北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

　　房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè),處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn),成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于aaa，一起來(lái)看看吧!

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　　近年來(lái)，房山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，伴隨著品牌房企的紛紛入駐，逐步邁向高度發(fā)展期。不同品牌房企的進(jìn)駐，帶來(lái)了不同類型和風(fēng)格的住宅產(chǎn)品，不但活躍了市場(chǎng)、豐富了產(chǎn)品線，也使得項(xiàng)目品質(zhì)不斷得到提升。而且，隨著房山CSD中央休閑購(gòu)物區(qū)規(guī)劃的落地以及相關(guān)配套設(shè)施的不斷完善，其房地產(chǎn)市場(chǎng)也將邁向另一個(gè)臺(tái)階。此外，燕房線的開工，房山線北延等交通的利好，也將是吸引置業(yè)者的又一砝碼。

　　大房山板塊規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)

　　雖然過(guò)去房山的基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)落后，但通過(guò)近幾年的快速發(fā)展，現(xiàn)在和周邊區(qū)縣相比一點(diǎn)也不落后。此外，雖然規(guī)劃較晚，但強(qiáng)在起點(diǎn)高，為避免出現(xiàn)“睡城”現(xiàn)象，房山的規(guī)劃，不僅注重房地產(chǎn)，更注重產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的整體發(fā)展。整體定位是宜居、宜業(yè)、休閑。

　　1、房山致力于打造“兩軸、三帶、五園區(qū)”發(fā)展格局。

　　按照建設(shè)“三個(gè)北京”的要求，房山區(qū)確定了“堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展，堅(jiān)定不移地走新型城市化道路，加快城市化、工業(yè)化、現(xiàn)代化進(jìn)程，建設(shè)產(chǎn)業(yè)友好、生態(tài)宜居新房山”的新思路和構(gòu)建“兩軸、三帶、五園區(qū)”的區(qū)域發(fā)展新格局。

　　2、房山中央休閑購(gòu)物區(qū)(CSD)擁有廣闊的發(fā)展空間

　　CSD核心區(qū)以永定河水岸經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)為依托，以華北最大的Outlets為經(jīng)濟(jì)引擎，以戶外體育產(chǎn)業(yè)、金融、會(huì)展、休閑服務(wù)為可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力，以特色旅游產(chǎn)業(yè)為休閑服務(wù)主體，以酒店餐飲娛樂為配套服務(wù)，旨在將房山打造成為面向京津冀地區(qū)的現(xiàn)代化商業(yè)城際中心。

　　房山區(qū)土地交易成交趨緩

　　房山近年來(lái)成為北京供地大戶，各大房企也積極拿地，僅2013年就出讓了規(guī)劃體量超過(guò)300萬(wàn)平方米的經(jīng)營(yíng)性用地，土地出讓規(guī)模位居北京各行政區(qū)之首。而隨著2014年上半年商品住宅成交量大幅下滑，房山、大興等新城區(qū)域率先進(jìn)入降價(jià)通道，導(dǎo)致開發(fā)商區(qū)域拿地更為謹(jǐn)慎。從目前市場(chǎng)趨勢(shì)看，土地市場(chǎng)仍將低位運(yùn)行，但由于新政出臺(tái)，市場(chǎng)環(huán)境、政策環(huán)境都出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，預(yù)計(jì)年底抄底的企業(yè)或?qū)⒂兴黾?。本季度截?1月30日，房山區(qū)仍無(wú)成交地塊。

　　房山區(qū)新房市場(chǎng)潛力依舊

　　在房山各大區(qū)域中，最具有知名度的當(dāng)屬長(zhǎng)陽(yáng)板塊了，在相關(guān)部門提出南城房山打造CSD中央購(gòu)物區(qū)的商業(yè)設(shè)想后，長(zhǎng)陽(yáng)便備受外界及開發(fā)商的關(guān)注，隨著相關(guān)配套設(shè)施的逐步完善以及相關(guān)規(guī)劃的不斷落實(shí)，該板塊未來(lái)的發(fā)展?jié)摿€是相當(dāng)值得期待的;而良鄉(xiāng)作為房山老城區(qū)，依托良鄉(xiāng)大學(xué)城，其輻射范圍內(nèi)超市、商場(chǎng)、餐飲、娛樂、醫(yī)療等方面的配套設(shè)施較為完善，而且地鐵房山線始發(fā)站位于良鄉(xiāng)，這在便利交通的同時(shí)，也能帶動(dòng)周邊房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，吸引人群居住;此外，竇店區(qū)域力將打造成以高端制造業(yè)基地為核心的新產(chǎn)業(yè)集群和生態(tài)型宜居城市，相比較長(zhǎng)陽(yáng)、良鄉(xiāng)地塊，竇店板塊將以其超高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)占據(jù)一席之地。

　　2014年以來(lái)，在北京整體市場(chǎng)萎靡不振的背景下，房山區(qū)的新建住宅市場(chǎng)活躍度下降，成交量一路走低。在庫(kù)存與業(yè)績(jī)壓力下，開發(fā)商目前的主流策略依然是低價(jià)走量。值得一提的是，由于近期政府一系列救市政策的不斷推出，也在一定程度上也促進(jìn)了成交量的回升。

