二手房購房交易的相關(guān)流程是什么
如今，很多人在購房的時(shí)候都會(huì)第一考慮二手房，那么，二手房的交易買賣的時(shí)候，需要哪些流程呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的二手房購房的流程，希望能幫到你們。
二手房購房的流程
1、上網(wǎng)先了解二手房行情。
通過各大中介公司網(wǎng)站，可以了解到各地區(qū)二手房行情。明確自己的預(yù)算、地段要求、戶型等等需求。
2、預(yù)約中介看房。
二手房交易可以自由交易也可以委托中介交易。不過，現(xiàn)在越來越多的賣家會(huì)先找中介賣房，并且中間一些繁瑣手續(xù)中介也會(huì)幫你辦妥，所以主流的是通過中介預(yù)約看房。
3、買賣雙方以及中介三方簽訂合同。
有購買意向后，在核查買賣上方資格之后，就成交價(jià)格、付款方式、交房時(shí)間等達(dá)成一致后簽訂《商品房買賣合同》。涉及費(fèi)用：需要交中介費(fèi)、定金(可以抵購房款)
4、準(zhǔn)備相關(guān)材料進(jìn)行網(wǎng)簽合同以及貸款合同
按中介要求提供相關(guān)材料：身份證、戶口簿等，準(zhǔn)備網(wǎng)簽。如果是貸款的話，同時(shí)需準(zhǔn)備學(xué)歷、收入證明、銀行工資流水等準(zhǔn)備與銀行簽貸款合同。設(shè)計(jì)費(fèi)用：網(wǎng)簽當(dāng)天要把首付付清;另銀行貸款時(shí)，會(huì)評(píng)估房屋，有個(gè)評(píng)估費(fèi)需購房人承擔(dān)。網(wǎng)簽合同最后可以在當(dāng)?shù)刈〗ㄎW(wǎng)站查到。
5、繳納契稅(營(yíng)業(yè)稅)以及辦理過戶
到稅務(wù)局繳納相關(guān)稅費(fèi)，比如首套房契稅1%。然后再到房屋登記部門進(jìn)行過戶，將房本改為購房人的名字。
6、拿新房本按揭貸款
中介直接拿新房本到對(duì)應(yīng)銀行抵押貸款，一般三十個(gè)工作日之類放款給賣房人。
7、物業(yè)交割及收房
最后是完成房子所有物業(yè)的交割，收房。整個(gè)二手房交易流程完成，房子就完完全全的歸你了。
二手房交易的注意事項(xiàng)
1、是否具備交易的條件
二手房要具有不動(dòng)產(chǎn)證，才可以上市交易。買房時(shí)，要看看相關(guān)的證件是否齊全。
買方還要看自己是否具備購買資格，有無被限購或者限貸。
2、定金的支付
我們知道，定金是不退的。比如買房人向賣房人支付了20萬定金，如果買房人反悔不想買房了，則20萬定金不退還;如果賣房人反悔不賣房了，則要賠償買房人40萬(含20萬定金)。
買房時(shí)，在支付定金的時(shí)候，要仔細(xì)考慮清楚，因?yàn)槿绻读硕ń鹩植幌胭I，定金是不退還的。另外，定金的金額，按照法律規(guī)定，是不得超過合同所標(biāo)額的20%，也就是說如果合同的成交價(jià)是100萬，所支付的定金金額不能超過20萬。
3、查檔和贖樓
正常查檔情況下，買賣雙方和中介都應(yīng)該在場(chǎng)。如果賣方?jīng)]有時(shí)間，買方可以和中介一起去查檔，查檔主要是看房屋有無抵押、查封、訴訟。
二手房如果有貸款，需要貸款結(jié)清了才可以上市交易。還清銀行貸款，解除抵押的過程，俗稱"贖樓"。
對(duì)于有貸款的二手房，很多賣房人會(huì)將買房人的首付拿去結(jié)清剩余的貸款，或者通過自有資金、找擔(dān)保公司融資的方式來結(jié)清剩余的房貸。建議買房人不要拿自己的首付去幫賣房人結(jié)清貸款，用買房人的首付款贖樓具有很大的風(fēng)險(xiǎn)。
4、辦理貸款的約定
在簽約的時(shí)候，買房人要特別確認(rèn)是否具備貸款的能力和資質(zhì)，比如有無不良信用記錄、還款能力是否足夠、有無被限貸等。
另外，在貸款時(shí)應(yīng)給自己預(yù)留充足的時(shí)間，避免貸款延期發(fā)放造成違約。
5、二手房處于租賃期
在買二手房的時(shí)候，還要注意該二手房是否處于租賃期。因?yàn)樵谕葪l件下，承租人具有優(yōu)先購買權(quán);同時(shí)，買賣不破租賃，如果租期未滿，租客有權(quán)利繼續(xù)居住，即使買房人買下了這個(gè)房子，也無權(quán)要求租客搬出去。
因此，遇到這樣的情況，買房人一定要賣房人出具承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面文件。同時(shí)，注意看租約什么時(shí)候到期;如果租期比較長(zhǎng)，就需要賣房人去和租客協(xié)商，是否提前退租等。
6、違約責(zé)任的約定
在進(jìn)行交易的時(shí)候，有很多的不確定因素，比如，賣房人覺得自己的售價(jià)比較低，不想賣了;或者買房人發(fā)現(xiàn)了更好的房子，不想買了。只要有一方違約，交易就無法繼續(xù)。因此，要約定好各種違約的情況，以及雙方的違約責(zé)任。
7、房產(chǎn)過戶
很多人買房是為了遷入戶口，而如果原房主不愿意遷出戶口，則新業(yè)主無法遷入。因此，就要將相關(guān)的約定，寫入購房合同中，以得到法律的保障。
二手房過戶的注意事項(xiàng)
一、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度
大家在買二手房上的時(shí)候首先要注意的事情就是產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人。此外，搞清楚房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況，是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用住房;產(chǎn)權(quán)證上登記的面積與實(shí)際面積是否一致;在買房的時(shí)候一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。
二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣
如果是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房，在出讓的時(shí)候是否已經(jīng)將手續(xù)全部辦好，是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成;一般來說，如果是軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房，需要得到原單位蓋章后才能出讓。
三、查看是否有私搭私建部分
大家要注意屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊是否存在著私搭違建部分被占用;或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓;房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)是否做過改動(dòng)，如將陽臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;陽臺(tái)如果是封閉的要問清楚是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺(tái)面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問題。
四、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積
包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積。一般來說，在產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)注的是建筑面積，最保險(xiǎn)的辦法是測(cè)量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積。
五、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)
大家在看房屋的時(shí)候還要看戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)，在外面的管線是否太多或者走線不合理，天花板是否有滲水的痕跡等明顯問題。
六、產(chǎn)權(quán)是否完整
確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性也是二手房交易過程中非常重要的一步，要看房產(chǎn)是否有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。這里提醒大家最好是在過完戶以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶主手上。
七、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接
不要隨便相信對(duì)方的信譽(yù)，先要約定好是先交錢再過戶還是先過戶再交錢，小編建議大家將房款押在一個(gè)雙方都信得過的單位，等到順利過完戶后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。
八、保證產(chǎn)權(quán)順利過戶
大家一定要有這樣的意識(shí)，房子是需要經(jīng)當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù)，不要相信代理行、律師、公證的保證。關(guān)于二手房交易過戶的注意事項(xiàng)，基本上就是以上這些了。當(dāng)然大家在辦理相關(guān)的手續(xù)的時(shí)候，可以帶上一個(gè)對(duì)這方面比較了解的朋友，畢竟這也是一筆不小的交易了。
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