關(guān)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售入門(mén)技巧
技巧是人們?cè)趶氖峦粋€(gè)工作和活動(dòng)中總結(jié)出來(lái)的可以使工作更簡(jiǎn)單有力的方法。為此由學(xué)習(xí)啦小編為大家分享關(guān)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售入門(mén)技巧，歡迎參閱。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售入門(mén)技巧
房地產(chǎn)銷(xiāo)售三板斧
×先生、女士，像你是做xx生意的。像你做到今天那么成功，真的很羨慕你。當(dāng)然嘛，你在這方面是專業(yè)人士，也是我的老師。有機(jī)會(huì)我一定向你請(qǐng)教。但是在房子方面，我要比你熟悉些。畢竟我們做了兩三年的房地產(chǎn)了，買(mǎi)不買(mǎi)我們的房子沒(méi)有關(guān)系，什么時(shí)候買(mǎi)也不要緊。您總是要購(gòu)房的，耽誤您幾分鐘時(shí)間，給您分析一下xx市房地產(chǎn)的一些情況，給你一些建議，希望對(duì)你今后買(mǎi)樓時(shí)有所幫助，做個(gè)參考也好。
一、保值升值。
目的：激發(fā)客戶“買(mǎi)房子”的購(gòu)買(mǎi)欲望。
其核心在于要解決“值與不值”的問(wèn)題，讓客戶下決心買(mǎi)房。無(wú)論是自用還是用來(lái)直接投資，其結(jié)果都是一種投資方式。因此，保值、增值是投資者關(guān)心的關(guān)鍵。在這個(gè)環(huán)節(jié)著重給客戶講述的是“值”，講得好認(rèn)為值，講得不好則認(rèn)為不值，第一板斧強(qiáng)調(diào)的是“金融知識(shí)”
買(mǎi)房子，不論你是自用也好，投資也好，都是一種投資行為，因?yàn)楫吘挂淮涡酝度氲馁Y金量比較大，既然講投資，就要將升值，就算你買(mǎi)房只是為了住，那你也不愿意買(mǎi)個(gè)房子天天掉價(jià)吧。作為投資肯定是要有回報(bào)率的，您今天30萬(wàn)買(mǎi)一套房，肯定希望它明年變成40萬(wàn)甚至50萬(wàn)，那怎樣才能有更高的回報(bào)呢?依我做房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，源引香港地產(chǎn)大王李嘉誠(chéng)的話來(lái)說(shuō)決定房子能否升值，最主要的有三大因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。，那地段為什么這么重要呢?就拿我們的房子為例，我們這里是濱海中心區(qū)，交通方便，門(mén)口有公交車(chē)，學(xué)校、超市、廣場(chǎng)就在附近，再說(shuō)后期咱們建設(shè)濱海唯一的步行街、商業(yè)圈，生活方便。政府在這交通要道建設(shè)了這么多年，已完全成規(guī)模，可以說(shuō)這里是居住的最好地段，像這樣地段的房子想要的人是越來(lái)越多，需求量是越來(lái)越大，但地是越來(lái)越少，所以說(shuō)它的升值潛力是非常大的，您說(shuō)對(duì)嗎?從房地產(chǎn)本身來(lái)講，房子是永遠(yuǎn)增值的。
買(mǎi)房永遠(yuǎn)都是最穩(wěn)的，是長(zhǎng)線投資，永遠(yuǎn)增值，保值。我們國(guó)家人多地少，人口每年增長(zhǎng)2%，土地每年減少1.5%,土地是不可再生的資源，這些決定了地價(jià)，地產(chǎn)的增值，因此買(mǎi)房子是最穩(wěn)的投資，買(mǎi)什么都不如買(mǎi)房子。
人民幣貶值:
錢(qián)現(xiàn)在是越來(lái)越不值錢(qián)啦，一直再貶值，通貨膨脹越(通貨膨脹(Inflation)指在紙幣流通條件下，因貨幣供給ji大于貨幣實(shí)際需求，也即現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力大于產(chǎn)出供給，導(dǎo)致貨幣貶值，而引起的一段時(shí)間內(nèi)物價(jià)持續(xù)而普遍地上漲現(xiàn)象。其實(shí)質(zhì)是社會(huì)總需求大于社會(huì)總供給 (供遠(yuǎn)小于求)。紙幣、含金量低的鑄幣、信用貨幣，過(guò)度發(fā)行都會(huì)導(dǎo)致通脹。)來(lái)越厲害。