建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文
城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是改善城市環(huán)境質(zhì)量、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要措施。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開(kāi)建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文，希望能幫到你。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文篇一
一、公司介紹
錦州市恒圍房地產(chǎn)有限公司是經(jīng)錦州市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家合法有限責(zé)任公司。
成立時(shí)間：1995年5月14號(hào)
注冊(cè)資金：3000萬(wàn)元(人民幣)
企業(yè)法人：劉樹(shù)圍
注冊(cè)地址：錦州市太河區(qū)凌西大街中段
公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷(xiāo)售、房屋租賃
錦州市恒圍地產(chǎn)有限公司管理架構(gòu)設(shè)置科學(xué)合理，獨(dú)具特色。公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。總經(jīng)理由劉樹(shù)圍擔(dān)任，由董事會(huì)決定公司的一切重大事宜。公司設(shè)置五個(gè)職能部門(mén)，分別為：
1.綜合部：負(fù)責(zé)行政、人事和后勤服務(wù)
2.財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算和融資、樓宇按揭
3.開(kāi)發(fā)部：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作和辦理有關(guān)法律手續(xù)
4.綜合部：負(fù)責(zé)工程設(shè)計(jì)、勘探、施工等方面的技術(shù)把關(guān)，包括各種管線的申報(bào)，協(xié)調(diào)工程的生產(chǎn)進(jìn)度等綜合性工作。
5.營(yíng)銷(xiāo)部：負(fù)責(zé)產(chǎn)品廣告宣傳和銷(xiāo)售、市場(chǎng)推廣和辦理產(chǎn)權(quán)證件
公司各部門(mén)的主要職能是圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等設(shè)置，目標(biāo)是為建立一個(gè)配套設(shè)施完善、環(huán)境幽雅怡人、建筑風(fēng)格獨(dú)特、具備良好社區(qū)文化的大型多功能高尚生活區(qū)。
公司注重功能綜合的管理方式，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期市場(chǎng)策劃、市場(chǎng)定位、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售、物業(yè)管理實(shí)行一條龍的管理，使設(shè)計(jì)、施工等各職能部門(mén)的人員直接面對(duì)市場(chǎng)、面對(duì)顧客的需求，更好地建設(shè)出符合顧客需要的樓盤(pán)。有效地降低開(kāi)發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤(pán)按中低檔的價(jià)格出售，從而取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有效地提高了在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。
集團(tuán)自創(chuàng)立以來(lái)，一直致力于城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)，在市政建設(shè)中取得了重大的成就。近年又進(jìn)入了超大型商業(yè)公建筑項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，正式揭開(kāi)了進(jìn)軍大型商業(yè)地產(chǎn)的序幕。公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。總經(jīng)理由陳意明擔(dān)任，由董事會(huì)決定公司的一切重大事宜。
公司以人為本、尊重科學(xué)、尊重人才，采取以崗定人、以崗定責(zé)，擇優(yōu)選用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司員工共120人，其中大學(xué)學(xué)歷以上109人，中高級(jí)職稱(chēng)63人，初級(jí)職稱(chēng)23人，共占員工總數(shù)的90.8%，職員年齡普遍
年輕化，聚集了一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)各方面的人才。
公司已建立起一套完善的標(biāo)準(zhǔn)化管理體制，使公司各部門(mén)的責(zé)任、每一位員工的工作崗位責(zé)任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標(biāo)準(zhǔn)有章可循，各部門(mén)遵章守法，上行下效，公司整體動(dòng)作協(xié)調(diào)，有較高的工作效率。
公司宗旨：為社會(huì)提供環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、價(jià)格適宜的房地產(chǎn)商品，并從開(kāi)發(fā)中獲得合法利潤(rùn)，發(fā)展各方經(jīng)濟(jì)。在近年的發(fā)展探索中，公司一貫秉承“建一個(gè)小區(qū)，創(chuàng)一批精品，上一個(gè)臺(tái)階”的開(kāi)發(fā)理念，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，守合同，重信用，在客戶(hù)中樹(shù)立了良好信譽(yù)，贏得了社會(huì)各界的贊譽(yù)。
2008年，恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司被評(píng)為遼寧省最佳誠(chéng)信企業(yè)。
同年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司——錦繡雅居項(xiàng)目被評(píng)為2008中國(guó)未來(lái)十年最具國(guó)際品質(zhì)樓盤(pán)獎(jiǎng)。
2009年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉樹(shù)圍被授予：慶祝新中國(guó)成立60周年時(shí)代功勛——第6屆感動(dòng)中國(guó)十大突出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。
由錦州房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)錦繡雅居錦州2009最具吸引力樓盤(pán)丶最具投資價(jià)丶推動(dòng)城市發(fā)展特別貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。
2009年由中國(guó)企業(yè)信用管理協(xié)會(huì)授予恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司AAA級(jí)信用等級(jí)證書(shū)證書(shū)。
恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在惠水縣開(kāi)展抗旱救災(zāi)工作，惠水人民政府、縣特此頒發(fā)愛(ài)心證書(shū)以表嘉獎(jiǎng)。
恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉樹(shù)圍擔(dān)任世界杰出華商協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)。 “錦繡雅居”項(xiàng)目被評(píng)為 2010 年亞洲國(guó)際住宅人居環(huán)境獎(jiǎng)、
2010年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉數(shù)圍擔(dān)任“中非希望工程共同主席”并榮獲“中非慈善特使”稱(chēng)號(hào)。
二、項(xiàng)目分析
“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目位于錦州市凌河區(qū)，依河而建，北臨凌河區(qū)中醫(yī)院，南臨凌河公園。按照遼寧省委、省政府提出的錦州要“建設(shè)大城市、發(fā)展大工業(yè)”的總體要求。錦州市委、市政府果斷提出了錦州“優(yōu)化東區(qū)功能、改善老區(qū)環(huán)境、發(fā)展西部新區(qū)”的城市發(fā)展思路，在政府城市發(fā)展思路的指導(dǎo)下，公司于2010年7月19日在錦州市國(guó)土資源局通過(guò)競(jìng)標(biāo)的方式取得了“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目用地。取得土地過(guò)程符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定，手續(xù)均合法有效。
“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃用地面積27，333.47㎡，總建筑面積40，000㎡，綠化率30%。項(xiàng)目建設(shè)有住宅和商業(yè)，住宅為小高層，建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，格調(diào)典雅，公建配套設(shè)施完善合理，優(yōu)雅的社區(qū)環(huán)境，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理，是置業(yè)安居的理想住宅區(qū)。擬建的“恒圍碧鄰小區(qū)”將能容易吸引有識(shí)人士的購(gòu)房欲望，市場(chǎng)前景良好。
該項(xiàng)目持有《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》。
恒圍公司對(duì)項(xiàng)目部具備安全生產(chǎn)條件所需的資金投入，由各工程項(xiàng)目部的決策機(jī)構(gòu)或主要負(fù)責(zé)人確保資金的及時(shí)到位，正確使用，并對(duì)由于安全生產(chǎn)所需的資金投入不足導(dǎo)致的后果承擔(dān)責(zé)任。
“碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本約6833萬(wàn)元，項(xiàng)目資金來(lái)源為：
1.自有資金：2050萬(wàn)元，比例約占30%
2.建筑商墊支：1025萬(wàn)元，比例約占15%
3.預(yù)售收入：1325萬(wàn)元，比例約占20%
4.外部融資：2400萬(wàn)元，比例約占35%
三、市場(chǎng)分析
1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析
