山西太原房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告

　　房地產(chǎn)在中國現(xiàn)在非常火爆,人們茶余飯后談?wù)撟疃嗟木褪欠孔?。哪里由出現(xiàn)地方王了,哪里的房子飆到2萬了。中國的房地產(chǎn)利潤還是有上漲空間。為此學(xué)習(xí)啦小編為大家整理了山西太原房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告，供大家參考。

　　山西太原房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告篇一

　　1、我省房地產(chǎn)投資勢頭趨緩

　　根據(jù)全省房地產(chǎn)市場分析暨中低價(jià)位住宅建設(shè)工作匯報(bào)會(huì)上了解到,在國家加大對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的背景下,目前全省房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯趨緩,增幅比去年同期回落19個(gè)百分點(diǎn)。

　　全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐月回落。2013年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資3至12月份逐月增幅分別為8.4%、85.8%、63.1%、53.8%、5.8%、49.9%、48.%、48.3%、49.7%、41.3%,增幅趨緩。

　　1~7月份,太原市房地產(chǎn)投資共計(jì)2547萬元,同比增長49.52%,增幅比全國平均水平高出2.9個(gè)百分點(diǎn),房地產(chǎn)投資占太原市固定資產(chǎn)投資的比重為14.8%。增幅比去年同期回落了十幾個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí),住宅新開工面積為29.3萬平方米,同比下降了近1個(gè)百分點(diǎn),完成開發(fā)土地面積為49.38萬平方米,同比下降了8.9個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)省建設(shè)廳相關(guān)專家分析,今年3月份以來,針對房地產(chǎn)行業(yè)等行業(yè)存在的局部過熱的情況,國家出臺了一系列措施進(jìn)行降溫,并對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(經(jīng)濟(jì)適用房除外)資本金提高了15個(gè)百分點(diǎn),使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款受到了限制,由此淘汰了行業(yè)內(nèi)一批資質(zhì)較低、開發(fā)實(shí)力弱的企業(yè),同時(shí),也使全省的房地產(chǎn)開發(fā)投資等指標(biāo)出現(xiàn)了合理的回落,這一現(xiàn)象表明,宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控在房地產(chǎn)業(yè)的作用已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　為了完成投資開發(fā)項(xiàng)目,在銀根緊縮的情況下,開發(fā)商紛紛自找門路,尋找資金來源。據(jù)了解,目前開發(fā)商的項(xiàng)目資金中,自籌資金占到了近四成,貸款比例下降到了14%,比全國21.9%的平均水平低了近8個(gè)百分點(diǎn)。

　　由于整體的供應(yīng)量趨少,而市場需求旺盛,全省商品房一級市場銷售良好,銷售面積為平方米,同比增長了8成左右;與此相呼應(yīng),商品房一級市場銷售價(jià)格呈現(xiàn)明顯的上漲趨勢。到6月底,全省商品房銷售價(jià)格為1797元/平方米,同比增長了27%,比同期全國高16個(gè)百分點(diǎn),增幅位居全國第3位。價(jià)格上漲主要原因是由于辦公樓和商業(yè)用房銷售價(jià)格較高帶動(dòng)所至,住宅價(jià)格漲幅在合理區(qū)間,與社會(huì)消費(fèi)品價(jià)格漲幅趨勢基本相同。

　　2、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模明顯下降。

　　全年房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃總投資減少11.3個(gè)百分點(diǎn)。2014年一季度新開工房屋建筑面積減少18.6個(gè)百分點(diǎn),其中新開工經(jīng)濟(jì)適用住房面積為6.5萬平方米,同比減少69.9個(gè)百分點(diǎn);房地產(chǎn)投資中經(jīng)濟(jì)適用住房.61億元,同比減少38.1個(gè)百分點(diǎn),經(jīng)濟(jì)適用住房空置面積為4.87萬平方米,同比減少4.7個(gè)百分點(diǎn)。2013年全省購置土地面積為373.97萬平方米,完成開發(fā)土地面積156.82萬平方米,完成開發(fā)面積僅占41.9%。購置土地面積比2012年凈增56.4萬平方米,同比增長17.8%,而完成開發(fā)土地面積比2012年減少37.73萬平方米,同比減少19.4%。

