房屋租賃合同糾紛案例
房屋租賃合同糾紛案例
房屋租賃糾紛是一種較為常見的房地產(chǎn)案件，下面學(xué)習(xí)啦小編為你分享以下具體的案例，歡迎閱讀參考。
房屋租賃合同糾紛案例
由于我國房地產(chǎn)政策的歷史遺留問題，造成大量產(chǎn)權(quán)人雖在名義上擁有房屋產(chǎn)權(quán)，但房屋被歷史上形成的承租人長期租住的情況。在這種承租關(guān)系中，房屋租金一直在按照歷史上形成的極低廉的租金標準執(zhí)行，名為承租但實際上并未支付租金的例子亦屢見不鮮。
在現(xiàn)實生活中，房屋租賃合同的承租人未經(jīng)出租人的同意就單方解除合同的事情時有發(fā)生。當承租人單方解除房屋租賃合同時，出租方如何請求賠償損失?
對于房屋租賃合同來說，出租人收取租金是獲得合同履行的可得利益，如果承租人不履行合同，出租人自然無法收取租金，無法獲得可得利益，承租人不履行合同所造成的損失，就是未履行期間的租金收益。而這部分的租金收益，由于租賃合同明確寫明租金標準、租賃期限，承租人完全可以在訂立合同時就預(yù)見到、計算到的。因此，出租人完全可以把未履行部分租金作為損失進行請求賠償。
出租人這部分可得利益，并不是百分之百的純收利益，其中包括房屋租賃稅、房屋租賃管理費等費用，因此在計算損失時應(yīng)扣除這部分費用，才是公平的。
房屋租賃合同有無效力，應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，從以下幾個方面來審查：
1、審查合同的主體是否適格。
即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力 人，或限制民事行為能力人等。
2、審查租賃的標的物是否為法律法規(guī)明確禁止出租，只要法律法規(guī)沒有禁止出租的房屋，都應(yīng)是可以出租的。
建設(shè)部1995年以第42號令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有權(quán)證的;(2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)權(quán)屬有爭議的;(5)屬于違法建筑的;(6)不符合安全標準的;(7)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
3、審查是否進行過登記備案。
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定登記備案后有關(guān)機關(guān)頒發(fā)的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。簡言之，非經(jīng)登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無效的。
4、審查房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。
在審判實踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日3%計，因其滯納金過高，導(dǎo)致滯納金的約定無效。有人認為：只要出租房屋不存在法律、法規(guī)所禁止出租的情形，承租人應(yīng)當參考中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算逾期付租金等款項的違約金。
此外，還要審查房屋出租是否用來進行違法犯罪活動，若是，則在出租人明知情況下，租賃合同無效。
承租人對房屋進行的裝修，在租賃合同被確認無效或被解除后如何處理
1、對承租人裝修物價值的認定。
承租人一般是在租賃房屋期內(nèi)根據(jù)租賃合同的用途對房屋進行裝修的，在房屋租賃合同中，一般均規(guī)定，裝飾物在房屋租賃合同期滿歸出租人無償收回。但在合同履行期間，往往因為合同無效或者當事人約定出租人提前收回裝修物，這就存在對裝飾物現(xiàn)價值的確認問題。
租賃雙方可對裝修物進行協(xié)商，如果協(xié)商不成，則可以委托評估機構(gòu)對裝修物的價值進行評估。一般評估是按照裝修物的正常使用年限計算折舊，房屋裝修物的使用年限應(yīng)與租賃期限相符，故裝修物收回時的現(xiàn)價值應(yīng)當按照租賃期限的計算標準折舊。
2、對承租人裝修物的處理及補償。
裝修物在法律上屬于添附物?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第86條對添附物的規(guī)定是：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物的，財產(chǎn)所有權(quán)人同意增添，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按照約定辦理;沒有約定又協(xié)商不成的，能夠拆除的可以責(zé)令拆除;不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)所有人;造成財產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當負賠償責(zé)任。這是對裝修物如何處理法律上作出的原則規(guī)定。
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