二手房賣(mài)房過(guò)戶應(yīng)該要如何防騙
在購(gòu)買(mǎi)二手房后，最重要的一步就是辦理過(guò)戶手續(xù)。那么，在進(jìn)行二手房賣(mài)房過(guò)戶的時(shí)候，該如何防騙呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的二手房賣(mài)房過(guò)戶防騙的妙招，希望能幫到你們。
二手房賣(mài)房過(guò)戶的防騙妙招
1、核實(shí)房屋情況。
了解房屋自然情況，既包括房屋位置、地址、門(mén)牌號(hào)，還包括面積、戶型、格局、結(jié)構(gòu)、朝向、采光、開(kāi)間、進(jìn)深等細(xì)節(jié)，更包括房屋預(yù)留物品、裝修情況、物業(yè)服務(wù)、生活配套、商圈環(huán)境等。
2、核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否清晰以及賣(mài)方手續(xù)是否齊全。
房產(chǎn)證是房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的唯一憑證，賣(mài)方必須是房屋的所有權(quán)人。買(mǎi)方可以通過(guò)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證來(lái)核實(shí)賣(mài)方及房產(chǎn)的信息，確認(rèn)無(wú)誤以避免糾紛;對(duì)于持有軍官證的房主應(yīng)格外謹(jǐn)慎，必須核實(shí)身份;對(duì)夫妻共有或多個(gè)共有產(chǎn)權(quán)人的房屋，買(mǎi)方應(yīng)要求在簽買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)所有產(chǎn)權(quán)人都應(yīng)到場(chǎng)簽字。
3、標(biāo)明付款方式和付款時(shí)間。
在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，買(mǎi)方應(yīng)要求賣(mài)方在合同中標(biāo)明房屋付款時(shí)間、付款方式，不能用模糊的口頭約定，因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)糾紛，這種約定在實(shí)際中太難取證，所以買(mǎi)方簽定合同時(shí)要用書(shū)面形式確定條款，如有問(wèn)題可走法律途徑來(lái)維權(quán)。
4、明確違約責(zé)任和合理利用補(bǔ)充條款。
購(gòu)房者要在正規(guī)中介公司簽署正式購(gòu)房合同，除合同中對(duì)違約情況有所陳述外，在履行合同的過(guò)程中，還要就一些一時(shí)無(wú)法確定的問(wèn)題增加附加條款，寫(xiě)清楚具體情況以及雙方約定，以避免后期麻煩。
5、了解二手房房屋產(chǎn)生的費(fèi)用是否結(jié)清。
有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)、煤氣費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)等有可能因長(zhǎng)期拖欠數(shù)額不菲。買(mǎi)受人在不知情的情況下購(gòu)買(mǎi)此房，很有可能就要為此買(mǎi)單。建議將這些可能發(fā)生的情況都落實(shí)到合同中去，并留有尾款，本著誰(shuí)消費(fèi)誰(shuí)清零的原則以此制約。
6、盡量委托正規(guī)中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)事務(wù)所來(lái)代理房屋買(mǎi)賣(mài)交易。
此渠道能讓買(mǎi)賣(mài)雙方的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避到最小，也給購(gòu)房者省去很多不必要的麻煩。
二手房過(guò)戶需要交的費(fèi)用
一、營(yíng)業(yè)稅
2016年?duì)I改增之后，稱(chēng)增值稅，看房產(chǎn)證辦出的年數(shù)，再判斷是否能免征。
根據(jù)規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，在2016年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同，2016年5月1日以后辦理產(chǎn)權(quán)變更事項(xiàng)的，應(yīng)繳納增值稅，不繳納營(yíng)業(yè)稅。其中，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。
二、契稅
現(xiàn)行政策：住宅90平以下1%;住宅90-144為1.5%;其余的不管是住宅還是非住宅都3%。
三、個(gè)人所得稅
房產(chǎn)證頒發(fā)5年以內(nèi)銷(xiāo)售，按銷(xiāo)售價(jià)1%征收所得稅(有的地方按銷(xiāo)售價(jià)與原銷(xiāo)售價(jià)差價(jià)20%征收所得稅，也有上兩種情況2選1的);房產(chǎn)證頒發(fā)5年以后銷(xiāo)售，如能證明賣(mài)家賣(mài)的是家庭居住生活唯一用房的，可免征所得稅!
四、印花稅
住宅90平米以下免征;其它按銷(xiāo)售價(jià)0.05%征收!