錦州市地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)具特色。錦州南臨渤海，北依松嶺山脈，位于著名的“遼西走廊”東端，是連接中國(guó)東北地區(qū)和華北地區(qū)的重要交通樞紐。有“四省通錦”之說(shuō)。京哈鐵路、錦承鐵路、秦沈鐵路客運(yùn)專(zhuān)線、京哈公路、京沈高速公路、遼寧濱海公路橫貫全境。錦阜、錦朝高速公路及102線國(guó)道使錦州與周邊城市形成了“一小時(shí)城市群”。錦州港是中國(guó)沿海最北部的一類(lèi)開(kāi)放商港，已躋身于中國(guó)港口二十強(qiáng)。錦州機(jī)場(chǎng)是遼寧省西部唯一一座達(dá)國(guó)際4C級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的民航機(jī)場(chǎng)，已開(kāi)通錦州--北京中轉(zhuǎn)聯(lián)航，可飛往全國(guó)各地。優(yōu)越的地理位置，發(fā)達(dá)的海陸空立體交通體系，大大增強(qiáng)了錦州的城市影響力和經(jīng)濟(jì)、文化的輻射力，也為錦州市建設(shè)區(qū)域性中心城市和現(xiàn)代物流中心城市奠定了天然的基礎(chǔ)。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析
從規(guī)劃局了解到：錦州市2008年將供應(yīng)土地89萬(wàn)㎡，建造商品房160萬(wàn)㎡，2009年供應(yīng)土地93萬(wàn)㎡，建造商品房167萬(wàn)㎡?？梢?jiàn)未來(lái)幾年錦州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力很大。
房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)：2008年至今，受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)快和外來(lái)資本進(jìn)入錦州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，錦州市房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅猛。
高達(dá)28%，多層價(jià)格增幅高達(dá)33%。其原因有下：
(1)以前我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平相對(duì)偏低，高檔次樓盤(pán)少，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理。
(2)我市物業(yè)管理水平低，居民消費(fèi)意識(shí)跟不上。
(3)隨著外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐錦州市場(chǎng)，加以引導(dǎo)，居民消費(fèi)意識(shí)逐漸轉(zhuǎn)變。
(4)我市居民收入提高，住房改善條件需求增長(zhǎng)。
(5)市委、市政府的政策引導(dǎo)。
3、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
根據(jù)國(guó)家政策和市場(chǎng)情況等因素分析，本項(xiàng)目也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。
(1)近期金融系統(tǒng)出臺(tái)《關(guān)于第二套商品房的按揭貸款政策》，對(duì)有多次置業(yè)意向的人士產(chǎn)生負(fù)面影響。
(2)近一階段銀行存貸利率不斷調(diào)整。
(3)錦州市明年將加大棚戶(hù)區(qū)180萬(wàn)㎡的改造力度和增大經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積
的投放量20多萬(wàn)㎡。
(4)工程可能因不確定因素延期
四、管理團(tuán)隊(duì)
1、人員構(gòu)成
(1)董事長(zhǎng)兼財(cái)務(wù)部經(jīng)理：劉數(shù)圍，具有高級(jí)經(jīng)濟(jì)師職稱(chēng)。
(2)總經(jīng)理：任靜，具有高級(jí)工程師職稱(chēng)，負(fù)責(zé)全面工作，具有豐富的管理
經(jīng)驗(yàn)。
(3)副總經(jīng)理：周展，具有中級(jí)工程師職稱(chēng)，兼任工程部經(jīng)理一職。
(4)開(kāi)發(fā)部經(jīng)理：李力茗，具有中級(jí)會(huì)計(jì)師和中級(jí)工程師雙職稱(chēng)，具有豐富
的實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)。
(5)綜合部經(jīng)理：鄭浩然，從事辦公管理工作多年，具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。
(6)營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理：孫依福，從事房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)7年，具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。
2、組織結(jié)構(gòu)
恒圍房地產(chǎn)有限公司的組織結(jié)構(gòu)如圖1所示，從上到下分別為董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理，副總經(jīng)理下分并列四個(gè)部門(mén)的總經(jīng)理，分別為財(cái)務(wù)部、開(kāi)發(fā)部、綜合部和營(yíng)銷(xiāo)部，其中財(cái)務(wù)部總經(jīng)理由董事長(zhǎng)擔(dān)任。
五、財(cái)務(wù)計(jì)劃
1.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=-2503/1.1-1408/1.12+4757/1.13=135萬(wàn)
因?yàn)镹PV=135>0，所以項(xiàng)目可行。
2.財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率(IRR)
當(dāng)i1取12%時(shí)，NPV1=-2503/1.12-1408/1.122+4757/1.123=29
當(dāng)i2取13%時(shí)，NPV2=-2503/1.13-1408/1.132+4757/1.133=-21
i=12%+29*(13/%-12%) (29+21)=12.58%
由于本項(xiàng)目的貸款利率為7%，而本案的i=12.58%>7%，所以從財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率的角度看本項(xiàng)目是可行的。
六、融資方案設(shè)計(jì)
對(duì)于開(kāi)發(fā)“碧鄰小區(qū)”尚存在2400萬(wàn)元的資金缺口，有兩種融資組合方案可供選擇。方案一：發(fā)行普通股1000股(每股面值1元)，資金成本12%，公司債券1400萬(wàn)元(按面值發(fā)行，票面利率為8%，每年年末付息，三年后到期)資金成本6%;方案二：發(fā)行普通股1500股(每股面值1元)，資金成本12%，長(zhǎng)期借款900萬(wàn)元，資金成本5%。
方案一綜合資金成本：1000/2400*12%+1400/2400*8%=9.67%
方案二綜合資金成本：1500/2400*12%+900/2400*5%=9.38%
因?yàn)?.67%>9.38%所以選擇方案二。恒圍公司將碧鄰小區(qū)未來(lái)的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，將企業(yè)名下的已經(jīng)取得房產(chǎn)證的住宅作為抵押。
七、摘要
“碧鄰小區(qū)”在2010年開(kāi)始建造，2012年完工，位于錦州市凌河區(qū)，依河而建。該計(jì)劃書(shū)對(duì)開(kāi)發(fā)碧鄰小區(qū)的公司—恒圍房地產(chǎn)有限公司進(jìn)行了介紹以及該項(xiàng)目的介紹和管理團(tuán)隊(duì)的介紹，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析和房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。在計(jì)劃書(shū)的后半部分重點(diǎn)分析“碧鄰小區(qū)”資金來(lái)源、未來(lái)的收入、總成本以及對(duì)資金缺口設(shè)計(jì)融資方案并決定選擇采取什么樣的融資方案。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文篇二
一、引言
在許多亞洲城市中,特別是中國(guó)的城市,城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展,如污水管網(wǎng)、污水處理設(shè)施以及廢物管理設(shè)施不能滿(mǎn)足城市發(fā)展的需求,從而造成了嚴(yán)重的城市環(huán)境污染問(wèn)題,影響了亞洲國(guó)家的可持續(xù)發(fā)展。中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和運(yùn)營(yíng),目前還處于西方發(fā)達(dá)國(guó)家20世紀(jì)中期左右的水平。巨大的生活污水和垃圾排放對(duì)環(huán)境造成極大的污染,已對(duì)中國(guó)可持續(xù)的城市化發(fā)展形成了“瓶頸”障礙。因此,中國(guó)急需大力建設(shè)和發(fā)展城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施。
中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營(yíng)面臨以下兩個(gè)方面的問(wèn)題:
1.快速城市化和滯后的處理設(shè)施,使中國(guó)城市生活污水和垃圾污染問(wèn)題突出。
2.設(shè)施短缺和處理效果不好的主要原因是資金不足和運(yùn)營(yíng)效率不高。
要解決這兩個(gè)問(wèn)題,必須打破政府建設(shè)政府運(yùn)營(yíng)的模式,充分利用社會(huì)資本,建立多元投資主體模式,實(shí)行建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)化和市場(chǎng)化。BOT是一種以私營(yíng)力量發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的方式,在提高政府部門(mén)效率、改善公共服務(wù)的質(zhì)量發(fā)揮著越來(lái)越廣泛的作用,而且也是目前在國(guó)際上流行的一種方式。
二、BOT融資方式概述
1.BOT的概念及特點(diǎn)
BOT是build-operate-transfer的簡(jiǎn)稱(chēng),即“建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-移交”投資方式,是一種國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的新形式。這一投資方式是指政府以契約方式將通常由政府部門(mén)或國(guó)內(nèi)單位承擔(dān)的為某重大項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工、融資經(jīng)營(yíng)和維修的責(zé)任讓渡給國(guó)外投資者,該企業(yè)在負(fù)責(zé)建成此項(xiàng)目后,在協(xié)議期內(nèi)擁有、營(yíng)運(yùn)、維護(hù)該項(xiàng)目設(shè)施,并通過(guò)收取使用費(fèi)和服務(wù)費(fèi)來(lái)回收投資和獲得合理利潤(rùn)。特許權(quán)期滿(mǎn)后則將該項(xiàng)目無(wú)償轉(zhuǎn)讓給當(dāng)?shù)卣甗1
