養(yǎng)老院創(chuàng)業(yè)準(zhǔn)備計(jì)劃書(shū)范文(2)
養(yǎng)老院創(chuàng)業(yè)準(zhǔn)備計(jì)劃書(shū)范文
養(yǎng)老院創(chuàng)業(yè)準(zhǔn)備計(jì)劃書(shū)范文篇2
一、執(zhí)行總結(jié)
(一)創(chuàng)意背景及項(xiàng)目簡(jiǎn)述;(二)機(jī)會(huì)概述;(三)目標(biāo)市場(chǎng)的描述及預(yù)測(cè);(四)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)分析;(五)經(jīng)濟(jì)狀況和盈利能力分析;(六)團(tuán)隊(duì)概述;(七)預(yù)計(jì)能提供的利益。
二、產(chǎn)業(yè)背景和公司概述
(一)詳細(xì)的市場(chǎng)分析和描述;(二)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析;(三)市場(chǎng)需求;(四)公司概述。
三、市場(chǎng)調(diào)查和分析
(一)老年人物質(zhì)生活狀態(tài);(二)老年人精神生活狀態(tài);(三)市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè);(四)市場(chǎng)發(fā)展的走勢(shì);(五)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析;(六)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
四、公司戰(zhàn)略
(一)各階段發(fā)展戰(zhàn)略;(二)公司戰(zhàn)略;(三)營(yíng)銷(xiāo)策略
五、總體進(jìn)度安排
(一)服務(wù)介紹及收入;(二)市場(chǎng)份額;(三)主要合作伙伴;(四)融資方案
六、關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)、問(wèn)題和假定
(一)關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)分析;(二)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及應(yīng)對(duì)措施
七、管理團(tuán)隊(duì)
八、公司資金管理
九、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)
(一)會(huì)計(jì)報(bào)表;(二)財(cái)務(wù)分析
十、假定公司能夠提供的利益
(一)總體的資金需求;(二)投資人可以得到的回報(bào);(三)投資人退出策略
一、執(zhí)行總結(jié)
(一)背景和項(xiàng)目簡(jiǎn)述
我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡社會(huì)，隨著新中國(guó)的同齡人步入老年，將出現(xiàn)第一次老年人口增長(zhǎng)高峰。據(jù)統(tǒng)計(jì)全國(guó)老年人口由年均增加311萬(wàn)人發(fā)展到年均800萬(wàn)人。截至 2013年，中國(guó)老年人口總數(shù)已達(dá)一點(diǎn)五九億，占總?cè)丝诘陌俜种e極應(yīng)對(duì)人口老齡化發(fā)展波及的一系列經(jīng)濟(jì)與社會(huì)變化，是中國(guó)社會(huì)面臨的重大問(wèn)題。老年人口基數(shù)大，增長(zhǎng)快，特別是隨著家庭小型化的發(fā)展，社會(huì)化養(yǎng)老的需求迅速增長(zhǎng)。但是長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)社會(huì)福利由國(guó)家和集體包辦，存在資金不足、福利機(jī)構(gòu)少、服務(wù)水平較低等問(wèn)題，難以滿足人民群眾對(duì)福利服務(wù)需求日益增長(zhǎng)的需要。社會(huì)福利事業(yè)的改革與發(fā)展，已經(jīng)引起了全社會(huì)的廣泛關(guān)注。全社會(huì)對(duì)社會(huì)福利需求的急劇增長(zhǎng)，使社會(huì)福利社會(huì)化具有廣闊的發(fā)展前景;我國(guó)綜合國(guó)力的增強(qiáng)，人民群眾生活水平和道德水準(zhǔn)的提高，為推進(jìn)社會(huì)福利社會(huì)化奠定了良好的基礎(chǔ)。聯(lián)合國(guó)在1982年通過(guò)并在全世界實(shí)施的“1982年維也納老齡問(wèn)題國(guó)際行動(dòng)計(jì)劃”指出：為年長(zhǎng)者提供健康照顧，必須承認(rèn)家庭及其所在社區(qū)所具有的平衡和良好的制度特點(diǎn)在此基礎(chǔ)上尋求社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和家庭之間的適當(dāng)平衡。國(guó)家和社會(huì)為彌補(bǔ)21世紀(jì)家庭養(yǎng)老的不足，提供更為合理、有效的養(yǎng)老方式和養(yǎng)老條件，并在政策和制度上提供有利的保障。
人口進(jìn)入老年化，必然伴隨著勞動(dòng)力供應(yīng)、醫(yī)療服務(wù)、養(yǎng)老金方面壓力的增大，這毫無(wú)疑問(wèn)將對(duì)其未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，解決人口老年化的問(wèn)題已經(jīng)達(dá)到刻不容緩的地步。為此，中國(guó)政府不僅已經(jīng)在照料老人上增加開(kāi)支，還即將制定一系列優(yōu)惠政策鼓勵(lì)私人和外國(guó)投資。如果西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌虮晃?，與照管老人相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的未來(lái)市場(chǎng)潛力或許會(huì)達(dá)到數(shù)萬(wàn)億元人民幣，每年將幫助創(chuàng)造數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的新工作。不難想象，在不久的未來(lái)，這將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)重要引擎。
(二)機(jī)會(huì)概述
人口老齡化是世界上許多國(guó)家正在面臨或即將面臨的一個(gè)突出的社會(huì)問(wèn)題。我國(guó)是世界上人口最多的國(guó)家，由于社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化科學(xué)事業(yè)的發(fā)展，計(jì)劃生育工作的推進(jìn)，人口出生率和死亡率不斷下降，老年人在總?cè)丝谥械臄?shù)量和比例不斷增加。根據(jù)聯(lián)合國(guó)將“60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到7%”作為判斷一個(gè)國(guó)家是否進(jìn)入老齡社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，我國(guó)在2003年就已正式邁入了老齡化社會(huì)。
當(dāng)前，我國(guó)所面臨的老齡化問(wèn)題勢(shì)必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的改變，老年人對(duì)經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長(zhǎng)，將直接導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施的“有效需求”遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)“有效供給”。
“老年公寓”市場(chǎng)潛力巨大2000年國(guó)家有關(guān)部門(mén)通過(guò)調(diào)查和分析預(yù)測(cè)，到本世紀(jì)一十年代末，中國(guó)退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3;另?yè)?jù)中國(guó)老齡人協(xié)會(huì)估計(jì)，中國(guó)老年人消費(fèi)約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長(zhǎng)。由此可見(jiàn)“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)。
山東省是人口大省，老年化的問(wèn)題也越發(fā)凸顯，政府也提出應(yīng)加大《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》、《山東省老年人權(quán)益保障條例》、《山東省優(yōu)待老年人規(guī)定》的實(shí)施力度，確保老年人的各項(xiàng)待遇得到落實(shí)。同時(shí)政府也出臺(tái)了一系列即促進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)政策。這些政策主要包括財(cái)政財(cái)策(專項(xiàng)撥款、補(bǔ)貼、減免收費(fèi)等等)、稅收政策(優(yōu)惠與減免等)、信貸政策(貸款的規(guī)模、期限、利率方面的優(yōu)惠)、價(jià)格政策(價(jià)格保護(hù)、價(jià)格限制等)、外資政策(鼓勵(lì)和吸收外資的進(jìn)入等)。這都有利于老年產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)也發(fā)展，同時(shí)也增加了從事此項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的有利因素。
(三)目標(biāo)市場(chǎng)的描述和預(yù)測(cè)
1、我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)階段
按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國(guó)是世界上老年人口最多的國(guó)家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國(guó)總?cè)丝诘?1.2%，而且這個(gè)數(shù)字每年都在以3%的速度增長(zhǎng)。我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，到2025年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝?9.34%;到2040年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝诘?7.8%，屆時(shí)每三個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人口。