中國(guó)每年要有百分之八左右的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，所以國(guó)家大量發(fā)行貨幣，為什么在社會(huì)短短兩年之內(nèi)發(fā)行了三次貨幣，事實(shí)上這就是一個(gè)訊號(hào)。人民幣要貶值了，您都知道市場(chǎng)的供應(yīng)量應(yīng)該與需求量平衡的，如果不平衡，那貨幣肯定要貶值。就好比一杯牛奶，你不斷的往里面加水，表面上看牛奶的量增加了，但是牛奶的濃度含金量卻減少了。在加上2001年中國(guó)已加入世貿(mào)組織，我們中國(guó)有個(gè)大經(jīng)濟(jì)學(xué)家叫吳敬璉他就說(shuō)“中國(guó)人三年之后(因?yàn)橛腥甑恼弑Ｗo(hù)期)人民幣的貶值是不可避免的，因?yàn)樵谀莻€(gè)時(shí)候，經(jīng)濟(jì)全球一體化，你的錢(qián)、我的錢(qián)、他的錢(qián)，咱們大家的錢(qián)一起推向國(guó)際金融市場(chǎng)，自由兌換。那你說(shuō)人民幣和美元，英鎊相比，哪個(gè)更值錢(qián)。我們不如別人的貨幣價(jià)值大，那么只有貶值去適應(yīng)別人”。 歷史上任何一個(gè)國(guó)家的一個(gè)政策方針的變動(dòng)都會(huì)導(dǎo)致貨幣的貶值。你看像蘇聯(lián)，在解體前1987年1000盧布可以買(mǎi)一輛伏爾加轎車(chē)，1盧布=3美元，但解體后，1美元=2000盧布，即1000盧布=50美分。只能坐一次出租車(chē)了，我有個(gè)同學(xué)的姐姐，到印度去留學(xué)，找了個(gè)印度老公，后面到廣州成家，用120萬(wàn)印尼盾買(mǎi)了一套房，后來(lái)一年之后，印尼發(fā)生動(dòng)亂，而印尼盾貶值了120倍，120萬(wàn)印尼盾只能買(mǎi)個(gè)衛(wèi)生間啦。他們老大說(shuō)，那是他做生意最明智的一筆投資。
現(xiàn)在是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，可能現(xiàn)在咱們中國(guó)還能靠政治經(jīng)濟(jì)杠桿來(lái)保證貨幣穩(wěn)定，但是政治杠桿終究要被市場(chǎng)杠桿打破，只要在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，人民幣貶值就是不可避免的，你可能現(xiàn)在還能感覺(jué)到把錢(qián)放在銀行比較安全。但是，你知不知道。在08年金融危機(jī)時(shí)，外國(guó)很多銀行紛紛倒閉，許多人一夜之間變得身無(wú)分文，我有個(gè)遠(yuǎn)房親戚，當(dāng)時(shí)從泰國(guó)回來(lái)就只帶了一身?yè)Q洗的衣服回來(lái)，錢(qián)放在銀行，永遠(yuǎn)都只是一個(gè)貨幣符號(hào)，眼看貨幣貶值了和一堆廢紙沒(méi)有啥區(qū)別。所以，為什么現(xiàn)在的人都不把錢(qián)存在銀行，而拿出來(lái)投資呢?轉(zhuǎn)入投資，而投資又有哪些投資渠道呢?
第一：存銀行。
把錢(qián)存入銀行，雖得到一定利息的回報(bào)，但是現(xiàn)在的利息低得連通貨膨脹都保不住，利率一般在3%左右，而通貨膨脹率每年達(dá)到8%左右，也就意味著您的錢(qián)每年都要損失5%左右，幾年后都沒(méi)有了，不劃算。存款也是一種貶值的過(guò)程,他會(huì)使我們的購(gòu)買(mǎi)力越來(lái)越低，建國(guó)以來(lái)最高利率13%，當(dāng)前2.25%,還有1.8%的利息稅,現(xiàn)在的錢(qián)放在銀行里是最劃不來(lái)的，就像是陽(yáng)光下的冰塊很快就化掉了?，F(xiàn)在人民幣在銀行的利率是越調(diào)越低，以后調(diào)到“0”甚至收你的管理費(fèi)用都有可能。
第二：炒股票。
中國(guó)的股票本質(zhì)就是政府為企業(yè)圈錢(qián)的一種手段。股市風(fēng)云變幻風(fēng)險(xiǎn)很大，完全是“紙上富貴”。昨天還有幾百萬(wàn)，可能一夜醒來(lái)，一分錢(qián)都沒(méi)有了 。股市上有句話：十個(gè)炒股，七個(gè)賠，兩人保本，一人賺。除非你是大戶.是莊家.否則十有八九都是死路一條。而且炒股的人，人家都講那是非正常人，晚上人家休息他卻興奮很，白天別人工作，他卻睡大覺(jué)。搞得人整天神神秘秘的。
第三：做生意。?
