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二手房買賣的相關(guān)法律規(guī)定是什么

時(shí)間: 李婉24 分享

  由于新房的房?jī)r(jià)問(wèn)題,很多人在購(gòu)房的時(shí)候都會(huì)選擇購(gòu)買二手房。那么,在法律上,二手房買賣都有哪些法律規(guī)定?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的二手房買賣的法律規(guī)定,希望能幫到你們。

  二手房買賣的法律規(guī)定

  一、權(quán)屬審查

  應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件,未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的,不得買賣;可以向房地產(chǎn)交易中心調(diào)查核實(shí)。

  1、二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的二手房權(quán)利人。

  2、二手房受讓人可以是中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織,但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。

  3、二手房屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的,應(yīng)當(dāng)有公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意的書面文件。

  4、二手房屬于國(guó)有或集體資產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)有主管部門的批準(zhǔn)文件。

  5、共有二手房,應(yīng)當(dāng)有共有人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。

  二、權(quán)屬限制審查

  1、交易的房屋,有沒(méi)有受到司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)的查封或者以其他形式的限制交易情形。

  2、二手房有無(wú)抵押等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置情況。若有,則要看無(wú)取得抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書面同意買賣的證明。

  3、是否涉及他人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

  (1)共有二手房買賣時(shí),在同等條件下,二手房共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如要交易,需要二手房?jī)?yōu)先購(gòu)買權(quán)人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明。

  (2)已經(jīng)出租的二手房買賣時(shí),在同等條件下,二手房承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如要交易,需要承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明;買受人購(gòu)房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同,并與承租人簽訂租賃主體變更合同。

  4、有無(wú)下列禁止買賣情形:

  (1)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,決定產(chǎn)或者以其他方式限制二手房權(quán)利的;

  (2)依法收回土地使用權(quán)的;

  (3)共有二手房,未經(jīng)其他共有人書面同意的;

  (4)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

  (5)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

  (6)已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;

  (7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

  5、下列公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房禁止買賣:

  (1)以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的;

  (2)住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn),或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修,且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的;

  (3)處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的;

  (4)上市出售后形成新的住房困難的;

  (5)擅自改變房屋使用性質(zhì)的;

  (6)法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

  6、當(dāng)事人買賣的房屋應(yīng)能保持正常使用功能。超過(guò)合理使用年限后若繼續(xù)使用的,產(chǎn)權(quán)人要委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的勘察、設(shè)計(jì)單位鑒定。

  房屋買賣違約金的法律規(guī)定

  售房人與受讓人在簽訂房屋買賣合同中應(yīng)約定違約責(zé)任,一方違反合同約定,應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金;由于違約給對(duì)方造成的損失應(yīng)當(dāng)依法賠償。

  違約金的數(shù)額,雙方應(yīng)當(dāng)在合同中約定,沒(méi)有約定,并具有下列情形之一的,按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定違約金:

  1、因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人的過(guò)錯(cuò),未在定的時(shí)間內(nèi)交付房地產(chǎn)的,轉(zhuǎn)讓人向受讓人支付的違約金為已經(jīng)收取的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。

  2、因房地產(chǎn)受讓人的過(guò)錯(cuò),未在約定的時(shí)間內(nèi)支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款的,受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付的違約金為逾期支付的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。

  由于違約給對(duì)方造成的損失應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的情形分項(xiàng)計(jì)算損失數(shù)額。

  房屋違約金的上限規(guī)定

  違約金可分為法定違約金與約定違約金。法定違約金是指由法律明文規(guī)定了適用情形、比例或者金額的違約金;約定違約金是指合同雙方當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)自行約定適用情形、比例或者金額的違約金。

  如果合同中只對(duì)違約金做了原則性的規(guī)定,沒(méi)有具體約定違約金的比例或數(shù)額,并且有關(guān)法律也沒(méi)有明確規(guī)定違約金比例或者金額的,則可按《民法通則》及《合同法》中關(guān)于承擔(dān)違約金責(zé)任的一般原則執(zhí)行。

  如果合同中沒(méi)有規(guī)定違約金的條款,法律也未規(guī)定違約金比例或者數(shù)額的,但只要由于違約造成了對(duì)方的損失,違約方就應(yīng)向?qū)Ψ街Ц顿r償金。該賠償金的數(shù)額,應(yīng)當(dāng)按照對(duì)方遭受的實(shí)際損失確定。

  當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

  違約金沒(méi)有規(guī)定的比例,雙方都接受就行。違約金的比例規(guī)定要看具體的內(nèi)容,如開發(fā)商延期交房,其違約賠償為萬(wàn)分之二;買方違約,定金不能收回,賣方違約加倍返還定金等。

  一般涉及到開發(fā)商違約的內(nèi)容,賠償?shù)谋壤洼^低。司法解釋中的“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的,應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少”,應(yīng)該是對(duì)合同法違約金過(guò)高的一個(gè)注解,而不是對(duì)違約金比例的規(guī)定。

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