房地產(chǎn)租賃增值稅稅率是多少

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　　房屋租賃經(jīng)營需要交納的稅及稅率

　　1、營業(yè)稅：按出租房屋租金收入的5%計算。

　　2、城建稅：以營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，按適用稅率繳納城市建設(shè)維護(hù)稅。納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%;所在地在縣城、鎮(zhèn)(縣、市屬鎮(zhèn)的)，稅率為5%;所在地不在市區(qū)?？h城或鎮(zhèn)(縣、市屬鎮(zhèn))的稅率為1%。

　　3、教育費附加：按營業(yè)稅的3%計算。

　　4、印花稅：按簽訂租賃合同所載租賃金額的千分之一計算。稅額不足一元的，按一元貼花。

　　5、房產(chǎn)稅：按租金收入的12%計算。

　　6、企業(yè)所得稅：按照企業(yè)所得稅法的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)應(yīng)將出租房屋取得的租金收入并入企業(yè)收入總額計算繳納企業(yè)所得稅。

　　7、城鎮(zhèn)土地使用稅：擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人，用于生產(chǎn)經(jīng)營和出租的房屋坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)城鎮(zhèn)土地使用稅開征范圍內(nèi)的，應(yīng)按房屋占地(含出租的院落占地)面積，依土地等級及適用的土地等級稅額，計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　第一部分：不動產(chǎn)租賃營改增概念

　　一、基本概念

　　與《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告 2016年 14 號)的介紹相同，在《納稅人提 供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅 務(wù)總局公告 2016 年 16 號)中，重復(fù)出現(xiàn)了單位、個體工商 戶、其他個人，不動產(chǎn)、住房等等概念。為準(zhǔn)確理解文件， 避免出現(xiàn)偏差，首先簡單回顧以下幾個基本概念：

　　(一)納稅人

　　1、單位與個人

　　單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社 會團(tuán)體及其他單位。單位，也就是企業(yè)和非企業(yè)性單位之和。

　　個人，是指個體工商戶和其他個人。其他個人，也就是 自然人。個人，也就是個體工商戶和自然人之和。

　　企業(yè)、非企業(yè)性單位、個體工商戶、自然人，共同構(gòu)成 了全部增值稅、營業(yè)稅納稅人范圍，也可以說，單位、個體 工商戶和其他個人，共同組成了所有的增值稅、營業(yè)稅納稅 人。

　　2、增值稅一般納稅人和小規(guī)模納稅人 從納稅人類別來分，增值稅分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。

　　對照“單位和個人”： 企業(yè)：可以是增值稅一般納稅人或者小規(guī)模納稅人。 非企業(yè)性單位：也可以是增值稅一般納稅人和小規(guī)模納稅人。

　　個體工商戶：同上，個體工商戶也可以是增值稅一般納 稅人和小規(guī)模納稅人。在實際業(yè)務(wù)中，個體工商戶以小規(guī)模 納稅人居多，而且大多數(shù)都為雙定戶。

　　其他個人：自然人，都是小規(guī)模納稅人。 接下來，我們看一個例子，以更好的理解：

　　3、舉例

　　《試點有關(guān)事項的規(guī)定》規(guī)定：個人出租住房，應(yīng)按照 5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。

　　如何理解這條規(guī)定呢?按照剛才的解釋，應(yīng)理解如下：

　　1、自然人出租住房，按照5%征收率減按 1.5%計算應(yīng)納稅額;

　　2、屬于小規(guī)模納稅人的個體工商戶，出租住房，按照5%征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額;

　　3、屬于一般納稅人的個 體工商戶，出租住房，也應(yīng)該按照 5%征收率減按1.5%計算 應(yīng)納稅額。最后這一點是大家容易忽視的地方，提醒大家注 意。

　　(二)標(biāo)的物

　　1、不動產(chǎn) 不動產(chǎn)范圍廣泛，不僅包括房屋、商鋪、樓堂館所，還包括路、橋、道、壩等等。

　　2、房屋

　　房屋，即建筑物，包括住宅、商業(yè)用房、辦公樓、廠房 等等。房屋僅僅是建筑物的概念，比不動產(chǎn)的概念要小。

　　3、住房

　　住房，是指住宅、居民用房。 不動產(chǎn)的概念大于房屋，房屋概念大于住房。 還是舉例說明，以便于更好理解：

　　《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行 辦法》(國家稅務(wù)總局公

　　告 2016 年 16 號)規(guī)定：其他個人 出租不動產(chǎn)(不含住房)，按照 5%的征收率計算應(yīng)納稅額; 其他個人出租住房，按照 5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅 額。{2016不動產(chǎn)租賃行業(yè)營改增如何申報增值稅}.

　　這條規(guī)定的含義包括：

　　1、其他個人，即自然人出租一個商鋪等非住宅，應(yīng)按

　　照租金和 5%征收率計算增值稅;

　　2、自然人出租住宅，則按照5%的征收率減按 1.5%計算增值稅。這里不動產(chǎn)和住宅是適用不同的計算方法。

　　二、遵循的原則

　　與轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)業(yè)務(wù)相同，在《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告 2016年 16號)中，納稅地點、征收機關(guān)等遵循一些共同的規(guī)律 和原則。

　　(一)納稅地點

　　前面已經(jīng)說到，納稅人(除自然人以外)應(yīng)在不動產(chǎn)所

　　在地預(yù)繳，機構(gòu)所在地申報納稅。自然人出租不動產(chǎn)，只需 在不動產(chǎn)所在地繳納稅款即可。

　　(二)征收機關(guān)

　　根據(jù)前面的說明，其他個人出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，委托地方稅務(wù)局代為征收增值稅，請注意，僅僅是自然人出租不動產(chǎn)， 由地方稅務(wù)局代為征收，單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，仍 由國家稅務(wù)局征收。

　　請大家思考以下例子： 北京西城區(qū)的一個個體工商戶，在河北省石家莊擁有一

　　個商鋪，個體工商戶將河北的不動產(chǎn)出租，請問，這個個體 工商戶是不是需要預(yù)繳稅款?如果需要，應(yīng)向不動產(chǎn)所在地 的主管國稅機關(guān)應(yīng)還是地稅機關(guān)預(yù)繳呢?

