2017西安房地產市場分析
2017西安房地產市場分析
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2017西安房地產市場分析
2017年2月西安土地市場分析報告
市場概況：2月西安土地供應成交冰火兩重天
2017年2月，西安土地市場呈現(xiàn)供應下跌、成交上漲的局面。全市月度土地供應面積不足30萬㎡，環(huán)比下跌八成，降至近一年來最低水平。
土地成交面積環(huán)比漲幅超一倍，共成交土地面積55萬㎡，其中航天城成交突出，面積占比四成。航天城實業(yè)、海倫堡地產、曲江國際會展投資公司分別于航天城、浐灞、曲江取得住宅地塊，地塊容積率低，樓面單價較高，使得全市住宅樓面價達1581元/㎡，各用途平均樓面價環(huán)比漲三成，達1482元/㎡。
一、供應情況
1、供應走勢
供應跌至近一年來最低
2017年2月，受春節(jié)假期影響，西安市土地供應跌至近一年來最低點，合計供應13宗，供應土地面積28.76萬㎡，環(huán)比下跌79.01%，同比仍跌81.91%，供應規(guī)劃建筑面積51.16萬㎡。商服和綜合用途分別供應5宗和4宗，閻良和臨潼為各自的供應主力區(qū)域。
2、供應結構
2.1 各用途
商服、住宅用途各占三成
2017年2月，西安市供應13宗土地中，商服和綜合用途供應突出，其中商服用地供應5宗，占比38%，閻良、高新、長安和城內為供應區(qū)域;綜合用地供應4宗，占比31%，供應區(qū)域為臨潼。商住用地供應2宗;住宅和工業(yè)用地各供應1宗，供應住宅用地位于城西大興新區(qū)。
無流掛
2017年2月，西安土地市場在掛17宗經營性用地，均于本月成交，無土地流掛。
住宅成交面積占比六成 樓面價1581元/㎡
2017年2月，西安市共成交住宅用地7宗，住宅用地面積合計35.31萬㎡，占比全市65%，成交規(guī)劃建筑面積92.72萬㎡，樓面價1581元/㎡，其中樓面價環(huán)比漲幅達92%。
本月住宅用地分別位于航天城(3宗)、浐河西路(2宗)、曲江二期唐華路(1宗)和大興新區(qū)(1宗)。成交宅地特點為低容積率、高樓面價，航天城實業(yè)在航天城取得的三宗住宅用地容積率均不高于2.8，樓面價超1400元/㎡;曲江國際會展投資公司唐華路地塊容積率不高于2.8，樓面價2177元/㎡;海倫堡地產浐河西路2宗地塊容積率均不高于2.0，樓面價超1900元/㎡，預計這些地塊未來都將建小高層和洋房產品。
2、成交結構
2.1 各用途
住宅、商服各成交7宗
2月，西安住宅和商服用地各成交7宗，成交土地面積分別為35.31萬㎡和11.64萬㎡，占比全市65%和21%;商住和綜合用地分別成交2宗和1宗。住宅用地主要位于城南航天城、浐灞、曲江和城西;商服用地主要位于城南(航天城3宗，城南核心板塊1宗)、高陵和閻良;商住用地位于經開和城西;綜合用地位于城東長樂東路。
2.2 各區(qū)域
成交集中于城南、浐灞、高陵和城西
本月共成交土地17宗，主要集中于城南(7宗)、浐灞(2宗)、高陵(2宗)和城西(2宗)。城南航天城公交6宗土地(3宗住宅，3宗商服)，含光路以西成交一宗商服用地;浐灞成交2宗住宅;高陵成交2宗商服;城西成交住宅和商住用地各一宗。閻良、曲江、城東和經開各成交土地1宗。
2.3 各面積段
1-3萬㎡地塊占比提升
2017年2月，1-3萬㎡共成交6宗，占比35%，比上月提升19個百分點，成交代表為航天城、高陵商服地塊、曲江和城西大興新區(qū)住宅地塊;1萬㎡以下共計4宗，占比24%;5-10萬㎡共成交5宗，占比29%，成交代表為航天城3宗住宅地塊和浐河西路住宅地塊。本月10萬㎡以上無成交。
三、土地市場后市預判
土地供應質量和效率進一步提升 新興區(qū)域和城市副中心供應量上漲
2月，國家三部委聯(lián)合發(fā)文，下調首套和二套改善型住房的契稅和營業(yè)稅，助力樓市去庫存，并為二手房的流轉帶來利好;與此同時，中央提出我國新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)，使小區(qū)內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節(jié)約利用。
