房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　對(duì)于市場(chǎng),沒有仔細(xì)的調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán),企業(yè)作為市場(chǎng)的一部分,市場(chǎng)調(diào)查理所應(yīng)當(dāng)?shù)谋黄髽I(yè)越來(lái)越看重。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的XXXX相關(guān)內(nèi)容，希望對(duì)讀者有所幫助。

　　2016年2月中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策盤點(diǎn)分析：

　　中國(guó)指數(shù)研究院3月2日發(fā)布《2016年2月中國(guó)房地產(chǎn)政策跟蹤報(bào)告》，央行再降信貸，進(jìn)一步化解房地產(chǎn)庫(kù)存。首付再次降低，為壓力較大的城市拉動(dòng)內(nèi)需。熱點(diǎn)二線城市改善型需求將持續(xù)受益。降首付拉開中央2016年去庫(kù)存政策托底序幕。除一線城市外，房地產(chǎn)交易契稅營(yíng)業(yè)稅下調(diào)。調(diào)整財(cái)稅政策對(duì)各線城市的影響。月末熱點(diǎn)城市救市政策密出臺(tái)，一線城市首現(xiàn)限購(gòu)調(diào)整。

　　一、市場(chǎng)情況：百城住宅均價(jià)同環(huán)比繼續(xù)上漲 熱點(diǎn)城市成交量攀升

　　2月百城住宅均價(jià)：環(huán)比上漲0.60%，同比上漲5.25%，漲幅均擴(kuò)大。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2016年2月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為11092元/平方米，環(huán)比上漲0.60%，漲幅較上月擴(kuò)大0.18個(gè)百分點(diǎn)。同比上漲5.25%，漲幅較上月擴(kuò)大0.88個(gè)百分點(diǎn)。另外，北京、上海等十大城市(新建)住宅均價(jià)為20842元/平方米，環(huán)比上漲0.51%，漲幅較上月收窄0.03個(gè)百分點(diǎn);同比上漲9.94%，漲幅較上月擴(kuò)大0.75個(gè)百分點(diǎn)。

　　2月樓市同比全線上揚(yáng)。2月，受中央及地方接連去庫(kù)存政策影響，代表城市樓市表現(xiàn)出現(xiàn)猛漲。一線城市周均成交同比均有大幅回升，深圳同比增長(zhǎng)超過(guò)150%。二三線代表城市周均成交量同比上漲四成，天津、南京、廈門等熱點(diǎn)城市同比漲幅均在50%以上。

　　二、2016年房貸比例先下調(diào) 二線城市改善型需求持續(xù)受益

　　央行再降信貸，進(jìn)一步化解房地產(chǎn)庫(kù)存。在2015年多輪貨幣財(cái)稅政策調(diào)整后，2016年央行再出新政，非限購(gòu)城市商貸首付比例最低可降至20%。至此，商貸門檻已降低至2008年時(shí)的水平。根據(jù)現(xiàn)行政策，部分已結(jié)清首套房貸款的家庭購(gòu)買二套房首付比例也有望進(jìn)一步降低。這將是自2014年930政策以來(lái)，對(duì)信貸政策的第五次調(diào)整，將進(jìn)一步擴(kuò)大剛需和部分改善型消費(fèi)群體的購(gòu)買力，有利于持續(xù)推動(dòng)部分城市房地產(chǎn)庫(kù)存壓力的緩解。