2、國(guó)外老年住宅市場(chǎng)的狀況
歐美各國(guó)由于傳統(tǒng)個(gè)人主義的影響注重發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施，特別是美國(guó)迅速發(fā)展老年社區(qū)。而在東方受到儒家思想影響下的一些已開(kāi)發(fā)或開(kāi)發(fā)中國(guó)家，為避免重蹈西方福利國(guó)家所經(jīng)歷的沉重財(cái)政負(fù)擔(dān)，試圖尋求維系傳統(tǒng)的家庭倫理觀念及尊老愛(ài)幼的社會(huì)風(fēng)尚。因此，為了消除現(xiàn)代社會(huì)生活方式的改變、家庭觀念的變化和家庭結(jié)構(gòu)小型化的趨勢(shì)對(duì)家庭養(yǎng)老環(huán)境的沖擊與功能的削弱，亞洲國(guó)家對(duì)維護(hù)和改善家庭養(yǎng)老環(huán)境及創(chuàng)造新的居住模式方面作了許多的努力。
3、老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉(zhuǎn)移
受傳統(tǒng)觀念的影響(他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒(méi)兒、沒(méi)女的孤寡老人的安身之地)，國(guó)內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變;核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，
一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過(guò)去不肯到養(yǎng)老院開(kāi)始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。
4、國(guó)家、省、市各級(jí)政府鼓勵(lì)進(jìn)行老年公寓的建設(shè)
面對(duì)我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人生活問(wèn)題已越來(lái)越被社會(huì)所關(guān)注。1998年起各級(jí)政府就出臺(tái)了相關(guān)政策，鼓勵(lì)民間組織、企業(yè)、個(gè)人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。在 2003年召開(kāi)中共十六大三中全會(huì)上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此十分重視。近日國(guó)家民政部及地方各級(jí)民政部門(mén)從社會(huì)各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵(lì)從事老年住宅的建設(shè)。
總結(jié)：養(yǎng)兒防老這一中國(guó)幾千年來(lái)沿用的照顧老人方式已經(jīng)給成長(zhǎng)起來(lái)的獨(dú)生子女一代提出了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。他們同時(shí)面臨著贍養(yǎng)4個(gè)老人的現(xiàn)實(shí)。隨著人們經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提高以及對(duì)養(yǎng)老意識(shí)的改變，老年養(yǎng)護(hù)業(yè)已經(jīng)在中國(guó)出現(xiàn)，在解決人口老齡化的社會(huì)問(wèn)題上，老年養(yǎng)護(hù)產(chǎn)業(yè)必將逐步顯現(xiàn)出積極的社會(huì)意義。
我國(guó)的老齡化進(jìn)程與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同步，未富先老已成為全社會(huì)普片存在的問(wèn)題。所以，解決老齡問(wèn)題，做好老年社會(huì)工作，創(chuàng)造良好的物質(zhì)基礎(chǔ)成為我們急需解決的重要問(wèn)題。實(shí)現(xiàn)老年人“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)”更社會(huì)發(fā)展追求的重要目標(biāo)。(四)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)分析
1、優(yōu)勢(shì)
(1)營(yíng)銷(xiāo)方式的轉(zhuǎn)變。
由于老年消費(fèi)是一種自主性消費(fèi)，老人的消費(fèi)觀念既成熟又相保守，許多老人對(duì)新型的產(chǎn)品會(huì)感到陌生，認(rèn)同接受也會(huì)有一個(gè)過(guò)程，在對(duì)老年住宅進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)推廣的時(shí)候就應(yīng)該充分考慮到這一點(diǎn)：在營(yíng)銷(xiāo)手法上，避免使用概念營(yíng)銷(xiāo)，轉(zhuǎn)為說(shuō)服力更大、更容易讓老年人理解的體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo);在銷(xiāo)售風(fēng)格上，避免浮夸，樓書(shū)和賣(mài)場(chǎng)設(shè)計(jì)都應(yīng)保持踏實(shí)、簡(jiǎn)練、穩(wěn)重的風(fēng)格，實(shí)施耐心的引導(dǎo)式銷(xiāo)售。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)多發(fā)展、多變化的時(shí)代，受時(shí)代特點(diǎn)的影響，未來(lái)的老年人比起今天的老年人，對(duì)新消費(fèi)觀的接受質(zhì)量要快得多，也容易得多。
(2) 提高服務(wù)的品質(zhì)。
針對(duì)老年消費(fèi)的質(zhì)量特征，老年商品的質(zhì)量和“銀發(fā)市場(chǎng)”的服務(wù)質(zhì)量都必須提高。老年人是一個(gè)特殊的社會(huì)人口群體，在飲食、起居、衣著、旅游、醫(yī)療保健、文化娛樂(lè)等各方面都有著這一年齡段的特點(diǎn)，對(duì)商品的質(zhì)量要求尤其高，通常是商品的質(zhì)量不好不買(mǎi)，價(jià)格太貴不買(mǎi)，不實(shí)用不買(mǎi)，不安全不買(mǎi)，太復(fù)雜不買(mǎi)，只要產(chǎn)品不對(duì)路，質(zhì)量不過(guò)關(guān)，在老齡消費(fèi)中就不會(huì)有市場(chǎng)，也就不會(huì)有長(zhǎng)久的效益。
(3)針對(duì)老年消費(fèi)中休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大的特點(diǎn)，以悠閑生活和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為賣(mài)點(diǎn)，為項(xiàng)目打下長(zhǎng)遠(yuǎn)的附加價(jià)值。
2、劣勢(shì)
(1)、觀念落后，意識(shí)不足
雖然各級(jí)政府對(duì)于老齡化的問(wèn)題相當(dāng)重視，但是在少數(shù)個(gè)別地區(qū)，由于我國(guó)長(zhǎng)期形成的是家庭子女養(yǎng)老觀念，因此面對(duì)我國(guó)人口老齡化的挑戰(zhàn)，一些職能部門(mén)和社區(qū)管理與服務(wù)部門(mén)對(duì)開(kāi)展和加強(qiáng)社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)的重要性和迫切性認(rèn)識(shí)不足，沒(méi)有把社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)事業(yè)提高到反映一個(gè)社會(huì)文明進(jìn)步水平和提高人民生活質(zhì)量、保持社會(huì)穩(wěn)定的高度來(lái)認(rèn)識(shí)，服務(wù)意識(shí)差。這些必然給社會(huì)公眾帶來(lái)了一些對(duì)于社區(qū)養(yǎng)老的負(fù)面心理影響，對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生一些阻力。
(2)、競(jìng)爭(zhēng)者帶來(lái)的壓力
有商機(jī)必然有商家，雖然目前成都的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)者必將紛至沓來(lái)，這對(duì)于該行業(yè)的任何商家都將帶來(lái)一定的壓力與風(fēng)險(xiǎn)。公司在不久之后，面對(duì)的必將是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)，在這里為數(shù)越來(lái)越多的潛在競(jìng)爭(zhēng)者轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)者，大家都希望在這養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的鍋里分一杯羹，任何行業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)存者、行業(yè)外部的潛在進(jìn)入者都必須清楚的意識(shí)到這一市場(chǎng)環(huán)境，并做好充分的準(zhǔn)備，迎接挑戰(zhàn)。
(3)資金困擾
作為一支學(xué)生團(tuán)隊(duì)必將面臨資金不足及缺乏經(jīng)驗(yàn)的問(wèn)題，在公司運(yùn)行的過(guò)程中也一定會(huì)遇到一些我們從未遇到過(guò)的挑戰(zhàn)，因此在公司的發(fā)展過(guò)程中我們必須抓住機(jī)遇，勇于挑戰(zhàn)，在發(fā)展中積累經(jīng)驗(yàn)，不斷充實(shí)和提高自己。
(五)經(jīng)濟(jì)狀況和盈利能力預(yù)測(cè)
