2020房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)
從人口、收入增長(zhǎng)、債務(wù)水平三個(gè)維度來看，居民購房的需求和支付能力都在下降;如果兼顧目前的房?jī)r(jià)泡沫水平以及市場(chǎng)對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期，后疫情時(shí)代，房?jī)r(jià)大概率是平穩(wěn)趨降。接下來小編為大家整理了2020房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，歡迎大家閱讀!
2020年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)十大趨勢(shì)
2019年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言是充滿變局和不確定性的一年，展望2020年，房地產(chǎn)行業(yè)在政策端、供給端和需求端，都將呈現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中有變的趨勢(shì)。穩(wěn)中有進(jìn)，即行業(yè)的健康度和理性程度將持續(xù)提升，行業(yè)格局走勢(shì)與企業(yè)關(guān)鍵致勝因素將逐步清晰。穩(wěn)中有變，即一些不確定性和關(guān)鍵變化大方向可以預(yù)測(cè)，但這些機(jī)遇挑戰(zhàn)的變化程度、發(fā)生時(shí)間則難以準(zhǔn)確研判，考驗(yàn)企業(yè)的能力與智慧。
2020年將是未來五年行業(yè)格局走勢(shì)的縮影，亦是展望未來行業(yè)終局的燈塔，因此值得期待。
1、房地產(chǎn)行業(yè)仍將對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮重要基石作用
2020年是中國(guó)全面建成小康社會(huì)、GDP比2000年翻兩番的收官之年，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)增速將大概率維持在6%左右區(qū)間、2020年GDP規(guī)模將超過100萬億人民幣。同時(shí)受全球經(jīng)濟(jì)放緩、中美貿(mào)易關(guān)系不穩(wěn)定、投資需求拉動(dòng)不足等外部環(huán)境不確定性因素影響，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然不小。
房地產(chǎn)行業(yè)中短期內(nèi)每年仍將維持 13-15萬億的市場(chǎng)銷售規(guī)模，同時(shí)考慮到對(duì)住房需求上下游產(chǎn)業(yè)鏈的強(qiáng)有力帶動(dòng)作用，2020年房地產(chǎn)行業(yè)仍將在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中發(fā)揮重要基石作用。
2、行業(yè)政策調(diào)控總體力度適中并且供給側(cè)調(diào)控偏緊、需求側(cè)調(diào)控相對(duì)偏松
房地產(chǎn)行業(yè)2019年下半年在供給側(cè)特別是融資端出臺(tái)了較為嚴(yán)格調(diào)控措施，2020年在堅(jiān)持“房住不炒”總體方針以及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”背景下，預(yù)計(jì)行業(yè)政策調(diào)控政策力度總體適中。
其中在供給側(cè)，行業(yè)融資政策仍將維持偏緊并逐步向中性回調(diào);在需求側(cè)，因城施策調(diào)控政策下，部分中心城市及都市圈周邊城市在前期政策調(diào)控超調(diào)基礎(chǔ)上可能在人才住房、限購限價(jià)等方面做出一定調(diào)整，客觀上為地產(chǎn)商提供土儲(chǔ)高性價(jià)比補(bǔ)倉的階段性機(jī)會(huì)。
3、市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升與尾部企業(yè)退出推動(dòng)行業(yè)市場(chǎng)加快出清
按照目前土地資源儲(chǔ)備、銷售去化情況估算，2020年行業(yè)前30名地產(chǎn)商總體仍將維持兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度。
其中前10名地產(chǎn)商由于自身規(guī)?；鶖?shù)較大已處于安全邊界，未來核心戰(zhàn)略目標(biāo)將由規(guī)模成長(zhǎng)逐步轉(zhuǎn)向提質(zhì)增效降風(fēng)險(xiǎn);10-30名地產(chǎn)商由于資產(chǎn)結(jié)構(gòu)問題、成長(zhǎng)慣性和焦慮感，未來仍轉(zhuǎn)向有質(zhì)量的規(guī)模成長(zhǎng);金融資源將進(jìn)一步向頭部玩家集中，尾部中小型地產(chǎn)商將逐步退出行業(yè)市場(chǎng)，市場(chǎng)出清過程將持續(xù)進(jìn)行。
