北京二手房購房需要哪些流程

時(shí)間：2017-08-15 08:14:26 李婉24由分享

　　北京作為我國的首都，房價(jià)也是相當(dāng)高的，因此很多人在購房的時(shí)候會(huì)選擇購買二手房。那么，在北京購買二手房的流程是什么?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的北京二手房購房流程，希望能幫到你們。

　　北京二手房購房流程

　　1、準(zhǔn)備買房

　　買方首先要看自己有沒有購房資格。以北京為例，沒有北京戶口，想在北京買房，需要連續(xù)繳納5年個(gè)稅或社保，有合法有效的暫住證，并保證自己名下在北京無房產(chǎn)。其次需要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對房款總數(shù)有一定的預(yù)期。可以通過各種渠道了解在售新房樓盤的具體情況，制定一個(gè)大概的購房計(jì)劃。

　　2、看房選房

　　二手房的房源可在網(wǎng)上瀏覽房源信息，也可去門店找專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人咨詢。核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)清晰很重要，避免日后的糾紛。去看房時(shí)，需要重點(diǎn)關(guān)注房屋質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、周邊配套。

　　房屋質(zhì)量主要看樓體墻面、室內(nèi)墻壁有沒有裂縫等重大質(zhì)量問題;小區(qū)環(huán)境主要看安保強(qiáng)度、綠化率，小區(qū)住戶的組成成分等，判斷社區(qū)的安全和居住舒適度;周邊配套主要看基本生活配套，包括超市、菜市場等，交通配套、醫(yī)療配套等。

　　3、簽約定房

　　購房者如果想買房子，可以向房東繳納一部分的意向金，證明自己買房的誠意。交意向金后，會(huì)有一個(gè)意向金收據(jù)。然后跟房東談房價(jià)，談妥以后簽訂購房合同。重要的事情要落實(shí)到合同中，合同中需要明確的包括首付、過戶、戶口遷走的時(shí)間，條件、違約責(zé)任，以及房屋核驗(yàn)出問題，誰來負(fù)責(zé)等。

　　4、貸款

　　選擇按揭貸款的需要帶齊身份證、戶口本、結(jié)婚證、買賣合同等等。如果是申請公積金貸款，根據(jù)國管公積金和市管公積金的不同，帶齊相關(guān)材料，申辦貸款。

　　5、付款

　　如果是按揭貸款，那么你只需要支付首期房款;如果是全額付款，建議你先做資金。

　　無論是支付首付款還是全款，都應(yīng)當(dāng)在銀行柜臺現(xiàn)場完成。支付房款后，一般同時(shí)要到房產(chǎn)交易稅務(wù)部門進(jìn)行房產(chǎn)核價(jià)、核稅等等。

　　6、繳稅過戶

　　簽訂購房合同后，買賣雙方同時(shí)到繳稅大廳辦理繳稅業(yè)務(wù)，繳納的稅費(fèi)種類有契稅、個(gè)稅、稅，如果是經(jīng)適房，還需繳納土地出讓金，公房需要多繳納綜合地價(jià)款。繳稅成功后，買賣雙方才能去不動(dòng)產(chǎn)登記辦理過戶手續(xù)。

　　7、物業(yè)交割

　　要注意前業(yè)主的物業(yè)費(fèi)、水電煤氣等費(fèi)用有沒有結(jié)清。需要讓前業(yè)主將這些結(jié)清之后，再準(zhǔn)備入住事宜。

　　8、入住

　　在購買二手房的過程中，產(chǎn)權(quán)、貸款、合同都容易發(fā)生糾紛，買賣雙方都應(yīng)該在對應(yīng)的購房流程中，將事情講清楚，寫明白。

　　北京二手房過戶的注意事項(xiàng)

　　1、了解房屋產(chǎn)權(quán)

　　首先，要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字;其次，看購房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書面證明。

　　2、了解交易房屋是否在租

　　有些二手房在轉(zhuǎn)讓的同時(shí)還在被別人租賃，如果買房者只看房子的房產(chǎn)證，只注重過戶的手續(xù)，而不注意房子是否存在租賃的情況，有可能買到不能及時(shí)入住或者使用的房產(chǎn)。

　　3、了解土地情況是否清晰

　　二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看屬于劃撥還是出讓。劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利。除此之外還應(yīng)注意土地的使用年限。

　　4、了解市政規(guī)劃是否影響

　　有些二手房可能面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，買房者在購買時(shí)需要全面了解房子的詳細(xì)情況。

　　5、了解福利房屋是否合法

　　房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時(shí)要避免買賣合同與國家法律沖突。

　　6、了解物管費(fèi)用是否拖欠

　　買房之前需要了解其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及天然氣、暖氣、煤氣費(fèi)用是否長期拖欠，不然自己可能要承擔(dān)一筆額外費(fèi)用。

　　7、了解單位房屋是否侵權(quán)

　　一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。另外有一些房子職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

　　8、了解中介公司是否違規(guī)

　　有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如非法中介從銀行騙取非法貸款，如果被發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能要買房者自己承擔(dān)。

　　9、合同約定是否明確

　　二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。