2017年中國(guó)房地產(chǎn)銷售還漲的動(dòng)嗎
中國(guó)房地產(chǎn)可以說是社會(huì)文化屬性很強(qiáng)的東西!2017年中國(guó)房地產(chǎn)銷售還漲的動(dòng)嗎？為此由學(xué)習(xí)啦小編為大家分享相關(guān)內(nèi)容，歡迎參閱。
人口的城市化是房?jī)r(jià)上漲的宏觀背景
1 慢變量決定趨勢(shì)，快變量決定周期
房地產(chǎn)兼具消費(fèi)和投資屬性。其中消費(fèi)屬性即自住需求，包括剛性需求和改善性需求，隨人們收入的積累而逐漸釋放。而投資屬性主要為在價(jià)格的博弈中獲得價(jià)差收入，主導(dǎo)因素是人們對(duì)未來各類資產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期。
影響一個(gè)城市房?jī)r(jià)的主要因素可以分為兩類：一類是慢變量，隨時(shí)間推移逐漸對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，主要包括城市化帶來的人口流入及政府的土地供給;另一類是快變量，可能在短時(shí)間內(nèi)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需格局，主要包括政府的房屋限購(gòu)政策及金融環(huán)境。
慢變量決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)。過去二十年中國(guó)的城市化進(jìn)程對(duì)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上升趨勢(shì)形成了有力支撐。尤其是1990年代中期以來，平均每年城市化率約提升1.3%，大量人口涌入城市帶來了住房需求的增長(zhǎng)。而地方政府主導(dǎo)下的土地供給，一方面由于是一種非市場(chǎng)化的行為，使得住宅用地供給對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化的反應(yīng)較為遲鈍。另一方面地方政府為了招商引資，傾向于壓低工業(yè)用地價(jià)格(甚至是零地價(jià))，增大工業(yè)用地供給量，這也間接壓縮了住宅用地供給。但由于賣地收入的支出靈活性較高，地方政府對(duì)賣地形成的預(yù)算外準(zhǔn)財(cái)政收入產(chǎn)生依賴，使其有動(dòng)機(jī)去抬高住宅用地價(jià)格。而一二線城市由于人口流入量大，其住宅用地供給的相對(duì)不足也顯得更為嚴(yán)重，供給端的不足抬高了土地價(jià)格。
房地產(chǎn)小周期的形成更多受快變量的影響。從2005年開始，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了三輪完整的小周期，目前正處于第四輪小周期中。以70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù)為例，每次周期持續(xù)3年左右，其中同比增速超過8%或者低于0%即接近一輪周期高點(diǎn)或低點(diǎn)，而環(huán)比增速則以超過1%或者低于0%作為接近一輪周期高點(diǎn)或低點(diǎn)的臨界區(qū)間。本輪周期始于2015年初，目前行已過半，處于筑頂回落階段。
這四輪周期形成的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，都受到限購(gòu)政策及貨幣政策松緊程度演變的刺激。在每輪周期的前半段，地產(chǎn)銷量疲軟，庫存增加，政府往往通過降低首付比例、降低房貸利率、放松限購(gòu)等政策進(jìn)行刺激，而在政策刺激收到成效，房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快時(shí)，出于民生保障問題的考慮，政府又會(huì)通過提高首付比例、提高房貸利率、收緊限購(gòu)等政策進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)控，如此反復(fù)，助推房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和下降，形成周期。
2. 中國(guó)城市化進(jìn)程將是一二線住房需求的重要支撐