在著眼供給側改革，擴大有效需求，全力化解房地產庫存的總基調下，未來國家及地方將會貫徹實施有保有壓的用地政策，創(chuàng)新土地利用方式，促進新興產業(yè)用地發(fā)展，推進經濟調結構及新型城鎮(zhèn)化。具體到快速發(fā)展的西安市，未來土地供應的質量和效率有望進一步提升，灃東新城、浐灞、高新、曲江和經開等新興區(qū)域以及高陵、閻良、戶縣等城市副中心的土地供應量將呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，用地布局充分結合新修改的《西安城市總體規(guī)劃(2008-2020年)》，更加科學合理，為建設具有具有歷史文化特色的國際化大都市提供用地保障。
2017西安房地產市場分析
仲量聯(lián)行發(fā)布2017年第一季度西安房地產市場回顧
甲級辦公樓市場
2017年第一季度西安甲級辦公樓市場迎來近兩年首個新項目竣工入市。該項目為凱德廣場二期，由開發(fā)商全部自持對外出租，位于南二環(huán)與小寨片區(qū)，總建筑面積達22,280平方米。截至一季度末，西安甲級辦公樓市場總存量達655,000平方米。
不少具備實力的大型企業(yè)積極升級其辦公環(huán)境，當中以本地和內資需求最為活躍，約占整體新租活動的九成。按企業(yè)類型來看，金融服務、高科技、能源化工及專業(yè)服務成交面積占總成交面積的比例最高，分別為26.8%、24.2%、15.3%及10.9%。
甲級辦公樓市場平均有效凈租金微幅上漲。位于成熟片區(qū)的甲級辦公樓項目憑借優(yōu)質的物業(yè)管理服務及強勁的租戶組合錄得租金穩(wěn)步上升。
展望2017年，西安甲級辦公樓市場將超過600,000平方米的新增供應，預計部分新項目將面臨招租壓力。“2017年將見證大量新項目入市，市場的供應壓力有望達歷史高峰，尤其在高新區(qū)二期錦業(yè)路片區(qū)。隨著中鐵西安中心、邁科商業(yè)中心及綠地雙子塔A等大體量項目相繼入市，高新區(qū)二期的競爭將大大加劇。新入市的超高層項目有望迅速吸引市場關注，對片區(qū)現(xiàn)有項目亦將造成一定壓力。” 仲量聯(lián)行西安商業(yè)地產部負責人青疏影表示。
優(yōu)質零售物業(yè)市場
2017年第一季市場未錄得任何新項目開業(yè);國際零售商持續(xù)布局及跨境電商實體店開始出現(xiàn)在各大購物中心。本季度，Calvin Klein首次進入西安，并在解放路片區(qū)的民生百貨-解放路店開出第一家新店;Z Zegna (Ermenegildo Zegna的副線品牌)計劃在位于鐘樓片區(qū)的世紀金花-珠江時代廣場開出首店;Muji計劃在鐘樓片區(qū)的王府井百貨開出其在西安的第5家門店;APM Monaco 也在王府井百貨開出首店;Innisfree在鐘樓片區(qū)的新世界百貨開出新店。
同時，受國家對跨境電商大力支持，越來越多實體店開始布局在各大商場，積極擴大其零售市場份額。
展望2017年，市場或將迎來約530,000平方米的優(yōu)質項目開業(yè)。由于大部分新開業(yè)項目由資金實力雄厚的外資或本地開發(fā)商打造，我們根據這些開發(fā)商的招商實力及項目所在的區(qū)位等進行多方面的考量，預計這些新項目在開業(yè)時有望取得較高入駐率。“當中，由經驗豐富的開發(fā)商打造的優(yōu)質項目如城北的熙地港購物中心及高新區(qū)的中大國際項目將受到國際零售商的青睞。隨著這些項目的入市，城北及高新區(qū)的商業(yè)氛圍將進一步優(yōu)化。”仲量聯(lián)行西安分公司董事總經理喬裕生表示。
高端住宅市場
2017年或將持續(xù)出現(xiàn)利于住宅市場的優(yōu)惠政策，銷量有望穩(wěn)步回升。在當前高端住宅市場高庫存的壓力下，大部分開發(fā)商仍將集中精力去庫存并快速回籠資金。與此同時，國家或是本地政府仍將出臺相關優(yōu)惠政策，幫助市場減少庫存。對此，2017年，西安高端住宅市場的銷量將企穩(wěn)回升。
優(yōu)質物流倉儲市場
展望2017年，市場將出現(xiàn)243,000平方米的新增供應，或拉動空置率上漲。在今年預計落成的新供應集中在空港新城片區(qū)，隨著該片區(qū)交通配套進一步完善，第三方物流及電商等租戶仍將繼續(xù)看好該片區(qū)。” 仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部負責人馬偉業(yè)先生表示。
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