　　3、完成開發(fā)土地面積出現(xiàn)負(fù)增長。

　　2014年一季度全省購置土地面積為45.51平方米,同比增長16.7%,完成開發(fā)土地面積15.82平方米,同比減少35.4%。

　　4、融資成為山西地產(chǎn)業(yè)當(dāng)務(wù)之急

　　去年6月,央行下發(fā)了121號文件,并出臺了新的土地政策,以加強(qiáng)對商業(yè)銀行房貸的監(jiān)管力度。文件規(guī)定,貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項(xiàng)目,對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制。并對貸款企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)、管理水平有了更高的要求,規(guī)定自有資金必須達(dá)到3%和封頂才能按揭的要求。今年4月,央行提高了銀行存款準(zhǔn)備金率.5個(gè)百分點(diǎn),減少了金融機(jī)構(gòu)可貸資金,同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資金比例從2%提高到35%以上,以防房地產(chǎn)企業(yè)大量貸款有可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。這些政策讓許多企業(yè)感到資金緊張。對一些開發(fā)資金少、過分依賴銀行貸款的企業(yè)來說更是雪上加霜。今年“五一”前,央行又下發(fā)通知,在“五一”之后,進(jìn)一步嚴(yán)格控制房貸項(xiàng)目。

　　據(jù)估算8%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸,房地產(chǎn)市場的各個(gè)環(huán)節(jié)都有與銀行有直接關(guān)系。限制房貸政策的出臺,使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍感到資金壓力加大,希望能通過多種渠道獲取房地產(chǎn)投資資金。

　　1~7月份,太原市房地產(chǎn)開發(fā)資金到位共433227萬元,同比增長74.4%,國內(nèi)貸款占全部資金的比重下降6.1個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)前,企業(yè)找地皮、尋資金成了工作的重心,這決定著其有無資格參加后續(xù)競爭,同時(shí)使資金實(shí)力和籌資能力弱小的小企業(yè)遭遇“滅頂之災(zāi)”。

　　山西太原房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告篇二

　　1、城市房屋拆遷行為規(guī)范,成本增加,1日城改造步伐減緩?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》和《山西省城市房屋拆遷條例》中均規(guī)定拆遷補(bǔ)償安置資金必須?？顚Ｓ?全部用于拆遷補(bǔ)償安置,不得挪做他用,并要求縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門對拆遷補(bǔ)償安置資金的使用加強(qiáng)監(jiān)管。這種制度的建立規(guī)范了拆遷行為,由此增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金一次性投入量,致使開發(fā)商不愿開發(fā)涉及拆遷的建設(shè)項(xiàng)目舊城改造步伐減緩。

　　2、國家對土地政策進(jìn)行調(diào)整。國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決制止占用基本農(nóng)田進(jìn)行植樹等行為的緊急通知》,強(qiáng)調(diào)實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度,確定了“五個(gè)不準(zhǔn)”。我省去年宣布暫停經(jīng)濟(jì)適用住房供地,致使開發(fā)商很難取得增量土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

　　3、國家控制投資過快增長效應(yīng)。溫家寶在今年4月9日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上指出“要進(jìn)一步采取有力措施,有效遏制投資過快增長勢頭,保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展,防止經(jīng)濟(jì)大起大落。”房地產(chǎn)開發(fā)投資也受此影響,投資額遞減。

　　4、金融調(diào)控和信貸管理加強(qiáng)。央行121號文件調(diào)整了住房信貸政策,規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款的對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì),信用等級較高,沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項(xiàng)目。對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制。提高了企業(yè)貸款門檻。2013年元月1日實(shí)施的《山西省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》規(guī)定領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證,必須完成建筑物主體工程三分之一以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期后方可。

　　5、清理農(nóng)民工工資和工程拖欠款。房地產(chǎn)開發(fā)商拖欠工程款也是清欠工作的主要部分。原來那種僅靠銀行貸一點(diǎn),施工單位墊一點(diǎn),自己籌一點(diǎn),便可進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)的這種方式已經(jīng)行不通了。這樣減少了開發(fā)商資金來源渠道,降低了開發(fā)商的開發(fā)投資能力。