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文
城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是改善城市環(huán)境質(zhì)量、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要措施。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開(kāi)建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文，希望能幫到你。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文篇一
一、公司介紹
錦州市恒圍房地產(chǎn)有限公司是經(jīng)錦州市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家合法有限責(zé)任公司。
成立時(shí)間：1995年5月14號(hào)
注冊(cè)資金：3000萬(wàn)元(人民幣)
企業(yè)法人：劉樹(shù)圍
注冊(cè)地址：錦州市太河區(qū)凌西大街中段
公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷(xiāo)售、房屋租賃
錦州市恒圍地產(chǎn)有限公司管理架構(gòu)設(shè)置科學(xué)合理，獨(dú)具特色。公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?？偨?jīng)理由劉樹(shù)圍擔(dān)任，由董事會(huì)決定公司的一切重大事宜。公司設(shè)置五個(gè)職能部門(mén)，分別為：
1.綜合部：負(fù)責(zé)行政、人事和后勤服務(wù)
2.財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算和融資、樓宇按揭
3.開(kāi)發(fā)部：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作和辦理有關(guān)法律手續(xù)
4.綜合部：負(fù)責(zé)工程設(shè)計(jì)、勘探、施工等方面的技術(shù)把關(guān)，包括各種管線的申報(bào)，協(xié)調(diào)工程的生產(chǎn)進(jìn)度等綜合性工作。
5.營(yíng)銷(xiāo)部：負(fù)責(zé)產(chǎn)品廣告宣傳和銷(xiāo)售、市場(chǎng)推廣和辦理產(chǎn)權(quán)證件
公司各部門(mén)的主要職能是圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等設(shè)置，目標(biāo)是為建立一個(gè)配套設(shè)施完善、環(huán)境幽雅怡人、建筑風(fēng)格獨(dú)特、具備良好社區(qū)文化的大型多功能高尚生活區(qū)。
公司注重功能綜合的管理方式，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期市場(chǎng)策劃、市場(chǎng)定位、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售、物業(yè)管理實(shí)行一條龍的管理，使設(shè)計(jì)、施工等各職能部門(mén)的人員直接面對(duì)市場(chǎng)、面對(duì)顧客的需求，更好地建設(shè)出符合顧客需要的樓盤(pán)。有效地降低開(kāi)發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤(pán)按中低檔的價(jià)格出售，從而取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有效地提高了在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。
集團(tuán)自創(chuàng)立以來(lái)，一直致力于城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)，在市政建設(shè)中取得了重大的成就。近年又進(jìn)入了超大型商業(yè)公建筑項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，正式揭開(kāi)了進(jìn)軍大型商業(yè)地產(chǎn)的序幕。公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?？偨?jīng)理由陳意明擔(dān)任，由董事會(huì)決定公司的一切重大事宜。
公司以人為本、尊重科學(xué)、尊重人才，采取以崗定人、以崗定責(zé)，擇優(yōu)選用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司員工共120人，其中大學(xué)學(xué)歷以上109人，中高級(jí)職稱(chēng)63人，初級(jí)職稱(chēng)23人，共占員工總數(shù)的90.8%，職員年齡普遍
年輕化，聚集了一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)各方面的人才。
公司已建立起一套完善的標(biāo)準(zhǔn)化管理體制，使公司各部門(mén)的責(zé)任、每一位員工的工作崗位責(zé)任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標(biāo)準(zhǔn)有章可循，各部門(mén)遵章守法，上行下效，公司整體動(dòng)作協(xié)調(diào)，有較高的工作效率。
公司宗旨：為社會(huì)提供環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、價(jià)格適宜的房地產(chǎn)商品，并從開(kāi)發(fā)中獲得合法利潤(rùn)，發(fā)展各方經(jīng)濟(jì)。在近年的發(fā)展探索中，公司一貫秉承“建一個(gè)小區(qū)，創(chuàng)一批精品，上一個(gè)臺(tái)階”的開(kāi)發(fā)理念，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，守合同，重信用，在客戶(hù)中樹(shù)立了良好信譽(yù)，贏得了社會(huì)各界的贊譽(yù)。
2008年，恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司被評(píng)為遼寧省最佳誠(chéng)信企業(yè)。
同年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司——錦繡雅居項(xiàng)目被評(píng)為2008中國(guó)未來(lái)十年最具國(guó)際品質(zhì)樓盤(pán)獎(jiǎng)。
2009年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉樹(shù)圍被授予：慶祝新中國(guó)成立60周年時(shí)代功勛——第6屆感動(dòng)中國(guó)十大突出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。
由錦州房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)錦繡雅居錦州2009最具吸引力樓盤(pán)丶最具投資價(jià)丶推動(dòng)城市發(fā)展特別貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。
2009年由中國(guó)企業(yè)信用管理協(xié)會(huì)授予恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司AAA級(jí)信用等級(jí)證書(shū)證書(shū)。
恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在惠水縣開(kāi)展抗旱救災(zāi)工作，惠水人民政府、縣特此頒發(fā)愛(ài)心證書(shū)以表嘉獎(jiǎng)。
恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉樹(shù)圍擔(dān)任世界杰出華商協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)。 “錦繡雅居”項(xiàng)目被評(píng)為 2010 年亞洲國(guó)際住宅人居環(huán)境獎(jiǎng)、
2010年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉數(shù)圍擔(dān)任“中非希望工程共同主席”并榮獲“中非慈善特使”稱(chēng)號(hào)。
二、項(xiàng)目分析
“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目位于錦州市凌河區(qū)，依河而建，北臨凌河區(qū)中醫(yī)院，南臨凌河公園。按照遼寧省委、省政府提出的錦州要“建設(shè)大城市、發(fā)展大工業(yè)”的總體要求。錦州市委、市政府果斷提出了錦州“優(yōu)化東區(qū)功能、改善老區(qū)環(huán)境、發(fā)展西部新區(qū)”的城市發(fā)展思路，在政府城市發(fā)展思路的指導(dǎo)下，公司于2010年7月19日在錦州市國(guó)土資源局通過(guò)競(jìng)標(biāo)的方式取得了“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目用地。取得土地過(guò)程符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定，手續(xù)均合法有效。
“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃用地面積27，333.47㎡，總建筑面積40，000㎡，綠化率30%。項(xiàng)目建設(shè)有住宅和商業(yè)，住宅為小高層，建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，格調(diào)典雅，公建配套設(shè)施完善合理，優(yōu)雅的社區(qū)環(huán)境，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理，是置業(yè)安居的理想住宅區(qū)。擬建的“恒圍碧鄰小區(qū)”將能容易吸引有識(shí)人士的購(gòu)房欲望，市場(chǎng)前景良好。
該項(xiàng)目持有《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》。
恒圍公司對(duì)項(xiàng)目部具備安全生產(chǎn)條件所需的資金投入，由各工程項(xiàng)目部的決策機(jī)構(gòu)或主要負(fù)責(zé)人確保資金的及時(shí)到位，正確使用，并對(duì)由于安全生產(chǎn)所需的資金投入不足導(dǎo)致的后果承擔(dān)責(zé)任。
“碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本約6833萬(wàn)元，項(xiàng)目資金來(lái)源為：
