購房合同簽訂的注意事項有哪些
在購房中,最重要的就是簽訂購房合同啦。那么,在簽訂購房合同的時候,需要注意什么事情呢?以下是由學習啦小編為大家整理的相關(guān)資料,希望能幫到你們。
購房簽合同注意事項
1、產(chǎn)權(quán)證要齊全。
包括《國有土地使用權(quán)證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《商品房預售許可證》。此三證是辦理產(chǎn)權(quán)證的必要條件。銷售許可證的證件原件應該在售樓現(xiàn)場懸掛,可以在售樓現(xiàn)場看到證件的原件,再有就是土地證是否抵押了,土地使用證有一個備注頁,如果開發(fā)商向銀行進行了開發(fā)貸款,在土地使用權(quán)證上會有注明。還有開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照,經(jīng)營范圍里是不是有房地產(chǎn)開發(fā)商的土地經(jīng)營許可。
2、簽合同時要寫明交房日期、通水、通電、通氣等條件,要明確雙方違約責任。按規(guī)定入住70%以上才能開通燃氣,之前開發(fā)商要免費提供液化氣灌。
3、延期交房:開發(fā)商《補充協(xié)議》規(guī)定,“若開發(fā)商延期交樓,則按業(yè)主已交房價每日千分之一支付違約金,且違約金賠償總額以房款5%為限,如發(fā)展商仍不能交樓,業(yè)主只退回已交的本金。”這種約定非常不合理。
4、購買合同的第一條,項目建設依據(jù),在審核這一條條款內(nèi)容時,需要注意在合同中填寫相關(guān)的內(nèi)容,與開發(fā)商提供的相關(guān)證件是否一致,比如說編號和經(jīng)營范圍。第二條,是商品房的銷售依據(jù),需要做的跟第一條基本相同,需要核對銷售許可證的號碼,批準的機構(gòu),以及銷售的方式,與開發(fā)商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致。
5、公攤面積:不應該計入的包括倉庫、機動車車庫、非機動車車庫,作為人防的地下室,以及可以單獨使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋,比如說開發(fā)商在大堂里做的銷售中心等。為多棟房屋服務的管理用房,通俗來說,就是與這棟樓不相連的部分,比如說小區(qū)的物業(yè)管理用房等。在商品房買賣附件里應該有一個明確的說明,在主合同的第三條里,只是說分攤了多少,分攤的面積的數(shù)額,但是在合同的附件二,應該有一個房屋面積分攤的說明表,分攤了哪一部分,是經(jīng)過哪一個地方批準的。
6、面積確認和差異的確定。建議購房人選擇在合同里已經(jīng)規(guī)定的第二種處理方式,即確定雙方可以接受的一個誤差比例,也就是說正負3%,超過此比例的購房人可以選擇退房,開發(fā)商應退還房款以及利息,你也可以接受。
7、付款方式與期限。一次性付款可以跟開發(fā)商協(xié)商,是不是可以留5%左右的房款,在正式交房之后給予付款,銀行貸款應該在約定的時間里款沒有到開發(fā)商的帳上,按照合同,你要支付相應數(shù)量的違約金,所以應該把時間約定的更加充裕一些。在簽訂正式購房合同之前,建議你向開發(fā)商指定的銀行,或者向律師咨詢一下你的資信條件,看你是否能夠得到資信貸款,避免出現(xiàn)其他的麻煩。
8、賣售人預期付款的違約責任。也就是說開發(fā)商約定你超過30天未付清房款可以解約的,對預期交房的解約期限也只能定30天,這兩條應該對應,應該是平等的。
9、有關(guān)規(guī)劃設計變更條款,這一方面,因為我們購買的是期房,在商品房施工的過程中,有可能某些方面,開發(fā)商認為需要做規(guī)劃的變更,設計的變更,應該在收到有關(guān)部門批準變更10個工作日,書面通知購房人,購房人有權(quán)選擇退房。
10、房屋的交接:開發(fā)商應該請房地產(chǎn)的管理部門認可的有資質(zhì)的機構(gòu)對房屋的面積進行實測,在交樓的時候,應該提供實測面積的數(shù)據(jù),以及我們所說的住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說明書,如果開發(fā)商提供證明原件不全的,可以拒絕收樓,由此產(chǎn)生的一切責任,由開發(fā)商承擔。
購房的政策
政策一:2015年2月28日,央行2015年來首次降息央行決定,自2015年3月1日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率。金融機構(gòu)一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點至5.35%;一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.5%。
政策二:各地的公積金首付最低首付調(diào)整2015年“兩會”政府工作報告中指出,2015年房地產(chǎn)政策將堅持分類指導,因地施策,落實地方政府主體責任,支持居民自住和改善性住房需求,促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士表示,近期推出的公積金新政的實施,是對中央支持自住和改善性需求指示的呼應,預計未來將有更多的城市出臺新政,進一步降低公積金貸款申請門檻。
政策三:2015年3月25日國土部住建部樓市新政落地2015年3月25日,國土資源部、住建部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應結(jié)構(gòu)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,要求2015年各地有供、有限,合理安排住房和其用地供應規(guī)模;優(yōu)化住房供應套型,促進用地結(jié)構(gòu)調(diào)整;多措并舉,統(tǒng)籌保障性安居工程建設;部門聯(lián)動,加大市場秩序和供應實施監(jiān)督力度。
購房中常見的糾紛
1、買房子“縮水”可以解除合同嗎?
很多買房者都可能會遇到面積縮水的問題,最高人民法院公布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》給出了答案:商品房買賣中,面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%),按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算,買房戶請求解除合同的,法律不予支持。
該解釋還規(guī)定,交付使用的房屋建筑面積與合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:面積誤差比絕對值超出3%,認定為欺詐,買房戶請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予支持。買房戶同意繼續(xù)履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買房戶按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔,所有權(quán)歸買房戶;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由房地產(chǎn)開發(fā)商返還買房戶,面積誤差比超過3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)商雙倍返還買房戶。
2、銷售廣告能不能成為合同內(nèi)容?
據(jù)估算,90%以上的商品房是通過宣傳廣告進行促銷的。為此,開發(fā)商都為廣告的設計絞盡腦汁,于是,一些商品房廣告便被“注水”,什么“城市綠洲”、“皇家園林”、“距地鐵口五分鐘距離”、“學校、幼兒園、超市、會所等小區(qū)配套設施一應俱全”等極盡誘惑的廣告隨處可見。可等買主簽訂合同、付了房款之后,才發(fā)現(xiàn)廣告所說完全是“虛無縹緲”。
最高人民法院公布的《關(guān)于審理商品房糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定,商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。解釋特別提到,這些說明和允諾即使未載人商品房買賣合同,亦應當視為合同內(nèi)容,當事人違反的,應當承擔違約責任。
3、房產(chǎn)商惡意違約欺詐怎么辦?
人們在買房過程中可能遇到過這樣的“怪事”:明明已經(jīng)和賣主簽訂了買房合同,可等房子快要按期交付時,賣主卻告知這房子已經(jīng)賣給了另外的買家。對此,解釋規(guī)定,具有下列情形之一,導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的,無法取得房屋的買房戶可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任:商品房買賣合同訂立后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未告知買房戶又將該房屋抵押給第三人;商品房買賣合同訂立后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又將該房屋出賣給第三人。
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