房地產(chǎn)市場(chǎng)定位報(bào)告

　　隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈,市場(chǎng)環(huán)境的日益復(fù)雜,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位往往成為項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)定位報(bào)告，一起來看看吧!

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)定位報(bào)告篇1

　　樓盤的市場(chǎng)定位，是策劃公司、開發(fā)商將樓盤產(chǎn)品進(jìn)行有目的性、有選擇性、有針對(duì)性的銷售或推介的一種客戶定位。其目的是探討產(chǎn)品的市場(chǎng)可行性如何?產(chǎn)品潛在客戶是誰?對(duì)產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)如何把握?產(chǎn)品的市場(chǎng)受眾面究竟有多大?等等。一切都圍繞著市場(chǎng)轉(zhuǎn)，從而找出產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)最佳切入點(diǎn)，在消費(fèi)群中引起共鳴，產(chǎn)生強(qiáng)烈的購房欲望。下面，本文將就三個(gè)方面來探討產(chǎn)品的定位問題。

　　一、銷售目標(biāo)定位

　　樓盤的銷售目標(biāo)定位，是前期營(yíng)銷的重要方面。通過明確的目標(biāo)選擇，為開發(fā)商進(jìn)行哪一種產(chǎn)品定位的決策打下基礎(chǔ)。

　　如何做好銷售目標(biāo)定位，無論是策劃公司、開發(fā)商還是消費(fèi)群體，各方的要求或期望值都存在著較大差異。作為策劃公司，這個(gè)問題是個(gè)核心內(nèi)容，是市場(chǎng)的基礎(chǔ)。如果目標(biāo)定位準(zhǔn)確，市場(chǎng)的反響將事半功倍，反之亦然。定位是應(yīng)從客戶對(duì)地域喜歡程度、樓盤檔次選擇程度、樓盤戶型要求程度、小區(qū)環(huán)境滿意程度，物業(yè)管理服務(wù)程度等予以考慮。

　　作為開發(fā)商，樓盤的最終目的，就是要銷售出去，同時(shí)需要得到一個(gè)比較明確的銷售目標(biāo)方向印記，而這個(gè)銷售目標(biāo)定位則應(yīng)該完全按照客戶在經(jīng)濟(jì)上、觀念上的接受能力和市場(chǎng)的實(shí)際需求去定位，從而實(shí)現(xiàn)收益的最佳回報(bào)。

　　銷售目標(biāo)定位，從樓盤營(yíng)銷的角度來看，是選擇有針對(duì)性，有目的性、有意識(shí)地去鎖定精準(zhǔn)的客戶群，但這是件很難的事，也做不到有一個(gè)非常明確的市場(chǎng)劃分。因而，樓盤銷售目標(biāo)只能夠是一個(gè)決策性、方向性、線條性的定位，一方面面向大多數(shù)定位客戶，一方面通過從眾效應(yīng)吸引一批相似型客戶。

　　銷售目標(biāo)的定位，對(duì)樓盤整個(gè)營(yíng)銷來說，顯得相當(dāng)重要。這個(gè)定位的出發(fā)點(diǎn)，則是依據(jù)客戶的層次、能力、不同需求的差異和房地產(chǎn)的特殊性所決定。房產(chǎn)作為商品，有著一般普通商品沒有的、也不可能存在的特性，如不動(dòng)產(chǎn)的不可移動(dòng)性、產(chǎn)品價(jià)值的保值和增值性、產(chǎn)品的耐用性、其售價(jià)的昂貴性等。

　　這個(gè)目標(biāo)定位實(shí)際上就是選擇自己產(chǎn)品的客戶對(duì)象，由于房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)今發(fā)展逐步趨向成熟，因此逼迫發(fā)展商及策劃公司的行為變得越來越理智，對(duì)樓盤開發(fā)已超越一般的，或者具有較大隨意性的，純經(jīng)濟(jì)行為的開發(fā)，開發(fā)商及策劃公司們已變得開始注重產(chǎn)品宏觀走勢(shì)及不同客戶對(duì)不同品位樓盤、不同選擇、不同購買力的微觀細(xì)節(jié)探討。讓產(chǎn)品在投入市場(chǎng)之前，有一個(gè)較為清晰的目標(biāo)定位思路，從而使樓盤更加適銷對(duì)路，開發(fā)商在獲取經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)獲取更大的社會(huì)效應(yīng)。因而，這個(gè)樓盤產(chǎn)品的銷售目標(biāo)定位在整個(gè)營(yíng)銷過程中有著非同一般的贏面概率。

　　二、樓盤產(chǎn)品定位

　　一個(gè)樓盤的建造，有規(guī)模之分，有產(chǎn)品檔次之分，購買層次更是不一樣。因而，產(chǎn)品的定位顯得尤為重要，必須在消費(fèi)群體或買方市場(chǎng)中樹立起樓盤的特殊形象。

　　樓盤產(chǎn)品定位，說起來容易，做起來卻很難，這完全是由于樓盤產(chǎn)品特殊性所決定。因?yàn)樽鰳潜P不同于做一般商品，它存在銷售周期較長(zhǎng)的問題。這就要求在樓盤開發(fā)過程中對(duì)本身產(chǎn)品的設(shè)計(jì)需有一定超前性，不因?yàn)槭袌?chǎng)的變化使產(chǎn)品變得過時(shí)或滯銷。

　　產(chǎn)品定位對(duì)開發(fā)商而言，與其所要獲取的利潤(rùn)或回報(bào)有著不可分割的關(guān)系。從通常意義上來說，產(chǎn)品定位市場(chǎng)涉及面較廣，但定位的選擇性卻有限。這主要是因?yàn)槎ㄎ皇苡布蛙浖纱笠蛩氐挠绊?，硬件一般包括?guī)劃指標(biāo)，如：控高、容積率、密度、綠化率、停車泊位比例等全部由政府規(guī)劃所決定，具有不可更改性。軟件包括：資金、材料、工期、技術(shù)、施工等不確定因素的變數(shù)影響。

　　從市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)來講，樓盤產(chǎn)品的定位本身就是一個(gè)前期營(yíng)銷策略的演變過程。產(chǎn)品的定位，是在其選擇和確立產(chǎn)品潛在目標(biāo)客戶基礎(chǔ)上，通過前期營(yíng)銷策略的調(diào)整和深化過程，在相應(yīng)固定目標(biāo)客戶中對(duì)樓盤的亮點(diǎn)予以全面發(fā)掘，并將最為突顯的亮點(diǎn)予以全力推廣或宣傳，讓客戶對(duì)所開發(fā)樓盤留下一個(gè)良好的印象，并對(duì)樓盤產(chǎn)生一種“我選的就是它”的美好記憶，使樓盤在開發(fā)和營(yíng)銷初期就讓買方產(chǎn)生一個(gè)相當(dāng)深刻的印象或是特色獨(dú)到的主體形象。