1.自有資金：2050萬(wàn)元，比例約占30%
2.建筑商墊支：1025萬(wàn)元，比例約占15%
3.預(yù)售收入：1325萬(wàn)元，比例約占20%
4.外部融資：2400萬(wàn)元，比例約占35%
三、市場(chǎng)分析
1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析
錦州市地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)具特色。錦州南臨渤海，北依松嶺山脈，位于著名的“遼西走廊”東端，是連接中國(guó)東北地區(qū)和華北地區(qū)的重要交通樞紐。有“四省通錦”之說(shuō)。京哈鐵路、錦承鐵路、秦沈鐵路客運(yùn)專(zhuān)線、京哈公路、京沈高速公路、遼寧濱海公路橫貫全境。錦阜、錦朝高速公路及102線國(guó)道使錦州與周邊城市形成了“一小時(shí)城市群”。錦州港是中國(guó)沿海最北部的一類(lèi)開(kāi)放商港，已躋身于中國(guó)港口二十強(qiáng)。錦州機(jī)場(chǎng)是遼寧省西部唯一一座達(dá)國(guó)際4C級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的民航機(jī)場(chǎng)，已開(kāi)通錦州--北京中轉(zhuǎn)聯(lián)航，可飛往全國(guó)各地。優(yōu)越的地理位置，發(fā)達(dá)的海陸空立體交通體系，大大增強(qiáng)了錦州的城市影響力和經(jīng)濟(jì)、文化的輻射力，也為錦州市建設(shè)區(qū)域性中心城市和現(xiàn)代物流中心城市奠定了天然的基礎(chǔ)。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析
從規(guī)劃局了解到：錦州市2008年將供應(yīng)土地89萬(wàn)㎡，建造商品房160萬(wàn)㎡，2009年供應(yīng)土地93萬(wàn)㎡，建造商品房167萬(wàn)㎡?？梢?jiàn)未來(lái)幾年錦州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力很大。
房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)：2008年至今，受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)快和外來(lái)資本進(jìn)入錦州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，錦州市房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅猛。
高達(dá)28%，多層價(jià)格增幅高達(dá)33%。其原因有下：
(1)以前我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平相對(duì)偏低，高檔次樓盤(pán)少，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理。
(2)我市物業(yè)管理水平低，居民消費(fèi)意識(shí)跟不上。
(3)隨著外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐錦州市場(chǎng)，加以引導(dǎo)，居民消費(fèi)意識(shí)逐漸轉(zhuǎn)變。
(4)我市居民收入提高，住房改善條件需求增長(zhǎng)。
(5)市委、市政府的政策引導(dǎo)。
3、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
根據(jù)國(guó)家政策和市場(chǎng)情況等因素分析，本項(xiàng)目也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。
(1)近期金融系統(tǒng)出臺(tái)《關(guān)于第二套商品房的按揭貸款政策》，對(duì)有多次置業(yè)意向的人士產(chǎn)生負(fù)面影響。
(2)近一階段銀行存貸利率不斷調(diào)整。
(3)錦州市明年將加大棚戶(hù)區(qū)180萬(wàn)㎡的改造力度和增大經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積
的投放量20多萬(wàn)㎡。
(4)工程可能因不確定因素延期
四、管理團(tuán)隊(duì)
1、人員構(gòu)成
(1)董事長(zhǎng)兼財(cái)務(wù)部經(jīng)理：劉數(shù)圍，具有高級(jí)經(jīng)濟(jì)師職稱(chēng)。
(2)總經(jīng)理：任靜，具有高級(jí)工程師職稱(chēng)，負(fù)責(zé)全面工作，具有豐富的管理
經(jīng)驗(yàn)。
(3)副總經(jīng)理：周展，具有中級(jí)工程師職稱(chēng)，兼任工程部經(jīng)理一職。
(4)開(kāi)發(fā)部經(jīng)理：李力茗，具有中級(jí)會(huì)計(jì)師和中級(jí)工程師雙職稱(chēng)，具有豐富
的實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)。
(5)綜合部經(jīng)理：鄭浩然，從事辦公管理工作多年，具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。
(6)營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理：孫依福，從事房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)7年，具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。
2、組織結(jié)構(gòu)
恒圍房地產(chǎn)有限公司的組織結(jié)構(gòu)如圖1所示，從上到下分別為董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理，副總經(jīng)理下分并列四個(gè)部門(mén)的總經(jīng)理，分別為財(cái)務(wù)部、開(kāi)發(fā)部、綜合部和營(yíng)銷(xiāo)部，其中財(cái)務(wù)部總經(jīng)理由董事長(zhǎng)擔(dān)任。
五、財(cái)務(wù)計(jì)劃
1.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=-2503/1.1-1408/1.12+4757/1.13=135萬(wàn)
因?yàn)镹PV=135>0，所以項(xiàng)目可行。
2.財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率(IRR)
當(dāng)i1取12%時(shí)，NPV1=-2503/1.12-1408/1.122+4757/1.123=29
當(dāng)i2取13%時(shí)，NPV2=-2503/1.13-1408/1.132+4757/1.133=-21
i=12%+29*(13/%-12%) (29+21)=12.58%
由于本項(xiàng)目的貸款利率為7%，而本案的i=12.58%>7%，所以從財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率的角度看本項(xiàng)目是可行的。
六、融資方案設(shè)計(jì)
對(duì)于開(kāi)發(fā)“碧鄰小區(qū)”尚存在2400萬(wàn)元的資金缺口，有兩種融資組合方案可供選擇。方案一：發(fā)行普通股1000股(每股面值1元)，資金成本12%，公司債券1400萬(wàn)元(按面值發(fā)行，票面利率為8%，每年年末付息，三年后到期)資金成本6%;方案二：發(fā)行普通股1500股(每股面值1元)，資金成本12%，長(zhǎng)期借款900萬(wàn)元，資金成本5%。
方案一綜合資金成本：1000/2400*12%+1400/2400*8%=9.67%
方案二綜合資金成本：1500/2400*12%+900/2400*5%=9.38%
因?yàn)?.67%>9.38%所以選擇方案二。恒圍公司將碧鄰小區(qū)未來(lái)的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，將企業(yè)名下的已經(jīng)取得房產(chǎn)證的住宅作為抵押。
七、摘要
“碧鄰小區(qū)”在2010年開(kāi)始建造，2012年完工，位于錦州市凌河區(qū)，依河而建。該計(jì)劃書(shū)對(duì)開(kāi)發(fā)碧鄰小區(qū)的公司—恒圍房地產(chǎn)有限公司進(jìn)行了介紹以及該項(xiàng)目的介紹和管理團(tuán)隊(duì)的介紹，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析和房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。在計(jì)劃書(shū)的后半部分重點(diǎn)分析“碧鄰小區(qū)”資金來(lái)源、未來(lái)的收入、總成本以及對(duì)資金缺口設(shè)計(jì)融資方案并決定選擇采取什么樣的融資方案。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文篇二
一、引言
在許多亞洲城市中,特別是中國(guó)的城市,城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展,如污水管網(wǎng)、污水處理設(shè)施以及廢物管理設(shè)施不能滿(mǎn)足城市發(fā)展的需求,從而造成了嚴(yán)重的城市環(huán)境污染問(wèn)題,影響了亞洲國(guó)家的可持續(xù)發(fā)展。中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和運(yùn)營(yíng),目前還處于西方發(fā)達(dá)國(guó)家20世紀(jì)中期左右的水平。巨大的生活污水和垃圾排放對(duì)環(huán)境造成極大的污染,已對(duì)中國(guó)可持續(xù)的城市化發(fā)展形成了“瓶頸”障礙。因此,中國(guó)急需大力建設(shè)和發(fā)展城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施。
中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營(yíng)面臨以下兩個(gè)方面的問(wèn)題:
1.快速城市化和滯后的處理設(shè)施,使中國(guó)城市生活污水和垃圾污染問(wèn)題突出。
2.設(shè)施短缺和處理效果不好的主要原因是資金不足和運(yùn)營(yíng)效率不高。
要解決這兩個(gè)問(wèn)題,必須打破政府建設(shè)政府運(yùn)營(yíng)的模式,充分利用社會(huì)資本,建立多元投資主體模式,實(shí)行建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)化和市場(chǎng)化。BOT是一種以私營(yíng)力量發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的方式,在提高政府部門(mén)效率、改善公共服務(wù)的質(zhì)量發(fā)揮著越來(lái)越廣泛的作用,而且也是目前在國(guó)際上流行的一種方式。
二、BOT融資方式概述
1.BOT的概念及特點(diǎn)