　　價(jià)格方面來(lái)看，去年價(jià)格波動(dòng)起伏較大，但也基本介于15000-17000元/平方米之間，進(jìn)入2014年，1-3月的成交價(jià)格圍繞20000元/平方米，4-5月部分低價(jià)盤的入市，價(jià)格微量回落，但仍在19000元/平方米以上，一定程度促進(jìn)交易量的回升。11月，由于自住房原香嘉苑的上市，使得本月房山區(qū)新建住宅價(jià)格結(jié)構(gòu)性調(diào)整至15000元/平方米的水平。

　　2014年房山區(qū)內(nèi)暢銷樓盤、滯銷樓盤情況及原因

　　由于區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不是依靠政策導(dǎo)向，而是更多的依靠市場(chǎng)導(dǎo)向。房山新房市場(chǎng)剛需樓盤較為集中，由于當(dāng)前北京樓市低迷，更多的置業(yè)者還處于觀望狀態(tài)，相信在整體大環(huán)境趨緩后，房山區(qū)新房市場(chǎng)還是較為樂觀的。

　　房山區(qū)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展空間大

　　受土地供應(yīng)及住宅郊區(qū)化的影響，近年來(lái)，北京商業(yè)市場(chǎng)郊區(qū)化已經(jīng)成為了商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)。房山區(qū)目前仍是以住宅開發(fā)為主，商業(yè)配套相對(duì)較少，不過(guò)在住宅市場(chǎng)的帶動(dòng)下，商業(yè)市場(chǎng)也有了較大的發(fā)展。整體來(lái)看，未來(lái)的發(fā)展空間較為廣闊。2014年，受整體經(jīng)濟(jì)增速下降影響，房山區(qū)商業(yè)市場(chǎng)受到了一定的影響，租金增幅減緩，部分物業(yè)出現(xiàn)了下滑。

　　表4 2014年房山區(qū)主要商用物業(yè)租金情況一覽表

　　雖然，今年前三季度房山商業(yè)市場(chǎng)較為低迷，租金出現(xiàn)波動(dòng)。但總體來(lái)看，隨著房山區(qū)域人群的聚集，如長(zhǎng)陽(yáng)、良鄉(xiāng)區(qū)域，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)前景還是比較看好。然而，商業(yè)市場(chǎng)的開發(fā)需要有足夠的人口需求支撐，商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展應(yīng)與市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)相匹配，發(fā)展過(guò)快，則會(huì)存在相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。

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　　一、商品住宅市場(chǎng)

　　1.1供應(yīng)分析

　　2014年，北京商品住宅共新增供應(yīng)84539套，與2013年相比增長(zhǎng)了65.99%;新增供應(yīng)面積979.88萬(wàn)m2，同比上漲66.89%。從月度供應(yīng)量走勢(shì)來(lái)看，1-2月為傳統(tǒng)淡季，供應(yīng)量處于較低水平，3-5月供應(yīng)量出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，但進(jìn)入6月后北京商品住宅供應(yīng)量出現(xiàn)大幅回落，并呈現(xiàn)出震蕩下滑趨勢(shì)，11月開始供應(yīng)量有所回升，12月份商品住宅市場(chǎng)有大量新盤集中入市，使供應(yīng)量上升至近兩年最高水平。

　　1.2 成交分析

　　1)總體走勢(shì)

　　2014年，北京商品住宅市場(chǎng)共成交96565套，同比下降18.23%;網(wǎng)簽面積為1258.61萬(wàn)m2，同比下降24.01%。從月度走勢(shì)來(lái)看，除11月和12月以外，2014年商品住宅月度成交量普遍低于2013年同期水平，但總體走勢(shì)呈現(xiàn)出緩慢回升狀態(tài)，其中，12月份成交量已上升至近兩年最高水平。

　　2)住宅類型

　　2014年，北京商品房期房住宅共成交77704套，同比下降14.16%，成交面積為741.78萬(wàn)m2，同比下降19.87%;現(xiàn)房住宅共成交18841套，同比下降31.6%，成交面積為214.63萬(wàn)m2，同比下降35.53%。

　　二、二手房市場(chǎng)

　　1)總體走勢(shì)

　　2014年，北京二手房市場(chǎng)共成交119916套，同比下降35.86%，網(wǎng)簽面積1149.78萬(wàn)m2，同比下降35.62%;二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)102816套，同比下降36.72%，住宅網(wǎng)簽面積1492.49萬(wàn)m2，同比下降38.7%。從月度走勢(shì)來(lái)看，除4月和12月以外，2014年北京二手房市場(chǎng)月度成交量普遍低于2013年同期水平。

