2017年別墅營銷方案推廣策劃

　　別墅，即別野，一種低層聯(lián)排住宅，在郊區(qū)或風景區(qū)建造的供休養(yǎng)用的園林住宅。是居宅之外用來享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。小編精心推薦的一些別墅營銷方案，希望你能有所感觸!

　　別墅營銷方案篇一

　　一.企劃方針

　　立足于消費者的分布情形與需求層次，確立主體目標客戶群體，繼而設(shè)計規(guī)劃形象策略主體，疊現(xiàn)本案產(chǎn)品價值，滿足目標客戶群體獨有的品味與格調(diào)，并進行有的放矢的文案表現(xiàn)與媒體運用。

　　二.目標市場預(yù)估

　　根椐目標客戶預(yù)估的情況分析，本案認同度最大的客戶群應(yīng)為北京等周邊地區(qū)以二次置業(yè)群體為主

　　的年齡為35~45歲之間的中年購買群，其中以留學歸國創(chuàng)業(yè)者為主。

　　由于在本案目前的目標銷售區(qū)域少有同類竟爭物業(yè)，因此，本案的市場售價無明顯可比性。相較于秦皇島“維多利亞港灣”RMB5000~7000元/M2的售價，本案可將售價即定為RMB8000元/ M2，同時，本案售價仍可通過良好的市場整合推廣手段得到一定幅度的提升。

　　為確保本案海景較佳別墅的脫穎而出，推動海景較差別墅沖破單價阻力線，獲得理想的市場去化，強有力的產(chǎn)品形象定位提升，卓有成效的推廣表現(xiàn)，成為本案取得市場成功的重中之重。

　　三.形象定位

　　建立在本案產(chǎn)品的特性基礎(chǔ)上，針對目標客戶群體的生涯背景及價值取向，進行符合這一群人士認可的形象定位，并在此基礎(chǔ)上進行內(nèi)涵的挖掘與外延的拓展，創(chuàng)造推廣中的主題核心，是樹立本案市場形象靈魂的重點。

　　產(chǎn)品特性：

　　本案位于全國優(yōu)秀旅游城市秦皇島市郊，瀕臨渤海灣，距北京260公里，距山海關(guān)、北戴河各18公里，同時，本案是距離北京最近的距海水僅20米的真正的海濱別墅。

　　目標客戶特征：

　　根據(jù)對本案目標客房群的研究，可概括出目標客房群以下特征：

　　家庭年收入300萬元以上，為社會中的絕對富裕層。目標客戶的財產(chǎn)來源各不相同，但性格多富于感性，同時希望獲得社會對個人價值的最大認可。針對于此，文化包裝應(yīng)為本案營銷的一帖上好秘方。

　　四.主體目標客戶定位

　　由于本案與生即來的先天優(yōu)越性，使本案成為不動產(chǎn)中稀缺的以渡假享受為主的海濱別墅物業(yè);且本案體量較小。

　　這二點使得本案主體目標客戶的受眾面較窄，體現(xiàn)在即時靜態(tài)寬度及動態(tài)可擴張寬度。同時，主體目標客戶階層中的個體成員均應(yīng)為成功事業(yè)團隊的領(lǐng)袖，并具備很強的個人魅力。(特殊情況除外)

　　定位：

　　通過以上研判，本案主體目標客戶是“金字塔”消費結(jié)構(gòu)中的頂層人士。

　　定位于該階層人士進行的有的放矢的企劃、營銷組織，將保障本案價格空間的有效拓展。

　　五.產(chǎn)品策略

　　產(chǎn)品定位，是基于對目標客戶群體消費特征的研究，以滿足其居住的物質(zhì)需求與深層次的心理需求出發(fā)，進行有的放矢的產(chǎn)品含量界定的過程。

