中國房地產(chǎn)市場分析
中國房地產(chǎn)業(yè)興起于80年代,發(fā)展壯大于90年代,并在近十年的市場發(fā)展中不斷成熟。為此，下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理中國房地產(chǎn)市場分析相關(guān)內(nèi)容，歡迎參閱。
中國房地產(chǎn)市場分析篇一
《淺析中國房地產(chǎn)市場》
[摘要]中國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了1998～2007年的高速發(fā)展后,因遇到08年經(jīng)濟危機而跌入谷底,但隨即又在政府4萬億的財政刺激政策下再度起死回生,并且形成了具有中國特色的高房價,全球當(dāng)屬一枝獨秀。本文就當(dāng)前存在的巨大樓市泡沫為切入點,深入探討與研究當(dāng)前中國房地產(chǎn)泡沫的形成機制,以達(dá)到對中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)行研究的目的。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)泡沫;宏觀經(jīng)濟政策
一、引言
1998年6月,中央政府取消了福利分房政策,轉(zhuǎn)而刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,自此以后,中國房地產(chǎn)一直保持飛速發(fā)展的態(tài)勢,盡管中央政府擇機對其進(jìn)行宏觀調(diào)控,但也未對房地產(chǎn)行業(yè)造成較大的影響。毋容置疑,中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟發(fā)展的一個支柱產(chǎn)業(yè)。但與此同時,當(dāng)前的樓市存在的巨大泡沫問題也成了板上釘釘?shù)氖聦?其中暴露出來的房價過高、結(jié)構(gòu)不合理等問題,導(dǎo)致了嚴(yán)重的社會矛盾,也使得房地產(chǎn)業(yè)成為社會關(guān)注的焦點。
關(guān)于目前樓市存在的嚴(yán)重泡沫問題的形成機制探究上,本文試圖從多角度來探討房地產(chǎn)泡沫的形成機制,并提出了相應(yīng)的政府宏觀政策措施。
二、泡沫形成的正反饋機制
住房即可作為商品,又可作為投資品。當(dāng)作為商品時,其價格受到供求關(guān)系的影響,供小于求,價格自然上漲;當(dāng)作為一種投資品時,其價格又受到預(yù)期的影響,人們預(yù)期價格會上漲,則價格上漲,反之則亦然。當(dāng)前存在的樓市泡沫問題的形成是一個惡性循環(huán)的過程。投資是建立在預(yù)期商品價格上漲的前提上的,而正是由于我國居民巨大剛性需求的國情,導(dǎo)致了房地產(chǎn)預(yù)期的攀升,而反過來樓市投機因素的增多又導(dǎo)致房價的進(jìn)一步上漲,從而形成一個惡性循環(huán),最終導(dǎo)致樓市泡沫的形成。
三、樓市泡沫的形成機制
1.政府財政政策對樓市的影響
對于當(dāng)前中國樓市存在的泡沫問題,政府的4萬億財政政策顯然難逃其責(zé)。在政府4萬億的財政投入中,其中大部分資金都流進(jìn)了“公鐵基”的重復(fù)建設(shè)項目當(dāng)中,并且其中的大部分資金又都進(jìn)了國有企業(yè)的腰包,而今年頻繁出現(xiàn)的國企“地王”現(xiàn)象恰恰印證了國企拿了中央的錢投進(jìn)了樓市的不良現(xiàn)象,從而在客觀上大大加劇了我國樓市的泡沫化。
2.政府貨幣政策對樓市的影響
從2008年11月份開始取消對商業(yè)銀行的信貸規(guī)?？刂?由此導(dǎo)致了信貸井噴式增長。截止目前為止,據(jù)估算,09年的銀行信貸總量已達(dá)10萬億巨額的規(guī)模,其中的大部分信貸資金都悄悄的流入到樓市,從而加劇樓市的泡沫化進(jìn)程。
寬松的信貸政策對房地產(chǎn)市場的影響主要表現(xiàn)在以下幾個方面:1)對于開發(fā)商而言,寬松的信貸政策使其流動性風(fēng)險迅速下降,不再需要依靠降價甩賣來回籠現(xiàn)金(2008年底以萬科為代表的房地產(chǎn)開發(fā)商就是依靠降低售價來維持現(xiàn)金回籠的)。在房地產(chǎn)市場的價格形成機制中,開發(fā)商是主動定價者,開發(fā)商的流動性風(fēng)險解除后,房地產(chǎn)價格就失去了下行的動力。2)商業(yè)銀行為了控制風(fēng)險,將信貸資金主要集中在國有控股的企業(yè),使得這些企業(yè)得到了充足的廉價的資金的支持,而這些公司在制造業(yè)等領(lǐng)域無法尋找到投資機會,于是將目標(biāo)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)領(lǐng)域,制造了很多“地王”。而土地價格的不斷攀升又助推房價的上漲。3)對于地方政府來說,由于有了信貸資金的不受約束的供給,減輕了賣地生財?shù)膲毫?。根?jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計,在2009年的前八個月里,通過地方政府的融資平臺增加的信貸資金約5萬億之多。因此,我們看到了2009年前三個季度出讓土地面積的大幅度減少(在價格不斷上漲的背景下,前八個月出讓土地面積同比減少了25.1%)。土地供應(yīng)的減少助漲了土地價格。4)對于購房者而言,信貸井噴使之產(chǎn)生了強烈的資產(chǎn)價格上漲的預(yù)期,買房尤其是通過按揭貸款買房成為理性的選擇。