　　另外,我省經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá),底子薄,房地產(chǎn)業(yè)市場不夠活躍,人們的住房消費(fèi)觀念相對落后等因素,也是造成房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅減緩的重要原因。

　　五、政府?dāng)M采取的政策措施

　　中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展其實(shí)還是有政府來主導(dǎo)的,在山西尤其如此,因此對政府已經(jīng)和將要出臺的政策要多加重視,根據(jù)山西政府的有關(guān)文件,可知今后全省房地產(chǎn)業(yè)工作的總體思路是:以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo),全面貫徹十六大及十六屆三中全會(huì)精神,緊緊圍繞全面建設(shè)小康社會(huì)這一主題,認(rèn)真落實(shí)國務(wù)院《通知》和省政府《決定》、《通知》精神,調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),擴(kuò)大住房消費(fèi),強(qiáng)化政策引導(dǎo),創(chuàng)新發(fā)展環(huán)境,整頓市場秩序,規(guī)范市場行為,培育合格主體,建設(shè)精品小區(qū),推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

　　1、以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線,創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境

　　總量增長,需求轉(zhuǎn)型,生產(chǎn)方式變革和政策完善,標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入持續(xù)健康發(fā)展的快車道,24年要按照省委和省政,府調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的總體部署,堅(jiān)持在發(fā)展中推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整,在結(jié)構(gòu)調(diào)整中保持持續(xù)健康發(fā)展。

　　2、以貫徹2012年22號和2013年重2號文件為重點(diǎn),建立健全住房供應(yīng)體系

　　認(rèn)真貫徹2012號和12號文件精神;針對目前存在的“三失控”現(xiàn)象,切實(shí)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)、銷售等諸多環(huán)節(jié)的管理。要根據(jù)市場需求情況,加快中低價(jià)位、中小戶型住宅建設(shè),建立和完善城鎮(zhèn)廉租住房制度。

　　3、以整頓和規(guī)范市場秩序?yàn)槭侄?營造良好房地產(chǎn)市場環(huán)境

　　一是要建立以銷售價(jià)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)環(huán)境為主要內(nèi)容的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目法人招標(biāo)投標(biāo)制度,擇優(yōu)選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。,二是要堅(jiān)決貫徹《山西省城市房地產(chǎn)交易管,理?xiàng)l例》,進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷(預(yù))售市場監(jiān)管。三是要本著優(yōu)化環(huán)境,搞活流通的原則,整頓中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì),規(guī)范中介服務(wù)。四是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理,堅(jiān)決打擊開發(fā)經(jīng)營中出現(xiàn)的違法違規(guī)開發(fā)、合同欺詐、面積缺斤短兩、虛,假廣告等行為。五是認(rèn)真貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于解決建設(shè)領(lǐng)域拖欠工程款問題的通知》(國辦發(fā)[23]94號)精神,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拖欠工程款的問題進(jìn)行徹底清理。六是堅(jiān)持以德治業(yè),建設(shè)誠信行業(yè)。

　　4、以貫徹落實(shí)《山西省城市房屋拆遷條例》為契機(jī),進(jìn)一步規(guī)范城市房屋拆遷行為

　　城市房屋拆遷工作以《條例》實(shí)施為契機(jī)廠以規(guī)范城市房屋拆遷行為,維護(hù)各方主體權(quán)益為目標(biāo),認(rèn)真貫徹《條例》的各項(xiàng)制度,做到辦事權(quán)限合法,辦事程序合法,依法做好拆遷工作,完善補(bǔ)償安置政策,堅(jiān)決杜絕野蠻拆遷和惡意拆遷,切實(shí)推進(jìn)城市房屋拆遷工作躍上一個(gè)新的臺階。

　　5、以培育新型產(chǎn)業(yè)為目標(biāo),加快物業(yè)管理業(yè)的規(guī)范發(fā)展

　　要把物業(yè)管理作為新型產(chǎn)業(yè)加以培育,以“擴(kuò)面提質(zhì)”為中心,全面提高物業(yè)管理質(zhì)量和水平。一是以增量物業(yè)管理帶動(dòng)存量物業(yè)管理,促進(jìn)存量物業(yè)與增量物業(yè)共同發(fā)展,提高物業(yè)管理覆蓋率。二是積極推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售’和物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營,從體制上解決建管不分的弊端。三是大力推行物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo),引入公平競爭、優(yōu)勝劣汰的機(jī)制,提高物業(yè)管理服務(wù)整體水平。四是以創(chuàng)示范項(xiàng)目為手段,提升服務(wù)品質(zhì)。五是加強(qiáng)住宅共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維修基金的管理監(jiān)督指導(dǎo),確保維修基金的合理利用,維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