　　產(chǎn)品定位，有著一般商品的共性，但房地產(chǎn)樓盤產(chǎn)品的定位，有著其他商品無可比擬的特性和個(gè)性。相對(duì)而言，樓盤產(chǎn)品定位的需求面完全是因項(xiàng)目的檔次、價(jià)格、區(qū)域、品質(zhì)等綜合性價(jià)比因素而異。樓盤開發(fā)，由于投資大，又存在相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)不確定因素，使開發(fā)商小心翼翼，因而對(duì)樓盤產(chǎn)品定位顯得較為慎重，他們希望有一個(gè)正確的、內(nèi)心塌實(shí)的產(chǎn)品定位。

　　三、價(jià)格定位

　　在市場(chǎng)營(yíng)銷中，除了銷售目標(biāo)定位和樓盤產(chǎn)品定位外，價(jià)格定位同時(shí)也是一個(gè)足以影響房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成敗與否的重要因素。

　　從房地產(chǎn)多年發(fā)展看，樓市營(yíng)銷之演變，由于價(jià)格定位的原因，對(duì)樓市整體發(fā)展或多或少地受到了牽制或制約，價(jià)格定位在樓盤全過程營(yíng)銷中亦始終左右著樓市“晴雨”曲線的起伏。

　　在樓市競(jìng)爭(zhēng)幾近白熱化的今天，樓盤價(jià)格定位競(jìng)爭(zhēng)越來越突出，樓盤價(jià)格定位正確與否，在很大程度上反映出開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)尺度把握，對(duì)客戶心理需求了解和是否具備競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)的體現(xiàn)。

　　如何做好樓盤價(jià)格定位，競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果是最好見證，這由不得發(fā)展商的一廂情愿，而完全應(yīng)該依據(jù)市場(chǎng)最為現(xiàn)實(shí)的走勢(shì)，從做好全盤營(yíng)銷角度，對(duì)案子確定一個(gè)既有利于本身產(chǎn)品盡快銷售和迅速回籠資金的目標(biāo);也能在市場(chǎng)中通過個(gè)案的特殊優(yōu)勢(shì)和與眾不同的亮點(diǎn)發(fā)掘，對(duì)樓盤個(gè)案進(jìn)行出人意料的價(jià)格定位，進(jìn)而對(duì)整盤營(yíng)銷產(chǎn)生出一種成功駕馭的影響。

　　在樓盤市場(chǎng)營(yíng)銷中，其價(jià)格定位除了根據(jù)市場(chǎng)必然價(jià)格規(guī)律外，還有一個(gè)技術(shù)性和技巧性的操作。如在多層住宅銷售中，往往是頂層和底層較為難賣，但是如果發(fā)展商采取買頂層送露臺(tái)，賣底層送花園，則效果大不一樣。在小高層電梯房的銷售中，已有開發(fā)商將難賣的底層改作錯(cuò)層，并將進(jìn)出總門改為向南開，從底層花園進(jìn)入房間，這樣的設(shè)計(jì)受到了客戶的歡迎，而且在樓價(jià)上也比原來傳統(tǒng)北向出入口的設(shè)計(jì)容易被客戶接受。

　　關(guān)于樓盤價(jià)格定位，其重要一點(diǎn)，就是必須注重營(yíng)銷策略問題，應(yīng)該依據(jù)案例地段差異，檔次差異，不同類型差異來制定不同售價(jià)策略。在通常情況下，新開樓盤價(jià)格有一個(gè)較為自然的市場(chǎng)定位過程，預(yù)售期往往采用低開高走，經(jīng)較低的價(jià)格吸引人氣，逐步小幅慢走，至準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房期，售價(jià)相對(duì)穩(wěn)定。而對(duì)于清盤期的“雞頭雞腳”，可以予以酌情讓價(jià)銷售，通過售價(jià)策略加快資金回籠，讓投入產(chǎn)生回報(bào)得到最大限度的保障。

　　做好樓盤的價(jià)格定位，完全應(yīng)從案例諸多方面去考慮，營(yíng)銷人應(yīng)具備的對(duì)案例進(jìn)行綜合分析，然后提出獨(dú)特定位創(chuàng)意和定位目標(biāo)。

　　對(duì)樓盤營(yíng)銷策略，其價(jià)格定位主要可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行。案例的開盤或早期推介，策劃銷售是個(gè)關(guān)鍵，成功的開頭，可以擴(kuò)大市場(chǎng)的占有份額，價(jià)格策略一般可以采取成本價(jià)或略高于成本價(jià)及建議售價(jià);其次可以通過對(duì)同類區(qū)域、同類樓盤的質(zhì)素比照分析，在滿足客戶承受能力的前提下最大限度地挖掘市場(chǎng)有效需求進(jìn)行定價(jià);其三是由于樓市的可變性較強(qiáng)，價(jià)格定位則應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)總體走勢(shì)，此時(shí)應(yīng)特別重視對(duì)客戶群體目標(biāo)各種不同需求心理價(jià)位研究，所推出價(jià)格定位極需具備相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)力;其四是樓盤的營(yíng)銷必須注重物業(yè)內(nèi)在品質(zhì)，不同檔次的樓盤，在其價(jià)格定位上應(yīng)該是物有所值，充分反映物業(yè)價(jià)值所在。樓市中有些樓盤推出實(shí)價(jià)銷售，想方設(shè)法在物業(yè)的質(zhì)量和附加值上做文章，讓樓盤的價(jià)格充分體現(xiàn)其價(jià)值含金量;其五是注重營(yíng)銷前期參與性，樓盤從規(guī)劃、設(shè)計(jì)開始就讓營(yíng)銷先行參與，利用專業(yè)頭腦，專業(yè)知識(shí)，專業(yè)手段來提升樓盤品位，使樓盤從開發(fā)到銷售，處于一種較為理性調(diào)度之中，為有一個(gè)合理的價(jià)格定位積累依據(jù)。

　　樓盤營(yíng)銷要做好價(jià)格定位并不是一件容易的事，對(duì)其影響是多方面的，但市場(chǎng)定位的關(guān)鍵似乎是開發(fā)命脈之本，因?yàn)槎ㄎ坏钠钍鞘袌?chǎng)誰也改變不了的事實(shí)。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析