四、樓市泡沫下的宏觀經(jīng)濟政策探究
將存在著巨大系統(tǒng)性風(fēng)險的房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)必須得到調(diào)整,如今的高房價已成為消滅中產(chǎn)階級的最佳資本品,而普通民眾則只能望洋興嘆。因此,當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)存在的巨大泡沫問題必須得到有效遏制。
從宏觀政策角度分析,政府大致可從以下幾點政策入手:
其一,從信貸的角度看,極度寬松的信貸政策已經(jīng)走到頭,未來的信貸增長速度不可能再保持2009年的水平。故央行應(yīng)加緊市場流動性的回收工作,降低樓市泡沫刺破的風(fēng)險,并且有助于低于通貨膨脹的發(fā)生。
其二,從政府財政政策角度看,政府應(yīng)將下一步的政府資金重心向基礎(chǔ)制造業(yè)傾斜,降低“鐵公基”項目的資金投入比例,發(fā)展實業(yè),防止產(chǎn)業(yè)空心化危機的發(fā)生,以增強對泡沫破滅時的風(fēng)險抵御能力。
其三,從政府的金融體系改革來看,政府一方面要加強對整個金融體系的監(jiān)管力度,一方面應(yīng)進(jìn)一步完善中小企業(yè)貸款制度,加強對中小民營企業(yè)的扶持力度,幫助其技術(shù)創(chuàng)新以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,將存在于股市與樓市中的資金向民族實業(yè)轉(zhuǎn)移,從而在根本上解決樓市的泡沫化問題。
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中國房地產(chǎn)市場分析篇二
《中國房地產(chǎn)市場問題分析與對策》
【摘要】房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，面臨著投資過熱，房價增長快，市場運行機制不完善，剛性需求不足，供需矛盾尖銳等問題，要解決這些矛盾必須同時運用有形的手和無形的手的協(xié)調(diào)作用，在加大宏觀調(diào)控力度的同時完善市場的運行機制。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場;發(fā)展現(xiàn)狀;問題;對策
近年來，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷完善，房地產(chǎn)日益成為經(jīng)濟領(lǐng)域的焦點。作為商品，由于經(jīng)濟發(fā)展，人民富足，消費水平的提高使人們對住房的需求擴大，要求提高。人們對房子的追求從建國初期的“能住”到現(xiàn)今的“適住”。作為投資項目，正是由于房地產(chǎn)行業(yè)需求旺盛，不同行業(yè)的企業(yè)“聞利而來”，都企圖在房地產(chǎn)行業(yè)分一杯羹。需求帶動供給的提高，供給又刺激需求的增長，中國的房地產(chǎn)業(yè)正是在這樣的循環(huán)中被越炒越熱，成為我國經(jīng)濟增長的引擎和國民經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)。與我國其他產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)異軍突起為我國的經(jīng)濟增長帶來新鮮血液。同時房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動效應(yīng)還刺激了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如建筑業(yè)，中介服務(wù)業(yè)等。特別是在2008年金融危機，在我國其他產(chǎn)業(yè)紛紛受到影響的時候，唯獨房地產(chǎn)行業(yè)一枝獨秀。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展推動了我國城市化進(jìn)程，促進(jìn)人民水平提高，擴大了國內(nèi)的消費需求，因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對我國經(jīng)濟是具有重要意義的。但是隨著房產(chǎn)泡沫問題、剛醒需求不足等問題的出現(xiàn)，我們又不得不正視在我國房地產(chǎn)業(yè)繁榮的背后存在的問題。只有將這些問題解決，我國的房地產(chǎn)市場才能真正的健康，繁榮的發(fā)展。