　　首付再次降低，為壓力較大的城市拉動(dòng)內(nèi)需。鑒于中國(guó)各類城市房地產(chǎn)市場(chǎng)及價(jià)格的分化，不同城市購(gòu)房支出成本差異較大，因而此次政策出臺(tái)后對(duì)各類城市購(gòu)房需求的影響也將明顯不同。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)全國(guó)重點(diǎn)二線及三線城市2015年商品住宅成交套總價(jià)分析來(lái)看，西安、成都、重慶、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)等二線城市2015年住宅銷售套總價(jià)均值在60-70萬(wàn)之間，此次首付比例調(diào)整后，這些城市僅需不足15萬(wàn)元即可繳納首付款購(gòu)房，而對(duì)大部分三四線城市來(lái)說(shuō)，首付費(fèi)用甚至更低，基本在普通居民的購(gòu)買力范圍之內(nèi)。但也應(yīng)該看到，以上城市大多屬于目前庫(kù)存壓力較大的二三四線城市，僅依靠當(dāng)?shù)厥忻褚呀?jīng)趨于飽和的需求來(lái)拉動(dòng)消費(fèi)并不現(xiàn)實(shí)，此次政策的更大效果在于進(jìn)一步為當(dāng)?shù)貪撛诘耐鈦?lái)農(nóng)民工、大學(xué)生等新市民階層提供樓市消費(fèi)的可能，更好的實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存與城鎮(zhèn)化的二合一效果。

　　熱點(diǎn)二線城市改善型需求將持續(xù)受益。從首付款的絕對(duì)降幅來(lái)看，此次降首付對(duì)于熱點(diǎn)二線城市影響極大。按套總價(jià)均值來(lái)計(jì)算，廈門、杭州、南京、蘇州及天津等城市2015年住宅成交套總價(jià)均值都在130萬(wàn)以上，按此金額來(lái)算，其首付金額下降最多，廈門首套房首付下降12萬(wàn)，二套房下降超過(guò)20萬(wàn)，杭州、南京、寧波等城市首套房首付也下調(diào)近10萬(wàn)，二套房下調(diào)15-20萬(wàn);在此輪信貸政策調(diào)整后，將更大幅度降低熱點(diǎn)二線城市的首付金額，特別是其二套房購(gòu)置的首付壓力，鼓勵(lì)更多的改善型需求加足利用信貸杠桿比例，推動(dòng)當(dāng)?shù)刂懈叨烁纳剖袌?chǎng)的持續(xù)釋放。

　　降首付拉開中央2016年去庫(kù)存政策托底序幕。2016年可以預(yù)期的是，去庫(kù)存、穩(wěn)消費(fèi)、促投資將繼續(xù)成為貫穿全年樓市政策的主基調(diào)，再具體政策方面，之前各界呼吁較高的進(jìn)一步鼓勵(lì)新市民特別是農(nóng)民工購(gòu)房的支持政策、加大安置房貨幣化分配的力度、以及擴(kuò)大公積金保障范圍、推進(jìn)異地通貸，提高公積金使用效率等政策仍存逐步釋放的空間。同時(shí)，進(jìn)一步合理調(diào)整土地供應(yīng)控規(guī)模與結(jié)構(gòu)，加大地方主流需求產(chǎn)品的供應(yīng)指導(dǎo)等，也將成為各地政府持續(xù)消減庫(kù)存的重要選擇。

　　三、中央下調(diào)契稅和營(yíng)業(yè)稅 減稅降費(fèi)進(jìn)一步利好樓市

　　除一線城市外，房地產(chǎn)交易契稅營(yíng)業(yè)稅下調(diào)。2月19日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，針對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行調(diào)整。針對(duì)新房，90平米以上的房屋契稅普遍下調(diào)，將增加對(duì)大戶型房屋的需求，同時(shí)二套房契稅調(diào)整幅度較大，改善性需求得到進(jìn)一步的鼓勵(lì)。對(duì)購(gòu)買首套房的剛需群體來(lái)說(shuō)，購(gòu)置房屋面積越大，節(jié)省稅費(fèi)越多，更傾向于鼓勵(lì)購(gòu)房者一步到位滿足需求。針對(duì)二手房，營(yíng)業(yè)稅提出個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的。此次政策調(diào)整，將進(jìn)一步活躍各城市二手房交易，加快促進(jìn)改善需求釋放。