　　房地產(chǎn)開發(fā)公司，在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)面對(duì)定位問題時(shí)，有一個(gè)不同于其他行業(yè)的前提。由于土地供應(yīng)的相對(duì)不透明，不少開發(fā)商拿地比較困難，絕大部分是在拿到地塊的時(shí)候才開始考慮市場(chǎng)操作細(xì)節(jié)，由于地塊不利因素已成事實(shí)，所以項(xiàng)目定位的難度更高，有的項(xiàng)目可能短期內(nèi)是無法操作的。

　　個(gè)人淺見將從影響項(xiàng)目定位工作的幾個(gè)方面進(jìn)行分析探討。

　　一、項(xiàng)目定位要解決的問題

　　進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，要解決的是項(xiàng)目操作面臨的矛盾。包括區(qū)域市場(chǎng)與地塊自身的矛盾;未來設(shè)想與開發(fā)成本的矛盾;區(qū)域研究與地塊情況的矛盾;開發(fā)設(shè)想和公司經(jīng)營(yíng)水平的矛盾等。這些矛盾的合理解決了，項(xiàng)目定位工作就成功完成了。

　　二、項(xiàng)目定位要達(dá)到的目的

　　在解決這些矛盾的時(shí)候，項(xiàng)目定位要對(duì)項(xiàng)目是可行性的研究進(jìn)行論證，主要有以下幾個(gè)方面：

　　1、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的可行性

　　通過開發(fā)成本各項(xiàng)指標(biāo)的精細(xì)測(cè)算、市場(chǎng)預(yù)期售價(jià)的仔細(xì)研究與資金投入的利潤(rùn)率的期望值相平衡，確定項(xiàng)目贏利預(yù)期的可能性和風(fēng)險(xiǎn)性，明確項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益實(shí)施的可行性。

　　2、時(shí)間操作的可行性

　　由于市場(chǎng)的不斷變化和發(fā)展，而相對(duì)于房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，項(xiàng)目產(chǎn)品定位必須考慮時(shí)間操作的可行性，避免出現(xiàn)產(chǎn)品跟風(fēng)，自身項(xiàng)目推出速度慢，造成銷售不暢的現(xiàn)象。根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模不同、地塊的特性不同、產(chǎn)品推出時(shí)間不同等因素，分析入市的時(shí)機(jī)，準(zhǔn)確把握項(xiàng)目的操作時(shí)間是項(xiàng)目成功的重要因素。因?yàn)轫?xiàng)目時(shí)間控制不好操作出現(xiàn)問題的項(xiàng)目很多。因時(shí)間變化，影響項(xiàng)目開發(fā)主要因素包括，地塊周邊市場(chǎng)的成熟度，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的情況，政策調(diào)控等因素。

　　3、長(zhǎng)久發(fā)展的可行性

　　項(xiàng)目定位的難題在于項(xiàng)目長(zhǎng)久可持續(xù)發(fā)展的問題，尤其是規(guī)模超大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)于項(xiàng)目分期開發(fā)中各期自身產(chǎn)品定位的細(xì)分和合理性尤其重要。項(xiàng)目自身供應(yīng)量過大，產(chǎn)品單一與項(xiàng)目的客群需求多樣的矛盾，直接影響資金回籠和開發(fā)進(jìn)度的計(jì)劃與實(shí)施。造成項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度緩慢，利潤(rùn)空間下降，項(xiàng)目無法長(zhǎng)久發(fā)展，公司品牌受到影響。

　　4、公司其他項(xiàng)目更可行因素等

　　由于資金的限制，在同一開發(fā)商有不同項(xiàng)目待開發(fā)時(shí)，對(duì)其具體項(xiàng)目而言，該項(xiàng)目的可行性、利潤(rùn)空間及開發(fā)速度與其他項(xiàng)目的可行性相比較后，才能夠確定該項(xiàng)目先行開發(fā)的可行性。

　　三、項(xiàng)目定位涉及的主要環(huán)節(jié)

　　項(xiàng)目定位通常在可行性研究階段進(jìn)行，一般客群需求調(diào)查，采用問卷結(jié)合座談的形式，主要根據(jù)以下幾方面來判斷：

　　1.現(xiàn)金流測(cè)算與把握

　　開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身現(xiàn)金流的測(cè)算和把握，確定項(xiàng)目定位追求方向。例如，就具體地塊而言，開發(fā)大眾化普通住宅與開發(fā)聯(lián)排別墅同樣可行，后者可能利潤(rùn)空間更大，但風(fēng)險(xiǎn)也更大。作為資金相對(duì)薄弱的企業(yè)，無疑應(yīng)該考慮資金的快速回籠，而不是最大的利潤(rùn)空間。

　　2.土地條件

　　土地自身?xiàng)l件是項(xiàng)目定位的根本基礎(chǔ)，地塊自然條件的綜合利用是項(xiàng)目物業(yè)的增值的前提。錯(cuò)誤定位，優(yōu)勢(shì)變劣勢(shì)的現(xiàn)象在房地產(chǎn)開發(fā)過程中普遍存在。例如，有一個(gè)項(xiàng)目，地塊中間有一個(gè)較大的天然湖泊。為了增加開發(fā)面積，發(fā)展商進(jìn)行了大規(guī)模整治填湖工作，造成自然景觀條件的下降，增加面積的同時(shí)造成項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)下降。在眾多開發(fā)商人工造湖的今天，該地塊的湖泊應(yīng)該是不可多得的優(yōu)勢(shì)，因項(xiàng)目定位的問題而成為劣勢(shì)。地塊的自然優(yōu)勢(shì)在項(xiàng)目定位中未予考慮，當(dāng)作劣勢(shì)進(jìn)行了處理，使項(xiàng)目開發(fā)受到巨大影響，不能順利進(jìn)行。

　　3.銷售速度

　　銷售速度也是項(xiàng)目定位的重要因素，尤其是在價(jià)格定位與營(yíng)銷推廣定位方面是要注意的。銷售速度與銷售周期直接影響到項(xiàng)目的回款速度，開發(fā)周期，對(duì)于開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目間的整體資金運(yùn)做有直接影響。

　　4、客戶群體

　　客群需求特征是項(xiàng)目定位的決定因素，客群對(duì)該地塊區(qū)域市場(chǎng)的認(rèn)知和對(duì)產(chǎn)品的需求，在房地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，對(duì)客戶群體的準(zhǔn)確把握是項(xiàng)目開發(fā)成功的前提條件。

