房產(chǎn)融資租賃和增值稅的相關(guān)概念

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　　什么是房產(chǎn)融資租賃?

　　房地產(chǎn)融資租賃的作用及優(yōu)勢分析房地產(chǎn)融資租賃是一種以融資為直接目的的信用方式，是一種集信貸、貿(mào)易和租賃為一體的適應(yīng)性較強的融資方式，其優(yōu)勢主要表現(xiàn)在以下方面：

　　(1)拓寬了房地產(chǎn)融資渠道。房地產(chǎn)融資租賃公司作為一個經(jīng)營載體，可以通過吸收股東投資，或在貨幣市場、資本市場采取借貸、拆借、發(fā)債上市等融資手段，吸收社會投資，改變房地產(chǎn)主要靠銀行貸款的單一融資方式。在外資銀行大力進入中國金融市場以前，房地產(chǎn)融資租賃也為外資進入中國房地產(chǎn)市場提供了平臺。

　　(2)降低房屋消費門檻。房屋使用者不是按照通常先獲得所有權(quán)再行使使用權(quán)的方式，而是通過支付租金直接獲得使用權(quán)的方式進行房屋消費。傳統(tǒng)的抵押貸款需要支付相當高的首付款后才能獲得房地產(chǎn)使用權(quán)，相比而言，房地產(chǎn)融資租賃真正實現(xiàn)了“零首付”，大大降低了房屋消費的門檻。

　　(3)租約靈活。傳統(tǒng)銀行貸款一般是固定利率、固定支付，而租賃公司可以根據(jù)每個承租人的收入情況，為承租人定做靈活的還租安排，例如延期支付、遞增和遞減支付等。另外，出租人和承租人雙方還可以協(xié)商租金價格。

　　(4)促進房地產(chǎn)銷售。房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)對承租人來說是一種金融服務(wù)，對房地產(chǎn)銷售方來說，租賃公司是一種營銷載體，融資租賃是一種營銷方式。房屋消費的門檻降低，擴大了客戶的購買力，促進了房地產(chǎn)的銷售。資金規(guī)模大的房地產(chǎn)公司還可以通過自己所屬或控股的租賃公司采用房地產(chǎn)融資租賃方式促銷自己的產(chǎn)品。

　　(5)風(fēng)險小。對出租人來說，由于在合同期滿之前，出租人始終是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人，故基本上不存在風(fēng)險。出租人通過收取租金獲得收益，在存款利率不斷下降的情況下，出租人更愿意以這種無風(fēng)險的方式獲得比利息更高的回報。租賃公司還可以通過資產(chǎn)證券化以及財產(chǎn)信托等方式將租金收取權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，分散經(jīng)營風(fēng)險。

　　增值稅

　　是以商品(含應(yīng)稅勞務(wù))在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計稅原理上說，增值稅是對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進口貨物的單位和個人就其實現(xiàn)的增值額征收的一個稅種。增值稅已經(jīng)成為中國最主要的稅種之一，增值稅的收入占中國全部稅收的60%以上，是最大的稅種。

　　實行價外稅

　　劃分納稅人：一般納稅人和小規(guī)模納稅人兩種

　　簡化稅率：一般納稅人：17%、13%、11%、6%; 小規(guī)模納稅人：3% ;出口貨物：適用零稅率。

　　財政部、國家稅務(wù)總局2011年11月17日正式公布營業(yè)稅改征增值稅試點方案(2012年1月1日起，在上海等地實施)。

　　2012年7月25日，國務(wù)院溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，決定自2012年8月1日起至年底，將交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點范圍，由上海市分批擴大至北京、天津、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、廣東和廈門、深圳10個省(直轄市、計劃單列市)。2013年繼續(xù)擴大試點地區(qū)，并選擇部分行業(yè)在全國范圍試點。按照規(guī)劃，最快有望在十二五(2011年-2015年)期間完成“營改增”。