　　調(diào)整財(cái)稅政策對(duì)各線城市的影響。此次稅費(fèi)調(diào)整，將對(duì)近期市場(chǎng)熱度持續(xù)攀升的部分熱點(diǎn)二線城市帶來(lái)較大影響，特別是之前房?jī)r(jià)較高、市場(chǎng)供求關(guān)系緊張的南京、廈門、杭州、合肥、蘇州等城市，有望在政策影響下樓市量?jī)r(jià)持續(xù)創(chuàng)出新高。相對(duì)于其它二線城市和三四線城市，這些熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)水平高、單套成交套總價(jià)也較高，政策調(diào)整后購(gòu)置新房和二手房稅費(fèi)降低的絕對(duì)值較大，更易刺激購(gòu)房者加快進(jìn)入市場(chǎng)，而這些城市本身的庫(kù)存水平又較低，供求關(guān)系偏緊，在此背景下樓市繼續(xù)維持高熱度將成必然。而對(duì)西安、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)等房?jī)r(jià)偏低、庫(kù)存又大的城市來(lái)說(shuō)，此次政策調(diào)整的邊際刺激作用相對(duì)有限;對(duì)三四線城市來(lái)說(shuō)，鑒于之前二手房市場(chǎng)規(guī)模本來(lái)就小，且?guī)齑娓邏合露址哭D(zhuǎn)讓更難出手，因此此次二手房交易營(yíng)業(yè)稅政策的調(diào)整影響不大;對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，在最近幾次政策調(diào)整中，已基本排除在覆蓋范圍之內(nèi)，今年一線城市的價(jià)格上漲壓力持續(xù)加大，各政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展乃至穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都會(huì)帶來(lái)一定的挑戰(zhàn)。

　　四、地方相應(yīng)中央號(hào)召 因地制宜出臺(tái)去庫(kù)存政策

　　月末熱點(diǎn)城市救市政策密出臺(tái)，一線城市首現(xiàn)限購(gòu)調(diào)整。月末，廣州、杭州、河北紛紛出臺(tái)去庫(kù)存政策。26日，河北省政府印發(fā)《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干措施》，內(nèi)容囊括中央及經(jīng)會(huì)議到最近的稅收優(yōu)惠政策，持續(xù)推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，支持合理住房需求。廣州在召開供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革工作會(huì)議中印發(fā)了《廣東省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方案》，并將全省城市氛圍4類，結(jié)合具體情況“一類一策”去庫(kù)存，《方案》特別提出，未達(dá)到去庫(kù)存目的各地結(jié)合實(shí)際取消過(guò)時(shí)限制性措施，指出廣州市應(yīng)及時(shí)調(diào)整執(zhí)行住房限購(gòu)政策的行政區(qū)域范圍，這是一線城市中首個(gè)調(diào)整限購(gòu)范圍的城市，全力縮短庫(kù)存周期。同天，杭州市政府官方發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的通知》，內(nèi)容涉及優(yōu)化土地供應(yīng)、推進(jìn)住房保障貨幣化、促進(jìn)住房消費(fèi)、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、鼓勵(lì)房企轉(zhuǎn)型發(fā)展、四縣市購(gòu)房入戶等方面，持續(xù)跟進(jìn)救市步伐。

　　北京取消限外令，新規(guī)有助于北京高端樓宇去庫(kù)存。北京市住建委發(fā)布《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知>的通知》，規(guī)定自2016年2月4日起，港澳臺(tái)居民和華僑在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)和居留的，境外個(gè)人(不含港澳臺(tái)居民和華僑)在境內(nèi)工作的，可在本市購(gòu)買一套用于自住的住房;境外機(jī)構(gòu)在我市設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)(經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)除外)可在本市購(gòu)買辦公所需的非住宅房屋。繼各省市限外令取消以來(lái)，北京也正式取消限外令，成為一線城市中率先落地的城市。雖然整體上北京房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力不大，但一些商用樓宇和高端住宅仍然庫(kù)存較高，結(jié)構(gòu)性問(wèn)題比較嚴(yán)峻，放松對(duì)外限制利好北京的中高端物業(yè)，有利于改善北京房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。