　　5.房屋的單價(jià)/總價(jià)構(gòu)成

　　現(xiàn)在市場(chǎng)上有不少項(xiàng)目單位售價(jià)很低，但由于產(chǎn)品戶型較大總價(jià)高，形成嚴(yán)重的滯銷。在確定了自身項(xiàng)目目標(biāo)客群的基礎(chǔ)上，客群對(duì)戶型的需求及單套總價(jià)格的考慮是項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品定位特別需要注意的問題。

　　6.公司擅長(zhǎng)開發(fā)類型

　　在項(xiàng)目的硬性、軟性各項(xiàng)指標(biāo)都很明確的情況下，開發(fā)企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)的充分考慮是必不可少的，尤其是高端產(chǎn)品的開發(fā)，更需要開發(fā)企業(yè)綜合考慮自身的條件。

　　7.公司要求的利潤(rùn)和品牌

　　項(xiàng)目定位過程中，除了市場(chǎng)和地塊特征的因素，開發(fā)企業(yè)自身對(duì)項(xiàng)目的利潤(rùn)要求是決定項(xiàng)目定位的主觀因素，也是最影響項(xiàng)目定位準(zhǔn)確性的因素。

　　四、項(xiàng)目定位需要注意的問題

　　項(xiàng)目定位最主要的是要根據(jù)自身?xiàng)l件建出適銷對(duì)路的產(chǎn)品，定位不是唯一的，可行性很多，有以下幾點(diǎn)必須充分考慮，才能做出最優(yōu)選擇。

　　1.開發(fā)商的實(shí)力，包括資金/人才/經(jīng)驗(yàn)等等

　　作為資金實(shí)力，在房地產(chǎn)開發(fā)中被普遍認(rèn)同，但人才、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)等其他因素的考慮還沒有被眾多開發(fā)企業(yè)所重視。

　　2.土地條件及規(guī)劃條件

　　在考慮土地自身?xiàng)l件的優(yōu)劣勢(shì)后，地塊的一些規(guī)劃條件必須充分考慮，在條件允許的情況下，進(jìn)行合理調(diào)整。

　　3.針對(duì)20萬以上大項(xiàng)目，必須對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行進(jìn)行分析

　　很多開發(fā)企業(yè)普遍認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)的分析離自身項(xiàng)目很遠(yuǎn)，與自己項(xiàng)目的相關(guān)性不大。但大型開發(fā)項(xiàng)目周期至少需要三年以上的時(shí)間，那么整體宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行和發(fā)展對(duì)項(xiàng)目的影響是非常大的，也是開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目定位時(shí)必須充分考慮的重要方面。

　　4.客群調(diào)查

　　目前普遍應(yīng)用的問卷微觀調(diào)查方法并不完全適合客戶需求的調(diào)研判斷，“與客戶接觸”交流的結(jié)果才是最有效最直接的判斷基礎(chǔ)。

　　5.單方利潤(rùn)率/總利潤(rùn)率/資金風(fēng)險(xiǎn)

　　項(xiàng)目定位需要考慮的因素很多，作為開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)做最核心的單方利潤(rùn)率、總利潤(rùn)率和資金風(fēng)險(xiǎn)這三方面問題是其公司最機(jī)密的問題。項(xiàng)目定位關(guān)系到項(xiàng)目的生死，必須深入交流，進(jìn)行規(guī)模論證，模擬選擇，可行性研究，才能夠作出項(xiàng)目的定位。

　　五、影響項(xiàng)目定位的前瞻性幾個(gè)因素

　　1.人群思想意識(shí)形態(tài)的定位研究

　　客群思想意識(shí)形態(tài)的分析，生活方式、文化色彩的融合，為項(xiàng)目定位適合未來客群需要作好準(zhǔn)備。并對(duì)客群消費(fèi)進(jìn)行引導(dǎo)。

　　2.建筑要有特色，要增加文化氣氛

　　人們?cè)诮鉀Q基本居住問題后，開始改善居住條件，對(duì)其居所的建筑開始有其審美和喜好的考慮。在項(xiàng)目定位時(shí)，建筑特色將越來越受到重視。

　　3.研究建筑的發(fā)展方向

　　市場(chǎng)發(fā)展方向影響著項(xiàng)目定位，那么對(duì)建筑發(fā)展方向的研究，建造適合建筑發(fā)展與市場(chǎng)發(fā)展的建筑，則是項(xiàng)目定位準(zhǔn)確把握未來的關(guān)鍵。

　　4.增加區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的互補(bǔ)性，避免激烈競(jìng)爭(zhēng)

　　項(xiàng)目市場(chǎng)定位離不開對(duì)周遍競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，以期在競(jìng)爭(zhēng)中獲勝。與其市場(chǎng)相互競(jìng)爭(zhēng)不如相互補(bǔ)充共同贏得市場(chǎng)，增加區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品的互補(bǔ)性是項(xiàng)目定位的重要課題。考慮產(chǎn)品差異化，找市場(chǎng)空隙做別人沒有特別涉及的市場(chǎng)，這要求對(duì)客群的細(xì)分要求非常精確，對(duì)產(chǎn)品定位的細(xì)節(jié)進(jìn)行深入研究。

　　綜合以上個(gè)人簡(jiǎn)單見解，我們可以看到項(xiàng)目定位對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的重要性和該項(xiàng)工作的復(fù)雜性，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，我們提醒開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)項(xiàng)目定位工作的深入開展與研究。最終贏得項(xiàng)目開發(fā)與企業(yè)發(fā)展的成功。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)定位報(bào)告篇2

　　2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全年成交規(guī)模創(chuàng)歷史新高，是異常熱鬧而跌宕的一年。在這一年，各大公司都在積極謀求出路，通過產(chǎn)品和業(yè)態(tài)創(chuàng)新，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，以及商業(yè)模式和管理創(chuàng)新等方式，探索新的更長(zhǎng)久的利潤(rùn)增長(zhǎng)引擎。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入跨界融合、創(chuàng)新發(fā)展的大背景下，如何創(chuàng)新存量、尋求增量，成為了行業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。從數(shù)據(jù)來看，競(jìng)爭(zhēng)格局已加速向規(guī)?；D(zhuǎn)變，其中恒大、萬科、碧桂園寡頭壟斷特征加劇，3家房企市場(chǎng)份額已近10%。同時(shí)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)模式不斷升級(jí)，面對(duì)越加激烈的挑戰(zhàn)，各大企業(yè)更注重價(jià)值創(chuàng)造能力的提升以保障持續(xù)發(fā)展，并進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)產(chǎn)品和業(yè)態(tài)的創(chuàng)新，以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)向周邊產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新性發(fā)展，產(chǎn)業(yè)間的邊界在融合。此外，互聯(lián)網(wǎng)+與新技術(shù)的應(yīng)用，成為了各業(yè)態(tài)商業(yè)模式和管理創(chuàng)新的主要手段，助推了整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和轉(zhuǎn)型。

