二手房買賣應(yīng)該要如何防騙
在生活中，購買二手房被騙的案例越來越多，那么，到底在購進行二手房買賣的時候，要如何防騙呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的二手房買賣的防騙方法，希望能幫到你們。
二手房買賣的防騙方法
1、核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證;如果是單位，到工商局看它的檔案資料;如果賣方有代理人，看他有沒有經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。
2、到房管局查驗賣方的房產(chǎn)證?？丛摲课菔欠裼蟹课莨灿袡?quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件;如是夫妻共有財產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意;如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見;如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件。
3、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽度的中介機構(gòu)，必要時可查閱中介機構(gòu)應(yīng)具備的"兩證"，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書。
4、仔細(xì)核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。
5、如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標(biāo)準(zhǔn)價，標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權(quán)，因此，應(yīng)要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見;另外，軍隊、醫(yī)院、學(xué)校的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售。
6、如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準(zhǔn)書。
二手房買賣常見的騙局
1、“晚10點”弱點營銷
我猜你很可能被無良中介忽悠過，但一定不知道中介行業(yè)有句行話，叫“今天你逼單了嗎?”中介每天都有簽單壓力，為了保證快速成單，經(jīng)常會使用逼單方式給買賣雙方施加壓力。其慣用策略就是只要能帶買方看房，不管看完房子后時間有多晚，都會第一時間將雙方分開，以能夠快速達(dá)成交易防止對方被別人撬走為理由，讓雙方完成支付定金的交易行為。一旦完成了這一行為，買賣雙方即可被利益捆綁，誰也不敢私自違約。
為什么是晚上10點之后?因為在這個時間段之后大多數(shù)人體能都會下降，思考能力、判斷能力、應(yīng)變能力相較白天都“弱爆了”。
2、公房、經(jīng)適房交易有隱患
在新浪樂居采訪、調(diào)查的日常房屋交易糾紛中，很大一部分跟已購公房及經(jīng)濟適用房有關(guān)。在公房案件中，很多因為房屋自身不能交易但雙方誤以為可以交易從而簽訂合同。買賣雙方或許對此無知，但中介一清二楚，只是為了促成交易賺取中介費，他不會事先將隱患講明罷了。
鑒于公有房屋的情況比較復(fù)雜，在簽訂合同前，買賣雙方一定要到原主管單位去核實清楚，再簽訂合同，千萬不要完全相信中介的調(diào)查，當(dāng)你遇到不一定盡心竭力核實房屋情況的中介時，很有可能最終掉入陷阱。尤其是央產(chǎn)公房，一定要在取得登記表或其他審批文件后再簽訂協(xié)議，絕對不能一邊申請批準(zhǔn)一邊簽訂合同，更不能先簽再申請。另外，關(guān)于經(jīng)濟適用房的交易，買方一定要嚴(yán)格核實合同條款中約定的內(nèi)容，這些內(nèi)容涉及到了合同是否有效以及過戶的方式。
3、抵押“套”你沒商量
民事法律范疇內(nèi)抵押權(quán)屬于物權(quán)，合同屬于債權(quán)。在法律效力上，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)，所以在具體司法實踐中如果房屋被設(shè)定了抵押權(quán)，該權(quán)利要優(yōu)先于合同相對人要求過戶的權(quán)利。