在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，出于對(duì)收入、就業(yè)和生活質(zhì)量的追求，人口向大城市集中是全球普遍現(xiàn)象，中國(guó)也一樣。“珠江三角洲和長(zhǎng)江三角洲等地區(qū)的生產(chǎn)總值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的一半以上，而其地理面積卻不及中國(guó)面積的五分之一。巴西中南部州區(qū)米納斯吉拉斯，里約熱內(nèi)盧和圣保羅的生產(chǎn)總值占全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的52% 以上，但其土地面積卻不及全國(guó)土地面積的15%。大開羅區(qū)以區(qū)區(qū)0.5% 的土地面積，貢獻(xiàn)了阿拉伯埃及共和國(guó)生產(chǎn)總值的一半”。 人口的不斷流入帶來住房需求的持續(xù)擴(kuò)張。2015年，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為56.1%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率39.9%。與我國(guó)2015年人均GDP水平相似的韓國(guó)2000年、日本1985年的城市化率則分別為79.6%和76.7%。由此可見，與世界其他國(guó)家相比，我國(guó)城市化相對(duì)較為緩慢，未來還有很大的空間。
今年10月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》，力圖推動(dòng)推動(dòng)常住無戶籍人口落戶城市，目標(biāo)是到2020年戶籍人口城鎮(zhèn)化率提升到45%。結(jié)合中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”的基調(diào)，未來4年將是戶籍人口城鎮(zhèn)化的高速推進(jìn)階段。從總量的角度看，這或?qū)⑨尫懦隹捎^的住房需求。
尋找安全資產(chǎn)是推動(dòng)本輪房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素
1.本輪房?jī)r(jià)的快速上漲與人口流入和土地供給之間沒有明顯相關(guān)性
上文分析了房?jī)r(jià)上漲的宏觀背景，那么2015年初以來的新一輪房?jī)r(jià)上漲是否可以用同樣的框架解釋呢?如果將本輪房地產(chǎn)周期與前一輪相對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)以下兩個(gè)明顯的特點(diǎn)：
1)增速分化：不同類型城市新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格同比增速出現(xiàn)更為明顯的分化。具體而言，一、二、三線城市的同比增速高點(diǎn)分別為33.9%、18.5%和5.6%，而上一輪分別為21.2%、11.2%和8.0%。一組更為直觀的數(shù)字是，分別取70個(gè)城市兩輪周期的最高增速，并計(jì)算其均值和方差，可以發(fā)現(xiàn)本輪均值和上輪均值相差不大(11.57 vs. 10.03)，但兩輪方差則相差4倍有余(13.91 vs. 3.94)。也就是說，本輪房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)了較大程度的分化，漲幅最高的深圳，同比增速曾高達(dá)63.4%，而錦州的最高同比增速為負(fù)值(-2.8%)。
2)周期的同步性減弱：從同比和環(huán)比增速均可以發(fā)現(xiàn)這一點(diǎn)。以環(huán)比增速為例，在2012-2015年的周期中，一二三線城市幾乎同時(shí)達(dá)到最高點(diǎn)，僅相差1月。而本輪周期中，一線城市的環(huán)比增速經(jīng)歷了三個(gè)高點(diǎn)，2015年6月、2016年3月和2016年9月，后兩輪從高點(diǎn)下滑實(shí)際上是由于一線城市的兩輪限購(gòu)政策所導(dǎo)致(詳見附表1)，而二三線城市環(huán)比增速的高點(diǎn)則均是2016年9月。整體來看，一線城市的環(huán)比增速高點(diǎn)大幅領(lǐng)先于二三線城市，這或許與一線城市的限購(gòu)政策將部分需求擠出至二三線城市有關(guān)。
從統(tǒng)計(jì)分析的角度，將本輪房?jī)r(jià)漲幅與2010-2014年的人口流入進(jìn)行相關(guān)性分析，可以發(fā)現(xiàn)，人口流入對(duì)房?jī)r(jià)上漲的解釋力比較弱，解釋平方和僅為0.11(越小代表解釋力越弱)。從圖9中也可以直觀看到，人口流入在0-50萬區(qū)間的城市，房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)了巨大分化，這種分化顯然難以用人口流入因素來解釋。從人均住宅土地供給和房?jī)r(jià)漲幅的相關(guān)性來看，兩者在本輪周期中的相關(guān)性也比較弱。因此很難用人口、土地供給這類慢變量來解釋本輪房?jī)r(jià)的上漲。
2. 對(duì)安全資產(chǎn)的配置需求成為推動(dòng)本輪房?jī)r(jià)上漲的主要因素