4、房地產(chǎn)行業(yè)黑天鵝事件大概率出現(xiàn)
由于在資本市場(chǎng)地產(chǎn)板塊估值較低權(quán)益融資困難、各融資渠道收縮且融資成本提高、商品房銷售去化回款難度加大等一系列影響因素，2020年地產(chǎn)商在資產(chǎn)負(fù)債率、有息負(fù)債還款、低效資產(chǎn)處置盤活、住宅開發(fā)建設(shè)剛性支出等方面將面臨緊約束。
部分現(xiàn)金流緊張的企業(yè)會(huì)因?yàn)樾庞眠`約等黑天鵝事件掉隊(duì)。提高資產(chǎn)效率、做好現(xiàn)金流管理、現(xiàn)金為王仍是2020年地產(chǎn)商在嚴(yán)峻外部環(huán)境下存續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵必要條件。
5、市場(chǎng)總體量?jī)r(jià)趨穩(wěn)且不同城市房?jī)r(jià)窄幅波動(dòng)、地價(jià)小幅回暖
中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)需求側(cè)的政策調(diào)控已經(jīng)完成了由中央負(fù)責(zé)總量調(diào)控轉(zhuǎn)向壓實(shí)地方政府責(zé)任，因城施策、一城一策的轉(zhuǎn)變。各城市地方政府將總體按照商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行有針對(duì)性調(diào)控。
在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確的穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的總基調(diào)下，預(yù)計(jì)全國(guó)行業(yè)總體量?jī)r(jià)趨穩(wěn)，同時(shí)不同城市根據(jù)自身所處地價(jià)、房?jī)r(jià)周期階段，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)窄幅波動(dòng)調(diào)整。同時(shí)地價(jià)較2019年下半年將有可能小幅回暖，低總地價(jià)、中體量快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目可能更受市場(chǎng)青睞。
6、更關(guān)注自身產(chǎn)品全生命周期競(jìng)爭(zhēng)力與投資出價(jià)能力提升
眾多地產(chǎn)商已對(duì)未來行業(yè)趨勢(shì)形成基本共識(shí)，即出現(xiàn)系統(tǒng)性行業(yè)普漲的大周期性機(jī)會(huì)可能性極低，房地產(chǎn)終于進(jìn)入下半場(chǎng)，基本盤仍然健康，住宅開發(fā)項(xiàng)目?jī)衾士傮w穩(wěn)定在8-12%區(qū)間。
因此企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力已從投資周期研判和踩點(diǎn)能力，逐步轉(zhuǎn)向產(chǎn)品全生命周期競(jìng)爭(zhēng)力以及投資出價(jià)能力的提升。
這要求企業(yè)刀刃向內(nèi)，在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化與品質(zhì)提升，全生命周期成本管控、開發(fā)運(yùn)營(yíng)效率與周轉(zhuǎn)速度、深刻研判城市地價(jià)房?jī)r(jià)走勢(shì)等方面持續(xù)精耕細(xì)作、固化能力，進(jìn)一步降低前端投資與后端開發(fā)建設(shè)中的犯錯(cuò)概率，增強(qiáng)自身發(fā)展容錯(cuò)性。更快構(gòu)建上述能力的地產(chǎn)商將更可能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。
7、更多地產(chǎn)商參與城市產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展
由于土地公開招拍掛市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、商業(yè)綜合體在高能級(jí)城市逐步飽和、各城市產(chǎn)業(yè)招商引入需求日趨強(qiáng)烈，部分地產(chǎn)商積極參與城市綜合開發(fā)建設(shè)與產(chǎn)業(yè)引入培育中，在城市發(fā)展中扮演更加綜合的角色。