　　上海樓市調(diào)結(jié)構(gòu)，加大中心城區(qū)中小戶型比例。2月14日，上海市出臺(tái)《上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國(guó)土資源局等四部門關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市和土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)實(shí)施意見的通知》，《通知》指出要優(yōu)化住房供地結(jié)構(gòu)，增加中小套型住房供應(yīng)比例，滿足部分中小戶型改善需求，同時(shí)有利于現(xiàn)有大戶型庫(kù)存的去化。郊區(qū)主要為產(chǎn)城融合發(fā)展，剛性需求強(qiáng)勁，本次政策60%-70%的底線將進(jìn)一步增加郊區(qū)中小戶型房源供應(yīng)，滿足首置首改類需求。本次政策就商品住宅土地增加了中小套型占比，增加了中小型房源供給，緩解剛需產(chǎn)品的供求矛盾。但與此同時(shí)也可能影響100-140平米首改為主的改善型需求，中心城區(qū)或產(chǎn)生中高端、高端改善產(chǎn)品的供需錯(cuò)配，郊區(qū)或促使首改再改類需求得不到滿足，后期政府可根據(jù)市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)行調(diào)整。

　　政策寬松仍可期，地方因地制宜出臺(tái)去庫(kù)存政策。年初，中央政策頻出旨在去庫(kù)存，在中央的號(hào)召下，各地積極響應(yīng)，紛紛出臺(tái)去庫(kù)存政策。北京、上海等一線城市從供需兩端出發(fā)，助力地產(chǎn)業(yè)緩解當(dāng)前一線城市出現(xiàn)的供需錯(cuò)配等問(wèn)題。同時(shí)，部分二三線城市如江西、內(nèi)蒙古、山東等省市分別根據(jù)地方房地產(chǎn)發(fā)展特色打出去庫(kù)存的“組合拳”。例如山東省山東將鼓勵(lì)收購(gòu)或長(zhǎng)期租用庫(kù)存商品房作為公租房;江西省將針對(duì)農(nóng)民等新市民進(jìn)城購(gòu)房，提出給予一定比例的購(gòu)房補(bǔ)貼，并對(duì)地方政府落實(shí)責(zé)任等等。月末，杭州、廣州、河北均出臺(tái)不同政策均能體現(xiàn)出2016年各地去庫(kù)存的決心。未來(lái)將有更多城市效仿出臺(tái)政策或調(diào)整。

　　五、中央城市規(guī)劃推廣街區(qū) 制優(yōu)化布局確立“時(shí)間表”

　　優(yōu)化城市布局，中央給出具體“時(shí)間表”。時(shí)間表確立，十三五期間成為城市規(guī)劃建設(shè)工作重要發(fā)展階段。根據(jù)意見提出的時(shí)間表，多數(shù)任務(wù)安排均將在十三五期間完成，包括完成棚改建設(shè)、提高城市交通分擔(dān)率和平均路網(wǎng)密度、提高城市資源回收利用率、清查違法建設(shè)等。根據(jù)時(shí)間表安排，未來(lái)五年我國(guó)城市建設(shè)將進(jìn)入新的發(fā)展階段，從原來(lái)的盲目追求規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)變?yōu)榧s發(fā)展，到2020年，在完成托底民生的棚改工程的同時(shí)，城市將追求更和諧宜居、富有活力、各具特色。

　　創(chuàng)新改革機(jī)制體制，確定棚改節(jié)點(diǎn)。《意見》提出住房制度改革兩大方向，以政府為主保障困難群體基本住房需求，以市場(chǎng)為主滿足居民多層次住房需求，意見強(qiáng)調(diào)到2020年，基本完成現(xiàn)有的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造。同時(shí)積極推進(jìn)棚改貨幣化，棚改貨幣化支持存量商品房與保障房源的轉(zhuǎn)換，有助于盤活存量，消化庫(kù)存，對(duì)于去庫(kù)存也將發(fā)揮重要作用?！兑庖姟芬蔡岬揭晟仆恋亍⒇?cái)政和金融政策，落實(shí)稅收政策。構(gòu)建多元化棚改實(shí)施主體，發(fā)揮開發(fā)性金融支持作用。未來(lái)創(chuàng)新的融資體制將發(fā)揮更大潛力，引進(jìn)廣泛社會(huì)資金投入棚改建設(shè)。

