房屋租賃繳稅標準

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　　房屋租賃繳稅標準

　　以月租5000元為例計算各稅額?

　　個人出租計算： (1)營業(yè)稅=5000*3%/2=75元 (2)城建稅=75*7%=5.25元 (3)教育費附加=75*3%=2.25元 (4)房產稅=5000*4%=200元

　　單位出租計算： (1)營業(yè)稅=5000*5%=250元 (2)城建稅=250*7%=17.5元 (3)教育費附加=250*3%=7.5元 (4)房產稅=5000*12%=600元

　　1、根據《中華人民共和國營業(yè)稅條例實施細則》(2009年1月1日起施行)規(guī)定第二十三條條例第十條所稱營業(yè)稅起征點，是指納稅人營業(yè)額合計達到起征點 。

　　營業(yè)稅起征點的適用范圍限于個人。

　　營業(yè)稅起征點的幅度規(guī)定如下：

　　(1)按期納稅的，為月營業(yè)額1000-5000元;

　　(2)按次納稅的，為每次(日)營業(yè)額100元。

　　省、自治區(qū)、直轄市財政廳(局)、稅務局應當在規(guī)定的幅度內，根據實際情況確定本地區(qū)適用的起征點，并報財政部、國家稅務總局備案。

　　2、房租收入涉及繳納個人所得稅。

　　問：我一直搞不懂房屋出租稅費是咋算，能不能給舉個例子，比如70平方米自有產權的房子，占地面積是10平方米，租賃價格是2000元，出租方應該繳納的稅費是咋算的?最后是多少?

　　答：出租方每月出租該套房產應繳納的稅費包括(以下等號后數字單位均為元)，

　　(1)營業(yè)稅：月租金收入×3%，即2000×3%=60;

　　(2)城建稅：營業(yè)稅×(1%或5%或7%)(在市區(qū)的，稅率為7%;在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%;所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%;外籍和港澳臺人員不征)，按照在市區(qū)標準計算即60×7%=4.2;

　　(3)教育費附加：營業(yè)稅×3%(外籍和港澳臺人員不征)，即60×3%=1.8;(4)地方教育附加：營業(yè)稅×1%，即60×1%=0.6;

　　(5)房產稅：月租金收入×4%，即2000×4%=80;

　　(6)土地使用稅：每平方米土地年稅額÷12個月×占地面積，島內土地使用稅為每平方米6元，6÷12個月×10=5(每月);

　　(7)印花稅：月租金收入×0.001，即2000×0.001=2。上述(1)-(7)項合計稅費為：153.6。

　　(8)個人所得稅=(2000-153.6-800)×10%=104.64。

　　房屋租賃管理部門根據相關法規(guī)和稅務部門的委托，對房屋租賃征收租賃管理費，代征私人房屋租賃稅和外地駐深企業(yè)房屋租賃稅。租賃管理費和房屋租賃稅都是以租金為基礎，按照一定的標準組織征收。

　　1、房屋租金收入的認定

　　(1)房屋租金收入的認定原則

　　房屋租金收入的認定是房屋租賃稅費計征的核心問題。房屋租金收入的認定主要有兩個原則：一是合同租金與指導租金孰高原則，二是核定租金原則。

　　①合同租金與指導租金孰高原則

　　《深圳經濟特區(qū)房屋租賃條例》第十五條規(guī)定：“稅務部門和區(qū)主管機關征收有關稅金或者收取房屋租賃管理費時，以指導租金作為計算基數;租賃合同約定的租金高于指導租金時，以合同約定的租金為計算基數”。

　?、诤硕ㄗ饨鹗杖朐瓌t

　　以寶安區(qū)為例，《寶安區(qū)私人房屋租賃稅費征收管理暫行辦法》把寶安區(qū)私人房屋分為居民自建房和居民非自建房、集資房三類進行分類管理。居民非自建房、集資房采用合同租金與指導租金孰高原則確定租金收入。除對需要按實際租金收入開具發(fā)票的居民自建出租房按合同租金與指導租金孰高原則確定租金收入外，其它居民自建房采用核定方式確定租金收入。這種采用核定方式認定的租金稱為核定租金。

　　(2)居民自建房租金收入核定的方法和程序

　　①核定租金收入的計算公式

　　核定租金收入=住宅租金收入 商業(yè)租金收入

　　住宅租金收入=可出租住宅面積×住宅指導租金×住宅出租率

　　商業(yè)租金收入=商鋪面積×商業(yè)指導租金×商鋪出租率

　　可出租住宅面積=(整棟房屋層數—業(yè)主自用層數)×每層平均建筑面積

　　商鋪面積=商鋪租賃雙方合同約定實際面積

　　居民自建房建筑面積是征收稅費的計算依據。居民自建房稅費征收以棟為單位計算總建筑面積。如房地產權利證書或者有效材料表明同一棟樓房的合法所有權或使用權分屬兩位或兩位以上業(yè)主的，可對業(yè)主分別計算總建筑面積。