　　在以上采取的政策同時(shí),政府會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)空;加快預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè),加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測;進(jìn)一步調(diào)動(dòng)居民住房消費(fèi)積極性,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展;加快研究防范投機(jī)性購房的政策措施,使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　山西太原房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告篇三

　　本研究報(bào)告在分析全國房地產(chǎn)市場的總體態(tài)勢的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步分析了山西太原市房地產(chǎn)市場在2013年和2014上半年的運(yùn)行情況,并對存在的問題和原因進(jìn)行了深層探究,初步預(yù)測了山西政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策,認(rèn)為太原市房地產(chǎn)市場在2014年下半年和2015年太原市房地產(chǎn)市場沒有引起房價(jià)暴漲或暴跌的因素,房價(jià)總體穩(wěn)中有升,但漲幅趨緩。同時(shí)房地產(chǎn)市場的競爭將進(jìn)一步加劇,品牌競爭和資本競爭將主導(dǎo)太原房地產(chǎn)市場。

　　一、中國房地產(chǎn)市場的總體態(tài)勢

　　2012年“快速增長,供求兩旺,形勢大好,問題不少。”

　　2013年“調(diào)控,規(guī)范,搞活;問題與發(fā)展同時(shí)存在。”

　　2014年“政策年,穩(wěn)中有升。”

　　2015年“重新洗牌,品牌競爭、資本競爭。”

　　注:以上均有具體分析資料。

　　二、山西省房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析

　　(一)2013年山西房地產(chǎn)市場基本情況

　　2013年山西房地產(chǎn)市場的總體運(yùn)行情況:房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長;一級商品房市場需求增幅大于供給增幅;商品房價(jià)格繼續(xù)增長;新建商品房購買對象以個(gè)人為主;商品住宅空置面積逐步消化;土地開發(fā)投資強(qiáng)勁擴(kuò)張。

　　(二)2014上半年山西房地產(chǎn)市場分析

　　1、供給分析

　　目前,太原市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有395家,房地產(chǎn)中介企業(yè)有141家。今年上半年,全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成16.5億元,同比增長46.9%,占全市固定資產(chǎn)投資總額的14%。新建商品房房屋竣工面積12.7萬平方米,同比增長49%。其中,住宅1.7萬平方米,同比增長114%;商業(yè)營業(yè)用房2萬平方米,同比增長66.7%。新落成的各種房屋為省城的人們提供了多種選擇。

　　然而,在供應(yīng)結(jié)構(gòu)中卻有局部失衡現(xiàn)象,表現(xiàn)為:一是高價(jià)位、高檔住房在市場供應(yīng)中所占比例較高,而中低價(jià)位,普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房比例偏小,但市場需求總量卻較高;二是大戶型、大面積住房面積供應(yīng)總量較大,而中、小戶型和中、小面積住房供應(yīng)不足,但需求量很大。據(jù)市場調(diào)查顯示,目前根據(jù)太原市一般購房者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,可購買的住宅面積為7平方米,而市場主力房型為1至12平方米。

　　2、銷售分析

　　上半年,全市新建商品房屋銷售面積為72.1萬平方米,同比增長57.5%,商品房銷售總額為35.11億元。其中,銷售住宅52.26萬平方米,同比增長67.79%,占總面積的72.51%;辦公樓銷售4.32萬平方米;商業(yè)營業(yè)用房銷售15.5萬平方米。

　　從購房者組成來看,外地居民購買商品房占18%、本地農(nóng)村人口購房占17%、本地居民占65%。

　　同時(shí),由于高層、大戶型房屋供應(yīng)量過大,土地價(jià)格較高導(dǎo)致房價(jià)居高不下等原因,形成了一定數(shù)量的商品房空置。目前,全市商品房空置面積15.47萬平方米,空置一年以上(含一年)面積為7.46萬平方米,其中住宅空置3.61萬平方米,辦公樓空置37平方米,商業(yè)營業(yè)用房空置3.33萬平方米,其它用房空置15平方米。