　　中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新業(yè)態(tài)已進(jìn)入快速發(fā)展期，一方面儲(chǔ)備項(xiàng)目持續(xù)增加，為未來發(fā)展提供保障，另一方面，人員結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，助力行業(yè)服務(wù)升級(jí)。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新業(yè)務(wù)需把握市場(chǎng)“窗口”機(jī)會(huì)，加速發(fā)展的同時(shí)，注重管理效率提升、服務(wù)能力建設(shè)。

　　了解最新體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，請(qǐng)研讀全經(jīng)聯(lián)體育產(chǎn)業(yè)委員會(huì)編寫的《2016中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報(bào)告——體育產(chǎn)業(yè)篇(節(jié)選)》，關(guān)注2017年3月11日“首屆中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新趨勢(shì)報(bào)告會(huì)”。

　　長(zhǎng)按二維碼在線報(bào)名參會(huì)

　　2016中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報(bào)告

　　體育產(chǎn)業(yè)篇(節(jié)選)

　　一、2017年體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)簡(jiǎn)析

　　在2017年的新年賀詞中說：“天上不會(huì)掉餡餅，擼起袖子加油干，努力奮斗才能夢(mèng)想成真。”2017年對(duì)于體育產(chǎn)業(yè)來講，也將是擼起袖子加油干的一年，袖子容易擼起來，但擼起來了“干什么?”有點(diǎn)難度，但一定要在新年伊始明確，其實(shí)答案簡(jiǎn)單來講四個(gè)字“順勢(shì)而為”!接下來筆者從“三大關(guān)鍵詞”、“四大產(chǎn)業(yè)變化”和“五個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域”對(duì)2017年體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)進(jìn)行簡(jiǎn)要地分析。

　　1三大關(guān)鍵詞

　　➤ (1)“改革”

　　自從業(yè)界熟知的46號(hào)文件出臺(tái)后，大家最關(guān)注的還是體制機(jī)制的改革，將體育產(chǎn)業(yè)交由市場(chǎng)主導(dǎo)，企業(yè)主體是大勢(shì)所趨，國(guó)家體育總局新任局長(zhǎng)茍仲文在2017新年賀詞中所說，“我國(guó)體育事業(yè)改革，到了攻堅(jiān)克難的關(guān)鍵時(shí)期，也面臨翻開新篇章的重大機(jī)遇。”以籃球、足球等項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)和方式的改革將成為試點(diǎn)和模板，逐漸將改革的步伐邁進(jìn)體育產(chǎn)業(yè)更多的領(lǐng)域，其中也會(huì)釋放出很多機(jī)會(huì)，也會(huì)出現(xiàn)一些里程碑式的事件和焦點(diǎn)人物，從業(yè)的相關(guān)企業(yè)和個(gè)人應(yīng)該迅速轉(zhuǎn)換角色找到新的定位，開啟改革后模式。

　　➤ (2)“創(chuàng)新”

　　體育產(chǎn)業(yè)要想實(shí)現(xiàn)價(jià)值的極速增長(zhǎng)，必須要通過改變傳統(tǒng)發(fā)展模式，體育產(chǎn)業(yè)的很多價(jià)值都是無中生有創(chuàng)新出來的，2017年在體育IP、商業(yè)模式、場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)、科技含量、新媒體價(jià)值等方面將有可能出現(xiàn)創(chuàng)新的典型和模式，也將是打動(dòng)投資人的關(guān)鍵所在。

　　➤ (3)“融合”

　　體育與文化、教育、旅游、健康、地產(chǎn)、傳媒、信息、金融等產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展將進(jìn)一步加深，體育產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵和外延不斷豐富拓展，新型業(yè)態(tài)層出不窮。融合后的“1+1>2”效應(yīng)和“外溢效應(yīng)”也將成為體育產(chǎn)業(yè)價(jià)值的增長(zhǎng)空間。在前兩年發(fā)展中，大部分時(shí)候是“體育人”去主動(dòng)向其他行業(yè)靠攏，隨著體育產(chǎn)業(yè)價(jià)值逐漸被大家認(rèn)識(shí)，在今后的發(fā)展中，將會(huì)出現(xiàn)更多“外行人”向體育主動(dòng)靠攏的趨勢(shì)，體育產(chǎn)業(yè)也將正式回歸復(fù)合型產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)。

　　2四大產(chǎn)業(yè)變化

　　➤ (1)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化

　　各地對(duì)于體育產(chǎn)業(yè)的扶持發(fā)展政策在2016年陸續(xù)出臺(tái)，2017年將是各地方政策落實(shí)的關(guān)鍵之年，隨著各地政府職能在體育產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域中的轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)的決定作用將逐漸凸顯，整體環(huán)境將得到改善。

　　➤ (2)市場(chǎng)主體快速成長(zhǎng)，分化逐漸形成

　　近兩年涌現(xiàn)出的幾十家體育上市企業(yè)經(jīng)歷了上市之初的興奮和幸福，將迎來正向快速增長(zhǎng)和負(fù)向快速增長(zhǎng)的分化期，這也是考驗(yàn)企業(yè)商業(yè)模式、運(yùn)營(yíng)管理、真實(shí)價(jià)值的關(guān)鍵一年。中小微體育企業(yè)的數(shù)量增幅預(yù)計(jì)將和2016年相差不大，體育創(chuàng)業(yè)的熱情還將延續(xù)。體育社會(huì)組織的改革和基礎(chǔ)建設(shè)將是今年的主旋律。

　　➤ (3)產(chǎn)品供給將不斷豐富

　　從體育場(chǎng)館、體育用品、體育服務(wù)等軟硬件方面在數(shù)量和質(zhì)量上都將進(jìn)一步提升，例如馬拉松賽事，從五年前的全年幾十場(chǎng)，發(fā)展到2016年已經(jīng)達(dá)到了294場(chǎng)，2017年將達(dá)到300多場(chǎng)，不斷滿足日益增長(zhǎng)的愛好者需求。

　　➤ (4)體育消費(fèi)的粘性增加

　　當(dāng)人均 GDP 超過 5000 美元時(shí)，體育消費(fèi)開始迅速增長(zhǎng)，當(dāng)人均 GDP達(dá)到 8000 美元時(shí)，體育消費(fèi)將加速發(fā)展。隨著人們收入水平的提升，2017年我國(guó)的體育消費(fèi)占的比重也將增加，已經(jīng)變成很多人的常態(tài)化消費(fèi)。