城市公園改造、養(yǎng)老大健康、智慧城市建設(shè)、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)搬遷轉(zhuǎn)型、專業(yè)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)新建等城市和產(chǎn)業(yè)功能建設(shè)培育的綜合開發(fā)項(xiàng)目在2020年將成為部分地產(chǎn)商在中高能級(jí)城市布局的主戰(zhàn)場(chǎng)和主渠道之一。
建議地產(chǎn)商要清晰考慮自身基因與優(yōu)勢(shì)能力，避免短視行為，做好資源整合方，構(gòu)建好自身專業(yè)化能力以及外延產(chǎn)業(yè)合作朋友圈。
8、資產(chǎn)收并購數(shù)量增加，機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存
考慮可能發(fā)生的黑天鵝事件導(dǎo)致企業(yè)掉隊(duì)、中小型企業(yè)退出加速市場(chǎng)出清、部分企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與城市換倉調(diào)整等驅(qū)動(dòng)因素影響，2020年地產(chǎn)行業(yè)的公司股權(quán)整體以及優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)包的收并購潛在機(jī)會(huì)數(shù)量將有所上升，買地資金充足的地產(chǎn)商可以在2020年將收并購作為重要的土地資源擴(kuò)充渠道，同時(shí)重點(diǎn)把握部分區(qū)域型房企的收并購機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)在特定重點(diǎn)中心城市的快速深耕與跨越式發(fā)展，同時(shí)需要更加注重風(fēng)險(xiǎn)防控。
9、國(guó)有企業(yè)間行業(yè)整合提速
考慮到地產(chǎn)行業(yè)國(guó)家隊(duì)具有天然的金融資源優(yōu)勢(shì)，以及當(dāng)前區(qū)域型地產(chǎn)開發(fā)國(guó)有企業(yè)、城投公司等面臨經(jīng)營(yíng)困難的客觀情況，2020年中央企業(yè)與地方國(guó)有企業(yè)將通過資產(chǎn)重組，在做好優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，強(qiáng)化國(guó)有資產(chǎn)保值增值方面形成若干標(biāo)桿案例。地方國(guó)資亦有可能對(duì)本地區(qū)地產(chǎn)開發(fā)與城市建設(shè)的業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行資產(chǎn)重組與資源整合提升。
10、物業(yè)服務(wù)等地產(chǎn)多元業(yè)務(wù)快速成長(zhǎng)與分拆上市
由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、調(diào)控政策導(dǎo)向以及自身業(yè)務(wù)成長(zhǎng)邏輯，地產(chǎn)板塊在A股和H股資本市場(chǎng)整體估值偏低，2020年物業(yè)服務(wù)板塊分拆上市將繼續(xù)保持火熱態(tài)勢(shì)，并維持較好估值倍數(shù)，物業(yè)服務(wù)板塊將成為地產(chǎn)商的資本市場(chǎng)第二平臺(tái)載體的標(biāo)準(zhǔn)配置。2020年部分成長(zhǎng)性較好的其他地產(chǎn)相關(guān)多元業(yè)務(wù)也存在登陸資本市場(chǎng)的可能性。
2020年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新趨勢(shì)
Don’t play for safety. It’s the most dangerous thing in the world.”
— Hugh Walpole, Novelist
「不要致力于安全，它是世上最危險(xiǎn)的東西?！龚C 休?沃波爾 (小說家)
這句話非常貼切地表述了按揭貸款購買房屋消費(fèi)者矛盾的心態(tài)，到底每個(gè)月的還款占其穩(wěn)定收入的比例控制在什么范圍最合適，如何保護(hù)其不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的安全，一直是一個(gè)燒腦的問題，COVID-19之后簡(jiǎn)直成了燒腦ING。
在買房交易過程中，近85%購房者選擇貸款買房，根據(jù)銀行的規(guī)定，商業(yè)銀行應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與比控制在55%以下。實(shí)際情況是在購房者按揭貸款的最初的5到10年里，月房產(chǎn)支出與收入比往往超過50%，有的甚至達(dá)到70%左右。
購房者收入的不穩(wěn)定性一直是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)除了政策性變量以外的關(guān)鍵變量，左右整個(gè)行業(yè)的價(jià)值走向。