　　3、房價(jià)分析

　　今年上半年我省房地產(chǎn)價(jià)格增幅為全國第三,根據(jù)7月29日召開的上半年全省房地產(chǎn)市場形勢分析會(huì)情況報(bào)道,上半年我省商品房銷售面積大于竣工面積、銷售額增長率高于房地產(chǎn)投資增長率,商品房一級市場呈現(xiàn)出需求旺盛的良好態(tài)勢。商品房銷售價(jià)格在成本增加和市場需求較旺的拉動(dòng)下呈明顯上漲趨勢。商品房銷售價(jià)格漲幅較高。到6月底,我省商品房平均銷售價(jià)格為1797元/平方米,同比增長27.6%,比同期全國高16個(gè)百分點(diǎn),增幅位居全國第3位,絕對額位居全國第2位,居中西部地區(qū)第9位。從11個(gè)市看,商品房售價(jià)最高的是太原市,為3244元/平方米,低于每平方米1元的是陽泉市與忻州市,分別為966元/平方米與924元/平方米。

　　上半年,太原市新建商品房銷售均價(jià)為每平方米4872元,同比增長8.62%,其中住宅均價(jià)每平方米2948元,同比增長4.6%,每套商品住宅銷售均價(jià)為4萬元。相對于城鎮(zhèn)居民收入而言,上半年太原市人均可支配收入為462元,同比增長13.3%,新建商品住宅的價(jià)格漲幅低于居民可支配收入漲幅,且低于全國商品住宅價(jià)格漲幅。國際經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為,房價(jià)增長速度超過gdp增長速度的兩倍以上,就會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重泡沫。目前太原市房價(jià)遠(yuǎn)離警戒線,房地產(chǎn)市場發(fā)展空間很大,供銷均呈現(xiàn)增長態(tài)勢。

　　然而,調(diào)查中發(fā)現(xiàn),太原市8%的購房者承受價(jià)位為每平方米18元以下,而商品住房供應(yīng)中每平方米25元以上的占85%以上。造成房價(jià)上漲的原因主要有:一是土地價(jià)格過高,在太原市商品住房成本構(gòu)成中,土地價(jià)格占21.4%;二是拆遷成本高;三是城市居住人口的增加,住房制度改革深化,擴(kuò)大了市場需求量;四是鋼材、水泥等原材料的上漲,直接導(dǎo)致住房價(jià)格的上漲;五是經(jīng)濟(jì)適用房在住房供應(yīng)中所占的比例小,平抑商品房價(jià)格作用相對薄弱。

　　4、存量分析

　　上半年,太原市存量房交易價(jià)格為每平方米213元,同比增長27.7%。其中住宅交易均價(jià)為每平方米1738元,同比增長22.27%,每套存量住宅交易均價(jià)為21萬元。盡管存量住房價(jià)格上漲幅度超過新建商品住房,但存量住房仍呈供不應(yīng)求之勢,市場潛力很大。從交易情況來看,上半年存量房交易總額為3.9億元,其中住宅746萬元;存量房交易量為454套,交易面積19萬平方米,同比降低7.64%;住宅交易348套,交易面積4.69萬平方米,同比降低243.18%,其中房改房、經(jīng)濟(jì)適用房交易186套,同比降低157.88%。存量房交易量下降,這是由于政策銜接等問題,形成個(gè)人小土地使用證的發(fā)放水平無法滿足存量房交易中提供小土地使用證的總數(shù)量的矛盾,嚴(yán)重影響了交易量。