BOT是build-operate-transfer的簡(jiǎn)稱(chēng),即“建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-移交”投資方式,是一種國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的新形式。這一投資方式是指政府以契約方式將通常由政府部門(mén)或國(guó)內(nèi)單位承擔(dān)的為某重大項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工、融資經(jīng)營(yíng)和維修的責(zé)任讓渡給國(guó)外投資者,該企業(yè)在負(fù)責(zé)建成此項(xiàng)目后,在協(xié)議期內(nèi)擁有、營(yíng)運(yùn)、維護(hù)該項(xiàng)目設(shè)施,并通過(guò)收取使用費(fèi)和服務(wù)費(fèi)來(lái)回收投資和獲得合理利潤(rùn)。特許權(quán)期滿(mǎn)后則將該項(xiàng)目無(wú)償轉(zhuǎn)讓給當(dāng)?shù)卣甗1
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文
城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是改善城市環(huán)境質(zhì)量、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要措施。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開(kāi)建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文，希望能幫到你。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文篇一
一、公司介紹
錦州市恒圍房地產(chǎn)有限公司是經(jīng)錦州市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家合法有限責(zé)任公司。
成立時(shí)間：1995年5月14號(hào)
注冊(cè)資金：3000萬(wàn)元(人民幣)
企業(yè)法人：劉樹(shù)圍
注冊(cè)地址：錦州市太河區(qū)凌西大街中段
公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷(xiāo)售、房屋租賃
錦州市恒圍地產(chǎn)有限公司管理架構(gòu)設(shè)置科學(xué)合理，獨(dú)具特色。公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。總經(jīng)理由劉樹(shù)圍擔(dān)任，由董事會(huì)決定公司的一切重大事宜。公司設(shè)置五個(gè)職能部門(mén)，分別為：
1.綜合部：負(fù)責(zé)行政、人事和后勤服務(wù)
2.財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算和融資、樓宇按揭
3.開(kāi)發(fā)部：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作和辦理有關(guān)法律手續(xù)
4.綜合部：負(fù)責(zé)工程設(shè)計(jì)、勘探、施工等方面的技術(shù)把關(guān)，包括各種管線的申報(bào)，協(xié)調(diào)工程的生產(chǎn)進(jìn)度等綜合性工作。
5.營(yíng)銷(xiāo)部：負(fù)責(zé)產(chǎn)品廣告宣傳和銷(xiāo)售、市場(chǎng)推廣和辦理產(chǎn)權(quán)證件
公司各部門(mén)的主要職能是圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等設(shè)置，目標(biāo)是為建立一個(gè)配套設(shè)施完善、環(huán)境幽雅怡人、建筑風(fēng)格獨(dú)特、具備良好社區(qū)文化的大型多功能高尚生活區(qū)。
公司注重功能綜合的管理方式，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期市場(chǎng)策劃、市場(chǎng)定位、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售、物業(yè)管理實(shí)行一條龍的管理，使設(shè)計(jì)、施工等各職能部門(mén)的人員直接面對(duì)市場(chǎng)、面對(duì)顧客的需求，更好地建設(shè)出符合顧客需要的樓盤(pán)。有效地降低開(kāi)發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤(pán)按中低檔的價(jià)格出售，從而取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有效地提高了在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。
集團(tuán)自創(chuàng)立以來(lái)，一直致力于城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)，在市政建設(shè)中取得了重大的成就。近年又進(jìn)入了超大型商業(yè)公建筑項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，正式揭開(kāi)了進(jìn)軍大型商業(yè)地產(chǎn)的序幕。公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。總經(jīng)理由陳意明擔(dān)任，由董事會(huì)決定公司的一切重大事宜。
公司以人為本、尊重科學(xué)、尊重人才，采取以崗定人、以崗定責(zé)，擇優(yōu)選用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司員工共120人，其中大學(xué)學(xué)歷以上109人，中高級(jí)職稱(chēng)63人，初級(jí)職稱(chēng)23人，共占員工總數(shù)的90.8%，職員年齡普遍
年輕化，聚集了一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)各方面的人才。
公司已建立起一套完善的標(biāo)準(zhǔn)化管理體制，使公司各部門(mén)的責(zé)任、每一位員工的工作崗位責(zé)任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標(biāo)準(zhǔn)有章可循，各部門(mén)遵章守法，上行下效，公司整體動(dòng)作協(xié)調(diào)，有較高的工作效率。
公司宗旨：為社會(huì)提供環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、價(jià)格適宜的房地產(chǎn)商品，并從開(kāi)發(fā)中獲得合法利潤(rùn)，發(fā)展各方經(jīng)濟(jì)。在近年的發(fā)展探索中，公司一貫秉承“建一個(gè)小區(qū)，創(chuàng)一批精品，上一個(gè)臺(tái)階”的開(kāi)發(fā)理念，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，守合同，重信用，在客戶(hù)中樹(shù)立了良好信譽(yù)，贏得了社會(huì)各界的贊譽(yù)。
2008年，恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司被評(píng)為遼寧省最佳誠(chéng)信企業(yè)。
同年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司——錦繡雅居項(xiàng)目被評(píng)為2008中國(guó)未來(lái)十年最具國(guó)際品質(zhì)樓盤(pán)獎(jiǎng)。
2009年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉樹(shù)圍被授予：慶祝新中國(guó)成立60周年時(shí)代功勛——第6屆感動(dòng)中國(guó)十大突出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。
由錦州房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)錦繡雅居錦州2009最具吸引力樓盤(pán)丶最具投資價(jià)丶推動(dòng)城市發(fā)展特別貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。
2009年由中國(guó)企業(yè)信用管理協(xié)會(huì)授予恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司AAA級(jí)信用等級(jí)證書(shū)證書(shū)。
恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在惠水縣開(kāi)展抗旱救災(zāi)工作，惠水人民政府、縣特此頒發(fā)愛(ài)心證書(shū)以表嘉獎(jiǎng)。
恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉樹(shù)圍擔(dān)任世界杰出華商協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)。 “錦繡雅居”項(xiàng)目被評(píng)為 2010 年亞洲國(guó)際住宅人居環(huán)境獎(jiǎng)、
2010年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉數(shù)圍擔(dān)任“中非希望工程共同主席”并榮獲“中非慈善特使”稱(chēng)號(hào)。
二、項(xiàng)目分析
“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目位于錦州市凌河區(qū)，依河而建，北臨凌河區(qū)中醫(yī)院，南臨凌河公園。按照遼寧省委、省政府提出的錦州要“建設(shè)大城市、發(fā)展大工業(yè)”的總體要求。錦州市委、市政府果斷提出了錦州“優(yōu)化東區(qū)功能、改善老區(qū)環(huán)境、發(fā)展西部新區(qū)”的城市發(fā)展思路，在政府城市發(fā)展思路的指導(dǎo)下，公司于2010年7月19日在錦州市國(guó)土資源局通過(guò)競(jìng)標(biāo)的方式取得了“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目用地。取得土地過(guò)程符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定，手續(xù)均合法有效。
“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃用地面積27，333.47㎡，總建筑面積40，000㎡，綠化率30%。項(xiàng)目建設(shè)有住宅和商業(yè)，住宅為小高層，建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，格調(diào)典雅，公建配套設(shè)施完善合理，優(yōu)雅的社區(qū)環(huán)境，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理，是置業(yè)安居的理想住宅區(qū)。擬建的“恒圍碧鄰小區(qū)”將能容易吸引有識(shí)人士的購(gòu)房欲望，市場(chǎng)前景良好。
該項(xiàng)目持有《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》。