2019年底以前房地產(chǎn)的金融屬性是行業(yè)的主旋律，每一次調(diào)控都是圍繞金融加杠桿和去杠桿進(jìn)行各方博弈的。超發(fā)人民幣灌注的蓄水池越弄越大，金融管理部門要么修建更大的蓄水池、要么在水灌滿之前關(guān)上灌水的龍頭，每次調(diào)控概莫例外，以至于從來沒有發(fā)生過外溢現(xiàn)象。如此地精準(zhǔn)把握、央媽是個(gè)中高手，形象地說就是央媽常在河邊走，從未濕過鞋。
房地產(chǎn)的市場(chǎng)屬性對(duì)應(yīng)的調(diào)控功能一直處于失靈的狀態(tài)，每每只見政府粗壯有力的胳膊、沒見市場(chǎng)靈巧的手，市場(chǎng)發(fā)育是一個(gè)偽命題，一直是八字沒有見到一撇。
本可以歲月靜好，你若安好、便是晴天。
然而事與愿違，COVID-19以其非凡的魔力，擊碎了這所有的一切。
1、美國(guó)新冠疫情失控加速美元貶值進(jìn)而觸發(fā)全球金融危機(jī)
隨著美國(guó)本土新冠確診攀升至27.8458萬人，防控難度史無前例，疫情海嘯最少需要4到6個(gè)月才能勉強(qiáng)平息，對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)災(zāi)難性打擊強(qiáng)度是空前絕后，經(jīng)濟(jì)萎縮20%以上是板上釘釘?shù)氖虑?。已?jīng)超發(fā)2.2萬億美元就是飲鴆止渴、于事無補(bǔ)，以后超發(fā)越多、經(jīng)濟(jì)越虛弱、美元貶值越多導(dǎo)致惡性循環(huán)，這種死循環(huán)基本無解。歐元、英鎊等其他西方國(guó)家主要貨幣比美元還脆弱，人民幣面臨巨大的升值壓力。
2、人民幣被迫從溫和內(nèi)斂的韜光養(yǎng)晦型轉(zhuǎn)向內(nèi)外兼修的有所作為型
2020年4月，在這個(gè)COVID-19元年的暮春，隨著國(guó)內(nèi)疫情的基本平息和有效產(chǎn)能的逐步恢復(fù)，人民幣的內(nèi)涵和外延開始發(fā)生質(zhì)的變化。由中國(guó)集成產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈和價(jià)值鏈加持的人民幣，被全球金融危機(jī)強(qiáng)推到國(guó)際舞臺(tái)的中央，迎來全新的挑戰(zhàn)與機(jī)遇，人民幣被迫在保有其固有貨幣價(jià)值和維持中國(guó)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力之間尋求全新的動(dòng)態(tài)平衡。
對(duì)內(nèi)適度升值確保人民幣購買力，對(duì)外弱關(guān)聯(lián)美元、歐元等主要西方貨幣適度貶值維系出口產(chǎn)品或者服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)力?？傮w而言，與快速貶值的美元和歐元等貨幣比較，人民幣適度貶值就是相對(duì)升值了，這是不得已的選擇。在這種情況下，利率仍然是貨幣調(diào)控的主要工具，具體而言，對(duì)內(nèi)利率調(diào)低、對(duì)外利率調(diào)高。
3、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融屬性喪失而其市場(chǎng)屬性回歸
一旦轉(zhuǎn)為內(nèi)外兼修型人民幣，人民幣資產(chǎn)就必須在全球范圍內(nèi)進(jìn)行有效配置，人民幣跨國(guó)流動(dòng)成為常態(tài)，相對(duì)而言在國(guó)外配置的經(jīng)營(yíng)性人民幣資產(chǎn)的收益會(huì)高于國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的收益，國(guó)內(nèi)資產(chǎn)尤其是不動(dòng)產(chǎn)收益會(huì)持續(xù)走低。這樣一來，房地產(chǎn)這個(gè)蓄水池就裝不了多少水了，房地產(chǎn)的金融屬性將坦然無存。房地產(chǎn)物業(yè)，這個(gè)曾經(jīng)在銀行等金融機(jī)構(gòu)眼中優(yōu)質(zhì)的抵押物，也不再有往日的榮光。房地產(chǎn)的市場(chǎng)屬性將會(huì)王者歸來，至此，誰主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)屬性的競(jìng)爭(zhēng)，誰就是贏家。
4、控制房產(chǎn)總價(jià)是整個(gè)行業(yè)的鐵律，降級(jí)提檔是競(jìng)爭(zhēng)利器
既然房地產(chǎn)金融屬性喪失，作為消費(fèi)者自然會(huì)加速金融去杠桿，剛需客戶就會(huì)量入而出，不再追求超越其自身財(cái)力的消費(fèi)，以謹(jǐn)慎的態(tài)度和策略保障其不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的安全，回歸其本真的價(jià)值訴求。
