行使自身權(quán)利，要求約見(jiàn)房主當(dāng)面核實(shí)。
7.必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議
買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫(xiě)附加條款，將合同中對(duì)雙方的意思寫(xiě)明，會(huì)減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。
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