五、評(píng)估費(fèi)
你過(guò)戶如不需要套按揭，應(yīng)該不會(huì)需要評(píng)估。評(píng)估費(fèi)一般5‰以內(nèi)。具體費(fèi)率地方不同有所不同!!(三種情況：如不按揭，也可能不需評(píng)估，故無(wú)需評(píng)估費(fèi);按揭的也有可能中介費(fèi)中已包括評(píng)估費(fèi);也有可能是房地產(chǎn)交易核心在交易過(guò)戶時(shí)直接向申請(qǐng)人代收。)
六、中介費(fèi)
你單獨(dú)過(guò)戶可以不需要中介。如買(mǎi)賣(mài)房子必須要涉及到中介(如需按揭，可能就得必須找中介了)，中介費(fèi)一般為0.5-2.5%;如只需中介代辦產(chǎn)權(quán)證的話那只需付代辦費(fèi)大概200元左右!
七、其它費(fèi)
有的地方可能還涉及工本費(fèi)、登記費(fèi)、交易費(fèi)等，但數(shù)目較小!!房改房土地出讓金：按照當(dāng)?shù)卣呓患{，各地政策對(duì)此有所不同。
二手房過(guò)戶常見(jiàn)的陷阱
陷阱一：不簽合同，直接現(xiàn)金收房
雖然許多業(yè)主已經(jīng)對(duì)“現(xiàn)金收房”的把戲有所提防，但是，新的騙局卻是層出不窮。很多不法中介以“個(gè)人”的名義“現(xiàn)金收房”。這些不法中介通常是偽裝成個(gè)人購(gòu)房者，談好價(jià)錢(qián)后去公證處辦理房屋出售全權(quán)委托公證。這時(shí)候因?yàn)椴环ㄖ薪槭掷镉蟹慨a(chǎn)證，他就可以轉(zhuǎn)手高價(jià)出售，或者是以業(yè)主的名義出租或抵押。
陷阱對(duì)策：其實(shí)針對(duì)這樣的情況，只需要注意盡量不采用“現(xiàn)金收購(gòu)”的賣(mài)房方式。交易雙方一定要簽訂正規(guī)的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并雙方一起到房管局完成房屋過(guò)戶，此時(shí)房屋交易才算完成。切莫為了圖一時(shí)省事，只管給對(duì)方房產(chǎn)證然后拿錢(qián)了事，以免吃虧上當(dāng)，后悔晚矣!
陷阱二：買(mǎi)賣(mài)合同貓膩多
業(yè)主和客戶簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》有時(shí)只簡(jiǎn)單地說(shuō)明了雙方約定的房款數(shù)額，房屋所在的地理位置等基本信息，等到完成過(guò)戶之后才發(fā)現(xiàn)合同中根本就沒(méi)有付款時(shí)間、付款方式的相應(yīng)條款，很可能上演一場(chǎng)業(yè)主常年催討房款，購(gòu)房者避而不見(jiàn)、中介公司推卸責(zé)任的持久傷神費(fèi)力的大戲。
陷阱對(duì)策：正規(guī)的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中，除了基本情況之外，還會(huì)標(biāo)明房款的支付方式、支付時(shí)間，除此之外還應(yīng)有費(fèi)用明細(xì)清單、入住交驗(yàn)單及相關(guān)違約責(zé)任的承擔(dān)等。
陷阱三：產(chǎn)權(quán)有糾紛，無(wú)法交易
產(chǎn)權(quán)糾紛主要有兩種：一是房產(chǎn)被查封，二是房產(chǎn)有抵押。所謂房產(chǎn)被查封是指，依法被限制過(guò)戶轉(zhuǎn)讓的情況;所謂房產(chǎn)抵押，是指房產(chǎn)被用作擔(dān)保向第三方借貸的情況。遇到這種情況往往是我們束手無(wú)策。
陷阱對(duì)策：房屋交易簽約前一定要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)核實(shí)，可以要求房主攜帶身份證和房產(chǎn)本前往房管局予以核實(shí)，以確定無(wú)上述情況后再進(jìn)行交易。
陷阱四：房屋有不良居住史，進(jìn)退兩難
比如有發(fā)生過(guò)自殺、他殺或其他不良的刑事案件的房屋，在中國(guó)通常被認(rèn)為是兇宅是不吉利的，如果購(gòu)房人在不知情的情況下購(gòu)買(mǎi)了此類(lèi)房屋，往往會(huì)不愿意居住，但是轉(zhuǎn)售期會(huì)拉長(zhǎng)，甚至可能出現(xiàn)大的跌損。但是，“兇宅”是不被法律認(rèn)為是瑕疵的，所以，之后往往感到追責(zé)無(wú)望。
陷阱對(duì)策：買(mǎi)房之前不要只聽(tīng)中介介紹，可以通過(guò)與鄰居及社區(qū)內(nèi)的其他居民聊天，了解索要購(gòu)買(mǎi)的房屋的居住史，是否發(fā)生過(guò)不良的刑事案件。
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