　　準確的產(chǎn)品定位，也是對樓盤整體形象定位的策動與支持。

　　本案以自身先天優(yōu)勢所體現(xiàn)出的“極品”物業(yè)形象做為定位的核心，推動的是建立于而又凌駕于產(chǎn)品載體之上的特權(quán)生活形態(tài)內(nèi)涵，因而產(chǎn)品定位不光要考慮滿足客戶物質(zhì)需求的齊全的功能性產(chǎn)品設(shè)置，更為重要的是應(yīng)該考慮本案產(chǎn)品設(shè)置在滿足客戶追求身份、地位等深層次心理需求方面所具有的象征性表現(xiàn)意義。

　　遵循以上產(chǎn)品定位原則，結(jié)合目標客戶特征，在已確定的物業(yè)標準基礎(chǔ)上，特提出物業(yè)完善上的幾點建議：

　　1. 高檔酒店式別墅物業(yè)管理模式的貴族化服務(wù)概念的引進;

　　2. 在每一處公共物業(yè)的空間引進鮮明的具有本案獨特風格的裝飾藝術(shù)并進行精雕細琢;

　　3. 細部的產(chǎn)品設(shè)施與配置，如小區(qū)內(nèi)燈具、座椅、垃圾箱、告示欄、指示牌、各戶進戶門„„等等物件風格樣式在可能的范圍內(nèi)做到風格樣式統(tǒng)一化，并以統(tǒng)一的VI標識系統(tǒng)進行整合強化，形成系統(tǒng)

　　的特權(quán)生活形態(tài)標識;

　　4. 全封閉小區(qū)概念的引入，緊緊收住本案名苑尊貴之氣，以表現(xiàn)凌駕于一般主流生活形態(tài)之上的小區(qū)格調(diào)與品位;

　　5. 強化會所功能。增添高雅生活情趣的功能設(shè)施;

　　6. 通過全面細致的物業(yè)服務(wù)，體現(xiàn)真正意義上的渡假式生活;

　　應(yīng)該強調(diào)的是，本案形象定位的靈魂應(yīng)從物業(yè)表象上的“形似”提升至蘊藏于物業(yè)表象之后體現(xiàn)“浪漫與尊貴”人性精神的“神似”，并以此打動目標客戶心理層面的認同，因而產(chǎn)品定位對于形象定位靈魂的策動與支持，不能僅僅停留于滿足建筑設(shè)計風格與環(huán)境設(shè)計風格的大模樣“形似”，而應(yīng)從最細微的產(chǎn)品(軟、硬件)每個細節(jié)的塑造入手，體現(xiàn)“以人為本”的細致風格與態(tài)度。從某種意義上說，對于我們“有金有識”的目標客戶群體而言，細節(jié)“神似”所帶動的心理震撼可能絲豪不遜于大模樣的“形似”的作用。

　　六.戶型解析

　　1、優(yōu)點：

　　家家朝南，戶戶向海，可謂“神州一絕”。(此處為本物業(yè)的最佳賣點)雖說是十年前的設(shè)計，但從現(xiàn)代的房型理念來說“大廳小臥”也充分的從本物業(yè)的細節(jié)中看出來，例如以D套單元為例：一樓的客廳極為方正，可謂是270度的超廣闊視野，若大的30平米空間只有一扇進門(此種設(shè)計在當今仍為高手之作)從而使室內(nèi)的總體設(shè)計更趨向人性化。登上2樓，撲面而來的是兩套朝南的臥室，雖然浪費了有限的空間，但畢竟這是渡假別墅，享受是她最大的功能，誰也不愿意放棄觀海的機會。

　　縱觀A、B、C、D套物業(yè)的總體設(shè)計，從房型上來分析可謂是可圈可點，特別是A套的屋頂觀景平臺，她已經(jīng)從第五立面上充分展現(xiàn)了本物業(yè)的通透性，成為整個小區(qū)的一個亮點。