所以無論是住宅物業(yè)、寫字樓物業(yè)還是商業(yè)物業(yè)，消費(fèi)者都會(huì)精準(zhǔn)地按需購買，盡量保持單位物業(yè)總價(jià)在大多數(shù)消費(fèi)者接受的范圍內(nèi)是整個(gè)行業(yè)的鐵律。
以盡可能小的建筑面積打造滿足最基本居家生活所需的單元，通過結(jié)構(gòu)與功能的優(yōu)化設(shè)計(jì)，整合體積小、功能全的模塊化配套設(shè)施，構(gòu)筑、營(yíng)造舒奢的生活空間，滿足剛需消費(fèi)者的住宅升級(jí)需求。
5、房地產(chǎn)改善型市場(chǎng)需求逐步萎縮至一個(gè)恒定的水平
大中型城市的改善型市場(chǎng)占比將在2到3年以內(nèi)，從現(xiàn)有的15%-到20%快速衰減到10%以內(nèi)，后續(xù)逐步趨近于5%左右的水平。
6、傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)開發(fā)模式實(shí)現(xiàn)的物業(yè)價(jià)值空間進(jìn)一步壓縮
體驗(yàn)式商業(yè)服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)價(jià)值決定商業(yè)物業(yè)價(jià)值，地段不再是決定商業(yè)物業(yè)價(jià)值的主要因素。
7、逆城市化促使第二生態(tài)住宅市場(chǎng)的興起
隨著逆城市化進(jìn)程加速，催生特大城市圈外圍生態(tài)環(huán)境優(yōu)良地帶第二生態(tài)住宅市場(chǎng)的興起，這是地產(chǎn)行業(yè)全新的富礦區(qū)。打造生態(tài)、休閑、庇護(hù)所概念的高端住宅是成功的關(guān)鍵，價(jià)格適中也是必不可少的條件。
8、加大政府優(yōu)惠政策調(diào)整空間
面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的困境，需要政府在政策層面予以支持，具體有如下幾個(gè)方面。一是適度調(diào)高住宅項(xiàng)目的容積率，降低住宅物業(yè)的樓面地價(jià)。二是將現(xiàn)在以建筑面積計(jì)算單價(jià)改為按照住宅套內(nèi)面積計(jì)算，配套面積不計(jì)入銷售總價(jià)，但是配套建筑成本計(jì)入開發(fā)成本，這樣既可以大幅提高得房率，又可以鼓勵(lì)開發(fā)商通過合理增加建筑面積完善配套設(shè)施提高房屋品質(zhì)。三是對(duì)小戶型項(xiàng)目適度調(diào)低車位比例，達(dá)到降低總體開發(fā)成本的目的。四是對(duì)自住型物業(yè)降低稅收負(fù)擔(dān)，降低消費(fèi)者的稅賦水平。五是降低自住型物業(yè)業(yè)主銀行按揭利率水平。六是對(duì)現(xiàn)有滯銷商業(yè)物業(yè)在保證結(jié)構(gòu)安全的前提下，容許改為住宅物業(yè)，同時(shí)按照住宅物業(yè)水平收取水電燃?xì)赓M(fèi)。
2020年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析
后疫情時(shí)代房?jī)r(jià)大概率是平穩(wěn)趨降
從人口、收入增長(zhǎng)、債務(wù)水平三個(gè)維度來看，居民購房的需求和支付能力都在下降;如果兼顧目前的房?jī)r(jià)泡沫水平以及市場(chǎng)對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期，后疫情時(shí)代，房?jī)r(jià)大概率是平穩(wěn)趨降。
1、城市房?jī)r(jià)泡沫化
過去十年，由于價(jià)格的不斷上漲，房產(chǎn)不僅是居民的資產(chǎn)重要配置手段，同時(shí)也是以商業(yè)銀行為代表的信貸機(jī)構(gòu)普遍接受的貸款抵押品，由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張是債務(wù)主導(dǎo)型的，因此全社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的投資偏好在不斷上升。
這種投資偏好大幅推升了一線城市的住房?jī)r(jià)格，2019年，大部分一線城市的房?jī)r(jià)收入比都高于10倍，大大高于合理區(qū)間(4.38-6.78倍之間)，其中北京、上海、廣州的分別為34倍、25倍及23倍，同時(shí)，樓價(jià)上漲幅度也大大高于當(dāng)?shù)氐娜司杖朐鲩L(zhǎng)速度。
2、房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力不斷增大
