房產(chǎn)中介如何賺錢(qián)
房產(chǎn)中介如何賺錢(qián)
近年來(lái)，隨著二手房買(mǎi)賣(mài)和租賃市場(chǎng)的升溫，房地產(chǎn)中介行業(yè)也如雨后春筍般發(fā)展起來(lái)，為活躍市場(chǎng)、促進(jìn)交易發(fā)揮了作用。那么房產(chǎn)中介究竟是如何賺錢(qián)的?下面學(xué)習(xí)啦小編就帶大家一起來(lái)詳細(xì)了解下吧。
房產(chǎn)中介如何賺錢(qián)
1、賺取巨額差價(jià)
在房產(chǎn)中介行業(yè)內(nèi)曾有這樣一句話(huà)：“半年不開(kāi)張，開(kāi)張吃半年”，說(shuō)的就是房產(chǎn)中介通過(guò)賺取差價(jià)，一次賺的錢(qián)相當(dāng)于半年或者幾年的收入。 一般來(lái)講房產(chǎn)中介賺取差價(jià)的方式主要有兩種：1)房產(chǎn)中介直接接入交易，即看到報(bào)價(jià)較低的房產(chǎn)，房產(chǎn)中介自己出錢(qián)將其收購(gòu)，然后再倒手賣(mài)出;2)采用委托代理、抬價(jià)銷(xiāo)售的方式，撇開(kāi)房主，直接與買(mǎi)家洽談，進(jìn)行交易。
在房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中，房產(chǎn)中介一般會(huì)自己出錢(qián)買(mǎi)下房子，再轉(zhuǎn)手賣(mài)出，從中賺差價(jià)，同時(shí)也進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。
對(duì)于“吃差價(jià)”，政府一直是禁止的。住建部、發(fā)改委、人保部此前聯(lián)合出臺(tái)了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，該《辦法》規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員不得從事賺取差價(jià)、協(xié)助簽訂“陰陽(yáng)合同”、為不符合交易條件和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)等違法違規(guī)行為。
所以，如果你有確鑿的證據(jù)能夠說(shuō)明，房產(chǎn)中介在交易中“吃差價(jià)”，你可以通過(guò)法律途徑挽回?fù)p失。
2、傭金比例最高可達(dá)40%
房產(chǎn)中介從業(yè)人員的薪資一般包括2個(gè)部分：基本工資和用金提成。一般來(lái)講，傭金提成絕對(duì)是大頭，據(jù)《勞動(dòng)報(bào)》此前了解，有些房產(chǎn)中介從業(yè)人員提取傭金的比例一般在10%到40%之間。
如果一套房子的售價(jià)是200萬(wàn)，賣(mài)出一套房子就能夠提20萬(wàn)到80萬(wàn)的傭金。按照這個(gè)比例抽取傭金，年薪過(guò)百萬(wàn)自然不是什么問(wèn)題。
3、房?jī)r(jià)不斷上漲
房?jī)r(jià)不斷上漲是房產(chǎn)中介賴(lài)以賺錢(qián)生存的大環(huán)境。房?jī)r(jià)的上漲對(duì)于房產(chǎn)中介而言完全是好消息。房產(chǎn)交易傭金一般為交易價(jià)格的2%。2014年末房?jī)r(jià)低迷，一套售價(jià)100萬(wàn)的房子，中介收上午傭金為2萬(wàn)，2015年年底受?chē)?guó)家寬松政策刺激，2015年房?jī)r(jià)回暖，假如這套房子的價(jià)格漲至130萬(wàn)，中介就能收到2.6萬(wàn)的傭金。
一年的房?jī)r(jià)漲幅或許對(duì)房產(chǎn)中介傭金收入的影響比較小，下面我們看看10年房?jī)r(jià)漲幅對(duì)中介收入的影響。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，從2004年5月到2014年3月，北京、上海、廣州、深圳的房?jī)r(jià)，分別上漲了374%、346%、505%和420%。假如收取傭金的比例不變，這么高的漲幅就意味著房產(chǎn)中介的傭金在這4個(gè)城市至少翻了3倍以上。因此房?jī)r(jià)的高低對(duì)房產(chǎn)中介的影響非常大。
4、工作也辛苦