　　3五個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域

　　➤ (1)體育競(jìng)賽表演領(lǐng)域

　　足球、籃球、排球、網(wǎng)球、乒乓球等項(xiàng)目的職業(yè)賽事仍將是熱點(diǎn)。2017年全運(yùn)會(huì)將是國(guó)內(nèi)競(jìng)技體育的重頭戲。各種商業(yè)賽事層出不窮，作為投資者，要緊緊抓住一些賽事IP，才能獲得價(jià)值。

　　➤ (2)大戶外運(yùn)動(dòng)領(lǐng)域

　　現(xiàn)在，城市太過于擁擠了，戶外運(yùn)動(dòng)實(shí)際是產(chǎn)生于進(jìn)了城的人對(duì)鄉(xiāng)村的一種懷念，進(jìn)到城里的人血液里面仍存對(duì)鄉(xiāng)野的眷念，有回歸大自然的需求。

　　➤ (3)體育的商業(yè)綜合地產(chǎn)和體育主題小鎮(zhèn)領(lǐng)域

　　根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部決定在全國(guó)范圍開展特色小鎮(zhèn)培育工作精神，明確提出，到2020年，培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)。體育小鎮(zhèn)也是特色小鎮(zhèn)的建設(shè)內(nèi)容之一，隨著生活水平的提高，老百姓對(duì)于體育的需求越來越大，而體育類小鎮(zhèn)能夠集合體育、旅游、文化、健康等多種產(chǎn)業(yè)，對(duì)于帶動(dòng)地方社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用顯著。

　　➤ (4)冰雪運(yùn)動(dòng)領(lǐng)域

　　隨著冬奧會(huì)的臨近，冰雪產(chǎn)業(yè)越來越“熱”。冰雪設(shè)施的建設(shè)企業(yè)將從中受益。隨著“三億人上冰雪”口號(hào)的提出，冰雪器材和用品的需求量將激增，壓雪機(jī)、造雪機(jī)等各類冰雪裝備市場(chǎng)就會(huì)很大。馬上要辦冬奧會(huì)，在建冰場(chǎng)、雪場(chǎng)，都需要造雪機(jī)等各種裝備，這個(gè)產(chǎn)業(yè)從商業(yè)角度來講是可以掙錢的。另外冰雪運(yùn)動(dòng)培訓(xùn)和冰雪旅游業(yè)也將成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　➤ (5)體育與大健康對(duì)接的領(lǐng)域

　　最近在《健康中國(guó)2030規(guī)劃綱要》中，大健康被預(yù)測(cè)將是僅次于房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)，是未來中國(guó)引導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)之一，體育對(duì)接健康產(chǎn)業(yè)的未來空間非常大。現(xiàn)在國(guó)際上最流行的就是exercise is medicine，運(yùn)動(dòng)是良藥，對(duì)于大健康來講，講的是健康關(guān)口前移、健康重心下移，與其吃藥，不如先吃exercise運(yùn)動(dòng)這副藥。體醫(yī)結(jié)合將是未來很好的一個(gè)商業(yè)機(jī)會(huì)。

　　二、2017年體育+地產(chǎn)的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)

　　2017年的房地產(chǎn)大市場(chǎng)一二級(jí)市場(chǎng)并舉，分化趨勢(shì)更加強(qiáng)烈，房地產(chǎn)在政府調(diào)控之下，日益趨于穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生顯著變化：一是黃金時(shí)代向白銀時(shí)代轉(zhuǎn)換，二是增量時(shí)代向存量時(shí)代轉(zhuǎn)換。鏈家數(shù)據(jù)顯示，2016年中國(guó)二手房交易額超過6萬億，占住房交易總額比例達(dá)41%，中國(guó)整體市場(chǎng)出于向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)換的過渡期，預(yù)示著資產(chǎn)管理、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)等輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)時(shí)代到來。

　　中國(guó)體育產(chǎn)業(yè)自政府2014年發(fā)布里程碑式的46號(hào)文件，吹響了中國(guó)體育體育產(chǎn)業(yè)未來黃金十年，5萬億市場(chǎng)規(guī)模沖鋒號(hào)。后續(xù)2016年密集集中發(fā)布體育產(chǎn)業(yè)“十三五規(guī)劃”，健康中國(guó)2030規(guī)劃綱要等配套政策文件。

　　體育產(chǎn)業(yè)上升到國(guó)家戰(zhàn)略高度，體育產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)層級(jí)都被推上風(fēng)口。體育產(chǎn)業(yè)內(nèi)資本熱、創(chuàng)業(yè)熱、收購熱、IP熱等，在五萬億產(chǎn)值目標(biāo)推動(dòng)下，體育成了產(chǎn)業(yè)各界追捧熱詞。

　　目前我國(guó)人均體育場(chǎng)地面積僅1.46平方米，室內(nèi)場(chǎng)館人均0.19平米，到2025年我國(guó)人均體育場(chǎng)地將達(dá)到2平方米，預(yù)計(jì)未來需要建設(shè)將近8億平米體育場(chǎng)地。

　　冬奧加速了冰雪大市場(chǎng)培育，2016年體育總局、發(fā)改委等四部門聯(lián)合發(fā)布冰雪運(yùn)動(dòng)發(fā)展規(guī)劃(2016-2025)，體育總局發(fā)布群眾冬季運(yùn)動(dòng)推廣普及計(jì)劃(2016-2020)，規(guī)劃提到到2020年我國(guó)冰雪產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)到6000億。

　　體育旅游度假占據(jù)旅游度假份額超過四分之一，預(yù)計(jì)2017年將繼續(xù)保持年20%以上增勢(shì)。

　　可以大膽預(yù)測(cè)，2017年作為2022年冬奧啟動(dòng)元年，體育產(chǎn)業(yè)迎來快速發(fā)展期，體育市場(chǎng)急劇擴(kuò)大，體育人口倍增。體育產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)融合力度加大，房地產(chǎn)業(yè)急需供給側(cè)改革的形態(tài)下體育產(chǎn)業(yè)作為供給側(cè)形成一個(gè)重要突破口，特色小鎮(zhèn)項(xiàng)下的體育特色小鎮(zhèn)將如雨后春筍般涌現(xiàn)，與地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)高度關(guān)聯(lián)性的體育主題旅游度假、體育場(chǎng)地設(shè)施建設(shè)，場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)、體育IP等迅猛發(fā)展，體育圈獨(dú)角獸企業(yè)開始萌芽。預(yù)計(jì)2017年體育產(chǎn)業(yè)投資更趨于理性，體育小鎮(zhèn)、場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)和體育消費(fèi)等將被重點(diǎn)關(guān)注，冰雪大市場(chǎng)將是政府、資本和企業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)。

　　三、2017年泛娛樂體育項(xiàng)目創(chuàng)新思考的三個(gè)維度

　　2017年，體育產(chǎn)業(yè)的春天來了，發(fā)展的趨勢(shì)很明確，愿景很誘人，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)了一系列政策，一切看上去都是利好的消息，不過，當(dāng)我們聚集在一起謀發(fā)展，定方向的時(shí)候，缺項(xiàng)目成了大家的普遍感受，尤其是缺好的項(xiàng)目，那么，什么是好的項(xiàng)目?我們需要什么樣的項(xiàng)目?