　　2、缺點：

　　當然，本物業(yè)的缺點是無庸質(zhì)疑的，以下一一列舉

　　窗框太小 ——— 本物業(yè)的最佳賣點是海景，那當然少不了大面積的無框

　　落地玻璃，但整個小區(qū)幾乎沒有這種設(shè)計，只有D、C套還象征性的裝有框架式的茶色落地。建議盡量打開原有墻 體，使之達到最佳的觀景效果。

　　陽臺太小 ——— 整個小區(qū)的陽臺，最窄處離墻體只有50厘米，影響了整

　　棟別墅的外觀和實際的使用功能，陽臺是人們在茶余飯

　　后的另一處休閑的地方。建議加寬陽臺。

　　衛(wèi)生間太小—— 從現(xiàn)代的居住理念來講，一個舒適、寬敞的衛(wèi)生間是必不

　　可少的，特別是主臥室的衛(wèi)生(在上海的一些別墅中主臥 室的衛(wèi)生間面積往往有14平米)。但根據(jù)本物業(yè)的具體情

　　況來看，要達到這種標準是不可能的，所以只有盡可能的

　　在原有的建筑基礎(chǔ)上進行修改。

　　餐廳太小 ——— 民以食為天，誰也不愿意在一個狹小的空間里與家人朋友

　　一起享受著中華美食，因為本小區(qū)所有餐廳的面積都不超

　　過7平米(按照人體功學標準為6人桌10為平米)

　　沒有更衣室—— 作為一套高檔的海景別墅，應(yīng)該有一套與之相匹配的主臥 更衣室，整個小區(qū)72套物業(yè)，沒有一套設(shè)有更衣室，這 應(yīng)該說是一項不可忽視的敗筆，希望在這點問題上要引起 重視，要是碰到一個真正的慧眼英雄看出這個破綻，那起 到的負面影響是不可小視的。

　　七.案名建議

　　夏都 ● 棕南海

　　案名應(yīng)是產(chǎn)品形象定位的精煉濃縮，本案的形象定位靈魂應(yīng)超越物業(yè)表象上的形似，提升至蘊藏于

　　物業(yè)表象之后體現(xiàn)“尊貴與浪漫”人性精神的神似，以吻合目標客戶追求客戶身份、地位的追求。

　　由于本案是舊樓改造項目，市場抗性很大，同時本案售價在秦皇島樓市行情中屋于價格不菲者，所以本案無案無論從總體形象到細節(jié)包裝都力求高品質(zhì)，高檔次感。唯有突顯出以上兩點，才能徹底改變本案舊的惡習劣形象，樹立新的市場亮麗形象。繼而使本案順利突破市場價格阻力，達成良好銷售目標。

　　概而言之，對本案案名應(yīng)作如下要求：

　　1. 良好的品質(zhì)形象

　　2. 具有貴族氣質(zhì)

　　3. 具有浪漫的情調(diào)

　　4. 具有不可模仿性

　　5. 具有強烈的市場號召力

　　6. 要附合北京大款喜歡霸氣的感覺

　　7. 具有市場沖擊力

　　別墅營銷方案篇二

　　頂級別墅的客戶有著高、精、尖的特點。吸引這些客戶當然需要通過特殊的營銷。據(jù)了解，這些頂級別墅客戶主要通過雜志、路牌、網(wǎng)絡(luò)來了解外界的信息。特別是一些從事IT研發(fā)的國際大型公司的高層和核心技術(shù)層，都是通過上網(wǎng)來了解生活和消費的許多內(nèi)容，尤其集中在一些門戶網(wǎng)站。另外，雜志也是別墅推廣的一個有力工具，以《BEIING TATLER》為代表的一些涉外和高檔雜志，就曾經(jīng)幫助一些頂級別墅促成成交，當然還要注意推廣的技巧，選擇內(nèi)頁要比首頁的效果好。路牌當然也不可缺少，對于不是城市別墅的頂級豪宅來說，路牌不光能提高知名度，還能帶給客戶第一時間的印象營銷。

　　對于富豪來說，他們的社交停留在一個圈子。所以，一些普通層面的公共活動或休閑活動，不會吸引他們的視線。另外，這些人通常都比較忙，空閑的時間本來就很少，所以很難將他們都湊在一起。其實這些人，也比較喜歡聯(lián)誼的方式，如果是一些大型機構(gòu)或知名俱樂部組織的高級論壇和主題鮮明的聯(lián)誼活動，比如財富論壇，這些富豪參與的機會大一些。