老人之家建立之初，資金問(wèn)題是一個(gè)很重要的方面。因此在建立之初我們可能會(huì)面對(duì)資金短缺的問(wèn)題，但是我們會(huì)將事實(shí)呈現(xiàn)在人們面前，這樣我們就會(huì)有針對(duì)性的去確立目標(biāo)和方向，努力解決問(wèn)題。對(duì)于經(jīng)濟(jì)狀況，我們會(huì)盡力維持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，通過(guò)與其他公司進(jìn)行資金方面的合作，獲得更過(guò)的投資。另一方面我們可以通過(guò)貸款方式進(jìn)行資金的籌集。
初期我們將實(shí)行上門(mén)服務(wù)，根據(jù)老年人的需要，為他們提供生活上的的照顧及心理方面的咨詢，盡快的摸清市場(chǎng)，積累經(jīng)驗(yàn)，這樣將減少公司初期在資金不足情況下的支出。隨著計(jì)劃的實(shí)施，我們的努力將得到一定的認(rèn)可，就會(huì)獲得一定成效。從而使公司資金周轉(zhuǎn)靈便，資金流動(dòng)比較順暢，繼而我們對(duì)老人的需要及習(xí)慣將更加了解。另一方面公司將對(duì)員工做出更加細(xì)致和恰當(dāng)?shù)姆止ぃM(jìn)行更加專業(yè)的培訓(xùn)，從而提高員工的工作效率，這樣將有利于財(cái)務(wù)部門(mén)制定更加嚴(yán)密的規(guī)劃，一定份額的資金要獲得相應(yīng)的效益，員工們責(zé)任心高了，公司的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行金額將更加穩(wěn)定。(六)團(tuán)隊(duì)概述
團(tuán)隊(duì)(Team)是由員工和管理層組成的一個(gè)共同體，它合理利用每一個(gè)成員的知識(shí)和技能協(xié)同工作，解決問(wèn)題，達(dá)到共同的目標(biāo)。
公司是由財(cái)務(wù)部，銷(xiāo)售部，市場(chǎng)部，策劃部，行政部，人力資源部等多個(gè)部門(mén)組成。不管是高層領(lǐng)導(dǎo)還是下層職工都是公司的一員，成員之間的和睦相處有利于公司的進(jìn)一步發(fā)展，所以團(tuán)隊(duì)的力量是不可替代的。當(dāng)然大的團(tuán)隊(duì)是由小的團(tuán)隊(duì)結(jié)合而成的，各部門(mén)都是一個(gè)小團(tuán)隊(duì)。團(tuán)隊(duì)之中不可缺少的就是一個(gè)引領(lǐng)下屬的上級(jí)和按命令實(shí)施行動(dòng)的下層員工。不論上層還是下層我們都堅(jiān)持一視同仁的原則。
(七)預(yù)計(jì)能提供的利益
我們的利益來(lái)源主要是
1、為老人提供生活照料心理咨詢等方面的服務(wù)所收取的費(fèi)用。
2、與其他公司企業(yè)的合作獲得的利潤(rùn)。例如旅游公司、健身公司、藥物公司、器械設(shè)備公司等較大型的公司。我們也可以通過(guò)為他們進(jìn)行品牌宣傳來(lái)賺取部分利益。我們預(yù)計(jì)通過(guò)服務(wù)老人、服務(wù)社會(huì)贏得社會(huì)信賴將自己的品牌打造出去的這種途徑，盡快收回成本，取得良好的資金運(yùn)轉(zhuǎn)情況。
二、產(chǎn)業(yè)背景和公司概述
(一)詳細(xì)的市場(chǎng)分析和描述
1、老年人口數(shù)
我國(guó)是世界上老年人口最多、增長(zhǎng)最快的國(guó)家之一，1999年成為老年型的國(guó)家。20世紀(jì)80年代以來(lái)，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長(zhǎng)，更為突出的是，80歲以上高齡老人已高達(dá)1100萬(wàn)，并以年均5%的速度遞增。本世紀(jì)中葉，60歲以上的老年人口將達(dá)到4.4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，占世界老年人口總數(shù)的22.3%。中國(guó)老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。
從區(qū)域來(lái)看，我國(guó)目前已有三分之一的省市區(qū)人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣西、四川等省市區(qū)65歲以上的老年人口已超過(guò)其總?cè)丝诘?%，遼寧、河南、安徽、福建等省65歲以上的人口接近7%。
(二)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
1、專屬的老年護(hù)理公司不足
目前我國(guó)雖有一些家政護(hù)理公司，但在老年人的護(hù)理方面并不完善，他們提供的服務(wù)大多僅限于對(duì)老年人的生活料理，沒(méi)有考慮到老年人精神上的需求及對(duì)日常娛樂(lè)生活的需要?，F(xiàn)如今，越來(lái)越多的獨(dú)具老人需要的并不是生活上的照料，他們更需要的是自身價(jià)值的實(shí)現(xiàn)及精神上的充實(shí)。
2、老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。
發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5%左右。我國(guó)目前只有0.8%的人能夠住進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，部分老齡化特別嚴(yán)重的地區(qū)所具備的養(yǎng)老設(shè)施所能安置的老年人也不到地區(qū)人口總數(shù)的1%。
3、老年公寓的布局不合理。
目前老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒(méi)有例入各個(gè)城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國(guó)老年人的特點(diǎn)和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會(huì)、遠(yuǎn)離親友。交通不便;有的居住高層塔樓并密度較高，活動(dòng)空間少等，這些都給老年人生活和社會(huì)活動(dòng)造成不便。
4、老年公寓的價(jià)位偏高。
有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價(jià)位較高，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，86.3%希望每月所需費(fèi)用不超過(guò)1000元(《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》2001年18期)。北京市2000年調(diào)查顯示，50歲以上的常住人口中，60%以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價(jià)格為860元;大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以接受的價(jià)位為400-500元(《老年住房專題會(huì)議論文集》2002年)?？梢?jiàn)，在我國(guó)目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價(jià)位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。
5、大多數(shù)的老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全。
一般來(lái)說(shuō)設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。而有些單位和個(gè)人資助的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達(dá)到老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)的目的。
處理好老齡產(chǎn)業(yè)的盈利與福利的關(guān)系是發(fā)展老年住宅必須考慮的，作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，追求一定的盈利水平，獲取一定的經(jīng)濟(jì)效益，是市場(chǎng)化運(yùn)行的必然要求和重要標(biāo)志。能否獲得合理的利潤(rùn)，反映產(chǎn)業(yè)運(yùn)行和發(fā)展的健康狀況。但是，老年住宅的服務(wù)對(duì)象和其中的一些服務(wù)內(nèi)容，具有社會(huì)福利的特點(diǎn)。因此，發(fā)展老年住宅，必須兼顧社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，必須認(rèn)真處理好福利與盈利的關(guān)系。
(三)市場(chǎng)需求
1、“老年公寓”市場(chǎng)潛力巨大
2000年國(guó)家有關(guān)部門(mén)通過(guò)調(diào)查和分析預(yù)測(cè)，到本世紀(jì)一十年代末， h7n9禽流感思想?yún)R報(bào)，中國(guó)退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3;另?yè)?jù)中國(guó)老齡人協(xié)會(huì)估計(jì)，中國(guó)老年人消費(fèi)約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長(zhǎng)。由此可見(jiàn)“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)。
2、家庭因素催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展
自我國(guó)七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來(lái)，“三口之家”現(xiàn)已成為社會(huì)的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對(duì)中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒(méi)完沒(méi)了的家庭煩惱及社會(huì)問(wèn)題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。 3、老年娛樂(lè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)