　　項(xiàng)目源的缺乏，讓一切有致于在體育產(chǎn)業(yè)中謀發(fā)展的各位，也算是在創(chuàng)造，我們需要新的認(rèn)知，新的思維，新的方向，才能正確的判斷何去何從，結(jié)合一線實(shí)踐的感受，闡述從體育項(xiàng)目創(chuàng)新的角度出發(fā)的三點(diǎn)認(rèn)識(shí)。

　　➤ 認(rèn)知一，創(chuàng)新的在于找無!

　　客觀上說，體育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在當(dāng)下，是遇到了一切的不適合，官方說法，這是進(jìn)入改革攻堅(jiān)期。

　　➀體育管理體制要深化;

　　➁體育社會(huì)化水平不高;

　　➂基層體育組織發(fā)展滯后;

　　➃公共服務(wù)體系不完善;

　　➄競(jìng)技體育項(xiàng)目結(jié)構(gòu)不合理;

　　➅當(dāng)下體育產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模不大。

　　簡(jiǎn)單說，目前國(guó)內(nèi)的體育項(xiàng)目，相對(duì)規(guī)模都不算大，而且，從項(xiàng)目的整合過程中，分散發(fā)展是現(xiàn)狀。

　　創(chuàng)新在于找無，無中生有填補(bǔ)空白。幾個(gè)動(dòng)作得做：

　　➀環(huán)顧四周，同樣的事情誰在做;

　　➁展望國(guó)際，相似的事情誰成功;

　　➂洞察自己，核心的能力有沒有。

　　一方面說中國(guó)體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景廣闊，另一方面說中國(guó)體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題多多，歸根到底，就是當(dāng)前的體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展還缺少核心競(jìng)爭(zhēng)力和完善的制度體系，真正的體育消費(fèi)人口嚴(yán)重缺乏。

　　➤認(rèn)知二，創(chuàng)新的在于找新場(chǎng)景的決定權(quán)!

　　現(xiàn)在的時(shí)代，是為體驗(yàn)買單、為場(chǎng)景消費(fèi)的大時(shí)代。

　　體育十三五，給大家描述了很多新的發(fā)展方向，但，這都是宏觀方向，具體到落實(shí)舉措，明確到項(xiàng)目的角度，就是要把握最本質(zhì)的要素--場(chǎng)景消費(fèi)。政府導(dǎo)向的是結(jié)果，實(shí)施的是物理投入，需要市場(chǎng)回應(yīng)的是資金和資源，但真正發(fā)揮價(jià)值，或者說需要補(bǔ)充的是能力，就是體育場(chǎng)景消費(fèi)的規(guī)劃和執(zhí)行能力。

　　對(duì)于體育產(chǎn)業(yè)來說，七萬億的市場(chǎng)規(guī)模，怎么實(shí)現(xiàn)?靠傳統(tǒng)的競(jìng)技類運(yùn)動(dòng)和體育制造業(yè)，顯然不可能做到。用場(chǎng)景連接運(yùn)動(dòng)，創(chuàng)造新的消費(fèi)方式，引領(lǐng)新的消費(fèi)習(xí)慣，是最需要思考的問題。

　　場(chǎng)景重構(gòu)體育產(chǎn)業(yè)新模式的核心。

　　場(chǎng)景爭(zhēng)奪成為今天體育產(chǎn)業(yè)升級(jí)和體育產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的必由之路。

　　戰(zhàn)略、產(chǎn)品、渠道、營(yíng)銷、流量、品牌，這些我們耳熟能詳?shù)年P(guān)鍵詞，今天都在被場(chǎng)景顛覆。

　　場(chǎng)景成為傳播的接觸點(diǎn)和分享的觸發(fā)點(diǎn)。

　　➤認(rèn)知三，創(chuàng)新的在于找創(chuàng)造場(chǎng)景的能力!

　　產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)是能產(chǎn)生價(jià)值，不然都是假大空。如何能從國(guó)家的體育產(chǎn)業(yè)十三五規(guī)劃里獲益，如果還是老思維，想著利用渠道和投入去獲取國(guó)家補(bǔ)貼，就如同近來熱議的新能源汽車行業(yè)政策一樣，變成扶不起的阿斗。所以，創(chuàng)造新體育場(chǎng)景的能力是最關(guān)鍵的問題。

　　對(duì)于體育產(chǎn)業(yè)來說，消費(fèi)者從坐在觀眾席上欣賞競(jìng)技類運(yùn)動(dòng)，到有了互動(dòng)參與的需求;從單純的運(yùn)動(dòng)需求到娛樂化的運(yùn)動(dòng)享受;從進(jìn)行大眾化平民化的體育項(xiàng)目，到追求小眾化、貴族化的獨(dú)特運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)。體育對(duì)于民眾來說，由傳統(tǒng)的運(yùn)動(dòng)健身，升級(jí)到了高品質(zhì)生活的象征。越來越多的人，喜歡用各種不同體育場(chǎng)景的設(shè)計(jì)，來包裝自己，為自己貼上各種諸如高品質(zhì)、時(shí)尚、愛運(yùn)動(dòng)等標(biāo)簽。也有越來越多的人，愿意為了健康、運(yùn)動(dòng)掏腰包，付出比產(chǎn)品本身價(jià)值要高出很多的消費(fèi)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)定位報(bào)告篇3