　　根據(jù)試點方案，改革試點的主要稅制安排為：

　　——在現(xiàn)行增值稅17%標準稅率和13%低稅率基礎(chǔ)上，新增11%和6%兩檔低稅率。租賃有形動產(chǎn)等適用17%稅率，交通運輸業(yè)、建筑業(yè)等適用11%稅率，其他部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用6%稅率。

　　簡易征收一般人：以銷售情況定4%、6%

　　《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》(財稅[2009]9號)規(guī)定，自2009年1月1日起執(zhí)行，下列按簡易辦法征收增值稅的優(yōu)惠政策繼續(xù)執(zhí)行，不得抵扣進項稅額納稅人銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)的計稅依據(jù)為其銷售額，進口貨物的計稅依據(jù)為規(guī)定的組成計稅價格。

　　代銷寄售物品、死當物品、經(jīng)國務(wù)院或國務(wù)院授權(quán)機關(guān)批準的免稅商店零售的免稅品：暫按簡易辦法依照4%。

　　對屬于一般納稅人的自來水公司銷售的自來水按簡易辦法依照6%征收率征收增值稅，不得抵扣其購進自來水取得增值稅扣稅憑證上注明的增值稅稅款。

　　納稅義務(wù)人

　　從事增值稅應(yīng)稅行為的一切單位、個人以及雖不從事增值稅應(yīng)稅行為但賦有代扣增值稅義務(wù)的扣繳義務(wù)人都是增值稅的納稅義務(wù)人。在1994年之前外資企業(yè)繳納工商統(tǒng)一稅，并不是增值稅的納稅義務(wù)人。但1993年11月6日國家稅務(wù)總局發(fā)布國稅法[1993]138號《關(guān)于涉外稅收實施增值稅有關(guān)征管問題的通知》后，從1994年1月1日起外資企業(yè)也成為增值稅的納稅義務(wù)人。

　　由于增值稅實行憑增值稅專用發(fā)票抵扣稅款的制度，因此對納稅人的會計核算水平要求較高，要求能夠準確核算銷項稅額、進項稅額和應(yīng)納稅額。但實際情況是有眾多的納稅人達不到這一要求，因此《中華人民共和國增值稅暫行條例》將納稅人按其經(jīng)營規(guī)模大小以及會計核算是否健全劃分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。具體劃分標準為：

　　1.一般納稅人：

　　(1)生產(chǎn)貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)的納稅人，以及以生產(chǎn)貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)為主(即納稅人的貨物生產(chǎn)或者提供應(yīng)稅勞務(wù)的年銷售額占應(yīng)稅銷售額的比重在50%以上)并兼營貨物批發(fā)或者零售的納稅人，年應(yīng)稅銷售額超過50萬的;

　　(2)從事貨物批發(fā)或者零售經(jīng)營，年應(yīng)稅銷售額超過80萬元的。

　　2.小規(guī)模納稅人：

　　(1)從事貨物生產(chǎn)或者提供應(yīng)稅勞務(wù)的納稅人，以及從事貨物生產(chǎn)或者提供應(yīng)稅勞務(wù)為主(即納稅人的貨物生產(chǎn)或者提供勞務(wù)的年銷售額占年應(yīng)稅銷售額的比重在50%以上)，并兼營貨物批發(fā)或者零售的納稅人，年應(yīng)征增值稅銷售額(簡稱應(yīng)稅銷售額)在50萬元以下(含本數(shù))的。

　　(2)除上述規(guī)定以外的納稅人，年應(yīng)稅銷售額在80萬元以下(含本數(shù))。

　　小規(guī)模納稅

　　增值稅的小規(guī)模納稅人是指年銷售額在規(guī)定標準以下，并且會計核算不健全，不能按照規(guī)定報送有關(guān)稅務(wù)資料的增值稅納稅人。所稱的會計核算不健全是指不能正確核算增值稅的銷項稅額、進項稅額和應(yīng)納稅額。對于符合條件的小規(guī)模納稅人，由稅務(wù)機關(guān)依照稅法規(guī)定的標準認定。年銷售額達不到前述標準的為小規(guī)模納稅人，此外個人、非企業(yè)性單位以及不經(jīng)常發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為的企業(yè)也被認定為小規(guī)模納稅人。小規(guī)模納稅人在達到標準后經(jīng)申請被批準后可以成為一般納稅人。