　　大力推廣裝配式建筑，相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)或?qū)⒂瓉?lái)機(jī)遇。本次《意見》提出要發(fā)展新型建造方式，力爭(zhēng)用10年左右時(shí)間，使裝配式建筑占新建建筑的比例達(dá)到30%。裝配式建筑實(shí)現(xiàn)了建筑行業(yè)產(chǎn)業(yè)化和建筑行業(yè)生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)型，是建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的趨勢(shì)。通過(guò)將建筑部品部件工廠化生產(chǎn)，裝配式施工及現(xiàn)場(chǎng)裝配，能夠減少建筑垃圾和揚(yáng)塵污染，提升工程質(zhì)量，縮短建造工期，在提高了建設(shè)效率的同時(shí)，也能夠應(yīng)對(duì)我國(guó)即將到來(lái)的人力資源緊缺及人工成本持續(xù)提高的難題?！兑庖姟诽岢鲋贫ㄑb配式建筑設(shè)計(jì)、施工和驗(yàn)收規(guī)范，未來(lái)相關(guān)法律規(guī)范、配套政策及標(biāo)準(zhǔn)將逐步完善。此外，國(guó)家級(jí)裝配式建筑生產(chǎn)基地的建設(shè)，將推動(dòng)裝配式建筑行業(yè)規(guī)?；l(fā)展，需求的增多、規(guī)模效應(yīng)的形成，必將帶動(dòng)制造業(yè)等相關(guān)配套行業(yè)發(fā)展。

　　推廣城市街區(qū)式規(guī)劃，增強(qiáng)城市宜居性?！兑庖姟窂?qiáng)調(diào)新建住宅要推廣街區(qū)制，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問(wèn)題，健全公共服務(wù)建設(shè)，強(qiáng)化綠地服務(wù)居民日?；顒?dòng)的功能。本次《意見》立足于建設(shè)生態(tài)型宜居城市，要求加快建設(shè)功能完備、運(yùn)行高效的社會(huì)公共服務(wù)體系，強(qiáng)化服務(wù)職能，創(chuàng)新城市治理方式。未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)商將逐步將社區(qū)規(guī)劃重點(diǎn)放在開放性設(shè)計(jì)和因地制宜的提供便捷的城市配套服務(wù)。將服務(wù)與配套作為新的發(fā)展方略，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)以服務(wù)于配套為核心的“新時(shí)代”。同時(shí)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市格局，在注重宜居的生態(tài)建設(shè)的同時(shí)，創(chuàng)新研發(fā)出不同的特色產(chǎn)品。

　　六、展望：中央地方樓市去庫(kù)存 組合拳仍有預(yù)期二線城市最受益

　　節(jié)后中央地方政策頻出，二線熱點(diǎn)城市成為政策主要受益端。當(dāng)前市場(chǎng)庫(kù)存壓力較大，去庫(kù)存仍是今年房地產(chǎn)重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象。延續(xù)去年下半年的行情，春節(jié)前后中央去地方庫(kù)存政策進(jìn)一步推出，首付的下調(diào)和財(cái)稅政策的放寬，除執(zhí)行限購(gòu)的一線城市之外，一定程度上拉動(dòng)了二三線城市的內(nèi)需，特別是對(duì)于部分之前房?jī)r(jià)較高和供求關(guān)系緊張的二線城市或?qū)?lái)較大影響。月末，央行降準(zhǔn)釋放近7000億元，股市樓市雙雙收益。在中央的號(hào)召下，地方城市也積極響應(yīng)出臺(tái)寬松政策。江西、內(nèi)蒙古、山東、湖北、武漢等地通過(guò)鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房、實(shí)施稅收優(yōu)惠等政策助力庫(kù)存去化，甚至杭州、南京等熱點(diǎn)城市也出臺(tái)去庫(kù)存政策，廣州也開始限購(gòu)政策調(diào)整。從目前的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，一線城市在本輪政策中雖受益范圍較小，新政不可避免的影響了一線城市潛在購(gòu)房者，加之中介及開發(fā)商的輿論配合，一線城市房?jī)r(jià)迅速上漲，因此一線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策或?qū)⒃诙唐谑站o。而在本輪政策中獲益最多的二線城市目前庫(kù)存總量也在下行階段，未來(lái)或?qū)⒊掷m(xù)受益。