許多老年人退休后賦閑在家，沒(méi)有子女的陪伴和照料，他們會(huì)產(chǎn)生一種空虛感，急需體現(xiàn)自己的個(gè)人價(jià)值。因此一些老年旅游團(tuán)及老年娛樂(lè)文化活動(dòng)都有了很大的發(fā)展，老年人不再只是現(xiàn)在家中，他們更多的會(huì)選擇走出家門(mén)，參與社區(qū)或社會(huì)上組織的一些娛樂(lè)活動(dòng)，這大大促進(jìn)了老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
4、老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵
最早的老年公寓就出現(xiàn)在北京和上海。上世紀(jì)的九十年代初，在當(dāng)時(shí)的上海商品房積壓量高達(dá)上千萬(wàn)平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應(yīng)求，排隊(duì)預(yù)訂的場(chǎng)面時(shí)有發(fā)生。九十年代中期，北京的一些機(jī)構(gòu)在吸取上海老年公寓的成功經(jīng)驗(yàn)后，結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性建老年公寓，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
總結(jié)：如果說(shuō)1.45億的老年人口基數(shù)是老年住宅建設(shè)的必要條件、家庭因素和老年人社會(huì)問(wèn)題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由，那么國(guó)家鼓勵(lì)和京滬兩地老年公寓熱寵應(yīng)該能使我們看到的老年公寓建設(shè)的希望。從今天老年人口基數(shù)、老年人社會(huì)問(wèn)題及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)看，實(shí)施老年公寓建設(shè)應(yīng)該說(shuō)是一種機(jī)遇，老年公寓建設(shè)恰逢其時(shí)，水到渠成。可以預(yù)見(jiàn)，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。
(四)公司概述
老年公寓首先要符合老年人的特點(diǎn)和要求。老年人年紀(jì)大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護(hù)理和服務(wù)。同時(shí)中國(guó)老年人在生活習(xí)慣和觀念方面與外國(guó)老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國(guó)外老年公寓的模式。我們應(yīng)按照中國(guó)政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國(guó)國(guó)情和老年人需求的中國(guó)老年公寓。
1、地點(diǎn)的選擇。
依照老年人的特點(diǎn)和需求，老年公寓適宜選擇在不遠(yuǎn)離社會(huì)，不遠(yuǎn)離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。
2、老年公寓的模式。
國(guó)外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國(guó)際慈善機(jī)構(gòu)(HTA)的老年人居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)分為7類：退休和退休前老人居住的住宅;生活基本自理，僅需少許監(jiān)護(hù)和幫助的健康老人住宅;提供全天監(jiān)護(hù)和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅;專為體力虛弱而智力健全，不需要護(hù)理和監(jiān)護(hù)的老人住宅;專為體力尚健而智力衰退并需要個(gè)人生活照料和監(jiān)護(hù)的老人住宅;專為體力和智力都衰退并需要個(gè)人監(jiān)護(hù)和護(hù)理的住宅;專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊(cè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。又依據(jù)各個(gè)國(guó)家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗(yàn)，國(guó)外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨(dú)立式老年住宅;集合式老年住宅(老年人合住的住宅);護(hù)理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院(社會(huì)福利性)。從資金來(lái)源劃分實(shí)際上分為兩種：家庭和個(gè)人融資;政府和社會(huì)融資。借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，我國(guó)老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅;合居老年公寓住宅;護(hù)理和醫(yī)療型老年住宅或機(jī)構(gòu)(個(gè)人支付或政府和社會(huì)資助)。
(3)設(shè)計(jì)與配套設(shè)施。
老年公寓要按照老年人的特點(diǎn)和“老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點(diǎn)和需求。老年公寓宜為低層小高層(有電梯)或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無(wú)障礙設(shè)計(jì)，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽(yáng)光充分和通風(fēng)。老年公寓要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂(lè)、文化教育、圖書(shū)資料、購(gòu)物中心、銀行、郵局、交流活動(dòng)、家政服務(wù)等。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點(diǎn)醫(yī)院。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進(jìn)住社區(qū)最關(guān)心的問(wèn)題之一。(4)規(guī)模與檔次。
從居者本身的利益。安全管理和市場(chǎng)需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過(guò)大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟(jì)和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。但是中國(guó)目前老年人的經(jīng)濟(jì)收入普遍不高，老年公寓的開(kāi)發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。
(5)老年公寓的性質(zhì)。
依據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)的具體情況，老年公寓以經(jīng)營(yíng)性與公益性相結(jié)合為好。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷(xiāo)售入住等進(jìn)行資金運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，還需要政府的政策支持以及社會(huì)各方面的資助。福利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，則是由國(guó)家和地方政府以及社會(huì)出資予以建設(shè)。
三、市場(chǎng)調(diào)查和分析
(一)老年人物質(zhì)生活狀態(tài)
我國(guó)已經(jīng)提早步入了老年社會(huì)，目前我國(guó)的老齡人口總數(shù)額已經(jīng)達(dá)到1.74億左右，占人口的總比例達(dá)到12.78%，而且以每年800萬(wàn)——900萬(wàn)的速度在快速增加。老年人口數(shù)量的逐步擴(kuò)大使得養(yǎng)老問(wèn)題迫在眉睫，老年人的生活現(xiàn)狀也成為一個(gè)新的社會(huì)關(guān)注焦點(diǎn)。
隨著中國(guó)老年人口的增長(zhǎng)，老年消費(fèi)市場(chǎng)也日益引起重視，針對(duì)老年人衣食住行用的老年用品正在逐步增多。但就目前的狀況來(lái)看，老年市場(chǎng)提供的產(chǎn)品和老年人的真正需求之間還存在差距，這包括兩方面內(nèi)容：一方面是數(shù)量上的差距。我國(guó)目前的老齡人口已經(jīng)達(dá)到了1.74億左右，根據(jù)國(guó)家老齡委的預(yù)計(jì)，目前我國(guó)老年市場(chǎng)的需求量應(yīng)為1萬(wàn)多億，現(xiàn)階段市場(chǎng)的供給量遠(yuǎn)不能滿足，供求之間存在巨大市場(chǎng)空白;另一個(gè)方面是現(xiàn)有的老年產(chǎn)品與老年人真正需求的產(chǎn)品之間存在差距，產(chǎn)品種類不夠豐富、真正能滿足老年人需要的產(chǎn)品不多，這就意味著巨大的市場(chǎng)空間和企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)、發(fā)展空間。
老年人生活質(zhì)量的高低和自身的經(jīng)濟(jì)能力及子女供養(yǎng)能力直接相關(guān)。現(xiàn)階段我國(guó)老年人，在吃飽穿暖的普遍層面上不存在太大的問(wèn)題，但在生活品質(zhì)保證、提升上，則相差很懸殊。
1、城市老年人的物質(zhì)生活現(xiàn)狀
城市老年人在退休后基本上都享有養(yǎng)老金，加上中國(guó)人普遍的儲(chǔ)蓄習(xí)慣，城市老年人大部分在養(yǎng)老的基本經(jīng)濟(jì)保障上問(wèn)題不突出，老年人的消費(fèi)多數(shù)集中在衣、食、行、樂(lè)、保健等方面。在城市中，由于商品供應(yīng)比較充足，城市老年人在生活方面選擇余地較大，老年人在基本物質(zhì)生活上不存在太大困難。在城市中，那些沒(méi)有養(yǎng)老金、沒(méi)有經(jīng)濟(jì)來(lái)源，依靠低保收入維持生計(jì)的老年人通常生活質(zhì)量相對(duì)比較低，但他們基本上已經(jīng)納入到國(guó)家的基本保障體系中，在生存方面不存在很大的障礙。
2、農(nóng)村老年人物質(zhì)生活現(xiàn)狀
