融資租賃怎樣介入房地產(chǎn)業(yè)
近年,我國(guó)融資租賃行業(yè)得到了快速發(fā)展,融資租賃公司數(shù)量不斷增加,租賃業(yè)務(wù)規(guī)模不斷提高。融資租賃對(duì)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,促進(jìn)行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)品技術(shù)升級(jí)等方面發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。下面是由學(xué)習(xí)啦小編分享的融資租賃怎樣介入房地產(chǎn)業(yè)，希望對(duì)你有用。
融資租賃怎樣介入房地產(chǎn)業(yè)
一、 房產(chǎn)設(shè)備類融資
1.主要是電梯、空調(diào)、消防、大樓安防系統(tǒng)及照明等設(shè)備(包括軟件及安裝工程等費(fèi)用)。只要房地產(chǎn)項(xiàng)目前景好，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只需自籌10-30%的現(xiàn)金(租賃的自籌要求大大低于開(kāi)發(fā)貸款要求自籌30%以上的標(biāo)準(zhǔn))，其余由融資租賃公司籌資解決。融資租賃可解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)10-30%的資金。
2.出售類房產(chǎn)設(shè)備租金的回收時(shí)限
住宅等以出售為目的的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)期應(yīng)為租賃的寬限期(即只收利息不收本金)。融資租賃公司同意開(kāi)發(fā)商出售房產(chǎn)的前提下，設(shè)備本金的回收起始點(diǎn)為房產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售時(shí)，且隨預(yù)售進(jìn)度在扣除的預(yù)售收入滾動(dòng)投入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后的凈現(xiàn)金流量，首先用于還租，以保證租金回收進(jìn)度快于售樓進(jìn)度，避免租賃物與租金的懸空。也就是說(shuō)租金在樓盤售空之前必須全付完，至少不能出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)都兌現(xiàn)了而租金還未收齊。
3.開(kāi)發(fā)商持有的(商業(yè)及辦公)房產(chǎn)的設(shè)備租金回收
開(kāi)發(fā)商以持有為目的開(kāi)發(fā)的商業(yè)及辦公房產(chǎn)中的設(shè)備融資租賃，是租賃更典型的形式。項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)期均為融資租賃的寬限期，租金的回收起始于房產(chǎn)的出租經(jīng)營(yíng)時(shí)。而融資租賃的租賃期限及每期租金的數(shù)量與房產(chǎn)的出租狀態(tài)須保持高度的協(xié)同(收租的頻率及房產(chǎn)商的租金收入扣除稅費(fèi)后用于還租且呈前高后低的遞增還租分布)，真正體現(xiàn)房地產(chǎn)商以房養(yǎng)租(以房出租收入來(lái)保證融資租賃的租金支出)。
二、盤活開(kāi)發(fā)商持有成熟商業(yè)物業(yè)
開(kāi)發(fā)商往往持有大量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)、辦公物業(yè)(以長(zhǎng)期獲得租金收益并分享房產(chǎn)增值的好處)，但卻極大地限制了開(kāi)發(fā)資金的及時(shí)周轉(zhuǎn)。雖然經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款也能解決部分高端物業(yè)的資金，但是銀行對(duì)物業(yè)的質(zhì)量與規(guī)模、租客的品質(zhì)等都有十分嚴(yán)格的規(guī)范，真正能達(dá)到要求的相當(dāng)有限，而且能融資的數(shù)量也大打折扣(以確保銀行信貸資金的安全)。開(kāi)發(fā)商將自有的成熟商業(yè)物業(yè)通過(guò)融資租賃公司進(jìn)行融資，門檻更低(對(duì)租賃公司來(lái)說(shuō)市場(chǎng)更為廣闊)，融資的量更大，可依據(jù)融資租賃期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商出租房產(chǎn)的租金收入扣除經(jīng)營(yíng)費(fèi)稅后的余額進(jìn)行拆現(xiàn)，讓開(kāi)發(fā)商在當(dāng)期獲得更多的現(xiàn)金用于新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。
三、 優(yōu)質(zhì)商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)
