倉(cāng)庫(kù)租賃需要交房產(chǎn)稅嗎

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　　倉(cāng)庫(kù)租賃需要交房產(chǎn)稅嗎

　　首先我們來(lái)看看倉(cāng)儲(chǔ)租賃服務(wù)適用哪種稅種與稅率。

　　倉(cāng)儲(chǔ)租賃服務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)在稅種上的區(qū)別主要是流轉(zhuǎn)稅和房產(chǎn)稅的不同，流轉(zhuǎn)稅附加稅是隨流轉(zhuǎn)稅變動(dòng)的，本文不作考慮，其他稅種如印花稅、企業(yè)所得稅兩者均相同。

　　(一) 流轉(zhuǎn)稅

　　營(yíng)改增前，租賃業(yè)與倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)均屬“服務(wù)業(yè)”稅目，適用5%的營(yíng)業(yè)稅稅率，兩者在流轉(zhuǎn)稅上稅負(fù)相同。

　　營(yíng)改增后，倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)適用“物流輔助業(yè)”稅目，適用6%的增值稅稅率，對(duì)于小規(guī)模納稅人，則適用3%的征收率;不動(dòng)產(chǎn)租賃目前仍適用5%的營(yíng)業(yè)稅。

　　對(duì)于年倉(cāng)儲(chǔ)營(yíng)業(yè)額低于500萬(wàn)元的小規(guī)模納稅人而言，無(wú)疑稅負(fù)是降低了，且低于不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的稅負(fù);針對(duì)一般納稅人而言，倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)的成本構(gòu)成主要為倉(cāng)庫(kù)廠房的折舊費(fèi)用、保管費(fèi)用(人工成本)、低值易耗品等，能取得進(jìn)項(xiàng)稅額的成本較少，稅負(fù)高低要根據(jù)可取得進(jìn)項(xiàng)稅額的成本而定。就目前情況來(lái)看，稅負(fù)略高于租賃業(yè)。

　　(二) 房產(chǎn)稅

　　房產(chǎn)稅有兩種不同的繳納方式，即按房產(chǎn)原值繳納方式及按租金收入繳納的方式。根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例，對(duì)于房產(chǎn)租賃的，房產(chǎn)稅按房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納，稅率為12%;而對(duì)于自用房產(chǎn)提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)的，房產(chǎn)稅應(yīng)按照房產(chǎn)原值減除30%后的余值計(jì)算，稅率為1.2%。

　　租賃業(yè)與倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)稅負(fù)比較

　　對(duì)擁有倉(cāng)庫(kù)、貨場(chǎng)的納稅人，將場(chǎng)地用于租賃還是倉(cāng)儲(chǔ)稅負(fù)有所不同。

　　例如，甲企業(yè)在北京擁有一處庫(kù)房，房屋原值5000萬(wàn)元，將其租給乙企業(yè)作倉(cāng)庫(kù)使用，年租金500萬(wàn)元。則甲企業(yè)年應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=500*5%=25萬(wàn)元，房產(chǎn)稅500*12%=60萬(wàn)元。

　　甲企業(yè)若與乙企業(yè)改為簽訂倉(cāng)儲(chǔ)合同，并提供保管服務(wù)，年倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)用500萬(wàn)元，如甲企業(yè)為小規(guī)模納稅人，則甲企業(yè)年應(yīng)納增值稅=500/(1 3%)*3%=14.56萬(wàn)元，房產(chǎn)稅=5000*(1-30%)*1.2%=42萬(wàn)元。

　　可見(jiàn)，此種情況下，倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)下的增值稅和房產(chǎn)稅均低于租賃服務(wù)。

　　為便于進(jìn)一步比較得出結(jié)論，我們對(duì)租賃業(yè)務(wù)與倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)進(jìn)行稅負(fù)平衡點(diǎn)分析。假設(shè)A為年租賃(倉(cāng)儲(chǔ))營(yíng)業(yè)額，B為倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)可取得的進(jìn)項(xiàng)稅額，C為房屋原值。

　　(一)流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)平衡點(diǎn)

　　1、當(dāng)企業(yè)為小規(guī)模納稅人時(shí)：

　　營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)5%大于增值稅稅負(fù)2.91[3%/(1 3%)]，即倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)的增值稅稅負(fù)低于租賃業(yè)務(wù)。

　　2、當(dāng)企業(yè)為一般納稅人時(shí)：

　　A*5%=A/(1 6%)*6%-B B/A=0.66%，即當(dāng)進(jìn)項(xiàng)稅額/年?duì)I業(yè)額大于0.66%時(shí)，倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)的增值稅稅負(fù)低，相反，則租賃服務(wù)的營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)低。

　　(二)房產(chǎn)稅稅負(fù)平衡點(diǎn)

　　A*12%=C*(1-30%)*1.2% A/C=7%，即當(dāng)年?duì)I業(yè)額小于房產(chǎn)原值的7%時(shí)，租賃業(yè)務(wù)的房產(chǎn)稅稅負(fù)低于倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)。

　　需要提醒的是，不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)隨著營(yíng)改增業(yè)務(wù)的全面展開(kāi)，也將在十二五規(guī)劃前即2015年底納入營(yíng)改增范疇，界時(shí)，倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的流轉(zhuǎn)稅將全部征收增值稅，但不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)稅率尚不確定。