恒圍公司對(duì)項(xiàng)目部具備安全生產(chǎn)條件所需的資金投入，由各工程項(xiàng)目部的決策機(jī)構(gòu)或主要負(fù)責(zé)人確保資金的及時(shí)到位，正確使用，并對(duì)由于安全生產(chǎn)所需的資金投入不足導(dǎo)致的后果承擔(dān)責(zé)任。
“碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本約6833萬(wàn)元，項(xiàng)目資金來(lái)源為：
1.自有資金：2050萬(wàn)元，比例約占30%
2.建筑商墊支：1025萬(wàn)元，比例約占15%
3.預(yù)售收入：1325萬(wàn)元，比例約占20%
4.外部融資：2400萬(wàn)元，比例約占35%
三、市場(chǎng)分析
1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析
錦州市地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)具特色。錦州南臨渤海，北依松嶺山脈，位于著名的“遼西走廊”東端，是連接中國(guó)東北地區(qū)和華北地區(qū)的重要交通樞紐。有“四省通錦”之說(shuō)。京哈鐵路、錦承鐵路、秦沈鐵路客運(yùn)專(zhuān)線、京哈公路、京沈高速公路、遼寧濱海公路橫貫全境。錦阜、錦朝高速公路及102線國(guó)道使錦州與周邊城市形成了“一小時(shí)城市群”。錦州港是中國(guó)沿海最北部的一類(lèi)開(kāi)放商港，已躋身于中國(guó)港口二十強(qiáng)。錦州機(jī)場(chǎng)是遼寧省西部唯一一座達(dá)國(guó)際4C級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的民航機(jī)場(chǎng)，已開(kāi)通錦州--北京中轉(zhuǎn)聯(lián)航，可飛往全國(guó)各地。優(yōu)越的地理位置，發(fā)達(dá)的海陸空立體交通體系，大大增強(qiáng)了錦州的城市影響力和經(jīng)濟(jì)、文化的輻射力，也為錦州市建設(shè)區(qū)域性中心城市和現(xiàn)代物流中心城市奠定了天然的基礎(chǔ)。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析
從規(guī)劃局了解到：錦州市2008年將供應(yīng)土地89萬(wàn)㎡，建造商品房160萬(wàn)㎡，2009年供應(yīng)土地93萬(wàn)㎡，建造商品房167萬(wàn)㎡。可見(jiàn)未來(lái)幾年錦州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力很大。
房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)：2008年至今，受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)快和外來(lái)資本進(jìn)入錦州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，錦州市房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅猛。
高達(dá)28%，多層價(jià)格增幅高達(dá)33%。其原因有下：
(1)以前我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平相對(duì)偏低，高檔次樓盤(pán)少，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理。
(2)我市物業(yè)管理水平低，居民消費(fèi)意識(shí)跟不上。
(3)隨著外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐錦州市場(chǎng)，加以引導(dǎo)，居民消費(fèi)意識(shí)逐漸轉(zhuǎn)變。
(4)我市居民收入提高，住房改善條件需求增長(zhǎng)。
(5)市委、市政府的政策引導(dǎo)。
3、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
根據(jù)國(guó)家政策和市場(chǎng)情況等因素分析，本項(xiàng)目也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。
(1)近期金融系統(tǒng)出臺(tái)《關(guān)于第二套商品房的按揭貸款政策》，對(duì)有多次置業(yè)意向的人士產(chǎn)生負(fù)面影響。
(2)近一階段銀行存貸利率不斷調(diào)整。
(3)錦州市明年將加大棚戶(hù)區(qū)180萬(wàn)㎡的改造力度和增大經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積
的投放量20多萬(wàn)㎡。
(4)工程可能因不確定因素延期
四、管理團(tuán)隊(duì)
1、人員構(gòu)成
(1)董事長(zhǎng)兼財(cái)務(wù)部經(jīng)理：劉數(shù)圍，具有高級(jí)經(jīng)濟(jì)師職稱(chēng)。
(2)總經(jīng)理：任靜，具有高級(jí)工程師職稱(chēng)，負(fù)責(zé)全面工作，具有豐富的管理
經(jīng)驗(yàn)。
(3)副總經(jīng)理：周展，具有中級(jí)工程師職稱(chēng)，兼任工程部經(jīng)理一職。
(4)開(kāi)發(fā)部經(jīng)理：李力茗，具有中級(jí)會(huì)計(jì)師和中級(jí)工程師雙職稱(chēng)，具有豐富
的實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)。
(5)綜合部經(jīng)理：鄭浩然，從事辦公管理工作多年，具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。
(6)營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理：孫依福，從事房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)7年，具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。
2、組織結(jié)構(gòu)
恒圍房地產(chǎn)有限公司的組織結(jié)構(gòu)如圖1所示，從上到下分別為董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理，副總經(jīng)理下分并列四個(gè)部門(mén)的總經(jīng)理，分別為財(cái)務(wù)部、開(kāi)發(fā)部、綜合部和營(yíng)銷(xiāo)部，其中財(cái)務(wù)部總經(jīng)理由董事長(zhǎng)擔(dān)任。
五、財(cái)務(wù)計(jì)劃
1.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=-2503/1.1-1408/1.12+4757/1.13=135萬(wàn)
因?yàn)镹PV=135>0，所以項(xiàng)目可行。
2.財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率(IRR)
當(dāng)i1取12%時(shí)，NPV1=-2503/1.12-1408/1.122+4757/1.123=29
當(dāng)i2取13%時(shí)，NPV2=-2503/1.13-1408/1.132+4757/1.133=-21
i=12%+29*(13/%-12%) (29+21)=12.58%
由于本項(xiàng)目的貸款利率為7%，而本案的i=12.58%>7%，所以從財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率的角度看本項(xiàng)目是可行的。
六、融資方案設(shè)計(jì)
對(duì)于開(kāi)發(fā)“碧鄰小區(qū)”尚存在2400萬(wàn)元的資金缺口，有兩種融資組合方案可供選擇。方案一：發(fā)行普通股1000股(每股面值1元)，資金成本12%，公司債券1400萬(wàn)元(按面值發(fā)行，票面利率為8%，每年年末付息，三年后到期)資金成本6%;方案二：發(fā)行普通股1500股(每股面值1元)，資金成本12%，長(zhǎng)期借款900萬(wàn)元，資金成本5%。
方案一綜合資金成本：1000/2400*12%+1400/2400*8%=9.67%
方案二綜合資金成本：1500/2400*12%+900/2400*5%=9.38%
因?yàn)?.67%>9.38%所以選擇方案二。恒圍公司將碧鄰小區(qū)未來(lái)的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，將企業(yè)名下的已經(jīng)取得房產(chǎn)證的住宅作為抵押。
七、摘要
“碧鄰小區(qū)”在2010年開(kāi)始建造，2012年完工，位于錦州市凌河區(qū)，依河而建。該計(jì)劃書(shū)對(duì)開(kāi)發(fā)碧鄰小區(qū)的公司—恒圍房地產(chǎn)有限公司進(jìn)行了介紹以及該項(xiàng)目的介紹和管理團(tuán)隊(duì)的介紹，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析和房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。在計(jì)劃書(shū)的后半部分重點(diǎn)分析“碧鄰小區(qū)”資金來(lái)源、未來(lái)的收入、總成本以及對(duì)資金缺口設(shè)計(jì)融資方案并決定選擇采取什么樣的融資方案。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文篇二
一、引言
在許多亞洲城市中,特別是中國(guó)的城市,城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展,如污水管網(wǎng)、污水處理設(shè)施以及廢物管理設(shè)施不能滿(mǎn)足城市發(fā)展的需求,從而造成了嚴(yán)重的城市環(huán)境污染問(wèn)題,影響了亞洲國(guó)家的可持續(xù)發(fā)展。中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和運(yùn)營(yíng),目前還處于西方發(fā)達(dá)國(guó)家20世紀(jì)中期左右的水平。巨大的生活污水和垃圾排放對(duì)環(huán)境造成極大的污染,已對(duì)中國(guó)可持續(xù)的城市化發(fā)展形成了“瓶頸”障礙。因此,中國(guó)急需大力建設(shè)和發(fā)展城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施。
中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營(yíng)面臨以下兩個(gè)方面的問(wèn)題:
1.快速城市化和滯后的處理設(shè)施,使中國(guó)城市生活污水和垃圾污染問(wèn)題突出。
2.設(shè)施短缺和處理效果不好的主要原因是資金不足和運(yùn)營(yíng)效率不高。
要解決這兩個(gè)問(wèn)題,必須打破政府建設(shè)政府運(yùn)營(yíng)的模式,充分利用社會(huì)資本,建立多元投資主體模式,實(shí)行建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)化和市場(chǎng)化。BOT是一種以私營(yíng)力量發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的方式,在提高政府部門(mén)效率、改善公共服務(wù)的質(zhì)量發(fā)揮著越來(lái)越廣泛的作用,而且也是目前在國(guó)際上流行的一種方式。