　　住宅指導租金和商業(yè)指導租金為市租賃管理辦每年度公布的房屋租賃指導租金，特殊情況下也可采用租賃管理所上報區(qū)、市租賃管理辦批準的指導租金。

　　住宅出租率和商鋪出租率為該房屋所屬區(qū)域的已出租房屋面積占可出租房屋面積的比例。

　　應繳房屋租賃管理費=核定租金收入×租賃管理費率

　　②核定租金收入的方法和程序

　　a、申報登記。凡是本轄區(qū)范圍內的居民自建房屋，無論出租與否，一律如實登記，納入管理的范圍。

　　b、核定出租率。每年初，由租賃管理所和稅務所組織成立聯合審定小組，在分片選點的基礎上，對各片區(qū)房屋出租情況進行典型調查，審核確定出租比率，并以報表形式報區(qū)租賃管理辦和區(qū)地稅局備案。

　　c、核實出租面積。由代征人員實地察看自建房總層數、業(yè)主自用層數和每層平均建筑面積及商鋪面積，登記《私人出租屋稅費核定審批表》，由租賃管理站初審核實各棟樓可出租房屋總建筑面積后，上報租賃管理所審定。

　　d、確定租賃面積、計算租金收入。租賃管理所收集整理管理站上報的《私人出租屋稅費核定審批表》，計算填寫租金收入等相關內容。核定租金的有關情況以報表形式報區(qū)租賃管理辦和稅務所備案。稅務所若有異議，應及時進行調查核實，并將修改意見回復租賃管理所，由租賃管理所重新核定租金收入。

　　e、文書送達。租賃管理所根據審核通過的《私人出租屋稅費核定審批表》，制作《私人房屋租賃繳納稅費登記卡》發(fā)還管理站，由管理員送達業(yè)主。業(yè)主按《私人房屋租賃繳納稅費登記卡》的內容到所屬管理站(所)繳納稅費。

　　f、租金調整。業(yè)主如對核定的租金收入有異議，可在收到《私人房屋租賃繳納稅費登記卡》的5日內，向租賃管理所提出復核書面申請。租賃管理所應及時給予答復。對不予調整的進行解釋說明;對需要調整的及時組織復核、重新核定，并收回原送達的《私人房屋租賃繳納稅費登記卡》作廢。

　　g、檢查復核。每年由區(qū)地方稅務局和區(qū)房屋租賃管理辦公室抽調人員組成聯合檢查復核小組，采取不定期方式，對年內各租賃管理所核定租金情況進行檢查復核，檢查結果在兩個系統內進行通報。

　　h、申報停租或變更。對已實行“核定租金”方式管理的出租屋，原則上不再受理停租或變更。特殊情況下需要申報停租或變更的，業(yè)主必須提出書面申請，報管理站、租賃管理所、區(qū)租賃管理辦逐級調查核實后，以報表形式向稅務機關備案。

　　2、房屋租賃管理費征收管理

　　(1)房屋租賃管理費的概念

　　房屋租賃管理費是房屋租賃管理部門依法對房屋租賃行為征收的一種行政性收費。房屋租賃管理費的概念有以下涵義：

　?、俜课葑赓U管理費是一種行政性收費;

　?、诜课葑赓U管理費征收主體是房屋租賃管理部門 ;

　　④房屋租賃管理費的征收對象是房屋租賃行為;

　?、莘课葑赓U管理費交納人是房屋收益人，包括出租人和轉租人等。

　　(2)房屋租賃管理費征收標準和依據

　　房屋租賃管理費征收標準

　　根據《深圳經濟特區(qū)房屋租賃條例》第十三條規(guī)定：

　?、俪鲎夥课蒉k理房屋租賃合同登記的，出租人應當按月租金的百分之二，向區(qū)主管機關繳納房屋租賃管理費。

　　②出租房屋辦理備案手續(xù)的，出租人應當按月租金的百分之三向區(qū)主管機關繳納房屋租賃管理費。

　?、鄯课蒉D租的，轉租租金高于原租金的差額部分，應當按上述規(guī)定的標準，由轉租人繳納房屋租賃管理費。

　　房屋租賃管理費計費依據

　　房屋租賃管理費計費依據是房屋租金，租金收入按下列規(guī)定認定：

　?、俑鶕渡钲诮洕貐^(qū)房屋租賃條例》第十五條的規(guī)定，區(qū)主管機關征收有關稅金或者收取房屋租賃管理費時，以指導租金作為計算基數;租賃合同約定的租金高于指導租金時，以合同約定的租金為計算基數。