　　2)行政區(qū)縣

　　2014年1-11月，朝陽(yáng)二手房成交量居于首位，網(wǎng)簽套數(shù)累計(jì)29347套，網(wǎng)簽面積283.56萬(wàn)m2;海淀和昌平位列第二和第三，網(wǎng)簽套數(shù)分別為13437套和9626套，網(wǎng)簽面積分別為萬(wàn)114.61萬(wàn)m2和101.13萬(wàn)m2;豐臺(tái)第四，網(wǎng)簽套數(shù)10574套，網(wǎng)簽面積87.1萬(wàn)m2;大興、順義、西城和通州網(wǎng)簽套數(shù)在4000-6000套之間，網(wǎng)簽面積在50-65萬(wàn)m2;東城、房山、密云和石景山網(wǎng)簽套數(shù)在1500-5500套，網(wǎng)簽面積在25-50萬(wàn)m2;懷柔、亦莊開發(fā)區(qū)、平谷和延慶網(wǎng)簽套數(shù)在800-1500套，網(wǎng)簽面積在10-20萬(wàn)m2;門頭溝網(wǎng)簽套數(shù)926套，網(wǎng)簽面積在10萬(wàn)m2以下。

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　　一、宏觀經(jīng)濟(jì)與政策

　　1、1-3季度，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)6.7%，9月份，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲1.9%;1-3季度，北京市地區(qū)生產(chǎn)總值同地增長(zhǎng)6.9%，全市居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲1.2%。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局信息,前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值529971億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)6.7%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值40666億元，同比增長(zhǎng)3.5%;第二產(chǎn)業(yè)增加值209415億元，增長(zhǎng)6.1%;第三產(chǎn)業(yè)增加值279890億元，增長(zhǎng)7.6%。從環(huán)比看，三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)1.8%。9月份，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲1.9%。

　　根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局信息，1-3季度全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值17367.8 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)6.7%，增速與上半年持平。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值91.6億元，同比下降8.5%，降幅比上半年收窄2.6個(gè)百分點(diǎn);第二產(chǎn)業(yè)增加值3064.5億元，增長(zhǎng)4.6%,增速提高1.4個(gè)百分點(diǎn);第三產(chǎn)業(yè)增加值14211.7億元，增長(zhǎng)7.3%,增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。1-9月平均，北京市居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲1.2%。

　　2、1-3季度，北京市社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)6.2%;1-3季度，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2839.2億元，同比下降7.5%。

　　1-3季度,全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資5805.6億元，比上年同期增長(zhǎng)6.2%。第一產(chǎn)業(yè)完成投資57.6億元，同比下降35.4%。第二產(chǎn)業(yè)完成投資489.6億元，增長(zhǎng)21.7%，工業(yè)投資完成486.2億元，增長(zhǎng)25.7%，其中高技術(shù)制造業(yè)投資增長(zhǎng)86.7%。第三產(chǎn)業(yè)完成投資5258.4億元，增長(zhǎng)5.7%，從投資規(guī)模較大的行業(yè)看，房地產(chǎn)業(yè)下降2.7%，交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)增長(zhǎng)52.2%，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)增長(zhǎng)27.3%。

　　1-3季度，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2839.2億元，同比下降7.5%。其中，住宅投資完成1394.5億元，同比增長(zhǎng)0.7%;寫字樓投資完成508.7億元，下降16.6%;商業(yè)、非公益用房及其他投資完成936億元，下降13%。

　　3、北京出臺(tái)最嚴(yán)樓市調(diào)控政策“9·30新政”。

　　9月30日晚，北京市政府發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》(簡(jiǎn)稱《措施》)，《措施》包括涉及土地供應(yīng)、土地交易方式、差別化信貸調(diào)整、加快自住型商品房入市以及加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管等八條措施。其中信貸方面，收緊首套房首付比例到35%，購(gòu)買非普通自住房首付款比例上漲到40%;對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首付款比例均不低于50%，購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。本輪新政一方面通過(guò)提首付，降杠桿，抑制投資投機(jī)需求，為樓市降溫，另一方面通過(guò)調(diào)整土地供應(yīng)、控地價(jià)，限房?jī)r(jià)，強(qiáng)化市場(chǎng)管理等多角度促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　二、土地市場(chǎng)分析

　　9月份，北京市成交土地2宗;1-9月份累計(jì)成交土地314.80萬(wàn)平方米，同比下降21.7%。

　　9月份，北京市成交土地2宗，土地總面積為69572.9平方米，分別位于房山區(qū)和亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)。

　　1、北京市房山區(qū)拱辰街道FS00-LX07-0097地塊由北京龍建誠(chéng)信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以4.2億元取得。依據(jù)土地出讓文件，該宗地面積為8466平方米，規(guī)劃建筑面積為21165平方米，用地性質(zhì)為B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，將以“三通一平”形式供地。

　　2、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)X52M1地塊由中國(guó)機(jī)動(dòng)車輛安全鑒定檢測(cè)中心1.32億元競(jìng)?cè)〉?。依?jù)土地出讓文件，該宗地面積為61106.9平方米，規(guī)劃建筑面積為122213.8平方米，用地性質(zhì)為工業(yè)用地，將以“六通一平”形式供地。

　　2016年1-9月份，北京市累計(jì)成交各類土地24宗，其中工業(yè)用地9宗，商業(yè)用地8宗，居住用地7宗,總成交土地面積314.80萬(wàn)平方米，較去年同期的402.16萬(wàn)平方米下降21.7%。