對(duì)于本輪房?jī)r(jià)漲幅，有一個(gè)非常值得關(guān)注的現(xiàn)象是房?jī)r(jià)租金回報(bào)率下降到“不可思議”的程度，且下降的幅度和速度均遠(yuǎn)超上一輪周期。一線四個(gè)城市中，北京、上海和深圳的租金回報(bào)率已跌至2%以下，甚至低于余額寶的年化收益率(見圖11)。簡(jiǎn)而言之，假設(shè)房?jī)r(jià)不上漲，在一線城市買房出租是一個(gè)非常不理性的投資選擇，因?yàn)橐揽渴杖∽饨皤@得的回報(bào)率尚且不如直接投資無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。這其實(shí)也從側(cè)面反映出居民對(duì)一線城市的房地產(chǎn)進(jìn)行投資，主要是為了博取房?jī)r(jià)上漲的資本利得。而之所以出現(xiàn)這種情況，是因?yàn)橐痪€城市過去多年創(chuàng)造了幾乎“從未下跌”的成績(jī)。因此，盡管房地產(chǎn)流動(dòng)性相對(duì)較差，但也成為投資者認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)安全資產(chǎn)。一旦限購(gòu)政策放松，出現(xiàn)房產(chǎn)配置機(jī)會(huì)，這類資金就會(huì)進(jìn)入。如果疊加流動(dòng)性寬松的金融環(huán)境，資金規(guī)?？赡芨育嫶蟆６?，當(dāng)一線城市再次因房?jī)r(jià)上漲而限購(gòu)時(shí)，這種需求可能就會(huì)溢出到部分二線城市，造成這些二線城市房?jī)r(jià)上漲。
這種配置行為在這一輪房?jī)r(jià)上漲中表現(xiàn)的尤為明顯。首先，國(guó)內(nèi)：流動(dòng)性充裕+利率市場(chǎng)化。2015年央行為穩(wěn)增長(zhǎng)，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，共降息降準(zhǔn)五次，同時(shí)采用新工具SLF、MLF、PSL定向提供流動(dòng)性。這導(dǎo)致了流動(dòng)性寬松+資金成本低的環(huán)境，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資回報(bào)率已經(jīng)低于1年期理財(cái)產(chǎn)品(見圖12)，大量的資金需要做資產(chǎn)配置以獲取收益。同時(shí)，央行10月份取消商業(yè)銀行存款利率浮動(dòng)上限，利率市場(chǎng)化靴子落地。利率市場(chǎng)化使得商業(yè)銀行依賴息差賺錢的模式亟需改變，對(duì)資產(chǎn)配置的需求也相應(yīng)上升，而房地產(chǎn)按揭貸款作為優(yōu)質(zhì)的較高收益資產(chǎn)，獲得商業(yè)銀行青睞(見圖13)。
其次，對(duì)外：匯改貶值+資本管制。2015年8月11日，央行推動(dòng)人民幣匯率改革，導(dǎo)致人民幣匯率當(dāng)日大幅貶值，其后在岸人民幣匯率跟隨離岸人民幣匯率貶值，資金外流壓力上升，外匯儲(chǔ)備加速流失(見圖14)。直至12月央行針對(duì)離岸市場(chǎng)做出部分限制，同時(shí)加強(qiáng)資本管制以限制資金流出，外匯儲(chǔ)備流出規(guī)模才開始出現(xiàn)較大回落。站在資產(chǎn)配置的角度，對(duì)于一個(gè)跨境投資者而言，人民幣兌美元匯率貶值意味著人民幣計(jì)價(jià)的國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)值下降，以美元計(jì)價(jià)的境外資產(chǎn)吸引力會(huì)相對(duì)上升。此時(shí)如果不采取資本管制，大量資金會(huì)選擇流出以配置美元資產(chǎn)。資本管制則使得國(guó)內(nèi)投資者配置美元資產(chǎn)的機(jī)會(huì)有限，這使得大量資金開始追逐境內(nèi)的安全資產(chǎn)。在這種背景下，一線和部分二線城市的地產(chǎn)成為這類資金追逐的對(duì)象。從房?jī)r(jià)和匯率的相關(guān)關(guān)系來看，自811匯改以來人民幣匯率的變化確實(shí)在一定程度上領(lǐng)先于房?jī)r(jià)的變化(見圖15和圖16)。
最后，從國(guó)內(nèi)資產(chǎn)配置的視角，股災(zāi)使得股票投資的吸引力大幅下降。2015年6月開始，滬深兩市經(jīng)歷多次千股跌停。盡管政府及時(shí)采取了相應(yīng)救市措施，但恐慌性下跌導(dǎo)致大量資金流出股市。從股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)可以發(fā)現(xiàn)，2006-2012年的兩輪房地產(chǎn)周期中，股市和房地產(chǎn)的走勢(shì)具有一定的同步關(guān)系，而最近兩輪這種關(guān)系已經(jīng)消失。從最近一輪周期來看，房地產(chǎn)和股市的走勢(shì)甚至是相反的，這一數(shù)據(jù)也在一定程度上支持了資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的邏輯。
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