　　2016年政策寬松基調(diào)基本確定，樓市去庫(kù)存組合拳仍有預(yù)期。當(dāng)前，國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)任務(wù)艱巨，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是三四線城市庫(kù)存壓力依然較大，化解房地產(chǎn)庫(kù)存將繼續(xù)成為今年房地產(chǎn)政策的焦點(diǎn)。中央圍繞樓市庫(kù)存問(wèn)題的新一輪組合拳正在逐步打出來(lái)，中央已降低信貸首付比例、上調(diào)公積金存款利率、通過(guò)財(cái)政政策降低稅費(fèi)，月末，央行再度宣度普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，為樓市提供更寬松的信貸環(huán)境，并保障降首付帶來(lái)的信貸需求增長(zhǎng)。接下來(lái)，針對(duì)需求端特別是新市民階層購(gòu)房的政策環(huán)境有望進(jìn)一步寬松，貨幣政策、稅費(fèi)政策、保障房貨幣化等方面會(huì)加快引領(lǐng)新市民階層進(jìn)入房屋消費(fèi)市場(chǎng)，而針對(duì)供應(yīng)端的企業(yè)稅費(fèi)調(diào)整、資金支持等也可期待。同時(shí)中央城市規(guī)劃決定也對(duì)“十三五”期間城市規(guī)劃及布局提出要求，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)將向產(chǎn)品更宜居、建設(shè)更專業(yè)化發(fā)展。

　　2016年我國(guó)二線城市房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析：大型房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市

　　當(dāng)前，一線城市土地稀缺、地價(jià)高漲，而三四線城市庫(kù)存高企、活力不足。相對(duì)而言，二線城市的市場(chǎng)和政策環(huán)境相對(duì)溫和，成為房地產(chǎn)企業(yè)角逐拿地的主要戰(zhàn)場(chǎng)。近幾周的土地成交數(shù)據(jù)顯示，南京、蘇州等二線城市高價(jià)地頻出，地價(jià)走勢(shì)已經(jīng)開始向一線城市看齊。業(yè)內(nèi)人士稱，二線城市地價(jià)非理性上漲，土地市場(chǎng)過(guò)熱勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步催漲房?jī)r(jià)，未來(lái)樓市政策面臨收緊的概率很大。以下是2016年我國(guó)二線城市房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析：

　　涌現(xiàn) 二線城市高價(jià)地頻出

　　5月24日，蘇州有11宗地塊進(jìn)入拍賣程序，其中有8宗限價(jià)地塊。這8宗地塊最終成交時(shí)，有5宗土地的溢價(jià)率超過(guò)100%。其中，樓面價(jià)14097元/平方米的“蘇地2016-WG-27號(hào)”地塊溢價(jià)率最高，達(dá)到196%;溢價(jià)率116%的26號(hào)地塊樓面價(jià)最高，達(dá)到19046元/平方米。11宗土地合計(jì)成交金額為235.7億元，土地平均溢價(jià)率115%。截至24日，蘇州年內(nèi)土地成交金額為754.4億元，同比漲幅高達(dá)860%。

　　今年以來(lái)，蘇州土地升溫明顯。此前4月7日和8日，蘇州迎來(lái)土地拍賣會(huì)，超過(guò)40家房企參與，最終11家房企成功拿地13宗，總成交金額達(dá)到250.73億元，平均溢價(jià)率高達(dá)203%，其中住宅性質(zhì)的土地拍賣溢價(jià)率全部超過(guò)100%，甚至有的土地溢價(jià)率超過(guò)300%。