　　不用玩銷售技巧。

　　碧海方舟銷售總監(jiān)遲頌認為，越高端的項目營銷越輕松。因為在這些項目中不用動太多腦筋，只要真實就可以了。尤其是對普通住宅客戶都有效的營銷方法，比如打折、優(yōu)惠、送電器、送面積等等，在頂級別墅中根本用不著。因為工薪階層的客戶由于積蓄有限，所以非常希望開發(fā)商推出一些優(yōu)惠活動。另外，對于還是工地、甚至還未施工的普通住宅項目，營銷人員可以盡可能地發(fā)揮想象，盡情去描繪未來。所以，開發(fā)商想抓住這部分客戶的心理，就要在推廣時多做一些工作，甚至不停地推陳出新。頂級別墅則完全不同，對營銷人員來說能抓住產(chǎn)品的重點和優(yōu)勢，讓客戶第一時間了解就足夠了。事實上，越是高端的產(chǎn)品越不能馬虎。在頂級別墅中，銷售得好與不好，推廣的作用大不大，決定著銷售最終結(jié)果的是產(chǎn)品。

　　另外，對于頂級別墅的營銷人員來說，面對客戶時不需要花言巧語。因為這些富豪的見識和經(jīng)歷遠不是營銷人員能比的;更何況他們已經(jīng)過了做夢的時候，而是兌現(xiàn)夢的時候。頂級別墅的推廣主要策動于精神層面的價值感，或者是盡可能地讓客戶身份、地位與所售別墅項目相匹配。舉例來說，可能只是一般的別墅產(chǎn)品，但如果李嘉誠在此置業(yè)，那么這個別墅項目的價值就會有很大程度地提升。以，頂級別墅的價值不能用單一的硬件來衡量。其推廣應(yīng)該定位在產(chǎn)品之上，適當?shù)孛撾x產(chǎn)品。對別墅項目來說，吸引客戶靠廣告，銷售靠產(chǎn)品。二個方面要結(jié)合得非常好才行。雖然，不少高端別墅的客戶可能不會通過廣告來購買這個產(chǎn)，但不少開發(fā)商都在項目的廣告語上下了不少功夫，希望能有一個宏偉的氣勢站在一個高度上，與客戶產(chǎn)生共鳴。因為高端別墅都是現(xiàn)房銷售，很難拿一個工地去跟客戶描繪。在客戶的觀念里不是產(chǎn)品越貴越好，而是能不能滿足他的心理和生活訴求。

　　這些客戶都不著急買房，他們在置業(yè)之前，大多會轉(zhuǎn)遍北京的同層面的全部項目。對各種風格、各種區(qū)域的別墅都有所了解，包括別墅的位置、特點、交通環(huán)境都會有橫向比較。正因如此，雖然他們不是業(yè)內(nèi)人士，但經(jīng)驗非常豐富，甚至可以對你的項目進行評估。如果項目銷售不好，一眼就能看出。頂級別墅很少能用成本來衡量，它更多占用的是稀缺的資源，比如地段、環(huán)境、景觀、產(chǎn)品都無法有一個明確的價值。但是客戶會衡量，這個產(chǎn)品到底值不值，如果有哪一項差一些，他們就會砍價還價，在售價上減掉很多錢。所以，精明的開發(fā)商定價時都是高開低走。

　　風格要純粹。

　　目前，絕大多數(shù)的別墅開發(fā)商都非常重視產(chǎn)品風格。甚至在項目最早規(guī)劃時就開始討論風格。但有權(quán)威人士認為，別墅產(chǎn)品的風格應(yīng)該結(jié)合地塊、結(jié)合產(chǎn)品、結(jié)合客戶層去設(shè)計，不能平空加個風格。記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn)，頂級別墅的客戶喜好偏傳統(tǒng)，比較喜歡厚重、大氣的風格。即使有些客戶還很年輕，他們的經(jīng)歷和閱歷卻與同齡人有很大不同，心理年齡也很成熟、穩(wěn)重。常說經(jīng)濟基礎(chǔ)決定著喜好和認識，可能就是這個道理。對頂級別墅來說，1500-2000萬/棟基本可以買