　　5、拆遷分析

　　上半年,全市城區(qū)共批準(zhǔn)拆遷項(xiàng)目17個(gè),核準(zhǔn)拆遷面積4.5萬平方米,同比下降82.7%,拆遷居民1399戶,拆遷總量大幅下降。造成拆遷總量下降的宏觀因素是:央行房貸政策收緊和清理拖欠農(nóng)民工工資政策出臺后,開發(fā)商融資渠道有限、資金不足,加之舊城改造優(yōu)惠政策落實(shí)不到位,影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對舊城區(qū)改造的積極性,舊城改造項(xiàng)目啟動(dòng)乏力。微觀因素是:太原市近兩年來拆遷難度逐步增大,一方面由于目前中、小戶型、低價(jià)位的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量不足,致使貨幣安置居民在拿到貨幣補(bǔ)償款后在市場上難以買到合適的住房,影響了群眾配合拆遷的積極性,另一方面小部分被拆遷人脫離拆遷政策提出不合理的補(bǔ)償要求,漫天要價(jià),個(gè)別開發(fā)商采取偷拆和擅自強(qiáng)拆等違法行為,激化了矛盾。

　　6、消費(fèi)者分析

　　在太原市7月份舉辦的“住在龍城”房展會(huì)上,主辦單位進(jìn)行了一次房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)問卷調(diào)查,問卷的調(diào)查項(xiàng)目分1大類46個(gè)小項(xiàng),涉及到購房者的職業(yè)、年齡、家庭年收入、購房用途、置業(yè)情況、購房首選、購房需求時(shí)間、欲購房區(qū)域、承受價(jià)位及戶型要求等方方面面。經(jīng)過主辦單位整理、匯總、統(tǒng)計(jì),本次調(diào)查共回收有效調(diào)查問卷5164份,被調(diào)查者詳細(xì)地對調(diào)查表中各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行了認(rèn)真填寫。

　　根據(jù)調(diào)查結(jié)果分析,目前太原市8%的購房者年齡在4歲以下;高達(dá)75%的購房者家庭年收入在3萬元以下;在一年內(nèi)有購房愿望的家庭占總數(shù)的65%;79%的家庭能夠承受的商品房價(jià)位在每平方米18元以下;求購戶型為二室一廳的購房者占被調(diào)查總?cè)藬?shù)的41%,短期內(nèi)購房意愿強(qiáng)烈。

　　此次調(diào)查問卷發(fā)放數(shù)量大,調(diào)查內(nèi)容豐富,涵蓋了購房者購房需求的方方面面,具有相當(dāng)?shù)拇硇?反映的情況與太原市目前房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況相吻合,為太原市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指出了方向,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定的參考價(jià)值。

　　從調(diào)查結(jié)果來看目前太原市房地產(chǎn)市場最大的問題是住宅供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡問題,主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面,一是房價(jià)過高,二是面積過大。太原市房地局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明,上半年太原市的住宅平均價(jià)格已達(dá)到29多元,遠(yuǎn)高于調(diào)查顯示的18元以下的水平,導(dǎo)致工薪階層望房興嘆;開發(fā)商為吸引高收入階層買房,爭相蓋大房子,相應(yīng)提高了購房總價(jià),適合工薪階層購買的面積在8平方米左右的中小戶型非常少,更是把一些急需購房的老百姓堵在房地產(chǎn)市場的門外。這個(gè)調(diào)查結(jié)果和太原市目前房地產(chǎn)市場的供給情況比較吻合。

　　因此加大中低價(jià)位商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度,確定合理的房價(jià),把工薪階層作為房地產(chǎn)市場購買的主力人群,這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展是很有利的。

　　7、競爭態(tài)勢分析

　　太原房地產(chǎn)市場面臨變局,最近幾年,外地開發(fā)商已經(jīng)通過各種渠道滲入山西房地產(chǎn)市場,目前比較知名的外地開發(fā)商就有好幾家,比如山西大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司是由海南第一投資公司投資組建;太重大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司是由廈門大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司和太重房地產(chǎn)公司合資組建;正在柳巷進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的山西寶地房地產(chǎn)開發(fā)公司來自東北;另外兩家國內(nèi)知名的開發(fā)商廣東振鵬投資集團(tuán)和天津順馳公司也已經(jīng)落戶晉中市。有業(yè)內(nèi)人士稱,晉中只是他們進(jìn)入太原房地產(chǎn)市場的跳板,一旦機(jī)會(huì)成熟,他們隨時(shí)會(huì)進(jìn)入太原市。北京房地產(chǎn)傳奇人物、今典集團(tuán)董事長張寶全表示,他想拿到一塊5~1畝的土地在太原開發(fā)房地產(chǎn)。預(yù)計(jì),一兩年之內(nèi),外地開發(fā)商將一窩蜂涌進(jìn)太原,本地開發(fā)商面臨生死考驗(yàn)。

