倉庫租賃需要交房產(chǎn)稅嗎
倉庫租賃需要交房產(chǎn)稅嗎
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倉庫租賃需要交房產(chǎn)稅嗎
首先我們來看看倉儲(chǔ)租賃服務(wù)適用哪種稅種與稅率。
倉儲(chǔ)租賃服務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)在稅種上的區(qū)別主要是流轉(zhuǎn)稅和房產(chǎn)稅的不同,流轉(zhuǎn)稅附加稅是隨流轉(zhuǎn)稅變動(dòng)的,本文不作考慮,其他稅種如印花稅、企業(yè)所得稅兩者均相同。
(一) 流轉(zhuǎn)稅
營改增前,租賃業(yè)與倉儲(chǔ)業(yè)均屬“服務(wù)業(yè)”稅目,適用5%的營業(yè)稅稅率,兩者在流轉(zhuǎn)稅上稅負(fù)相同。
營改增后,倉儲(chǔ)業(yè)適用“物流輔助業(yè)”稅目,適用6%的增值稅稅率,對(duì)于小規(guī)模納稅人,則適用3%的征收率;不動(dòng)產(chǎn)租賃目前仍適用5%的營業(yè)稅。
對(duì)于年倉儲(chǔ)營業(yè)額低于500萬元的小規(guī)模納稅人而言,無疑稅負(fù)是降低了,且低于不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的稅負(fù);針對(duì)一般納稅人而言,倉儲(chǔ)業(yè)的成本構(gòu)成主要為倉庫廠房的折舊費(fèi)用、保管費(fèi)用(人工成本)、低值易耗品等,能取得進(jìn)項(xiàng)稅額的成本較少,稅負(fù)高低要根據(jù)可取得進(jìn)項(xiàng)稅額的成本而定。就目前情況來看,稅負(fù)略高于租賃業(yè)。
(二) 房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅有兩種不同的繳納方式,即按房產(chǎn)原值繳納方式及按租金收入繳納的方式。根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例,對(duì)于房產(chǎn)租賃的,房產(chǎn)稅按房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納,稅率為12%;而對(duì)于自用房產(chǎn)提供倉儲(chǔ)服務(wù)的,房產(chǎn)稅應(yīng)按照房產(chǎn)原值減除30%后的余值計(jì)算,稅率為1.2%。
租賃業(yè)與倉儲(chǔ)業(yè)稅負(fù)比較
對(duì)擁有倉庫、貨場(chǎng)的納稅人,將場(chǎng)地用于租賃還是倉儲(chǔ)稅負(fù)有所不同。
例如,甲企業(yè)在北京擁有一處庫房,房屋原值5000萬元,將其租給乙企業(yè)作倉庫使用,年租金500萬元。則甲企業(yè)年應(yīng)納營業(yè)稅=500*5%=25萬元,房產(chǎn)稅500*12%=60萬元。
甲企業(yè)若與乙企業(yè)改為簽訂倉儲(chǔ)合同,并提供保管服務(wù),年倉儲(chǔ)費(fèi)用500萬元,如甲企業(yè)為小規(guī)模納稅人,則甲企業(yè)年應(yīng)納增值稅=500/(1 3%)*3%=14.56萬元,房產(chǎn)稅=5000*(1-30%)*1.2%=42萬元。
可見,此種情況下,倉儲(chǔ)服務(wù)下的增值稅和房產(chǎn)稅均低于租賃服務(wù)。
為便于進(jìn)一步比較得出結(jié)論,我們對(duì)租賃業(yè)務(wù)與倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)進(jìn)行稅負(fù)平衡點(diǎn)分析。假設(shè)A為年租賃(倉儲(chǔ))營業(yè)額,B為倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)可取得的進(jìn)項(xiàng)稅額,C為房屋原值。
(一)流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)平衡點(diǎn)
1、當(dāng)企業(yè)為小規(guī)模納稅人時(shí):
營業(yè)稅稅負(fù)5%大于增值稅稅負(fù)2.91[3%/(1 3%)],即倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)的增值稅稅負(fù)低于租賃業(yè)務(wù)。
2、當(dāng)企業(yè)為一般納稅人時(shí):
A*5%=A/(1 6%)*6%-B B/A=0.66%,即當(dāng)進(jìn)項(xiàng)稅額/年?duì)I業(yè)額大于0.66%時(shí),倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)的增值稅稅負(fù)低,相反,則租賃服務(wù)的營業(yè)稅稅負(fù)低。
(二)房產(chǎn)稅稅負(fù)平衡點(diǎn)
A*12%=C*(1-30%)*1.2% A/C=7%,即當(dāng)年?duì)I業(yè)額小于房產(chǎn)原值的7%時(shí),租賃業(yè)務(wù)的房產(chǎn)稅稅負(fù)低于倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)。
需要提醒的是,不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)隨著營改增業(yè)務(wù)的全面展開,也將在十二五規(guī)劃前即2015年底納入營改增范疇,界時(shí),倉儲(chǔ)業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的流轉(zhuǎn)稅將全部征收增值稅,但不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)稅率尚不確定。