　　一棟普通公寓樓了。如此高的議價產(chǎn)品，客戶當然要有尊貴感，而且感覺值才行。遲頌認為，頂級別墅應(yīng)該多采用歐美風格。因為最早的別墅產(chǎn)品就是從歐洲引進過來的，過去都是貴族居住的，有很長的歷史。而歷史是最有價值的。所以，從某種意義上講，風格就是財富的另一種暗示。頂級豪宅其實就是一個歷史、一個傳統(tǒng)。只有經(jīng)過上百年不斷改進、不斷完善的產(chǎn)品，才可能更接近完美。目前，京城某項目在二期規(guī)劃中，當時公司希望采用原創(chuàng)風格，但遭到部分人的反對。他們認為，跟客戶說原創(chuàng)風格，客戶理解起來會很困難。因為它不是經(jīng)過幾百年風格的建筑，客戶腦子里不會出現(xiàn)豪宅和頂級的印象。相反，會覺得這個產(chǎn)品沒有文化底蘊，沒有價值。這就好比貴族，不是有錢就能當貴族，而是靠傳承下來的。所以，開發(fā)頂級別墅，風格一定要純粹。對客戶來講，它是一種身份、地位的象征，還要有一種歸屬感。

　　定位要明確頂級豪宅一定要有鮮明的特點。不是隨便一個區(qū)域都能開發(fā)的。目前，有些頂級豪宅離市區(qū)非常遠，而且是兵營式排列，方方正正、面積傻大。特別是缺少高檔社區(qū)的區(qū)域氛圍和配套。所以，開發(fā)商做產(chǎn)品之前，一定要全面的考慮好。頂級別墅是不會出租的。有資深人士說，開發(fā)頂級別墅一定要切記，千萬不要去想象和安排目標客戶的生活。因為你不是富豪，也很難想象和決定富豪的生活。購買頂級別墅的客戶都是非常理性的，他們本身都不缺房，甚至不缺好房住。所以，開發(fā)商只要把產(chǎn)品做到位就足夠了。以碧海方舟為例，2004年由協(xié)成行策劃，案名定為姜莊湖88號，別墅公館區(qū)。這讓很多客戶聽起來很迷糊，以為是工作的地方。所以，銷售的情況并不理想。當時，開發(fā)商也曾想過把項目當作私人會所銷售，但實際銷售過程中沒有這樣目的的客戶購買，客戶幾乎都是自用。2005年，開發(fā)公司改變推廣策略，就叫碧海方舟，高爾夫城市別墅。于是，客戶一批批來看房。產(chǎn)品要過硬中國的豪宅設(shè)計更應(yīng)該符合中國人的生活。目前，有相當一部分客戶普遍都不滿意頂級別墅的室內(nèi)功能設(shè)計。這主要是開發(fā)商與富豪交流的少。豪宅的配置設(shè)計，應(yīng)該與產(chǎn)品完全一致。目前，東山墅的個別項目中設(shè)計有電梯和室內(nèi)游泳池。碧海方舟有全套的安防系統(tǒng)。特別是在傭人與主人分開入戶，每個臥室都有衛(wèi)生間，這是細節(jié)上做得比較好的設(shè)計，但是室內(nèi)沒有設(shè)計電梯和游泳池。其實，豪宅應(yīng)該不是某一項做得好，而是全優(yōu)生的產(chǎn)品。頂級別墅應(yīng)該突出產(chǎn)品的人性化設(shè)計。曾有客戶表示，有些項目的主臥加衛(wèi)生間才幾十平米，應(yīng)該做成一百多平米的尺度。頂級別墅更應(yīng)該去符合業(yè)主的生活需求，要理解二、三個人怎樣去住別墅。設(shè)計居住空間時要注意不能做得太散、太碎。這樣會顯得非常不氣派。不能將住公寓的感覺放在住頂級別墅里，要讓主人感覺到身心放松。頂級別墅的地下室完全是一層特定的功能區(qū)，可以設(shè)計有傭人區(qū)、地下影院、酒吧區(qū)、健身區(qū)、桑拿區(qū)。比如，男主人有朋友來了，女主人不方便接待時就可以利用地下室。有的項目保姆室就設(shè)計在一層，會感覺很不方便。展望頂級別墅別墅產(chǎn)品的升級換代非常慢，所以多次在別墅置業(yè)的人并不太多。目前，在碧海方舟里有20%-30%的客戶有過別墅的生活經(jīng)驗，而且絕大部分客戶有國外別墅的生活經(jīng)驗;國內(nèi)的只有陳道明曾在紫玉山莊租過別墅，還有一個業(yè)主在銀湖別墅住過。