農(nóng)村老年人大多以種地為生，隨著年齡的增長(zhǎng)，雖不能再?gòu)氖路敝氐捏w力勞動(dòng)，卻不能像城市老年人那樣退休，享受?chē)?guó)家發(fā)給的養(yǎng)老金，主要還靠家庭贍養(yǎng)。這無(wú)疑增加了農(nóng)村家庭的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，使得原本就不在同一起跑線上的城鄉(xiāng)家庭的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)一步分化，農(nóng)村老年人在生活、醫(yī)療、精神等方面都承受著較大的壓力，其中尤以醫(yī)療問(wèn)題最為凸顯。有關(guān)部門(mén)資料顯示，農(nóng)村合作醫(yī)療覆蓋率比較高，但是，農(nóng)村合作醫(yī)療的補(bǔ)貼額度有限，發(fā)生重大疾病時(shí)根本不夠用。對(duì)多數(shù)農(nóng)村老人來(lái)說(shuō)，受經(jīng)濟(jì)條件和子女觀念的影響，有病只能依靠鄉(xiāng)村醫(yī)生，打打針，吃點(diǎn)藥。經(jīng)濟(jì)條件較好的老人得了大病或許可以住院治療，而其他的老人只能小病硬挺，大病等死，用于老人治病的費(fèi)用占所有家庭支出的比例較低。
農(nóng)村老年人收入來(lái)源單一，主要依靠土地或者子女供給。而老年人大部分的積蓄用于給子女建房、成家，基本花費(fèi)在子女身上，預(yù)留給自己用來(lái)養(yǎng)老的是很少的一部分。農(nóng)村老年人更不能像城市老年人一樣有退休金養(yǎng)老保險(xiǎn)作為生活的基本保障，以至于很多農(nóng)村老年人的生活僅維持在最低水平，由此造成了很多農(nóng)村老年人都存在營(yíng)養(yǎng)不良的疾病。這種情況直接和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相關(guān)，東西部地區(qū)也存在差距。但從整體而言，農(nóng)村老年人生活水平不高、飲食結(jié)構(gòu)不合理是一個(gè)普遍存在的現(xiàn)象，當(dāng)然這也和農(nóng)村老年人的生活習(xí)慣有很大的關(guān)系，但是根源還是收入低的問(wèn)題。(二)老年人精神生活狀態(tài)
老年人的精神生活如今多為子女、社會(huì)所忽略，我們常說(shuō)贍養(yǎng)老人、孝順老人不僅指提供豐富的物質(zhì)生活，老人需要的更多的是情感照料和精神關(guān)照，所以贍養(yǎng)老人更重要的是精神贍養(yǎng)。
1、城市老年人精神生活現(xiàn)狀
子女在身邊，伴侶在左右，有自己的業(yè)余愛(ài)好，有人能傾訴心事，有多年的老朋友，這樣的老年人在精神上相對(duì)充實(shí)，不會(huì)常出現(xiàn)孤獨(dú)、寂寞、情感無(wú)處寄托等精神生活上的問(wèn)題。而現(xiàn)在城市中還存在很大一部分老人，他們的精神生活非常匱乏，其中尤為嚴(yán)重的有以下幾種情況：
空巢老人，獨(dú)居老人：國(guó)家民政部門(mén)調(diào)研情況表明，如今“空巢家庭”正在逐漸增多，許多老年人都存在苦悶、孤單、抑郁、煩躁、多疑等情緒，嚴(yán)重的甚至?xí)a(chǎn)生幻覺(jué)和厭世的想法，老年人的生理變更和心理變更障礙正日益成為一個(gè)廣泛的社會(huì)問(wèn)題。根據(jù)調(diào)查，我國(guó)老年人中，特別是城市老年人中，空巢率達(dá)到50%，很多老人的生活就是“出門(mén)一把鎖，進(jìn)門(mén)一盞燈”，空巢老人是孤獨(dú)的。另?yè)?jù)中國(guó)老齡科學(xué)研究中心統(tǒng)計(jì)，城市老年人中感到幸福和比較幸福的只占56.9%，農(nóng)村老年人中這個(gè)比例僅為33.1%。中國(guó)55歲以上的老年人每年自殺人數(shù)超過(guò)10萬(wàn)，成為中國(guó)自殺率最高的一個(gè)群體。
隨著生活節(jié)奏的加快，城市中人與人的關(guān)系也越來(lái)越淡漠，很多情感已經(jīng)被高樓大廈阻隔了。1995年，退休回家的李大媽開(kāi)始品嘗孤獨(dú)的滋味。她說(shuō)，“我現(xiàn)在每月有一千多元的退休金，我一個(gè)人又住著一大套房子，可這些對(duì)我真的沒(méi)用。”情感上的孤獨(dú)是獨(dú)居老人最大的精神困擾。
2、農(nóng)村老年人精神生活現(xiàn)狀
由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)整體水平的提高和政府、家庭等多方的努力，農(nóng)村老年人在物質(zhì)供養(yǎng)方面有了一定的改善，但老年人的精神需求及精神文化生活則顯然還未被重視。社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化環(huán)境的變遷已促使農(nóng)村老年人在精神文化需求方面提出新的要求。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)年輕人道德觀念的沖擊、因子女流動(dòng)而導(dǎo)致留守老人的增多、活動(dòng)場(chǎng)所及設(shè)施匱乏等方面因素，都加劇了農(nóng)村老年人精神文化生活的貧乏程度。
農(nóng)村老年人的精神文化娛樂(lè)生活原本就不多，但因大部分老人有子女在身邊，此種問(wèn)題還能得到一定程度的緩解。但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口政策效應(yīng)的顯現(xiàn)，今后農(nóng)村的空巢老人比例也將逐步擴(kuò)大。相比于經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的農(nóng)村地區(qū)，經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)的農(nóng)村里外出打工人員的比例更高，這些地區(qū)農(nóng)村老年人的空巢生活更令人堪憂。
另?yè)?jù)調(diào)查顯示，雖然大多數(shù)農(nóng)村老年人身邊有子女，少數(shù)老年人身邊沒(méi)有子女，但是不在身邊的子女可以通過(guò)電話等方式與老人進(jìn)行情感溝通和交流。不過(guò)，空間距離對(duì)老年人情感慰藉的負(fù)面影響確實(shí)是一個(gè)普遍的事實(shí)。況且，身邊有子女也并不一定能為老年人提供情感慰藉，這還取決于子女是否夠孝順。子女是老年人情感支持的重要來(lái)源，但也不是唯一來(lái)源。老年人還可以在家庭之外找到其他支持。在被問(wèn)及：“您有訴說(shuō)心事的人嗎?”，回答有的占64.5%，沒(méi)有的為 35.5%。在這方面，女性老年人的情況要好于男性，女性回答有的為67.1%，男性老年人為61.4%。(三)市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)
1、社會(huì)的關(guān)心與重視
很多城市中的老年人離退休后對(duì)原單位往往有著極強(qiáng)的歸屬感。做好離退休人員的走訪慰問(wèn)工作是組織工作中的一項(xiàng)常規(guī)工作，是傳達(dá)一個(gè)組織對(duì)離退休人員關(guān)心的重要渠道。老年人離退休后的第一活動(dòng)場(chǎng)所是家庭，第二活動(dòng)場(chǎng)所就是社區(qū)。社區(qū)所具有的鄰里互助、情感交流等功能正好在一定程度上滿足老年人的某種精神需求。建立健全社區(qū)的家政服務(wù)體系，為老年人提供最便捷最可靠的家政服務(wù)，包括生病時(shí)有人陪侍、孤獨(dú)時(shí)有人聊天，努力營(yíng)造“尊老、敬老，愛(ài)老”的社區(qū)氛圍，使老人們有所忙、有所樂(lè)、有所依，社區(qū)和老人之間才能形成一種良性互動(dòng)關(guān)系。
2、政府的重視
老年事業(yè)是一項(xiàng)公益性、社會(huì)性的事業(yè)，在市場(chǎng)不能有效發(fā)揮作用的地方，政府必須積極承擔(dān)起職責(zé)。在老年人精神贍養(yǎng)方面，政府自然責(zé)無(wú)旁貸。一直以來(lái)國(guó)家提倡“老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所學(xué)，老有所為，老有所樂(lè)”，政府在未來(lái)的政策導(dǎo)向和宏觀規(guī)劃上，需要堅(jiān)持老年人利益與社會(huì)整體利益相統(tǒng)一的原則，更加重視從老年人精神層面提高老年人生活質(zhì)量和生命價(jià)值。
(四)市場(chǎng)發(fā)展的走勢(shì)
老年人的生活現(xiàn)狀問(wèn)題是整個(gè)社會(huì)高度關(guān)注并函待改善的問(wèn)題，也是今后發(fā)展中一個(gè)關(guān)鍵的核心問(wèn)題。面對(duì)這樣一個(gè)人口大國(guó)老齡化的問(wèn)題，必須政府、社會(huì)、家庭、個(gè)人全方位動(dòng)員、多方參與、共同解決，如此才能破解難題，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。
人口老齡化是世界人口發(fā)展的一大趨勢(shì)，預(yù)計(jì)在二十一世紀(jì)三、四十年代將達(dá)到高潮，目前，這一問(wèn)題受到世界各國(guó)的普遍關(guān)注。北京市在80年代末就已經(jīng)步入老齡化社會(huì)，90年代以來(lái)，人口老齡化程度不斷加劇，人口老化形勢(shì)日益嚴(yán)峻，老年人口無(wú)論是在數(shù)量上還是在總?cè)丝谥械谋戎囟荚诓粩嗵岣?。所以我們的老年公寓的發(fā)展前景比較廣闊，由于我國(guó)的老年人的相關(guān)產(chǎn)業(yè)并不是很發(fā)展，此類產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)容量巨大，對(duì)于我們的老年公寓進(jìn)入市場(chǎng)是一個(gè)良好的契機(jī)。因?yàn)槔淆g化的不斷加劇，我國(guó)此類的相關(guān)產(chǎn)業(yè)有著良好的發(fā)展趨勢(shì)，處于不斷地上升過(guò)程，隨著老齡化現(xiàn)象的加重，老年人的市場(chǎng)充滿商機(jī)，老年消費(fèi)群體已經(jīng)受到越來(lái)越多人的注意力。