二、BOT融資方式概述
1.BOT的概念及特點(diǎn)
BOT是build-operate-transfer的簡(jiǎn)稱(chēng),即“建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-移交”投資方式,是一種國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的新形式。這一投資方式是指政府以契約方式將通常由政府部門(mén)或國(guó)內(nèi)單位承擔(dān)的為某重大項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工、融資經(jīng)營(yíng)和維修的責(zé)任讓渡給國(guó)外投資者,該企業(yè)在負(fù)責(zé)建成此項(xiàng)目后,在協(xié)議期內(nèi)擁有、營(yíng)運(yùn)、維護(hù)該項(xiàng)目設(shè)施,并通過(guò)收取使用費(fèi)和服務(wù)費(fèi)來(lái)回收投資和獲得合理利潤(rùn)。特許權(quán)期滿(mǎn)后則將該項(xiàng)目無(wú)償轉(zhuǎn)讓給當(dāng)?shù)卣甗1
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文
城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是改善城市環(huán)境質(zhì)量、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要措施。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開(kāi)建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文，希望能幫到你。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文篇一
一、公司介紹
錦州市恒圍房地產(chǎn)有限公司是經(jīng)錦州市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家合法有限責(zé)任公司。
成立時(shí)間：1995年5月14號(hào)
注冊(cè)資金：3000萬(wàn)元(人民幣)
企業(yè)法人：劉樹(shù)圍
注冊(cè)地址：錦州市太河區(qū)凌西大街中段
公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷(xiāo)售、房屋租賃
錦州市恒圍地產(chǎn)有限公司管理架構(gòu)設(shè)置科學(xué)合理，獨(dú)具特色。公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?？偨?jīng)理由劉樹(shù)圍擔(dān)任，由董事會(huì)決定公司的一切重大事宜。公司設(shè)置五個(gè)職能部門(mén)，分別為：
1.綜合部：負(fù)責(zé)行政、人事和后勤服務(wù)
2.財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算和融資、樓宇按揭
3.開(kāi)發(fā)部：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作和辦理有關(guān)法律手續(xù)
4.綜合部：負(fù)責(zé)工程設(shè)計(jì)、勘探、施工等方面的技術(shù)把關(guān)，包括各種管線的申報(bào)，協(xié)調(diào)工程的生產(chǎn)進(jìn)度等綜合性工作。
5.營(yíng)銷(xiāo)部：負(fù)責(zé)產(chǎn)品廣告宣傳和銷(xiāo)售、市場(chǎng)推廣和辦理產(chǎn)權(quán)證件
公司各部門(mén)的主要職能是圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等設(shè)置，目標(biāo)是為建立一個(gè)配套設(shè)施完善、環(huán)境幽雅怡人、建筑風(fēng)格獨(dú)特、具備良好社區(qū)文化的大型多功能高尚生活區(qū)。
公司注重功能綜合的管理方式，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期市場(chǎng)策劃、市場(chǎng)定位、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售、物業(yè)管理實(shí)行一條龍的管理，使設(shè)計(jì)、施工等各職能部門(mén)的人員直接面對(duì)市場(chǎng)、面對(duì)顧客的需求，更好地建設(shè)出符合顧客需要的樓盤(pán)。有效地降低開(kāi)發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤(pán)按中低檔的價(jià)格出售，從而取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有效地提高了在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。
集團(tuán)自創(chuàng)立以來(lái)，一直致力于城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)，在市政建設(shè)中取得了重大的成就。近年又進(jìn)入了超大型商業(yè)公建筑項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，正式揭開(kāi)了進(jìn)軍大型商業(yè)地產(chǎn)的序幕。公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。總經(jīng)理由陳意明擔(dān)任，由董事會(huì)決定公司的一切重大事宜。
公司以人為本、尊重科學(xué)、尊重人才，采取以崗定人、以崗定責(zé)，擇優(yōu)選用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司員工共120人，其中大學(xué)學(xué)歷以上109人，中高級(jí)職稱(chēng)63人，初級(jí)職稱(chēng)23人，共占員工總數(shù)的90.8%，職員年齡普遍
年輕化，聚集了一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)各方面的人才。
公司已建立起一套完善的標(biāo)準(zhǔn)化管理體制，使公司各部門(mén)的責(zé)任、每一位員工的工作崗位責(zé)任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標(biāo)準(zhǔn)有章可循，各部門(mén)遵章守法，上行下效，公司整體動(dòng)作協(xié)調(diào)，有較高的工作效率。
公司宗旨：為社會(huì)提供環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、價(jià)格適宜的房地產(chǎn)商品，并從開(kāi)發(fā)中獲得合法利潤(rùn)，發(fā)展各方經(jīng)濟(jì)。在近年的發(fā)展探索中，公司一貫秉承“建一個(gè)小區(qū)，創(chuàng)一批精品，上一個(gè)臺(tái)階”的開(kāi)發(fā)理念，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，守合同，重信用，在客戶(hù)中樹(shù)立了良好信譽(yù)，贏得了社會(huì)各界的贊譽(yù)。
2008年，恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司被評(píng)為遼寧省最佳誠(chéng)信企業(yè)。
同年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司——錦繡雅居項(xiàng)目被評(píng)為2008中國(guó)未來(lái)十年最具國(guó)際品質(zhì)樓盤(pán)獎(jiǎng)。
2009年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉樹(shù)圍被授予：慶祝新中國(guó)成立60周年時(shí)代功勛——第6屆感動(dòng)中國(guó)十大突出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。
由錦州房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)錦繡雅居錦州2009最具吸引力樓盤(pán)丶最具投資價(jià)丶推動(dòng)城市發(fā)展特別貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。
2009年由中國(guó)企業(yè)信用管理協(xié)會(huì)授予恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司AAA級(jí)信用等級(jí)證書(shū)證書(shū)。
恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在惠水縣開(kāi)展抗旱救災(zāi)工作，惠水人民政府、縣特此頒發(fā)愛(ài)心證書(shū)以表嘉獎(jiǎng)。
恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉樹(shù)圍擔(dān)任世界杰出華商協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)。 “錦繡雅居”項(xiàng)目被評(píng)為 2010 年亞洲國(guó)際住宅人居環(huán)境獎(jiǎng)、
2010年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉數(shù)圍擔(dān)任“中非希望工程共同主席”并榮獲“中非慈善特使”稱(chēng)號(hào)。
二、項(xiàng)目分析
“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目位于錦州市凌河區(qū)，依河而建，北臨凌河區(qū)中醫(yī)院，南臨凌河公園。按照遼寧省委、省政府提出的錦州要“建設(shè)大城市、發(fā)展大工業(yè)”的總體要求。錦州市委、市政府果斷提出了錦州“優(yōu)化東區(qū)功能、改善老區(qū)環(huán)境、發(fā)展西部新區(qū)”的城市發(fā)展思路，在政府城市發(fā)展思路的指導(dǎo)下，公司于2010年7月19日在錦州市國(guó)土資源局通過(guò)競(jìng)標(biāo)的方式取得了“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目用地。取得土地過(guò)程符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定，手續(xù)均合法有效。
“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃用地面積27，333.47㎡，總建筑面積40，000㎡，綠化率30%。項(xiàng)目建設(shè)有住宅和商業(yè)，住宅為小高層，建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，格調(diào)典雅，公建配套設(shè)施完善合理，優(yōu)雅的社區(qū)環(huán)境，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理，是置業(yè)安居的理想住宅區(qū)。擬建的“恒圍碧鄰小區(qū)”將能容易吸引有識(shí)人士的購(gòu)房欲望，市場(chǎng)前景良好。