1 我國房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀
1.1房地產(chǎn)投資過熱。需求帶動供給的增長，近些年，我國房地產(chǎn)業(yè)的投資情況一直呈增長趨勢，從2000年以后，中國的房地產(chǎn)投資出現(xiàn)高度增長的趨勢。就2013年與2012年相比來看，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度提高了6.6%，2013年1月到9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)61120億元，同比實際增長19.7%。其中住宅投資41979億元，增長19.5%，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資比重的68.7%。
以2013年1月份為折點，2013年1月份到2月份投資增速比2012年1月份到12月份投資增速高了6.6%，2013年1月份到9月份的投資增速在22.8%這一基礎(chǔ)上，雖上下波動，但波動趨勢小，呈現(xiàn)穩(wěn)定的局面。
施工面積方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積603982萬平方米，同比增長15.0%，其中，住宅施工面積443102萬平方米，增長12.5%。房屋新開工面積144900萬平方米，增長7.3%，增速提高3.3個百分點;其中，住宅新開工面積106055萬平方米，增長6.4%?？傮w來看我國我房地產(chǎn)投資占GDP比重仍高出國際要求水平，我國房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)過熱的情況。
1.2房價增長速度過快。近些年來，房價高已不再是新鮮事，中國的房價隨著人們需求的增高，以及投資開發(fā)強度的提高，被俞炒俞高。由于發(fā)地產(chǎn)開發(fā)存在暴利，房地產(chǎn)業(yè)的投資熱度不斷上漲，接踵而至的便是房價的虛高。房價高刺激商家利潤增長，商家有利可圖，便增大對房地產(chǎn)業(yè)的投入。房價與投資熱便形成惡性循環(huán)。以一、二線城市為例，2013年北京、上海、南京市平均房價分別為36，299元/㎡，26，818元/㎡，17，034元/㎡，同比去年增長分別為27.41%，12.73%和20%，雖然2013年初，國家政策明確規(guī)定要限制房價，但是我國主要一、二線城市房價仍呈現(xiàn)增長的趨勢。
2 我國房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題
2.1房地產(chǎn)市場運行機制不完善。我國仍處在社會主義初級階段，雖然近些年，我國的經(jīng)濟呈飛速增長之勢，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸完善，但是我國的市場機制仍存在弊端，經(jīng)濟市場化程度不夠。房地產(chǎn)雖然已發(fā)展成為國民經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，但房地產(chǎn)市場的機制仍不夠完善。房地產(chǎn)市場機制不完善主要體現(xiàn)在市場交易、資源配置等問題上。房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶動了中介服務(wù)的發(fā)展，但在我國的房產(chǎn)中介服務(wù)中存在著大量的虛假廣告與欺詐行為，。在進(jìn)行市場交易時，一些不法商家囤積居奇，哄抬房價，自賣自買導(dǎo)致市場交易環(huán)境紊亂;在資源配置上，我國房地產(chǎn)市場投資開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，盲目開發(fā)國土資源，只注重開發(fā)數(shù)量而忽略了開發(fā)質(zhì)量，導(dǎo)致大量國土資源的浪費。信息交流不對稱，資源配置不合理，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場廠商謀取暴利，消費者為高房價買單，我國貧富差距的矛盾在房地產(chǎn)市場需求上也逐步顯現(xiàn)，生活在高收入水平的消費者可以擁有兩套，三套甚至更多的住房，但是許多低收入者住房難卻成為生活最大的困難，這也由此產(chǎn)生了“蝸居”“蟻群”等群體。因此，資源配置不合理，貧富差距大，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)矛盾。另外，我國不斷加強對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度，以行政手段限制需求與供給，以政府強制力控制房價的持續(xù)增長，這都體現(xiàn)了我國市場機制不健全，需要政府宏觀調(diào)控來維持。