　　別墅營銷方案篇三

　　龍峪灣是國家森林公園，又是四A級旅游風景區(qū)。得天獨厚的地理環(huán)境和豐厚奇特的山水林木資源，使龍峪灣成為當今時尚旅游的一塊風水寶地，成為時髦的生態(tài)度假旅游最佳目的地?，F(xiàn)在，人類生活環(huán)境質(zhì)量面臨日趨惡化的威脅，城市里空氣不潔，水質(zhì)不凈，食品不“綠”，噪音升級，垃圾圍城，現(xiàn)代城市病與日俱增。

　　居住在城市里的人們紛紛走出“圍城”，到大自然中尋找健康和自由。龍峪灣正是他們尋求健康和自由的理想地方。遺憾的是，龍峪灣的知名度不大，許多城里人還不知道;知道的人也多是聽說過，很少去過;去過的人在那里找不到企盼的感覺和享受，住不下來;住下來的人在那里呆不住，住不長

　　。這說明龍峪灣雖然在業(yè)內(nèi)是個四A級景區(qū)，但在市場上尚未成為一個知名的旅游品牌，幅射力和影響力不大。何謂知名旅游品牌?我們認為知名品牌=特色+精品+成功策劃+科學營銷。這正是制定本方案的動因，也是本方案致力追求的目標。 現(xiàn)在讓我們對照知名品牌的上述4要素，對龍峪灣風景區(qū)的現(xiàn)狀作一簡要評估。

　　一、得天獨厚的地理環(huán)境和資源最適宜發(fā)展休閑度假旅游:

　　(1):奇山秀水和林木花卉使這里有看頭，有玩頭。龍峪灣，山有峭壁奇峰，水有瀑布潭溪。這里有連綿群山，深峽幽谷;這里有萬畝落葉松林、各種野生藥材和動物。這里的四季是四色世界:春天花世界，夏季綠世界，秋季紅世界，冬季銀世界。如果在這里住下來，天天都有看的地方，玩的地方。

　　(2):優(yōu)良的空氣和氣候以及天然礦泉水使這里有住頭，有吃頭。龍峪灣的空氣質(zhì)量和水質(zhì)量在河南省乃至全國堪稱一流。空氣中負離子含量平均在5萬個/立方厘米，屬于潔凈的優(yōu)質(zhì)空氣，人稱“天然大氧吧”一點也不過份。經(jīng)過高山林木和地下有機物涵養(yǎng)，天然的礦泉水，礦物質(zhì)含量優(yōu)質(zhì)而豐富。這里的年平均氣溫12攝氏度，年均相對濕度68%，7、8、9三個月中午休息也要蓋被子，最適宜避暑，被人稱為“山里的北戴河”。這里還有野菜、野果和可食用的中藥材，是標準的純天然、無污染，食用對人的身體好處多多。

　　(3):天然的“生物寶庫”使這里有說頭，有學頭。龍峪灣的森林覆蓋率在95%以上，野生植物156科、667屬、1961種，占河南省植物總數(shù)的81%。草本植物及藥材類植物十分豐富，查明的中藥材800余種，人稱“移步三棵藥”。野生動物有100余種，走進龍峪灣如同走進了“動物園”和“植物園”，可以聽到、學到許多科學自然知識。

　　二、旅游基礎(chǔ)設(shè)施初具規(guī)模 經(jīng)過10年努力，龍峪灣已開發(fā)出12個景區(qū)，218個景點，有中、低檔客房500個床位。景區(qū)道路狀況良好，電力、電訊等同步發(fā)展。應(yīng)該說，龍峪灣已具備接待游客的必要條件。