隨著社會(huì)老齡化一路攀升，工作繁忙的子女敬孝心的方式就是為老人多添衣物，多付出關(guān)愛(ài)。“孝心”消費(fèi)在中國(guó)人的情感市場(chǎng)中占有重要地位。孝心是對(duì)雙親長(zhǎng)輩孝敬的心意，是中國(guó)孝道文化的核心，是祖先崇拜的文化內(nèi)涵。古人云，百善孝為先。孝心經(jīng)濟(jì)的可開(kāi)發(fā)潛力很大。老年人是一個(gè)特殊的社會(huì)群體，老年人特殊的生理、心理和行為特征，決定了其消費(fèi)能力、消費(fèi)偏好、消費(fèi)行為、消費(fèi)方式、消費(fèi)觀念、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)決策等方面的特殊性，由此形成了現(xiàn)實(shí)消費(fèi)需求和潛在消費(fèi)需求的特殊性>。在這部分人口巨大的數(shù)量規(guī)模背景下，已經(jīng)并將形成一個(gè)特殊的消費(fèi)市場(chǎng)。在我國(guó)，針對(duì)老年人這個(gè)特殊的消費(fèi)群體的許多消費(fèi)領(lǐng)域到存在大面積空白，所以關(guān)于老年人的相關(guān)產(chǎn)業(yè)有著良好的發(fā)展前景，預(yù)期的形勢(shì)對(duì)于我們也是有利的。
(五)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
在我國(guó)，目前已有4萬(wàn)多家養(yǎng)老院，據(jù)調(diào)查，中國(guó)60歲以上的老年人已達(dá)1.6億多，其中5%的人有入住養(yǎng)老院的愿望。而中國(guó)現(xiàn)有養(yǎng)老院的數(shù)量?jī)H夠0.86%的老人入住，這表明養(yǎng)老事業(yè)在中國(guó)有著巨大的發(fā)展空間。2006年發(fā)布的《中國(guó)老齡事業(yè)的發(fā)展》白皮書(shū)顯示，全國(guó)城鄉(xiāng)有社會(huì)福利院、敬老院、養(yǎng)老院、老年公寓和老年護(hù)理院等養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)39546個(gè)，總床位149.7萬(wàn)張，其中農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院29681個(gè)，總床位89.5萬(wàn)張，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老年人的入住需求。中國(guó)現(xiàn)有養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施大部分由國(guó)家和集體投資，但非公有制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展呈現(xiàn)明顯上升趨勢(shì)，在有的地區(qū)已超過(guò)公有制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。上海市有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)467家，其中非公有制122家。天津市非公有制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已達(dá)231家，擁有床位8939張，占全市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)的85.5%。創(chuàng)辦于1995年的天津鶴童老年福利協(xié)會(huì)，是一個(gè)民辦慈善福利服務(wù)型的社團(tuán)組織，在天津和北京開(kāi)設(shè)養(yǎng)老院，其養(yǎng)老服務(wù)已延伸到老年餐飲、老年物業(yè)和老年用品領(lǐng)域。他們還引進(jìn)德國(guó)專業(yè)養(yǎng)老護(hù)理院的技術(shù)與管理方法，開(kāi)辦了老人護(hù)理職業(yè)技能培訓(xùn)學(xué)校，并創(chuàng)辦了居家老人照料公司。在廣州，民營(yíng)的廣州壽星大廈已成為全國(guó)最大的養(yǎng)老福利服務(wù)機(jī)構(gòu)。該大廈投資2億多元，建筑面積11萬(wàn)平方米，是集托養(yǎng)、住宿、旅游、度假、療養(yǎng)、娛樂(lè)、飲食、保健等于一體的老人公寓，有2000多位老人入住。
四、公司戰(zhàn)略
(一)各階段的發(fā)展戰(zhàn)略
戰(zhàn)略是最重要的計(jì)劃形式之一，是組織的一種總體行動(dòng)方案，是為實(shí)現(xiàn)總目標(biāo)而做的重點(diǎn)部署和資源安排。在項(xiàng)目建立和發(fā)展過(guò)程中必定會(huì)出現(xiàn)這樣或那樣的問(wèn)題，無(wú)論是怎樣的競(jìng)爭(zhēng)和風(fēng)險(xiǎn)，我們必須要制定適當(dāng)?shù)膽?zhàn)略并進(jìn)行實(shí)施，爭(zhēng)取做到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)公司的使命及愿景。
1、初級(jí)階段：
確定目標(biāo)人群主要為老年群體，制定符合老年人的服務(wù)。招收具有專業(yè)技能的職員并對(duì)其進(jìn)行職業(yè)技能的培訓(xùn)。以經(jīng)營(yíng)、發(fā)展、敬業(yè)、服務(wù)為基本準(zhǔn)則，形成公司的企業(yè)文化。
要明確各部門(mén)、各組織的使命，以及公司的愿景，已確定公司的實(shí)質(zhì)以及今后的發(fā)展方向。公司里的各部門(mén)要有明確的劃分且要有明確的使命，各個(gè)部門(mén)之間應(yīng)該相互合作，明確公司的目標(biāo)，成員之間相互鼓勵(lì)、相互協(xié)助來(lái)更好的完成工作，推動(dòng)公司更好更快的發(fā)展。
在公司經(jīng)營(yíng)的前1—3年，將把發(fā)展的重點(diǎn)放在開(kāi)發(fā)自助型老年公寓上，即公司主要提供上門(mén)服務(wù)，派一些經(jīng)過(guò)被訓(xùn)的護(hù)理人員在老年人家中照料他們的生活起居，并按時(shí)為老人提供心理咨詢服務(wù)，提高老年人的生活質(zhì)量。公司還將定期組織顧客出外游玩以及在公園、廣場(chǎng)等休閑場(chǎng)所專門(mén)教授老年人如何進(jìn)行合理的健身鍛煉。在保證了老年人基本生活良好的同時(shí)，也為他們提供了合理健康的娛樂(lè)活動(dòng)。
2、中級(jí)階段：對(duì)公司所面臨的環(huán)境進(jìn)行分析和研究，以把握時(shí)機(jī)，避開(kāi)威脅。
(1)外部環(huán)境的分析：對(duì)公司所面臨的當(dāng)前的和未來(lái)的外部環(huán)境進(jìn)行分析，就是要準(zhǔn)確把握環(huán)境變化和發(fā)展趨勢(shì)及其對(duì)公司的影響，充分發(fā)掘公司所能利用的機(jī)會(huì)，明確必須規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)。公司的環(huán)境在很大程度上決定了管理當(dāng)局的選擇，成功的戰(zhàn)略必然是與環(huán)境相適應(yīng)的戰(zhàn)略。
3、發(fā)展階段：對(duì)公司自身進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，徹底明確公司自身的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。在與同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中積累經(jīng)驗(yàn)，彌補(bǔ)不足，爭(zhēng)取獲得更高的市場(chǎng)份額，在不同城市創(chuàng)立品牌連鎖店。積極參加社會(huì)公益活動(dòng)，與保健品公司、心理咨詢所、旅游公司等建立合作關(guān)系，提供高品質(zhì)服務(wù)，擴(kuò)大品牌效益。
4、未來(lái)階段：在同行業(yè)中處于優(yōu)勢(shì)地位，加強(qiáng)與相關(guān)行業(yè)的合作。由于國(guó)外此類行業(yè)發(fā)展早、體系健全，要想取得更好的發(fā)展須向國(guó)外同行業(yè)學(xué)習(xí)，找出自己的不足，并在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)方面建立更完整的體系，使公司獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。
(二)通過(guò)公司戰(zhàn)略來(lái)實(shí)現(xiàn)預(yù)期的計(jì)劃和目標(biāo)
1、公司與公司間還存在激烈的競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)論是哪方面都有一個(gè)好與壞的大比拼，但只要公司在各方面制定完備的措施，則就能在競(jìng)爭(zhēng)中占有利地位。所以，公司要時(shí)刻注意著公司所出現(xiàn)的問(wèn)題，并將及時(shí)制定措施解決問(wèn)題。
2、同行間的競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度是由競(jìng)爭(zhēng)各方面的布局結(jié)構(gòu)和所屬產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平?jīng)Q定，競(jìng)爭(zhēng)各方的情況包括企業(yè)自身的固定成本和庫(kù)存成本、產(chǎn)品差異化程度、產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)容量和市場(chǎng)增長(zhǎng)速率、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的復(fù)雜程度、退出壁壘的高低等等，這些因素通常相互作用，共同決定著競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。
五、總體進(jìn)度安排
(一)服務(wù)介紹及收入
家政護(hù)理：為客戶提供經(jīng)過(guò)培訓(xùn)之后持證上崗的養(yǎng)老護(hù)理員以不同方式(如全天、白天、鐘點(diǎn)、出行等)為老年人服務(wù);此外還為客戶提供各種家政、維修、搬運(yùn)等服務(wù)。
醫(yī)療保健與康復(fù)療養(yǎng)：按會(huì)員制設(shè)立每位會(huì)員的健康檔案，定期進(jìn)行全面體檢;免費(fèi)保健療養(yǎng)咨詢;免費(fèi)參加有關(guān)的保健講座;開(kāi)辦小型的老年病醫(yī)院，設(shè)置門(mén)診、化驗(yàn)、急診、觀察病房、家庭病床，送醫(yī)藥上門(mén);全天候救護(hù)車(chē)及護(hù)士值班服務(wù)，在這方面總的要求應(yīng)當(dāng)是“小病不出門(mén)，大病不誤診，急癥及時(shí)救，慢病可療養(yǎng)，事事可咨”。