　　根據(jù)前面的介紹，納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)，不動產(chǎn)與機構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，應(yīng)在不動產(chǎn)所

　　在地預(yù)繳稅款。由于我們只是將其他個人，即自然人出租不 動產(chǎn)的增值稅，委托地方稅務(wù)局代為征收，而個體工商戶出 租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，并未委托地稅代征，因此，該個體工商戶應(yīng) 在河北預(yù)繳稅款，應(yīng)向河北的國稅機關(guān)預(yù)繳。

　　(三)對改革前取得的不動產(chǎn)給予過渡政策 與轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)業(yè)務(wù)相同，納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服

　　務(wù)，對老項目均給予過渡政策。老項目是指納稅人在改革前， 即 4 月 30 日前取得的不動產(chǎn)，在改革后即5 月 1 日以后出 租的業(yè)務(wù)。

　　(四)過渡政策中增值稅征收率為原營業(yè)稅稅率 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)，在原營業(yè)稅政策下，

　　適用 5%營業(yè)稅稅率。與轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)業(yè)務(wù)相同，統(tǒng)籌考慮各方 面因素后，我們對提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)，設(shè)置 5%增值稅 征收率。納稅人出租老項目、老房產(chǎn)，都可以按照過渡政策， 采取簡易計稅方法依征收率計稅。

　　前已說明。5%的增值稅征收率，較原 5%營業(yè)稅時的稅負(fù) 相比，已是下降。

　　第二部分：不動產(chǎn)租賃征管逐條解讀

　　第一條 根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè) 稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36 號)及現(xiàn)行增 值稅有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

　　《辦法》作為 36號文件的配套文件，目的是在現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定的總體框架下，將 36 號文件的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化，在實際操作層面上，對 36 號文件中確立的基本原則和 制度作出進(jìn)一步明確和細(xì)化，區(qū)分不同情況，做出便于稅務(wù) 機關(guān)和納稅人更好地理解和執(zhí)行的規(guī)定，以增強政策文件的 可操作性。

　　第二條 納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)

　　(以下簡稱出租不動產(chǎn))，適用本辦法。 取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。 納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本辦法。

　　【政策解讀】

　　本條明確了該《辦法》的適用范圍。一是，本辦法明確 的是經(jīng)營租賃方式出租不動產(chǎn)征收管理規(guī)定，不包括融資租 賃方式出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)。融資租賃與經(jīng)營租賃兩者性質(zhì)完全 不同，融資租賃的目的是取得租賃標(biāo)的物的所有權(quán)，而經(jīng)營 租賃的目的僅僅是獲得租賃標(biāo)的物一段時間內(nèi)的使用權(quán);融 資租賃一般以融資額來計算租金，經(jīng)營性租賃以租賃標(biāo)的物 占用的時間長短來計算租金;融資租入的不動產(chǎn)，在租入方 進(jìn)行會計核算，經(jīng)營租賃方式租入的不動產(chǎn)，不在租入方核 算，而在出租方核算等等。因融資租賃與經(jīng)營租賃兩者性質(zhì) 完全不同，稅收處理上也存在差異。本辦法僅規(guī)范了經(jīng)營性 租賃業(yè)務(wù)。二是，取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐 贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。 三是，納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本辦法?！对圏c實施 辦法》規(guī)定，道路通行服務(wù)按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增 值稅。但如果納稅人提供道路通行服務(wù)，也要實行不動產(chǎn)所 在地預(yù)繳稅款，機構(gòu)所在地申報繳納的方法，將給納稅人帶 來極大的辦稅難度。因為公路很長，可能跨好幾個縣(市、 區(qū))甚至跨省，納稅人每個縣(市、區(qū))都去預(yù)繳稅款，是 不可能實現(xiàn)的。因此，本辦法將納稅人提供的道路通行服務(wù) 排除在外。這樣就是說，納稅人提供道路通行服務(wù)，在機構(gòu)所在地直接申報納稅即可，不需要預(yù)繳稅款。

　　第三條 一般納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增 值稅：

　　(一)一般納稅人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不 動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照 5%的征收率計算應(yīng) 納稅額。

　　不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的， 納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān) 預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

　　不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納 稅人向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

　　【政策解讀】

　　二是，前面已經(jīng)說過，出租不動產(chǎn)應(yīng)在不動產(chǎn)所在地納稅。 當(dāng)增值稅一般納稅人出租的不動產(chǎn)與其機構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，則應(yīng)在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，回機構(gòu)所在地申報納稅。增值稅一般納稅人出租的不動產(chǎn)與其機構(gòu) 所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人在機構(gòu)所在地繳納的 稅款，滿足不動產(chǎn)所在地納稅原則。為減輕納稅人的辦稅負(fù) 擔(dān)，

　　文件規(guī)定，在此情況下納稅人不需要預(yù)繳，直接在機構(gòu) 所在地申報繳納出租不動產(chǎn)的收入，計算納稅即可。

　　三是， 僅就“其他個人(即自然人)”出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)委托地稅代 征，因而除其他個人以外的納稅人出租不動產(chǎn)應(yīng)預(yù)繳的稅 款，仍在國稅局繳納。因此，一般納稅人出租不動產(chǎn)，在不 動產(chǎn)所在地國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，回機構(gòu)所在地后向主管國稅 機關(guān)申報納稅。