　　中國(guó)中鐵、中國(guó)中冶房產(chǎn)營(yíng)收下降

　　2015年，中國(guó)中鐵房地產(chǎn)板塊實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入288.73億元，同比減少0.51%。全年竣工建筑面積316萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額269億元，銷售面積274萬平方米，竣工面積、銷售額、銷售面積同比均持平。這也意味著該公司過去一年對(duì)房地產(chǎn)放緩了投資節(jié)奏，重點(diǎn)在盤活存量。甚至為加大二三線城市的“去庫存”，部分項(xiàng)目采取降價(jià)促銷。當(dāng)然，在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)形勢(shì)較嚴(yán)峻的情況下，其開發(fā)的貴陽中鐵閱山湖、貴陽中鐵逸都國(guó)際、武漢百瑞景中央商務(wù)區(qū)、湖南吉首湘西世紀(jì)山水等項(xiàng)目，仍取得了較好的銷售業(yè)績(jī)。

　　中國(guó)中冶相比之下在房產(chǎn)板塊的營(yíng)收同比減少更嚴(yán)重。去年該公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入約194.41億元(未抵消分部間交易的數(shù)據(jù))，占營(yíng)收總額的比例為8.81%，相比2014年228.53億元，同比減少14.93%。其中，商品房開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入104.97億元，同比下降8.80%，完成銷售額108.16億元，銷售面積95.43萬平方米，毛利率為22.24%;保障房業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入82.96億元，同比下降14.25%，毛利率為16.23%。2015年，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額25.8億元。

　　盡管營(yíng)收有所減少，中國(guó)中冶在行業(yè)調(diào)控持續(xù)的背景下，越發(fā)重視對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的管控力度，更關(guān)注板塊資源整合，業(yè)務(wù)類型合理布局、避免投資過于集中。

　　中國(guó)中冶在2015年繼續(xù)加強(qiáng)南京下關(guān)1號(hào)地的招商工作，取得了良好效果。同時(shí)，該公司明確提出“3+6”區(qū)域布局戰(zhàn)略，緊密圍繞京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角三大經(jīng)濟(jì)圈，深耕北京、天津、上海、南京、深圳、珠海六個(gè)核心城市，推進(jìn)項(xiàng)目公司向城市公司轉(zhuǎn)化;同步實(shí)施“3+1”區(qū)域深耕戰(zhàn)略，在布局三大經(jīng)濟(jì)圈的基礎(chǔ)上，兼顧重慶、武漢、西安等已有項(xiàng)目的二線重點(diǎn)城市，形成各區(qū)域協(xié)同發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

　　中國(guó)中冶也開始實(shí)施科技創(chuàng)新策略，提高房產(chǎn)溢價(jià)空間，所屬中冶置業(yè)集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱“中冶置業(yè)”)成立了“科技建筑除霾專項(xiàng)課題組”，與霍尼韋爾、日立等廠商開展技術(shù)合作，在京津冀地區(qū)全面推廣PM2.5新風(fēng)過濾系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)住宅、寫字樓室內(nèi)環(huán)境的全面提升。以客戶體驗(yàn)為中心，全方位實(shí)施綠色開發(fā)，打造“綠色+節(jié)能+舒適+移動(dòng)互聯(lián)”的高端智慧社區(qū)，提高產(chǎn)品溢價(jià)空間。

　　在增強(qiáng)商品房開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，中國(guó)中冶也逐步重視商業(yè)地產(chǎn)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)，培育新的價(jià)值增長(zhǎng)點(diǎn)。以浪漫婚慶、潮流休閑為主題營(yíng)造南京和記洋行濱江時(shí)尚的商業(yè)新空間;以“科技、娛樂、購物、觀光”為主題，優(yōu)化珠海、天津、石家莊項(xiàng)目的商業(yè)方案，形成獨(dú)具特色的商業(yè)地產(chǎn)新模式。獲取物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)，打造“中冶物業(yè)”品牌，積極拓展社區(qū)金融、社區(qū)健康、社區(qū)教育等增值服務(wù)。

　　中國(guó)鐵建、葛洲壩房產(chǎn)營(yíng)收穩(wěn)增

　　2015年，中國(guó)鐵建加大了在北京、上海、廣州、杭州、成都等房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景較好的一二線城市業(yè)務(wù)拓展力度。去年全年，在北京、上海、廣州、杭州、南京等14個(gè)城市獲取了23宗共計(jì)2125畝土地，規(guī)劃總建筑規(guī)模約541萬平方米。采取“以住宅開發(fā)為主，以配套商業(yè)為輔”的經(jīng)營(yíng)模式，中國(guó)鐵建同時(shí)形成了以一、二線城市為重點(diǎn)，部分發(fā)展?jié)摿^好的三、四線城市為補(bǔ)充的梯次布局。

　　截至2015年末，中國(guó)鐵建已進(jìn)入48個(gè)國(guó)內(nèi)城市及其它區(qū)域，進(jìn)行136個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，建設(shè)用地總面積約1360萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約4280萬平方米。

　　中國(guó)鐵建去年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入286.707億元，同比增長(zhǎng)14.95%;實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額43.142億元，同比增長(zhǎng)5.91%。更明顯的一點(diǎn)是，中國(guó)鐵建去年房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)新簽合同額366.14億元，同比增長(zhǎng)36.33%。主要原因是，該公司房地產(chǎn)項(xiàng)目順應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)，積極推盤，搶抓市場(chǎng)客戶，加快項(xiàng)目去化，銷售業(yè)績(jī)出現(xiàn)回升。

　　在過去一年，葛洲壩房產(chǎn)公司新增土地儲(chǔ)備6塊，新增土地儲(chǔ)備面積45.41萬平方米，新增土地權(quán)益出資131.19億元，儲(chǔ)備土地對(duì)應(yīng)計(jì)容建筑面積為143.28萬平方米。去年，該公司房地產(chǎn)板塊實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入64.63億元，同比增長(zhǎng)3.34%，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額8.68億元。2015年內(nèi)，該公司新開工建筑面積154.48萬平方米，竣工建筑面積46.61萬平方米，在建項(xiàng)目權(quán)益施工面積169.17萬平方米;實(shí)現(xiàn)銷售面積49.41萬平方米，銷售金額79.55億元。

　　2015年葛洲壩集團(tuán)在房地產(chǎn)板塊比較明顯的舉動(dòng)是：深耕一線城市，定位高端市場(chǎng)，在開發(fā)模式和開發(fā)理念上不斷創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)了由合作開發(fā)到獨(dú)立操盤的重大轉(zhuǎn)變;并且成立海外子公司，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的國(guó)際化發(fā)展。由此葛洲壩房產(chǎn)的企業(yè)品牌地位大幅攀升，在2015中國(guó)房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)評(píng)選中，房地產(chǎn)公司排名82位，較2014年前進(jìn)三位，保持前進(jìn)勢(shì)頭。