　　對小規(guī)模納稅人實現(xiàn)簡易辦法征收增值稅，其進項稅不允許抵扣。

　　小規(guī)模納稅人的認定條件

　　一、小規(guī)模納稅人的標準規(guī)定如下：

　　(1) 年應(yīng)稅銷售額未超過100萬元的工業(yè)企業(yè)。工業(yè)企業(yè)，是指從事貨物生產(chǎn)、加工、修理修配的企業(yè)及企業(yè)性單位，包括以工業(yè)生產(chǎn)為主，兼營貨物批發(fā)、零售的企業(yè)及企業(yè)性單位。

　　(2) 年應(yīng)稅銷售額未超過180萬元的商業(yè)企業(yè)。商業(yè)企業(yè)，是指從事貨物批發(fā)、零售等商業(yè)經(jīng)營活動的企業(yè)及企業(yè)性單位，包括以貨物批發(fā)、零售為主，兼營工業(yè)生產(chǎn)的企業(yè)及企業(yè)性單位。

　　一般納稅人

　　年增值稅應(yīng)稅銷售額達到標準的可以成為一般納稅人，此外對于生產(chǎn)型納稅人要求會計核算健全。這一標準可以放寬至30萬元人民幣，但對非生產(chǎn)型商貿(mào)企業(yè)無論其會計核算是否健全均要達到標準才能認定為一般納稅人。另外，由于自1999年起國家強制推廣稅控加油機，并禁止非稅控加油機的生產(chǎn)和銷售，所以國家稅務(wù)總局2001年12月3日發(fā)布國稅函[2001]882號《關(guān)于加油站一律按照增值稅一般納稅人征稅的通知》規(guī)定從2002年1月1日起將所有從事成品油銷售的加油站都認定為一般納稅人，而無論其規(guī)模是否達到標準和會計核算是否健全。

　　一般納稅人的認定條件

　　已辦理稅務(wù)登記，年應(yīng)納增值稅銷售額達到下列標準的企業(yè)，應(yīng)當向主管國家稅務(wù)機關(guān)申請辦理增值稅一般納稅人的認定手續(xù)。

　　從事貨物生產(chǎn)或者提供加工、修理修配(以下簡稱應(yīng)稅勞務(wù))的納稅人，以及從事貨物生產(chǎn)或提供應(yīng)稅勞務(wù)為主，并兼營貨物批發(fā)或零售的納稅人，年應(yīng)稅銷售額在50萬元以上的

　　從事貨物批發(fā)或零售的納稅人，年應(yīng)稅銷售額在80萬元以上的。

　　已辦理稅務(wù)登記，年應(yīng)納增值稅銷售額未達到前項規(guī)定的定量標準的小規(guī)模企業(yè)，會計核算健全，能夠按照會計制度和稅務(wù)機關(guān)的要求準確核算銷項稅額、進項稅額和應(yīng)納稅額的，可以向主管國家稅務(wù)機關(guān)申請辦理增值稅一般納稅人認定手續(xù)。

　　已辦理稅務(wù)登記，年應(yīng)納增值稅銷售額達到規(guī)定標準的個體經(jīng)營者，能夠按照會計制度和稅務(wù)機關(guān)的要求準確核算銷項稅額、進項稅額和應(yīng)納稅額，可以向主管國家稅務(wù)機關(guān)申請辦理一般納稅人認定手續(xù)。

　　納稅人總分支機構(gòu)實行統(tǒng)一核算，其總機構(gòu)年應(yīng)稅銷售額達到定量標準，但分支機構(gòu)年應(yīng)稅銷售額未達到定量標準的，其分支機構(gòu)可以申請辦理增值稅一般納稅人認定手續(xù)。

　　年應(yīng)稅銷售額超過財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的小規(guī)模納稅人標準以及新開業(yè)的納稅人，可以向主管稅務(wù)機關(guān)申請一般納稅人資格認定。