2.2房地產(chǎn)市場剛性需求不足。什么是剛性需求?是人們想購買房子的心情與愿望，還是人們手握人民幣對房子有切切實實的購買力?如果是后者，我們還能說中國房地產(chǎn)的剛性需求會持續(xù)“剛”下去?現(xiàn)今的中國經(jīng)濟面臨通貨膨脹與人民幣升值的雙重壓力，在這樣的情況下，人們擔(dān)心大量熱錢涌入從而紛紛購置房源，以備今后房價猛漲之虛。但實際上，熱錢涌入只是短期的，無法形成長期的消費需求。另外，雖然我國人均GDP在持續(xù)增長，但其增長的幅度遠(yuǎn)不如房價的增長幅度，許多低收入者不能留在大城市，都是因為買不起房子，而在我國低收入者或者中等收入又占據(jù)相當(dāng)大的比例。沒有錢，剛性需求怎么剛的起來?在房地產(chǎn)市場的供給方面，房地產(chǎn)企業(yè)面臨國有企業(yè)壟斷以及自身實力不足的雙重壓力。國有企業(yè)和壟斷企業(yè)得到國家政策的大力支持，但卻只能依靠提高價格的方式來增加利潤，一些民營企業(yè)，卻因為只注重眼前利益而忽視了長遠(yuǎn)利益，對核心競爭力以及產(chǎn)品質(zhì)量的重視程度不足，導(dǎo)致我國民營企業(yè)很難躋身國家領(lǐng)先企業(yè)行列。中國房地產(chǎn)的發(fā)展，不是以強大的實業(yè)為基礎(chǔ)，實業(yè)力量不足難以支撐剛醒需求?？傊?，我國房地產(chǎn)市場的剛性需求已經(jīng)越來越疲軟，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)虛繁榮的景象。
2.3房地產(chǎn)市場供需矛盾突出。房地產(chǎn)市場的生產(chǎn)要素——土地，是一種很特殊的生產(chǎn)要素，它具有稀缺性和不可再生性，人多地少是我國的一個基本國情，中國人口密度為每平方公里132人。土地資源稀缺，但是資源配置卻不完善，許多商家為了一時利益而過度開發(fā)土地資源，導(dǎo)致資源的浪費。我們說土地資源配置不完善，不如說土地資源配置稀缺，土地資源具有空間性和無法轉(zhuǎn)移性，我們不能像“南水北調(diào)”一樣，把人口密度小，土地資源富裕的地方的土地轉(zhuǎn)移的土地資源需求緊張的地方。正是由于土地資源的這一特性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的供給與人口數(shù)量不斷增長的矛盾越來越激烈。房地產(chǎn)市場的供給與需求的矛盾還體現(xiàn)在區(qū)域之間的矛盾上，這與我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡的基本國情是基本匹配的，我國房價長得最快的城市，亦是我國經(jīng)濟發(fā)展最好的城市，諸如北京，上海等一線城市，由于經(jīng)濟發(fā)展快，外來人口增多，導(dǎo)致住房需求提高。人們?yōu)榱烁玫纳钏胶凸べY水平而不斷向一線城市涌入，但城市的土地資源是固定的，不會隨著人多而生長出來，因此東部發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)供求矛盾要遠(yuǎn)遠(yuǎn)比西部地區(qū)的要突出。依據(jù)全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)中心的數(shù)據(jù)，我國深圳，廣州的供求變化率差值已分別達(dá)到-24.30% 和-30.39%，但佳木斯，遵義等西部城市的供求變化率差值卻分別為+0.46%和+4.20%(數(shù)值為正“+”表明：城市供給價格增速超過需求增速;數(shù)值為負(fù)“-”表明：需求關(guān)注熱點增速已超越供給增速。)
3 相關(guān)政策建議
3.1 加強宏觀調(diào)控的力度。房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，其市場機制仍不健全，需要政府的宏觀調(diào)控手段來規(guī)范其運行。
(1)完善相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)，如在房地產(chǎn)市場的交易過程中，對于一些中介機構(gòu)的虛假廣告以及欺詐問題，要采取嚴(yán)厲的措施打擊，規(guī)范市場行為。在土地資源開發(fā)上，要嚴(yán)格投資開發(fā)審批程度，防止國家土地資源的過度開發(fā)。