我們不排除黑房產(chǎn)中介的存在，但是我們不能否認(rèn)房產(chǎn)中介從業(yè)人員的辛苦。每天房產(chǎn)中介除了要接待客戶(hù)、尋找房源、尋找客戶(hù)，還要簽合同、跑商圈。另外，他們還要一直學(xué)習(xí)房產(chǎn)方面的知識(shí)。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，房產(chǎn)中介從業(yè)人員一般工作時(shí)長(zhǎng)都在13個(gè)小時(shí)以上，每年除了大年夜到年初三，基本全年無(wú)休;有客戶(hù)來(lái)看房，業(yè)務(wù)員必須隨叫隨到，吃飯往往不能定時(shí);每天要打50個(gè)到100個(gè)電話(huà)。由此看來(lái)房產(chǎn)中介確實(shí)挺辛苦的。
而且做房屋中介想賺取百萬(wàn)年薪還需要很強(qiáng)的自身能力，比如怎么奉承客戶(hù)、怎么讓客戶(hù)買(mǎi)房、怎么吸引客戶(hù)、怎么與客戶(hù)砍價(jià)、怎么把缺點(diǎn)說(shuō)成優(yōu)點(diǎn)等等。
房產(chǎn)中介業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的人數(shù)已經(jīng)超過(guò)百萬(wàn)，但是其中有資質(zhì)證書(shū)的僅有幾萬(wàn)人，因此房產(chǎn)中介行業(yè)目前還不太規(guī)范，涉及房產(chǎn)中介的詐騙多有發(fā)生。因此在通過(guò)房產(chǎn)中介買(mǎi)房的時(shí)候一定要多長(zhǎng)一個(gè)心眼，完全理解了再簽合同，交易中的票據(jù)文件已經(jīng)要保存好。
房產(chǎn)中介7大賺錢(qián)套路
套路1、一天200多個(gè)電話(huà)，約出三兩個(gè)看房
每一家房地產(chǎn)中介都要搞來(lái)客戶(hù)個(gè)人信息，姓名、電話(huà)、房產(chǎn)情況，這早就不是“不為人知”的秘密了。
我們知道這是灰色地帶，也必須這么做。拿到這些電話(huà)，我們每天早上九點(diǎn)開(kāi)始就逐個(gè)打，“金九”的時(shí)候打到200多個(gè)。
記者在阿成所在中介公司看到，人手一份花名錄，業(yè)務(wù)員逐個(gè)撥打，如果遭到粗暴拒絕，就做個(gè)標(biāo)記，過(guò)一段時(shí)間再打;如果問(wèn)價(jià)格問(wèn)地段的，就標(biāo)記為重點(diǎn)攻克對(duì)象。一天能夠約出三兩個(gè)看房的，已經(jīng)算成績(jī)不錯(cuò)了。
套路2、跨市看房：關(guān)于“沉沒(méi)成本”的心理戰(zhàn)
怎么看房成交率最大?
當(dāng)然是現(xiàn)場(chǎng)看房，尤其那種特別遠(yuǎn)點(diǎn)的跨市看房，只要客戶(hù)愿意過(guò)去，就大概有了三四成的幾率，接下來(lái)的就是心理戰(zhàn)了。
有一回，阿成帶客戶(hù)去看東莞石龍邊上惠州東江府的房子，8000多元一平方米，平時(shí)上班到東莞東城南城也要1.5個(gè)小時(shí)地鐵轉(zhuǎn)公交車(chē)。
開(kāi)始看到配套，客戶(hù)是失望的，大多數(shù)人抱著“這么遠(yuǎn)來(lái)都來(lái)了，不要白來(lái)”的心理，換一個(gè)盤(pán)看還要再折騰個(gè)半天，好像心理書(shū)上叫“沉沒(méi)成本”。磨一磨，客人一咬牙就買(mǎi)了。
相比現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)，認(rèn)籌則使客人危機(jī)感更容易被調(diào)動(dòng)上去。
去年3月份匯龍灣開(kāi)盤(pán)那期，大巴拉了幾車(chē)深圳人過(guò)來(lái)，很多人坦陳：樣板房和周邊的環(huán)境看都沒(méi)看，直接被“搶不到房”的氛圍嚇到了，塞錢(qián)給中介插隊(duì)，搶著進(jìn)去選房，幾秒鐘就選中下訂了。
一位名為白偉的深圳客，在售樓處打電話(huà)給記者爆料：“早上一時(shí)沖動(dòng)搶著認(rèn)籌，下午又說(shuō)加推，原來(lái)根本不用搶?zhuān)敕椿谟喗疬€沒(méi)得退。”最后此事還是不了了之了。
當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)表示，今年以來(lái)我們收到的許多投訴，例如房屋沒(méi)有預(yù)售證開(kāi)賣(mài)、安全隱患沒(méi)有整改、貨不對(duì)板等，大多都是買(mǎi)房者在信息不對(duì)稱(chēng)的情況下“搶房”，過(guò)后才發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。
套路3、茶水費(fèi)：“綠色通道”有價(jià)碼
一些樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)就賣(mài)完了。像這種特別火爆的盤(pán)，還真的是搶不到籌，怎么辦?