　　近幾年來隨著國內(nèi)發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈,北京待發(fā)達(dá)城市土地資源的稀缺和漲價(jià),國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始向二級市場轉(zhuǎn)移,而太原這樣的省會(huì)城市正是國內(nèi)大型開發(fā)商關(guān)注的重點(diǎn)目標(biāo)。

　　吸引外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的另一大因素是:山西有一大批潛在的高檔商品房消費(fèi)群體,這是許多開發(fā)商夢寐以求的最寶貴的資源。山西擁有一大批有錢人,可這批人都到北京買房子去了。山西人在北京買房子出手大方是出了名的,背著整麻袋錢買房。與此同時(shí),太原有些樓盤銷售情況不好,還有許多空置房,這是為什么?許多專家認(rèn)為原因還在開發(fā)商身上,產(chǎn)品太單一,商品房的個(gè)性沒有充分體現(xiàn)出來。購房者對住宅的需求與現(xiàn)實(shí)供應(yīng)有很大差距,供應(yīng)與需求脫節(jié)。如果太原有真正好的樓盤,完全可以吸引全省有錢人來太原置業(yè),好房子不愁賣不出去。

　　正因?yàn)橐陨蟽纱笤?吸引了越來越多的外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入山西太原,山西的房地產(chǎn)企業(yè)面臨洗牌,太原市現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3余家,但真正成規(guī)模的幾乎沒有。在經(jīng)過年檢的公司中,只有不到1/3的公司有項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn),1/3正在四處尋找項(xiàng)目,還有1/3處于休眠狀態(tài);房地產(chǎn)企業(yè)年平均開發(fā)量不到1萬元,山西房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均注冊資本金不到8萬元,這對資金密集型的行業(yè)來說如同小孩做游戲,那么少的資本金只能在太原買三四畝地,更不用說搞開發(fā)了。現(xiàn)在銀行又提高了房地產(chǎn)行業(yè)信貸門檻,對于靠銀行資金買地開發(fā)的房地產(chǎn)公司來說更難生存。外地有實(shí)力公司的介入,可以有效地提高山西房地產(chǎn)行業(yè)的資金水平,提高競爭力。同時(shí)也有利于成片開發(fā)、規(guī)模開發(fā),還可以帶來新的開發(fā)理念和開發(fā)模式,這對太原房地產(chǎn)行業(yè)將是一個(gè)很大的提升。

　　目前山西的政府也認(rèn)為,外來開發(fā)商的介入將有助于提高太原房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭力,淘汰一批開發(fā)企業(yè),對抑制房價(jià)上漲,制止開發(fā)商違規(guī)開發(fā)、欺詐銷售,提升產(chǎn)品檔次都有很大的促進(jìn)作用。但由于太原房地產(chǎn)市場有其特殊的一面,外來開發(fā)商能否服水土還是一個(gè)未知數(shù),目前市場上最擔(dān)心的問題還是外來開發(fā)商的大量介入會(huì)導(dǎo)致太原土地價(jià)格大幅攀升,房價(jià)上漲,讓本來就買不起房的工薪階層更加買不起房。

　　外地房地產(chǎn)公司滲入太原房地產(chǎn)市場,最擔(dān)心的還是本地中小開發(fā)公司。首先表現(xiàn)在產(chǎn)品的品牌效應(yīng)上。對于目前還沒有形成品牌的本地開發(fā)商,知名房地產(chǎn)品牌的介入會(huì)吸引大部分消費(fèi)者的眼球;其次,中小開發(fā)商將被擠得沒有市場空間。由于外來投資者具有資金實(shí)力和城市運(yùn)營商能力,可以進(jìn)行城市大規(guī)模成片開發(fā),本地中小開發(fā)商肯定在土地拍賣中處于劣勢,或者根本得不到土地,最后被迫退出市場;再次,由于本地開發(fā)商的開發(fā)理念滯后,宣傳包裝不到位,產(chǎn)品單一,建筑呆板,開發(fā)出來的樓盤將無力和外來開發(fā)商抗衡,可能會(huì)增加現(xiàn)房存量,開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大。