心理咨詢：影響老人健康的重要原因是心理障礙，園區(qū)將組織心理醫(yī)生為大家進(jìn)行心理咨詢與治療。
購(gòu)物：園區(qū)設(shè)有老年用品和日常用品商店并接受各種代購(gòu)服務(wù);園區(qū)內(nèi)設(shè)有便民商店并接受各種電話購(gòu)物、免費(fèi)送物上門(mén)。
旅游：園區(qū)與大型旅行社合作，經(jīng)常組織夕陽(yáng)紅專項(xiàng)旅游;還將與北京、大連、廣州等地的老年社區(qū)合作，舉行異地交換居住療養(yǎng)的業(yè)務(wù)，盡可能為客戶降低費(fèi)用。
交通服務(wù)：開(kāi)設(shè)大巴專線往返于成都與園區(qū)之間，園區(qū)內(nèi)手推車(chē)供免費(fèi)使用，并準(zhǔn)備一定數(shù)量的輪椅供出租使用。當(dāng)?shù)氐娜嗆?chē)與老年車(chē)可以進(jìn)入園區(qū)，并可以代客戶租用各種用車(chē)。
安全保衛(wèi)：每戶都設(shè)置緊急呼叫裝置，服務(wù)人員24小時(shí)值班;園區(qū)內(nèi)設(shè)置三重安全保衛(wèi)措施：紅外監(jiān)視、門(mén)衛(wèi)值班、保安24小時(shí)巡邏。
報(bào)刊服務(wù)：代訂各種報(bào)刊，報(bào)刊投送到家。
音像制品的出售與租賃：建立專門(mén)的服務(wù)部開(kāi)展有關(guān)業(yè)務(wù)。
園藝：為了滿足部分老年人對(duì)于園藝與種植的愛(ài)好，園區(qū)將辟出專門(mén)的地塊出租給老年人，供他們自己種花種菜，豐富晚年生活。
房屋置換：為了方便部分在成都城內(nèi)有房而又希望到園區(qū)居住的客戶，公司可以代為辦理城內(nèi)房屋的出售或出租事宜。
法律顧問(wèn)：園區(qū)與有關(guān)的律師事務(wù)所合作，為客戶提供法律顧問(wèn)與咨詢服務(wù)。
老有所為服務(wù)：這是一個(gè)常常被忽視而又十分重要的服務(wù)，也就是說(shuō)要盡可能地為還能夠服務(wù)社會(huì)的老人(特別是有一技之長(zhǎng)的老人)提供一個(gè)老有所為的活動(dòng)舞臺(tái)，提供必要的條件。鼓勵(lì)老年人盡可能“有所事事”，而不是“百無(wú)聊奈”;在老年大學(xué)中開(kāi)辦自創(chuàng)中心讓老年人進(jìn)行各種手工制作;如果有的老人能夠?qū)懽髟?shī)文或能夠撰寫(xiě)回憶錄，園區(qū)將代為推薦、聯(lián)系出版與發(fā)表。(二)市場(chǎng)份額
公司不斷發(fā)展對(duì)社會(huì)的影響便會(huì)越來(lái)越大，一個(gè)有好聲譽(yù)的公司在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)中也會(huì)占據(jù)有利地位。因此，公司應(yīng)樹(shù)立良好的企業(yè)形象，把公司更好的推銷(xiāo)出去，爭(zhēng)取占大更大的市場(chǎng)份額。但是應(yīng)全面考慮，建立初期我們的任務(wù)重大，初期的工作必須保證好質(zhì)量，才能為公司的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。好的開(kāi)始就意味著成功了一半，好的初期必然會(huì)推動(dòng)公司的不斷發(fā)展，也就意味著公司具有良好的發(fā)展前景。
(三)主要合作伙伴
任何事物的發(fā)展都不是獨(dú)立的，因此公司的發(fā)展離不開(kāi)與其他企業(yè)的合作。老人之家顧名思義便是以老人為主，我們的合作商便離不開(kāi)那些與老年人相關(guān)的企業(yè)，如保險(xiǎn)公司、藥品公司、營(yíng)養(yǎng)保健品公司、健身機(jī)構(gòu)以及教育機(jī)構(gòu)。通過(guò)交流與合作有利于減少成本提高服務(wù)品質(zhì)。另一方面的我們的發(fā)展與社會(huì)的宣傳也是離不開(kāi)的，因此我們也會(huì)同媒體進(jìn)行合作，增加品牌的知名度及大眾多公司的了解。合作商的力量也是不可估量的，可以從不同方面增加公司的資金來(lái)源，積少成多，在不斷的合作與交流中發(fā)展，是公司的資金流動(dòng)更加穩(wěn)定。
(四)融資方案
融資是公司根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需要，通組織資金的供應(yīng)，以保證公司正常生產(chǎn)需要，經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)需要的理財(cái)行為。公司籌集資金的動(dòng)機(jī)應(yīng)該遵循一定的原則，通過(guò)一定的渠道和一定的方式去進(jìn)行。我們的老年公寓由于資金問(wèn)題，需要有一個(gè)有可行性的融資方案。因?yàn)殂y行是企業(yè)最主要的融資渠道，所以我們可以選擇銀行貸款作為主要的融資手段;因?yàn)楣善本哂杏谰眯裕瑹o(wú)到期日，不需歸還，沒(méi)有還本付息的壓力等特點(diǎn)，因而籌資風(fēng)險(xiǎn)較小。股票市場(chǎng)可促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制，真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我約束的法人實(shí)體和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體。同時(shí)，股票市場(chǎng)為資產(chǎn)重組提供了廣闊的舞臺(tái)，優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的整合能力，所以股票籌資也是我們公司所選擇的融資渠道之一;我們還可以利用國(guó)際商業(yè)銀行貸款、國(guó)際金融機(jī)構(gòu)貸款和企業(yè)在海外各主要資本市場(chǎng)上的債券、股票融資業(yè)務(wù)等海外融資方式;因?yàn)槿谫Y租賃業(yè)務(wù)為企業(yè)技術(shù)改造開(kāi)辟了一條新的融資渠道，采取融資融物相結(jié)合的新形式，提高了生產(chǎn)設(shè)備和技術(shù)的引進(jìn)速度，還可以節(jié)約資金使用，提高資金利用率，所以融資租賃也是我們可以選擇的方式之一，而且融資租賃，是通過(guò)融資與融物的結(jié)合，兼具金融與貿(mào)易的雙重職能，對(duì)提高企業(yè)的籌資融資效益，推動(dòng)與促進(jìn)企業(yè)的技術(shù)進(jìn)步，有著十分明顯的作用;由于典當(dāng)融資的簡(jiǎn)便、快捷和自由使用，能夠大大提高資金的利用率，所以，典當(dāng)融資也是一個(gè)不可或缺的融資手段。
六、關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)、問(wèn)題和假定
(一)關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)分析
1、政策風(fēng)險(xiǎn)
從目前我國(guó)進(jìn)入老年社會(huì)的現(xiàn)狀看，國(guó)家政策致力于鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入老年養(yǎng)護(hù)市場(chǎng)，在項(xiàng)目審批、資金使用、稅收等方面都給予一定的支持，同時(shí)政策上正在逐步規(guī)范老年養(yǎng)護(hù)業(yè)的行為，有利于市場(chǎng)良性發(fā)展。
對(duì)策：充分發(fā)揮已有社會(huì)資源，從政策上爭(zhēng)取得到政府的支持，特別是在項(xiàng)目審批以及用地安排上。同時(shí)嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)辦事，在合法的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中創(chuàng)造合理的效益。
3、管理風(fēng)險(xiǎn)
該項(xiàng)目涉及老年養(yǎng)護(hù)、健康體檢、醫(yī)療康復(fù)多個(gè)領(lǐng)域。對(duì)管理者的要求必然提高。不僅要有完備的技術(shù)實(shí)力，還應(yīng)有廣泛的醫(yī)療投資運(yùn)營(yíng)等方面的基礎(chǔ)。其決策能力必然關(guān)系到項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的勝敗。不能有效的管理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)必然造成比不必要的損失甚至投資失敗。我國(guó)普遍存在的問(wèn)題：管理意識(shí)淡薄，管理體系不健全;資金管理模式不適應(yīng)企業(yè)實(shí)際;資金管理手段落后，使用效益低下;資金風(fēng)險(xiǎn)管理不足，引發(fā)嚴(yán)重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn).。企業(yè)的成本也存在一定的問(wèn)題：成本管理觀念落后;成本管理方法陳舊;分工過(guò)細(xì)，人力資源浪費(fèi)嚴(yán)重;不能與變化的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境相適應(yīng);利益驅(qū)動(dòng)導(dǎo)致成本信息失真;管理包括計(jì)劃管理、生產(chǎn)管理、物資管理、財(cái)務(wù)管理等。管理面過(guò)廣，就會(huì)造成管理不及時(shí)等問(wèn)題， 大學(xué)生理性愛(ài)國(guó)論文，從而產(chǎn)生管理風(fēng)險(xiǎn)。影響管理的因素過(guò)多，從而會(huì)造成無(wú)法及時(shí)判斷具體的影響因素，從而使處理問(wèn)題滯后。由于管理幅度太大，任何一方面的小差錯(cuò)都有可能影響到公司的管理，所以管理風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)管理的主要威脅。
對(duì)策：認(rèn)真甄選管理人員，引入風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，成立決策評(píng)議部門(mén)，在重大決策面前充分考慮市場(chǎng)因素與政策因素。以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)失誤。避免重大損失。.強(qiáng)化成本管理基礎(chǔ)工作，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的成本管理手段。實(shí)行績(jī)效管理，完善企業(yè)管理的構(gòu)架，做好企業(yè)的各個(gè)方面管理。
