北京二手房購房時有哪些須知
在北京，很多購房者房價的問題，都會選擇購買二手房，那么，在購買二手房的時候，需要知道哪些事情呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的北京二手房購房的須知，希望能幫到你們。
北京二手房購房的須知
一：要求賣方提供合法的產(chǎn)權(quán)證書正本
要求賣方提供合法的產(chǎn)權(quán)證書正本，讓業(yè)主給你看身份證原件、房產(chǎn)證原件，你留復(fù)印件。注意房產(chǎn)證上有幾個人的署名，如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字。
其次，看購房時的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。
二：到房管局查詢產(chǎn)權(quán)證的真實性
讓中介帶你到房管局查詢產(chǎn)權(quán)證的真實性，包括查房產(chǎn)的基本情況，抵押情況及查封情況，是否與人共享等，注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否同一個人。
三：要搞清楚所購房源是否屬于允許出售的房屋
一般來說，軍隊、醫(yī)院、學(xué)校的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
項四：現(xiàn)場了解房產(chǎn)現(xiàn)狀
看有沒漏水、滲水、大裂縫等情況。與商品房不同，二手房買賣一般都是“個案”。所以有關(guān)價格、房況等，都需要消費者自己或自己委托機(jī)構(gòu)來詳細(xì)了解。在決定購買前，消費者應(yīng)該仔細(xì)觀察戶型是否合理，各種管理是否到位，供電容量是否能夠負(fù)荷空調(diào)等大型家電，查看天花板是否有滲水痕跡，墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯問題。有的還應(yīng)詢問小區(qū)保安水平、物業(yè)管理費及收費標(biāo)準(zhǔn)如何。
五：注意所購房屋歷史遺留問題
購買者千萬不要忘記了解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長;有沒有欠費情況，如物業(yè)管理、水、電、氣費等。
六：對二手房價格進(jìn)行評估
在掌握房屋基本情況的基礎(chǔ)上，消費者應(yīng)從多個方面對二手房價格進(jìn)行評估。也可以委托信得過的中介機(jī)構(gòu)或評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，弄清能否做二手房按揭貸款。一般情況下，銀行按揭時會做保值評估，這個價格可以看出房屋的較低保值價。
七：注意協(xié)議簽訂內(nèi)容
簽訂書面協(xié)議時，最主要要關(guān)注四個方面，是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價、交易稅費及日期，其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確二手房交易稅費雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行，例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完，首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行監(jiān)管等。
八：合法徹底辦理過戶 注意交費時間
要求業(yè)主過戶遞資料完成才給50%房款，拿到受理回執(zhí)，確定能拿到房產(chǎn)證才給全款;要求中介過戶遞資料完成才給50%中介費，到交完樓才給齊，或者與第三方簽訂協(xié)議
簽訂二手房購房合同的注意事項
一、相關(guān)證件要帶全
不管是賣方還是買房，簽訂合同時都要帶齊相關(guān)證件，具體如下：
1、 賣方需要攜帶的證件：
房本原件、本人身份證原件、戶口本原件(已婚的還需帶上結(jié)婚證原件、配偶身份證原件)、購房合同原件、契稅票原件及配偶同意出售證明原件;
2、 買方需要攜帶的證件：
購買方需帶上本人身份證原件、戶口本原件及所需款項。
二、戶口問題要在合同中標(biāo)注
戶口問題是二手房交易過程中尤為重要的，也是很容易出現(xiàn)各種糾紛的問題。為了避免交易糾紛的出現(xiàn)，一定要在合同注明賣方遷出戶口的日期。除此之外，還要在合同中標(biāo)注違約責(zé)任，如果房主戶口遷出晚于這個日期，則需要支付一定數(shù)額的違約金。
三、不宜現(xiàn)金交易
很多初次置業(yè)的購房者可能有所不知，相比當(dāng)場交付現(xiàn)金，現(xiàn)金交易并不安全。按照合同約定的付款方式將預(yù)購款匯入代收銀行更為安全，且監(jiān)管方便。
四、“陰陽合同”要謹(jǐn)慎
在二手房交易過程中，為了節(jié)省一部分的交易稅費，很多購房者選擇了簽訂“陰陽合同”。看上去“陰陽合同”為買賣雙方節(jié)省了一筆交易稅費，實際上，這里面的巨大風(fēng)險才是最不能忽視的。
為什么說“陰陽合同”的簽訂存在著巨大的風(fēng)險呢?私下簽訂的合同是沒有法律效力的，當(dāng)買賣雙方產(chǎn)生糾紛時，真正產(chǎn)生法律效力的只能是那份正式提交給房產(chǎn)交易核心的合同。
五、妥善保管收據(jù)