　?、诟鶕秾毎矃^(qū)私人房屋租賃稅費征收管理暫行辦法》規(guī)定，一般情況下，居民自建房出租屋以核定租金收入為依據計征租賃管理費。

　　(3)房屋租賃管理費的計算公式

　　根據上述規(guī)定，可以得到如下基本計算公式：

　　出租人月繳租賃管理費=租金收入×租賃管理費費率

　　具體情況如下：

　?、俜蔷用褡越ǚ哭k理合同登記手續(xù)的房屋租賃管理費計算公式

　　出租人月應繳租賃管理費=月租金收入×2%

　　(租金收入采用合同租金與指導租金孰高原則確定)

　　轉租人月應繳租賃管理費=(轉租租金收入-原合同租金支出)×2%

　　②非居民自建房屋出租辦理合同備案手續(xù)的房屋租賃管理費計算公式

　　出租人月繳租賃管理費=月租金收入×3%

　　(租金收入采用合同租金與指導租金孰高原則確定)

　　轉租人月應繳租賃管理費=(月轉租租金收入-原合同月租金支出)×3%

　?、劬用褡越ǚ课莩鲎廪k理合同登記手續(xù)的房屋租賃管理費的計算公式

　　月應繳租賃管理費=核定月租金收入×2%

　?、芫用褡越ǚ课莩鲎廪k理備案登記手續(xù)的房屋租賃管理費的計算公式

　　月應繳租賃管理費=核定月租金收入×3%

　　(4)房屋租賃管理費征收管理程序

　?、匐娔X員根據出租人合同登記或備案的房屋租賃情況，于每個季度最后一個月或每月的15日前輸出《房屋租賃管理費核查表》一式2份，出租人、租賃管理員各一份。

　　②租賃管理員核對后，對變更的房屋租賃情況進行調查核實。經所長簽字，由電腦員輸出《房屋租賃管理明細表》一式3份，所長、管理員、收費員各一份;《房屋租賃管理通知單》一式2份，業(yè)主(出租人)、管理員各一份。

　?、凼湛詈?，開票人員開具省財政統一印制的行政事業(yè)收費收據。如當事人約定，由承租人代交管理費的，收據上的交款人仍應填寫出租人的姓名。

　　④收款人應及時向租賃管理所所長，管理員通報租賃管理費收取情況。對拖延交付管理費的出租人，管理員應填發(fā)《限期繳納房屋租賃管理費通知書》進行催繳。

　?、莞髯赓U管理所于每月的28日前填寫《房屋租賃管理情況統計表》，報市、區(qū)租賃管理辦。

　?、薹课葑赓U管理費須及時存入市、區(qū)財政部門指定的專戶，不得截留、挪用，嚴格實行收支兩條線管理。

　　(5)法律責任

　　①出租人或者轉租人不繳納或者遲延繳納房屋租賃管理費，主管機關可責令其繳納，每遲延一日，按應交管理費的數額收取千分之三的滯納金。

　?、诋斒氯瞬环嘘P行政機關處罰的，可依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　?、壑鞴軝C關的管理人員玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者其上級主管部門追究行政責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　3、房屋租賃稅征收管理

　　房屋租賃稅并不是一種獨立的稅種，它是對出租房屋應繳納的幾種稅種的統稱，包括了因出租房屋應繳納的營業(yè)稅、房產稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、所得稅等稅種。營業(yè)稅、房產稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅和所得稅的法定征收機關是稅務部門。房屋租賃管理部門受地稅部門的委托，代征私人房屋租賃稅和外地駐深企業(yè)房屋租賃稅。

　　(1)代征房屋租賃稅的范圍

　　私人房屋指個人所有、數人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房，包括居民自建房、非自建房和集資房等。外地駐深企業(yè)是指注冊地在深圳市外的企業(yè)，包括國內企業(yè)及境外企業(yè)。根據《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第二十一條規(guī)定，從事生產、經營的納稅人到外縣(市)臨時從事生產、經營活動的，應當持稅務登記證副本和所在地稅務機關填開的外出經營活動稅收管理證明，向營業(yè)地稅務機關報驗登記，接受稅務管理。

　　(2)代征房屋租賃稅的稅種

　　房屋租賃管理部門代征房屋租賃稅稅種包括出租房屋應繳納的營業(yè)稅、房產稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、所得稅等。其中私人房屋出租應繳納的所得稅為個人所得稅，外地駐深企業(yè)出租房屋應繳納的所得稅為企業(yè)所得稅。