　　三、按照發(fā)展生態(tài)型休閑度假旅游要求，龍峪灣森林公園存在明顯的差距。 什么叫生態(tài)旅游?生態(tài)旅游就是“回歸大自然”的“綠色旅游”，又是“保護性旅游”和“可持續(xù)發(fā)展旅游”。生態(tài)旅游具有“三大功能”:一是“求樂”功能;二是“求知”功能;三是“環(huán)保教育”功能。因此生態(tài)旅游產(chǎn)品的開發(fā)設(shè)計除注重美學外，更要重視產(chǎn)品的科技和哲理含量，讓產(chǎn)品向游客展示大自然深層生存的奧秘，人與自然和諧相處，思考人與自然生存的辨論關(guān)系，學會如何善待大自然。

　　按照這一標準，讓我們來看龍峪灣： (1)主題形象定位不明確，不突出，缺乏響亮的主題口號 一個旅游景區(qū)(點)的主題形象和旅游市場定位至關(guān)重要，甚至說是首要的。市場定位確定后才能有主題形象;主題形象確定后，才能去規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)景區(qū)、景點，并依據(jù)主題形象進行包裝宣傳，打到市場上去。龍峪灣究競是自然風景區(qū)還是生態(tài)度假區(qū)?是以自然山水游為目的還是以生態(tài)度假游為目的?她的市場主要對象是誰?主要客源地在哪里?這些問題弄不清楚，景區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計和市場營銷管理等等問題便無從解決。在過去的10年中，龍峪灣森林公園的主題形象和旅游市場定位一直沒有被確定下來，更沒有站在生態(tài)旅游的高度去 探討龍峪灣的發(fā)展目標，因此影響了自身的品牌塑造。

　　(2)旅游文化內(nèi)容不豐，品位較低。旅游既是經(jīng)濟性很強的文化產(chǎn)業(yè)，又是文化性很強的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。所有旅游產(chǎn)品，都應(yīng)該具有較高的文化含量，這是旅游業(yè)的生命和靈魂。龍峪灣是國家自然保護區(qū)，是森林公園，是生態(tài)型度假旅游區(qū)，這本身就具有相當高的文化含量和科技含量，只是我們不注意發(fā)現(xiàn)開拓罷了。過去我們抓旅游把過多的注意力放在“求樂”上，很少讓游客去體會到旅游景區(qū)景點的文化氛圍和含量。以飲食為例，龍峪灣賓館餐廳里的菜單，就沒有特色可言，更體會不到飲食文化。許多菜在城市里的餐館里都能看到、吃到，而在城里看不到、吃不到的山珍野味卻不多。再以住宿為例，住膩了鋼筋水泥結(jié)構(gòu)的城里人到了龍峪灣，很想住一住城里沒有的木屋、石屋，應(yīng)該在內(nèi)外裝修上顯示出高山林石的特色，而龍峪灣恰恰沒有。忽視景區(qū)文化內(nèi)涵的挖掘、設(shè)計和包裝，由此可見一斑。

　　(3)配套基礎(chǔ)設(shè)施不足，特別是休閑度假基礎(chǔ)設(shè)施嚴重(略)。 (4)營銷推介缺乏市場調(diào)查，針對性差，缺乏強有力的推介手段。生態(tài)旅游在世界范圍內(nèi)興起也就是近二十年的事，在中國提出也沒有幾年。傳統(tǒng)的大眾旅游仍是普遍被接受的旅游形式，那就是游山、玩水、看廟，走馬觀花。龍峪灣是生態(tài)旅游景區(qū)，目前對普通工人、農(nóng)民和市民來說，仍沒有構(gòu)成很大的吸引力。那么，對城里的哪些人可構(gòu)成強大的吸引力呢?我們應(yīng)該進行市場調(diào)查，在調(diào)查基礎(chǔ)上進行分析，制定出有針對性地切實有效的營銷推介方案。在推介中，也應(yīng)該與時俱進，不要走別人的老路，不要“撒糊辣面”，要精心策劃，步步為營，以收事半功倍之效

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