簽訂了買房合同并不代表交易就結(jié)束了，之后還是有可能發(fā)生交易糾紛，妥善保管好收據(jù)可以在交易糾紛出現(xiàn)時及時做出回應(yīng)。另外，需要注意的是，為了能同時保證交易雙方的利益，促進(jìn)交易公平，相關(guān)收據(jù)、合同一定要一式兩份，雙方共同簽字，各自保留。如果簽訂的是收據(jù)，一定要確保收據(jù)信息詳實、準(zhǔn)確。
二手房購房的流程
一、 找中介選房源
二手房買賣很多都是通過中介進(jìn)行交易的，中介的房源多，且可以根據(jù)購房者的需求推薦合適的房子。此外，買二手房的流程復(fù)雜，很多買房人并不清楚哪一步該做什么，通過中介進(jìn)行交易的好處就是中介公司可以全程為購房者提供買房服務(wù)。當(dāng)然了，被中介坑的情況也時有發(fā)生，所以，在看房源時可多看幾家中介的掛牌房源，多比較，選擇價格和品質(zhì)都合適的。有的中介公司有獨家房源，這類房源價格可能相對較高，購房者要慎重對比，選擇適合自己的。
二、 核實賣方身份
這一點很重要，確定要買房了，就一定要看賣方和房產(chǎn)證上的是不是同一個人，要核實賣方的身份，看他的身份證。此外，值得注意的是：與無民事行為能力人、限制民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同是無效的。這就要求在買房時，還要審核下賣方是否為完全行為能力人。
三、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)
到房管局查驗賣方的房產(chǎn)證，查看以下幾個關(guān)鍵點：
1、產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人，核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋人是否一致。
2、產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實際面積是否有不符之處。
3、看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件;如是夫妻共有財產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意;如房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見，千萬別忽視這些注意事項。
4、購房者還需了解的內(nèi)容有：房屋是否存在債務(wù)負(fù)擔(dān)、所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。
四、核實房屋是否允許買賣
以下情況的房屋千萬不要買：
1、已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋。
2、被人民法院或機(jī)關(guān)依法查封的房屋。
3、屬違法或違章建筑的房屋。
五、對房屋質(zhì)量、歷史及其他配套主設(shè)施的審查
買二手房怕的是買到一個兇宅，這樣的買房糾紛也不少見，所以在買房時，注意向物業(yè)、左鄰右舍打聽下房屋的歷史，有無發(fā)生兇案、有無因出現(xiàn)重大質(zhì)量問題而大批量維修的。注意房屋的戶型結(jié)構(gòu)，是否進(jìn)行過大的改造，好是看看原來的戶型圖;看墻體有無裂縫、滲水等。另外，還須進(jìn)一步了解供電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細(xì)節(jié)。后，還要了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)。
六、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在合同中
對于購房者的一些擔(dān)憂，中介公司為了促成交易，往往采取一些口頭的承諾。要知道，一旦發(fā)生糾紛，口頭約定是很難進(jìn)行舉證的，必須將相關(guān)的約定寫進(jìn)購房合同，出現(xiàn)違約情況的處理方式、雙方的責(zé)任和義務(wù)等，合同中不可少。比如，購房者在簽訂房屋買賣合同時，要注意寫明“房屋交付期限”，否則容易出現(xiàn)到了約定時間，賣方因為租賃或其他原因而無法將房屋交付給買方的情況發(fā)生，而買方又因沒有在合同中做相關(guān)的說明，買方只能吃“啞巴虧”。
七、留心付款方式和時間
一套房子，價值不菲，買房一手交錢一手交貨的傳統(tǒng)方式是很多人覺得比較靠譜的方式。買方擔(dān)心的是錢花了，后卻遲遲不能過戶。這個時候，資金就顯得重要了。
資金是二手房交易中的一中安全機(jī)制，也稱為第三方。購房者和賣房者的資金交易不通過經(jīng)紀(jì)公司，而是在房管部門和銀行等機(jī)構(gòu)開設(shè)的資金賬戶中完成資金交接，該賬戶權(quán)屬于銀行。一般來說，當(dāng)買賣雙方在約定期限內(nèi)完成房產(chǎn)過戶后，資金將按計劃轉(zhuǎn)至原業(yè)主賬戶中，否則則返回至購房者賬戶中。這有點類似支付寶、財付通等第三支付平臺。
八、過戶和戶口的遷出
保證產(chǎn)權(quán)順利過戶，必須要經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù)。有代理公司、律師、公證的保證等都不算是完成交易過程;從買方的角度來說，一定是產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。此外，還要注意賣方戶口的遷出，很多人買房是為了或者孩子的，這個時候要注意將原房主的戶口遷出并及時潛入自己的戶口。
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