(2)在通過限價限購來控制房地產(chǎn)市場的需求的同時，采用限賣來控制房地產(chǎn)市場的供給，防止不法商人通過自買自賣來炒作房價，造成房價的虛高，對于房地產(chǎn)市場實行從緊的供地政策，限制土地資源的供給。
(3)有針對性的進(jìn)行宏觀調(diào)控，不同的市場運行特點不同，出現(xiàn)的問題也不用。如在東部發(fā)達(dá)地區(qū)出現(xiàn)的問題是對于房子需求旺盛而供給不足，而在西部地區(qū)則出現(xiàn)了供給大于需求的現(xiàn)象，針對這樣的差異化問題，政府的調(diào)控必須具體問題具體分析，才能有的放矢，對癥下藥。
(4)國家干部，地方領(lǐng)導(dǎo)的思想教育問題。我國房地產(chǎn)市場混亂的一個重要原因便是官商勾結(jié)，謀取暴利。因為房地產(chǎn)成為帶動地方經(jīng)濟發(fā)展的強心劑，很多地方領(lǐng)導(dǎo)為了政績，為了經(jīng)濟的虛假繁榮，便放松了對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度。因此必須幫助地方領(lǐng)導(dǎo)樹立正確的政績觀。
(5)完善住房保障制度。由于貧富差距和房價虛高問題，我國許多低收入者住房出現(xiàn)問題，解決低收入者的住房問題是國家完善社會福利保障制度，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定的重要舉措。因此必須對低收入者和存在住房問題的群體實行政策上的幫助，如建立健全社會保障制度，加強經(jīng)濟適用房的建設(shè)，以及以稅收為杠桿，給予低收入這稅收的優(yōu)惠政策等。
3.2刺激剛性需求。要刺激剛性需求，必須從兩方面著手：
(1)大力發(fā)展經(jīng)濟，完善勞動分配制度，提高人均收入水平。人們只有收入水平提高了，才能帶動消費水平的提高，才能真正的形成剛性需求。
(2)發(fā)展實業(yè)實力，鼓勵企業(yè)樹立長期發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)展核心競爭力，在注重土地開發(fā)，項目投資數(shù)量的同時也要兼顧質(zhì)量。
3.3完善市場運行機制，提高信息的公開度與透明度，做到信息對稱，推動市場的良性競爭。我國雖不斷利用宏觀調(diào)控的措施來規(guī)范房地產(chǎn)市場的運行，但是市場要真正健康的發(fā)展，離不開自身機制的健全。國家在使用宏觀調(diào)控手段的同時，必須尊重經(jīng)濟的運行規(guī)律，利用市場無形的手來解決問題。
3.4樹立創(chuàng)新意識，不斷探尋新方法措施，積極引進(jìn)和吸收外國解決房地產(chǎn)問題的先進(jìn)經(jīng)驗，并將其與我國的具體國情相結(jié)合。
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中國房地產(chǎn)市場分析篇三
房地產(chǎn)市場自2015年二季度以來，銷售一直呈現(xiàn)復(fù)蘇趨勢。商品房銷售面積當(dāng)月值同比增速從去年4月開始由負(fù)轉(zhuǎn)正，之后保持大幅增長。今年以來，在去庫存政策和寬松的貨幣環(huán)境之下，房地產(chǎn)銷售延續(xù)了去年的火爆態(tài)勢。今年3、4、5月，銷售面積當(dāng)月值同比增速分別37.66%、44.07%、24.24%，保持高位。今年前5個月房地產(chǎn)銷售面積累計值4.8億平方米，同比增速為33.20%。目前應(yīng)持續(xù)關(guān)注政策變化對下半年銷售的影響，同時關(guān)注房企在各個熱點地區(qū)項目的開發(fā)進(jìn)度和推盤意愿，預(yù)計全年銷售面積有望達(dá)到13億平方米。
2012-2016年中國商品房銷售面積當(dāng)月值及同比增速
2012-2016年中國商品房銷售面積累計值及同比增速
分城市來看，差異十分明顯。一線城市在今年2、3月份銷售達(dá)到頂峰，同比增速分別為41.17%和51.21%，但從4月份開始銷售規(guī)模驟降，4、5月份銷售同比增速分別只有0.31%和-6.71%。三線城市銷售同樣在3月份達(dá)到頂峰后，在4、5月份緩慢下降，3、4、5月份銷售同比增速分別為54.15%、47.36%、15.31%。而二線城市仍然保持了銷售高速增長的勢頭，3、4、5月，銷售同比增速分別為115.27%、86.32%、43.25%。
2013-2016年中國30個城市月度商品房成交面積同比增長情況
2011-2016年中國一線城市商品房成交面積情況
2011-2016年中國二線城市商品房成交面積情況
2011-2016年中國三線城市商品房成交面積情況
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