做生意是一種很好的投資，但是現(xiàn)在不像80年代擺個(gè)地?cái)傎u(mài)牛仔褲也能賺錢(qián)?，F(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，市場(chǎng)越來(lái)越成熟，越來(lái)越規(guī)范，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越大，而且做生意風(fēng)險(xiǎn)大、利潤(rùn)薄，只有百分之十左右的毛利潤(rùn)。而且，你一要有資金。二要有經(jīng)驗(yàn)。三要與工商、城管、稅務(wù)等很多部門(mén)打交道。做生意的人都知道，今天生意好做不一定代表明天的生意好做。俗話說(shuō)：雞蛋不要放在一個(gè)籃子里.即使是做生意，也應(yīng)該分散投資，同時(shí)你是生意人?，都知道有句俗話說(shuō)“商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，將軍難免陣前亡”?。別說(shuō)是你，人家史玉柱那樣的人都有倒下的時(shí)候。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售技巧
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快車(chē)道。95年，當(dāng)時(shí)朱榕基不是國(guó)務(wù)院副的時(shí)候，他就提出把房地產(chǎn)作為龍頭支柱產(chǎn)業(yè)放在汽車(chē)業(yè)和工業(yè)的前面發(fā)展。96年朱榕基上臺(tái)以后，立馬把房地產(chǎn)和汽車(chē)業(yè)、工業(yè)調(diào)了個(gè)位置，采取了下列措施：首先減免了48種稅收，把契稅減免了一半。
2、房地產(chǎn)成為龍頭支柱產(chǎn)業(yè)。在國(guó)際上，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民生產(chǎn)總值中占20～30%，而在國(guó)內(nèi)僅占1%的地位，之所以國(guó)家要把房地產(chǎn)作為龍頭支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，是因?yàn)樗陌l(fā)展將帶動(dòng)相關(guān)100多個(gè)行業(yè)的發(fā)展。(房地產(chǎn)每消費(fèi)100元，就帶動(dòng)120—150元的其他消費(fèi))自從98年住房制度改革之后，住房就不是福利制度中的分配品，開(kāi)始從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的基建投資轉(zhuǎn)為了商品化投資。住房開(kāi)始成為城市居民家庭生活的消費(fèi)品，根據(jù)《中國(guó)行業(yè)市場(chǎng)研究報(bào)告》一書(shū)中的資料統(tǒng)計(jì)，消費(fèi)領(lǐng)域中任何行業(yè)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法與房地產(chǎn)的消費(fèi)貢獻(xiàn)相比。
3、按揭法的實(shí)施和按揭力度的加大，使買(mǎi)得起房的人越來(lái)越多，供求關(guān)系越來(lái)越大。用未來(lái)的錢(qián)圓今天的夢(mèng)，很實(shí)惠，很保險(xiǎn)。1998年，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，實(shí)施了積極的稅收政策和住房金融政策，鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)。98年只能做5成5年的按揭，現(xiàn)在可以做到8成30年的按揭，再加上這段時(shí)間內(nèi)，國(guó)家連續(xù)降息。銀行利率下調(diào)，2011年7月7日銀行貸款基準(zhǔn)利率年利率五年以上為：7.05%。2012年6月8 日銀行貸款基準(zhǔn)利率年利率五年以上為：6.8%。2012年7月6日銀行貸款基準(zhǔn)利率年利率五年以上為：6.55%。
4、城市人口的驟增現(xiàn)在，全國(guó)每個(gè)城市都在賣(mài)戶口，就是城市要擴(kuò)大，這是國(guó)家消除城鄉(xiāng)差別的一個(gè)戰(zhàn)略關(guān)系。中國(guó)城市化率從建國(guó)(1949年)10.64%。1990年26.41%。2000年36.22%到今年城市化率是47﹪。而發(fā)達(dá)國(guó)家是85%以上，那么您想想，這么多人涌進(jìn)城市，對(duì)房子的需求該有多大，表面看，現(xiàn)在好象供大于求，但這是針對(duì)高價(jià)格的房子而言，低價(jià)房子絕對(duì)供不應(yīng)求，價(jià)格肯定會(huì)一路高漲。
5、新的土地法實(shí)施，土地的升值就是房子的升值a) 土地不可再生的唯一性，注定土地越來(lái)越少，而中國(guó)本身就是一個(gè)人多地少的國(guó)家。b) 99年元月1日《新土地法》實(shí)施，國(guó)家每年嚴(yán)格控制住宅用地建筑的審批，土地必須通過(guò)土地儲(chǔ)備中心限量發(fā)售，實(shí)行拍賣(mài)制。c) 土地開(kāi)發(fā)價(jià)值在于國(guó)家大量資金的投入，土地的升值不是它本身，而是國(guó)家大量資金投入的結(jié)果。
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