從供給端來看，2017年以來，融資政策不斷收緊。金融監(jiān)管部門為了防范、化解金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，不允許資金跨區(qū)域使用，限制房企繼續(xù)加杠桿，嚴(yán)格監(jiān)管違規(guī)加杠桿的行為，只允許“借新還舊”，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)更多依賴自有資金和銷售回款實(shí)現(xiàn)內(nèi)生增長(zhǎng)。在這樣的政策環(huán)境下，銀行貸款、房地產(chǎn)信托、海外ABS等各種融資渠道都相繼收縮。
從房地產(chǎn)貸款余額來看，2019年底，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款開發(fā)貸款余額同比增速降至11%左右，同期房地產(chǎn)信托余額占比卻相應(yīng)有所提高，融資渠道的變化使得房地產(chǎn)企業(yè)融資成本上升，促使房企加大去庫存力度，加快回款，減輕資金鏈壓力。
此外，房地產(chǎn)業(yè)的存銷比也在不斷擴(kuò)大。2019年12月，一線城市的存銷比為184.43，同比增長(zhǎng)為9.9%;二線城市的存銷比為40.28，同比增長(zhǎng)15%。從總量看，城鎮(zhèn)存量住房套戶比為1.09，這樣的住房空置率水平意味著如果房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不再延續(xù)，銷售萎縮勢(shì)在必然。存銷比上升和融資渠道收緊兩個(gè)因素相互作用，將促進(jìn)房地產(chǎn)部門去庫存，增加回款速度，減少負(fù)債壓力。
3、收入增速放緩與負(fù)債比率上升抑制了城鎮(zhèn)居民的購房支付能力
從需求端來看，自2015年開始，居民人均可支配收入告別兩位數(shù)增長(zhǎng)，一直徘徊在8%-9%之間。2019年居民可支配收入30733元，同比增長(zhǎng)8.87%。從負(fù)債率來看，2008年到2019年，中國(guó)的居民杠桿率從17.8%上升到53.2%，高于新興市場(chǎng)居民負(fù)債的平均水平，收入增長(zhǎng)放緩，負(fù)債規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)使得居民舉債購房的信貸杠桿空間受到限制。
4、城市人口增速下降及人口老齡化也使得購房需求的長(zhǎng)期動(dòng)力日益衰減
中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)化進(jìn)程，同時(shí)也是城市化高速推進(jìn)的進(jìn)程。上個(gè)世紀(jì)九十年代以來，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，大量人口從農(nóng)村流向城市，從農(nóng)業(yè)流向制造業(yè)和服務(wù)業(yè)。大量人口流入使得城市住房的需求持續(xù)增加，成為支撐房?jī)r(jià)上漲的重要因素之一。
2013年以來，隨著劉易斯拐點(diǎn)的出現(xiàn)，少子化疊加老齡化帶來城鎮(zhèn)人口自然增長(zhǎng)率下降，使得婚育人口對(duì)增長(zhǎng)住房的需求有所減少。而城鎮(zhèn)化率的提高加上農(nóng)村人口老齡化，使得農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移的人口規(guī)模也日益減少。從2010年開始，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的人口凈流入速度已經(jīng)放緩，特別是一線城市的流動(dòng)人口規(guī)模減少。
從中長(zhǎng)期來看，人口增長(zhǎng)是住宅剛性需求的主要來源，人口老齡化和外來人口凈流入減少使得城市婚育人口的規(guī)模增速放緩甚至趨于減少，使得房屋居住需求也呈現(xiàn)衰減的趨勢(shì)。
5、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲心理預(yù)期下降也在一定程度上減少了購房的投資性需求
過去二十年的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，使得投資者享受了巨大的投資溢價(jià)，從而吸引了城鎮(zhèn)居民將大量的財(cái)富集中投放到這一特殊資產(chǎn)。房產(chǎn)成為居民家庭最主要的財(cái)富儲(chǔ)值工具，導(dǎo)致房?jī)r(jià)已嚴(yán)重偏離由使用需求決定的基本價(jià)值，形成巨大的價(jià)格泡沫。“越漲越買”這種投資屬性主導(dǎo)了房地產(chǎn)的需求端。
2017年以來，隨著房?jī)r(jià)漲幅收窄，一些地區(qū)甚至出現(xiàn)價(jià)格拐點(diǎn)，人們對(duì)房?jī)r(jià)未來的走勢(shì)預(yù)期發(fā)生了分歧，這種分歧在一定程度上減少了投資性購房需求。
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