　　高價(jià)地不僅僅出現(xiàn)在蘇州市場(chǎng)，5月24日，武漢也成功出讓8宗地塊，位于漢陽(yáng)區(qū)的一宗地塊經(jīng)過(guò)10余家房企250多輪激烈競(jìng)爭(zhēng)后，被正榮地產(chǎn)9.72億元奪得，溢價(jià)率為173%。5月20日，杭州“熱電廠地塊”以23.61億元總價(jià)、31404元/平方米的樓面價(jià)出讓，溢價(jià)率89.56%，成為區(qū)域內(nèi)新的單價(jià)地王。5月20日，天津市河北區(qū)建昌道1號(hào)地塊經(jīng)過(guò)73輪競(jìng)拍后，以16.5億元總價(jià)出讓，溢價(jià)率152%，樓面價(jià)23468元/平方米，成為該區(qū)域內(nèi)新的單價(jià)地王。寧波、福州也在同一天出現(xiàn)區(qū)域地王。

　　市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月份，蘇州、南京、寧波、杭州、常州、溫州、無(wú)錫等城市的土地出讓金同比增長(zhǎng)均超過(guò)200%，其中蘇州、南京兩地出讓金規(guī)模分別達(dá)347.9億元、147.5億元，為全國(guó)出讓金收入最高的兩個(gè)城市。

　　綜合來(lái)看，2016年以來(lái)土地成交金額排名前十的城市中，二線城市占據(jù)8個(gè)名額，蘇州、南京、合肥，平均溢價(jià)率高達(dá)100%以上。

　　布局 大型房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市

　　分析人士認(rèn)為，當(dāng)前一線城市土地稀缺，地價(jià)高漲，北上廣等地先后出臺(tái)了針對(duì)土地市場(chǎng)的間接性收緊政策;而三線城市仍然在去庫(kù)存當(dāng)中。所以，很多大型房企選擇把二線城市當(dāng)作拿地布局的主戰(zhàn)場(chǎng)。

　　記者注意到，在蘇州、南京、武漢等地二線城市土地市場(chǎng)角逐的房地產(chǎn)公司包括了龍湖、華潤(rùn)、招商、保利、金地、綠地、雅居樂(lè)等規(guī)模型房企。此外，融創(chuàng)中國(guó)、泰禾等房企曾經(jīng)不止一次表示，2016年將重點(diǎn)布局一線及二線核心城市的土地市場(chǎng)。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月23日，全國(guó)土地市場(chǎng)地王頻繁出現(xiàn)，總價(jià)最高的50宗土地合計(jì)成交價(jià)格為2013.29億元，其中有27宗被國(guó)企獲得，合計(jì)成交金額達(dá)到了1094.9億。從土地市場(chǎng)的拿地行為來(lái)看，尤其是地王地塊的占比來(lái)看，國(guó)企明顯超過(guò)了私企。

　　另外，從這50宗總價(jià)地王的競(jìng)得方來(lái)看，上市公司明顯占絕對(duì)多數(shù)，50宗地王中有42宗為上市公司獲得，合計(jì)金額為1682億元，占比84%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，二線城市成為地王主要產(chǎn)生地，在50宗總價(jià)地王里，一線城市只有14宗，而二線城市占到了72%。

　　張大偉說(shuō)，2016年土地市場(chǎng)上樓面價(jià)新地王已經(jīng)達(dá)到了150宗，一二線城市的土地接近全面地王化。“目前，創(chuàng)造地王的基本都是上市企業(yè)和國(guó)企，資金實(shí)力雄厚，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)波動(dòng)的抵抗能力也更強(qiáng)。”他說(shuō)。

　　“此外，二線城市土地市場(chǎng)火爆程度超過(guò)一線城市最主要原因是政策因素”。張大偉分析認(rèn)為，今年3月份一線城市出臺(tái)了不同力度的約束性政策抑制了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，相比之下，二線城市寬松程度仍然很大。所以，今年前4月資金寬松的房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。