一般就會(huì)收茶水費(fèi)，客戶(hù)交個(gè)1萬(wàn)-2萬(wàn)，就能提前認(rèn)購(gòu)。想要具體到哪個(gè)朝向、哪個(gè)樓層、哪個(gè)門(mén)號(hào)，再適當(dāng)加一點(diǎn)錢(qián)，這個(gè)定價(jià)都是有空間、有得談的。高峰期的時(shí)候也有爆出過(guò)五六萬(wàn)的“茶水費(fèi)”。
多個(gè)代理中介都向記者否認(rèn)“茶水費(fèi)”這個(gè)提法，“這個(gè)叫‘綠色通道’，可以提前認(rèn)購(gòu)。需要交一些誠(chéng)意金。”不過(guò)具體價(jià)格和操作，對(duì)方一定要進(jìn)入實(shí)際交易才愿意透露。
“茶水費(fèi)確實(shí)有這種情況，平時(shí)也有相關(guān)投訴。”東莞市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳駿良說(shuō)，這是中介管理規(guī)定明令禁止的，但雙方合約一般不把“茶水費(fèi)”幾個(gè)字寫(xiě)到賬面上，通過(guò)其他方式變相抬價(jià)，所以很難界定。
套路4、更名費(fèi)：加價(jià)五六萬(wàn)算少的
還有一種“搶籌”的方式，成本更高。就是中介先下定去認(rèn)購(gòu)一套房子，然后找到意向買(mǎi)家，加價(jià)最低五六萬(wàn)，高的喊過(guò)十萬(wàn)。
房管所制定嚴(yán)密的規(guī)定，一旦認(rèn)購(gòu)，業(yè)主名是不能改的。上有政策下有對(duì)策，一種是走“撻訂”的模式，原購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商共同提出撤銷(xiāo)申請(qǐng)，審批通過(guò)后開(kāi)發(fā)商和新購(gòu)房者重新簽訂購(gòu)房合同。
阿成表示，有朋友做過(guò)一單五萬(wàn)塊更名的，后來(lái)那個(gè)房子幾個(gè)月漲了二十萬(wàn)，業(yè)主也不覺(jué)得虧。但更名有風(fēng)險(xiǎn)，周期又長(zhǎng)，實(shí)際上就是中介參與炒房，自己還沒(méi)嘗試過(guò)。
套路5、吃差價(jià)
去年5月份，東莞的王小姐看上一套公寓房，中介答應(yīng)幫忙砍價(jià)，最后叫價(jià)66萬(wàn)。她怕房?jī)r(jià)上漲，冒著大雨取了5萬(wàn)元定金交上去，后來(lái)才知道中介跟賣(mài)家說(shuō)的價(jià)格是65萬(wàn)。
她憤而找中介公司“告狀”，最后中介承諾幫她“降下”一萬(wàn)的稅費(fèi)，按65萬(wàn)成交，另多付5000元給中介。
套路6、首付貸
首付貸雖然已被禁止，部分中介公司仍然承諾可以“搞定首付貸”。也有中介跟銀行的消費(fèi)貸打包。
某小品牌一手房平臺(tái)可以通過(guò)首付貸實(shí)現(xiàn)15%的首付。按照東莞最新的1.5萬(wàn)元均價(jià)，100平方米的房子150萬(wàn)，首付45萬(wàn)，首付貸20萬(wàn)按照5.6%的消費(fèi)貸年息計(jì)算，三年還完，每期本加息要還6488元。
再加上70%的房?jī)r(jià)貸款30年還清，等額本息每月還貸5572元，疊加起來(lái)一個(gè)月還貸接近1.2萬(wàn)元。對(duì)于很多工薪階層是壓力巨大的。
套路7誠(chéng)意金：確保買(mǎi)到中意的房子
東莞第一法院去年底公布了一個(gè)案例，東莞市民梁某為買(mǎi)房，與中介公司簽訂委托合同，并將2萬(wàn)元作為誠(chéng)意金交給中介，以確保買(mǎi)到中意的房子。
沒(méi)想到，看中的房子沒(méi)有到手，中介公司卻直接將2萬(wàn)元扣下，拒絕返還。法院經(jīng)審理認(rèn)為中介公司收下2萬(wàn)元沒(méi)有法律依據(jù)，判決退還。
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