4、人力資源風(fēng)險(xiǎn)
項(xiàng)目涉及范圍廣，人力資源也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。既要保證人員各盡其職，又要充分發(fā)揮人力的積極性，并保持人員的穩(wěn)定性。醫(yī)生、護(hù)士、護(hù)理人員、管理人員等都是項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)的必須。需要努力規(guī)避人力資源風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。企業(yè)決策者容易忽視企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的設(shè)計(jì)，人力資源管理部門(mén)通常只能被動(dòng)地去滿足企業(yè)提出的人力資源需求，而不能根據(jù)企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展實(shí)際對(duì)未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)的人力資源需求進(jìn)行適當(dāng)?shù)念A(yù)測(cè)，提前做好準(zhǔn)備，難以為企業(yè)的發(fā)展提供及時(shí)、高效的服務(wù)，往往給企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重?fù)p失。由于資金的問(wèn)題，容易造成人力資源投資不足，培訓(xùn)機(jī)制不健全。由于人員的招聘本身應(yīng)具有很明顯的計(jì)劃性、程序性和科學(xué)性，就會(huì)導(dǎo)致人員招聘選拔機(jī)制不科學(xué)，在選拔人才的方法上的存在單一落后的問(wèn)題。容易忽視建立和健全有效的激勵(lì)機(jī)制，缺乏對(duì)員工職業(yè)生涯規(guī)劃的管理。
6、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式的認(rèn)知、認(rèn)可需要一段時(shí)間。我國(guó)的大城市人口比重大，收入也占有相當(dāng)一部分的份額，可謂市場(chǎng)大，潛力大，但就老年人住宅市場(chǎng)而言，面對(duì)的是新的特殊客戶群體，在社會(huì)家庭結(jié)構(gòu)演變中，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個(gè)時(shí)間過(guò)程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認(rèn)知、認(rèn)可，而認(rèn)知、認(rèn)可更需要一個(gè)時(shí)間過(guò)程，其認(rèn)知認(rèn)可程度決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟程度，認(rèn)知認(rèn)可時(shí)間長(zhǎng)短決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟時(shí)間長(zhǎng)短，因此，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之一就在于老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式認(rèn)知認(rèn)可程度及時(shí)間長(zhǎng)短。
九、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)
(一)會(huì)計(jì)報(bào)表
(二)財(cái)務(wù)分析
1、資本金利潤(rùn)率。這是分析一個(gè)企業(yè)資本金利用效果的出發(fā)點(diǎn)和歸宿的重要指標(biāo)。它是財(cái)務(wù)績(jī)效的最佳衡量尺度，是一種高度綜合的計(jì)量比率。
資本金利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/資本金總額X100%
2、銷(xiāo)售利潤(rùn)率。銷(xiāo)售利潤(rùn)率，又稱銷(xiāo)售收入利潤(rùn)率，是反映實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)在銷(xiāo)售收入中所占的比重。比重越大，表明企業(yè)通過(guò)擴(kuò)大銷(xiāo)售獲取利潤(rùn)的能力越高，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益越好。
銷(xiāo)售利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/產(chǎn)品銷(xiāo)售收入X100%
3、成本費(fèi)用利潤(rùn)。成本費(fèi)用利潤(rùn)率是凈利潤(rùn)與成本費(fèi)用總額之間的比率。它是反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的耗費(fèi)與獲得的收益之間的關(guān)系，表明企業(yè)在成本降低方面取得的經(jīng)濟(jì)效益如何。
成本費(fèi)用利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/成本費(fèi)用總額X100%
4、資產(chǎn)負(fù)債率。資產(chǎn)負(fù)債率是指企業(yè)負(fù)債總額與企業(yè)全部資產(chǎn)的比率，即在企業(yè)全部資產(chǎn)中負(fù)債總額占多大比重，用以衡量企業(yè)利用債權(quán)人提供的資金進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的能力，也反映了債權(quán)人借出資金的安全程度，因此它是企業(yè)長(zhǎng)期債券能力的晴雨表。負(fù)債的比例越低，表明企業(yè)的償債能力越強(qiáng)，債權(quán)人得到保障的程度越高。
資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/全部資產(chǎn)總額X100%
5、流動(dòng)比率.流動(dòng)比率的是指流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比率，用以衡量企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)在短期債務(wù)到期以前，可以變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還流動(dòng)負(fù)債的能力，即短期償債能力。
流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)總計(jì)/流動(dòng)負(fù)債總計(jì)X100%
6、速動(dòng)比率。速動(dòng)比率是指企業(yè)速動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比率。所謂速動(dòng)資產(chǎn)是指流動(dòng)資產(chǎn)減去存貨等流動(dòng)性差的資產(chǎn)后的差額。
速動(dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債計(jì)X100%
7、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。應(yīng)收賬款中轉(zhuǎn)率是指企業(yè)賒銷(xiāo)收入凈額與平均應(yīng)收賬款余額的比率。它是衡量企業(yè)收回應(yīng)收賬款效率的指標(biāo)，反映企業(yè)應(yīng)收賬款的流動(dòng)速度。
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=賒銷(xiāo)收入凈額/平均應(yīng)收賬款余額X100%
8、存貨周轉(zhuǎn)率。存貨周轉(zhuǎn)率是指銷(xiāo)貨成本與平均存貨的比率。它是衡量企業(yè)銷(xiāo)售能力和管理存貨效率的指標(biāo)。
存貨周轉(zhuǎn)率=銷(xiāo)貨成本/平均存貨余額X100%
十、假定公司能夠提供的利益
在進(jìn)入21世紀(jì)之后，人口的老齡化已經(jīng)成為世界各國(guó)必須面對(duì)的一項(xiàng)重大挑戰(zhàn)。然而這對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，卻意味著一個(gè)藏金蘊(yùn)銀的大市場(chǎng)。這個(gè)市場(chǎng)被稱為“銀發(fā)市場(chǎng)”。國(guó)外流傳著一種說(shuō)法，即“‘銀發(fā)產(chǎn)業(yè)’將成為與汽車(chē)、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)共同構(gòu)成21世紀(jì)‘最賺錢(qián)的十大行業(yè)’之一”。 目前，中國(guó)的人口老齡化程度越來(lái)越明顯，60歲以上的老人占總?cè)丝诘?3%，即將進(jìn)入老齡化社會(huì)，預(yù)計(jì)到2020年，全國(guó)老年人將達(dá)到2.43億，占總?cè)丝诘?7%，形成了一個(gè)龐大的老年消費(fèi)群體。預(yù)計(jì)到本世紀(jì)中期，中國(guó)老年人口將超過(guò)4億人，其中80歲以上的老齡人口將不少于8000萬(wàn)人。根據(jù)中國(guó)國(guó)家老齡委提供的數(shù)據(jù)，目前，中國(guó)老年人用品市場(chǎng)的需求量為4000億元，而現(xiàn)階段全國(guó)為老年人提供的產(chǎn)品不足10%，離市場(chǎng)需求差距很大。因此，中國(guó)的老年產(chǎn)品從研發(fā)、生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)物流以及銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)，都蘊(yùn)藏著巨大的市場(chǎng)商機(jī)。老年服務(wù)市場(chǎng)的發(fā)展更是方興未艾。然而當(dāng)前，我國(guó)“銀發(fā)市場(chǎng)”的發(fā)展卻還跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐，有待商家進(jìn)一步開(kāi)發(fā)。
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