　　5月16日，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌表示，2015年融創(chuàng)中國(guó)刻意避開一線城市過(guò)熱的土地市場(chǎng)，選擇進(jìn)入濟(jì)南、南京、成都、西安和武漢等二線核心城市獲取價(jià)格合理的土地，完成在這些城市的土地儲(chǔ)備布局。

　　不過(guò)，孫宏斌表示，近期二線城市的土地市場(chǎng)已經(jīng)開始出現(xiàn)泡沫。在他看來(lái)，南京、蘇州這些城市，如果是房?jī)r(jià)達(dá)到三、四萬(wàn)元/平方米，已經(jīng)算是上限價(jià)格，但是近幾周成交土地的樓面地價(jià)已經(jīng)這個(gè)價(jià)格水平，這是不正常的現(xiàn)象。

　　預(yù)判 過(guò)熱城市或面臨政策收緊

　　值得一提的是，由于土地市場(chǎng)過(guò)熱，蘇州國(guó)土資源局于5月18日緊急出臺(tái)了“限價(jià)令”，對(duì)即將拍賣的住宅地塊設(shè)定最高報(bào)價(jià)，如果企業(yè)競(jìng)價(jià)超過(guò)最高報(bào)價(jià)，將終止土地出讓，競(jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效。23日，蘇州集中拍賣出讓13宗地塊，并首次施行“限價(jià)令”。當(dāng)日，兩宗住宅地塊最終因?yàn)槌^(guò)限價(jià)流拍。

　　事實(shí)上，土地市場(chǎng)的限價(jià)令最早由北京推出，初衷正是為了平抑地價(jià)，防止地價(jià)過(guò)高催熱后期的房?jī)r(jià)。此外，北京的“限價(jià)令”還設(shè)定了一些其他條件。例如，土地推出之時(shí)就在出讓公告中注明，該地塊需要配建一定比例的公租房面積，當(dāng)企業(yè)的競(jìng)價(jià)達(dá)到合理上限后，將轉(zhuǎn)為競(jìng)爭(zhēng)配建公租房面積等。

　　在蘇州明確出臺(tái)針對(duì)土地市場(chǎng)的約束性措施之后，有市場(chǎng)消息稱，南京、合肥等地也將有類似政策出臺(tái)。對(duì)此，張大偉分析認(rèn)為，二線城市地王頻繁出現(xiàn)，這將影響后續(xù)二線房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。“特別是南京、合肥、廈門、蘇州等城市已經(jīng)成為地王最密集的二線城市，如果沒有約束性政策，房?jī)r(jià)很可能會(huì)爆發(fā)式上漲”。他說(shuō)。

　　另外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資25376億元，同比名義增長(zhǎng)7.2%，增速比1-3月份提高1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資16887億元，增長(zhǎng)6.4%，增速提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.5%。由于一線城市、核心二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)投資增速也出現(xiàn)快速回升。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，二線城市樓市火爆，地王頻出，下半年這些城市有可能步入政策調(diào)整的窗口期。首先，從歷輪樓市的階段表現(xiàn)來(lái)看，每當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱的時(shí)候，全國(guó)性的調(diào)控政策勢(shì)必會(huì)出臺(tái)。其次，當(dāng)下樓市調(diào)控政策基調(diào)轉(zhuǎn)為“分城施策”，也就意味著，哪一個(gè)城市當(dāng)前出現(xiàn)過(guò)熱的情況，哪個(gè)城市就面臨調(diào)控。

　　“即使在一線城市，房?jī)r(jià)上漲也是有‘天花板’的，不可能無(wú)止境上漲。”張宏偉說(shuō)，“南京等二線城市的土地市場(chǎng)尤其是住宅類用地地王頻出，政策措施并未從根本上抑制投資投機(jī)性需求，也沒有起到防止樓市過(guò)熱與房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用。如果這些城市樓市繼續(xù)火爆，地王頻現(xiàn)的狀況持續(xù)，那么未來(lái)的政策層面將不得不繼續(xù)從嚴(yán)。”更多相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)分析請(qǐng)查閱由中國(guó)報(bào)告大廳發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告。