當(dāng)代融資租賃標(biāo)的物已非簡(jiǎn)單的機(jī)器設(shè)備，中外法規(guī)都約定，凡是列入企業(yè)固定資產(chǎn)的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，都可以作為融資租賃的租賃物。目前，房產(chǎn)已成功融資租賃(如天津保稅區(qū)空港物流加工區(qū)投資服務(wù)中心大樓等政府辦公樓、天津空客A320 項(xiàng)目總裝線等廠房);道路、橋梁已成為融資租賃標(biāo)的物(如天津市薊縣濱河大街彎線段(中昌路-四中路口)道路的3.329 公里的路段;武漢四座大橋);而且，在建工程(船塢、公路、學(xué)校)也可作為融資租賃的標(biāo)的物(如舟山同基船業(yè)有限公司在建船塢碼頭構(gòu)筑物及設(shè)備，湖南省岳陽(yáng)市政府規(guī)劃1.4億元城市南環(huán)線道路，規(guī)劃7000萬(wàn)元的污水處理系統(tǒng)。以上詳見(jiàn)羅曉春《關(guān)于融資租賃項(xiàng)目信貸的認(rèn)識(shí)》)。因此，融資租賃也可融資參與優(yōu)質(zhì)的、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)極低的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。
融資租賃公司的主要性質(zhì)
在我國(guó)的現(xiàn)行管理體制下，融資租賃公司作為租賃資產(chǎn)的購(gòu)置、投資和管理機(jī)構(gòu)，可以是金融機(jī)構(gòu)，也可以是非金融機(jī)構(gòu)。
有的人認(rèn)為，融資租賃既然是在為承租人提供以物為載體的融資服務(wù)，融資租賃公司就應(yīng)該是金融機(jī)構(gòu);還有的人認(rèn)為，融資租賃是一種促進(jìn)租賃物流通銷售的交易行為，融資租賃公司應(yīng)該屬于非金融的貿(mào)易機(jī)構(gòu)。融資租賃業(yè)務(wù)本身確實(shí)具有融資服務(wù)和貿(mào)易服務(wù)的兩種市場(chǎng)功能。以融資租賃業(yè)務(wù)具備的市場(chǎng)功能來(lái)界定融資租賃公司是從事融資服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，還是從事促進(jìn)租賃物流通銷售的非金融的貿(mào)易機(jī)構(gòu)，顯然都不太合適。
融資租賃公司從事的債券投資業(yè)務(wù)對(duì)承租人來(lái)說(shuō)就是融資服務(wù)，具有金融服務(wù)的性質(zhì)。但是并不是提供金融服務(wù)的機(jī)構(gòu)就一定是金融機(jī)構(gòu)。融資租賃公司本身是否是金融機(jī)構(gòu)，完全由公司的股東背景和公司依照市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)法規(guī)取得的經(jīng)營(yíng)范圍來(lái)確定。如果其股東背景為銀行、保險(xiǎn)、信托、證券等金融機(jī)構(gòu)并達(dá)到一定的持股比例，或公司是依據(jù)金融主管部門頒布的市場(chǎng)準(zhǔn)入的相關(guān)法規(guī)設(shè)立，除從事融資租賃業(yè)務(wù)以外，還可以從事吸收存款、貸款、同業(yè)拆借等其他金融業(yè)務(wù)，那么，這個(gè)融資租賃公司就是金融機(jī)構(gòu)性質(zhì)的租賃資產(chǎn)投資和管理機(jī)構(gòu)。如果其股東背景是制造商或是一般工商企業(yè)、非金融的投資機(jī)構(gòu)設(shè)立的專門從事融資租賃業(yè)務(wù)的融資租賃公司，企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍也不介入吸取存款等其他金融業(yè)務(wù)，那么，這個(gè)融資租賃公司顯然不應(yīng)界定為金融機(jī)構(gòu)。
融資租賃公司的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀
目前，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)性質(zhì)的融資租賃公司的審批監(jiān)督部門是銀監(jiān)會(huì)，非金融機(jī)構(gòu)的融資租賃公司的審批管理部門是商務(wù)部。
金融機(jī)構(gòu)類的租賃公司在很多國(guó)家成為租賃組織體系中的主導(dǎo)。不過(guò)國(guó)際金融公司在1998年出版的《金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)》一書(shū)中(第50頁(yè))明確指出“與那些由銀行或全能金融機(jī)構(gòu)提供租賃服務(wù)的國(guó)家相比，在由單獨(dú)的租賃公司運(yùn)作大部分業(yè)務(wù)的國(guó)家中，租賃的滲透率(租賃在投資性融資中所占比例)更高。其原因在于，后者的相關(guān)技能得到了更大的發(fā)揮，對(duì)市場(chǎng)更為關(guān)注。然而在某些市場(chǎng)中，比起那些有機(jī)會(huì)獲得低成本存款資金的銀行，租賃公司可能處于劣勢(shì)，如果在專業(yè)租賃公司的市場(chǎng)滲透率達(dá)到5%—10%之前，銀行便開(kāi)始競(jìng)爭(zhēng)，情況更是如此了。租賃公司是極為有限的銀行競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一個(gè)，它與銀行的競(jìng)爭(zhēng)有益于租賃業(yè)的發(fā)展，而當(dāng)租賃公司受到銀行控制時(shí)，這一好處便消失了。”
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