當(dāng)賣方聯(lián)合中介惡意違約拒絕過戶時，經(jīng)常會用惡意抵押的方式阻止買受人要求過戶的訴求。在購買房屋時一定要查看房屋產(chǎn)權(quán)證上是否有房管局的抵押登記專用章，并盡量去房管局核實房屋抵押登記情況，在及時了解相關(guān)信息后再決定是否簽訂合同。
4、權(quán)屬關(guān)系須分清
買賣之前，一定要查清該房屋是否存在共有權(quán)人。如存在共有權(quán)人，共有權(quán)人的同意出售證明為本合同的附件，具備同等法律效力。出賣人最好保證房屋不存在繼承、離婚、合伙等與共有權(quán)有關(guān)的任何糾紛，如因共有權(quán)糾紛使房屋被異議登記、凍結(jié)過戶、查封等導(dǎo)致無法過戶，出賣人應(yīng)承擔(dān)由此造成的違約責(zé)任。
在二手房買賣糾紛中，出賣人經(jīng)常惡意使用“共有權(quán)糾紛策略”，將房屋拖入訴訟中導(dǎo)致房屋不能及時過戶，從而達(dá)到逼迫買受人同意漲價的目的。這是一種以合法民事行為掩蓋違法民事目的的手段，所以必須在合同中明確約定，一旦出現(xiàn)共有權(quán)糾紛，出賣人必須對此承擔(dān)全部違約責(zé)任。
5、首付款“分水嶺”
在二手房買賣過程中，首付款的支付是交易博弈過程中的一道分水嶺，因為從這一天起買方將一筆巨款交給了對方，從此就喪失了主動權(quán)。
說的再明白一點就是，因為支付了一大筆錢，買方隨著時間的推移，心態(tài)會變得越來越急躁，這時大多數(shù)的賣方因為得到了這筆錢，心態(tài)反而會變得很踏實，不急不慢的推進合同履行。當(dāng)博弈心態(tài)發(fā)生變化，大多數(shù)買方在實際履行中會逐漸變成求著賣方協(xié)助履行，有句俗話叫“上趕著不是買賣”。如果這時出現(xiàn)房價快速上漲，無疑，賣方違約的概率就會變大。
6、貸款辦理最易“撕破臉”
二手房買賣貸款過程是一個極易發(fā)生糾紛的環(huán)節(jié)。首先，貸款程序本身比較繁瑣;其次，中介機構(gòu)不能盡職盡責(zé)的履行居間服務(wù)義務(wù)，可能會出現(xiàn)拖延辦理情況;最后，買賣雙方在貸款流程的配合中不夠默契，溝通不夠及時，導(dǎo)致時間延長。
貸款辦理環(huán)節(jié)也是任何一方采取實際違約行為時，經(jīng)常使用的節(jié)點。說通俗點就是，在這個時候是雙方最容易撕破臉的階段，所以，在貸款辦理業(yè)務(wù)上，你必須萬分小心。
選二手房要考慮的因素
1、交通便利是首選
買房選房，交通是我們考慮的一個重要因素。上下班、出行等都離不開交通，不論是考慮自己開車還是搭乘公共交通，交通的便利性是一定要考慮的。
2、成熟的周邊配套也很重要
周邊吃飯、購物、醫(yī)療、教育等滿足日?；拘枨蟮呐涮资欠颀R全，配套的齊全與否關(guān)系到生活的便利程度。
3、升值潛力也必須要考慮
買房也要注意房子未來的升值潛力，一些人喜歡購買市中心的老房子，一是這類房子相比周邊新小區(qū)的房子價格便宜，二是這類老房子由于年久失修，往往也面臨著拆遷和整改。一旦房屋拆遷，政府也會給予大量的補助。
4、選擇靠譜的中介
二手房交易是件很繁瑣的事情，所以很多的人買房，都是通過中介來進行成交。買房要選擇正規(guī)的中介，看上一個區(qū)域后，先了解下該區(qū)域的基本房價，評估房價是否合理。為了避免一小部分中介報低價“吸戶”，看到中意的房子后，要多咨詢幾個中介，貨比多加不吃虧。
5、產(chǎn)權(quán)關(guān)系弄明白
注意產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人與賣房人是否同一人，否則過戶時會發(fā)生困難，注意產(chǎn)權(quán)證的各項明細(xì)，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，最好到房管局查詢一下，看看該房屋是否已經(jīng)被抵押、被查封，或者存在糾紛。如果產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人與賣房人不是同一人，就需要對方出示具有法律效力的委托書(委托公證書或由律師簽字鑒證的委托書)。
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