該項(xiàng)目持有《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》。
恒圍公司對(duì)項(xiàng)目部具備安全生產(chǎn)條件所需的資金投入，由各工程項(xiàng)目部的決策機(jī)構(gòu)或主要負(fù)責(zé)人確保資金的及時(shí)到位，正確使用，并對(duì)由于安全生產(chǎn)所需的資金投入不足導(dǎo)致的后果承擔(dān)責(zé)任。
“碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本約6833萬(wàn)元，項(xiàng)目資金來(lái)源為：
1.自有資金：2050萬(wàn)元，比例約占30%
2.建筑商墊支：1025萬(wàn)元，比例約占15%
3.預(yù)售收入：1325萬(wàn)元，比例約占20%
4.外部融資：2400萬(wàn)元，比例約占35%
三、市場(chǎng)分析
1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析
錦州市地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)具特色。錦州南臨渤海，北依松嶺山脈，位于著名的“遼西走廊”東端，是連接中國(guó)東北地區(qū)和華北地區(qū)的重要交通樞紐。有“四省通錦”之說(shuō)。京哈鐵路、錦承鐵路、秦沈鐵路客運(yùn)專(zhuān)線、京哈公路、京沈高速公路、遼寧濱海公路橫貫全境。錦阜、錦朝高速公路及102線國(guó)道使錦州與周邊城市形成了“一小時(shí)城市群”。錦州港是中國(guó)沿海最北部的一類(lèi)開(kāi)放商港，已躋身于中國(guó)港口二十強(qiáng)。錦州機(jī)場(chǎng)是遼寧省西部唯一一座達(dá)國(guó)際4C級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的民航機(jī)場(chǎng)，已開(kāi)通錦州--北京中轉(zhuǎn)聯(lián)航，可飛往全國(guó)各地。優(yōu)越的地理位置，發(fā)達(dá)的海陸空立體交通體系，大大增強(qiáng)了錦州的城市影響力和經(jīng)濟(jì)、文化的輻射力，也為錦州市建設(shè)區(qū)域性中心城市和現(xiàn)代物流中心城市奠定了天然的基礎(chǔ)。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析
從規(guī)劃局了解到：錦州市2008年將供應(yīng)土地89萬(wàn)㎡，建造商品房160萬(wàn)㎡，2009年供應(yīng)土地93萬(wàn)㎡，建造商品房167萬(wàn)㎡?？梢?jiàn)未來(lái)幾年錦州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力很大。
房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)：2008年至今，受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)快和外來(lái)資本進(jìn)入錦州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，錦州市房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅猛。
高達(dá)28%，多層價(jià)格增幅高達(dá)33%。其原因有下：
(1)以前我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平相對(duì)偏低，高檔次樓盤(pán)少，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理。
(2)我市物業(yè)管理水平低，居民消費(fèi)意識(shí)跟不上。
(3)隨著外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐錦州市場(chǎng)，加以引導(dǎo)，居民消費(fèi)意識(shí)逐漸轉(zhuǎn)變。
(4)我市居民收入提高，住房改善條件需求增長(zhǎng)。
(5)市委、市政府的政策引導(dǎo)。
3、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
根據(jù)國(guó)家政策和市場(chǎng)情況等因素分析，本項(xiàng)目也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。
(1)近期金融系統(tǒng)出臺(tái)《關(guān)于第二套商品房的按揭貸款政策》，對(duì)有多次置業(yè)意向的人士產(chǎn)生負(fù)面影響。
(2)近一階段銀行存貸利率不斷調(diào)整。
(3)錦州市明年將加大棚戶(hù)區(qū)180萬(wàn)㎡的改造力度和增大經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積
的投放量20多萬(wàn)㎡。
(4)工程可能因不確定因素延期
四、管理團(tuán)隊(duì)
1、人員構(gòu)成
(1)董事長(zhǎng)兼財(cái)務(wù)部經(jīng)理：劉數(shù)圍，具有高級(jí)經(jīng)濟(jì)師職稱(chēng)。
(2)總經(jīng)理：任靜，具有高級(jí)工程師職稱(chēng)，負(fù)責(zé)全面工作，具有豐富的管理
經(jīng)驗(yàn)。
(3)副總經(jīng)理：周展，具有中級(jí)工程師職稱(chēng)，兼任工程部經(jīng)理一職。
(4)開(kāi)發(fā)部經(jīng)理：李力茗，具有中級(jí)會(huì)計(jì)師和中級(jí)工程師雙職稱(chēng)，具有豐富
的實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)。
(5)綜合部經(jīng)理：鄭浩然，從事辦公管理工作多年，具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。
(6)營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理：孫依福，從事房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)7年，具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。
2、組織結(jié)構(gòu)
恒圍房地產(chǎn)有限公司的組織結(jié)構(gòu)如圖1所示，從上到下分別為董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理，副總經(jīng)理下分并列四個(gè)部門(mén)的總經(jīng)理，分別為財(cái)務(wù)部、開(kāi)發(fā)部、綜合部和營(yíng)銷(xiāo)部，其中財(cái)務(wù)部總經(jīng)理由董事長(zhǎng)擔(dān)任。
五、財(cái)務(wù)計(jì)劃
1.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=-2503/1.1-1408/1.12+4757/1.13=135萬(wàn)
因?yàn)镹PV=135>0，所以項(xiàng)目可行。
2.財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率(IRR)
當(dāng)i1取12%時(shí)，NPV1=-2503/1.12-1408/1.122+4757/1.123=29
當(dāng)i2取13%時(shí)，NPV2=-2503/1.13-1408/1.132+4757/1.133=-21
i=12%+29*(13/%-12%) (29+21)=12.58%
由于本項(xiàng)目的貸款利率為7%，而本案的i=12.58%>7%，所以從財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率的角度看本項(xiàng)目是可行的。
六、融資方案設(shè)計(jì)
對(duì)于開(kāi)發(fā)“碧鄰小區(qū)”尚存在2400萬(wàn)元的資金缺口，有兩種融資組合方案可供選擇。方案一：發(fā)行普通股1000股(每股面值1元)，資金成本12%，公司債券1400萬(wàn)元(按面值發(fā)行，票面利率為8%，每年年末付息，三年后到期)資金成本6%;方案二：發(fā)行普通股1500股(每股面值1元)，資金成本12%，長(zhǎng)期借款900萬(wàn)元，資金成本5%。
方案一綜合資金成本：1000/2400*12%+1400/2400*8%=9.67%
方案二綜合資金成本：1500/2400*12%+900/2400*5%=9.38%
因?yàn)?.67%>9.38%所以選擇方案二。恒圍公司將碧鄰小區(qū)未來(lái)的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，將企業(yè)名下的已經(jīng)取得房產(chǎn)證的住宅作為抵押。
七、摘要
“碧鄰小區(qū)”在2010年開(kāi)始建造，2012年完工，位于錦州市凌河區(qū)，依河而建。該計(jì)劃書(shū)對(duì)開(kāi)發(fā)碧鄰小區(qū)的公司—恒圍房地產(chǎn)有限公司進(jìn)行了介紹以及該項(xiàng)目的介紹和管理團(tuán)隊(duì)的介紹，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析和房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。在計(jì)劃書(shū)的后半部分重點(diǎn)分析“碧鄰小區(qū)”資金來(lái)源、未來(lái)的收入、總成本以及對(duì)資金缺口設(shè)計(jì)融資方案并決定選擇采取什么樣的融資方案。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文篇二
一、引言
在許多亞洲城市中,特別是中國(guó)的城市,城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展,如污水管網(wǎng)、污水處理設(shè)施以及廢物管理設(shè)施不能滿(mǎn)足城市發(fā)展的需求,從而造成了嚴(yán)重的城市環(huán)境污染問(wèn)題,影響了亞洲國(guó)家的可持續(xù)發(fā)展。中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和運(yùn)營(yíng),目前還處于西方發(fā)達(dá)國(guó)家20世紀(jì)中期左右的水平。巨大的生活污水和垃圾排放對(duì)環(huán)境造成極大的污染,已對(duì)中國(guó)可持續(xù)的城市化發(fā)展形成了“瓶頸”障礙。因此,中國(guó)急需大力建設(shè)和發(fā)展城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施。
中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營(yíng)面臨以下兩個(gè)方面的問(wèn)題:
1.快速城市化和滯后的處理設(shè)施,使中國(guó)城市生活污水和垃圾污染問(wèn)題突出。
2.設(shè)施短缺和處理效果不好的主要原因是資金不足和運(yùn)營(yíng)效率不高。
要解決這兩個(gè)問(wèn)題,必須打破政府建設(shè)政府運(yùn)營(yíng)的模式,充分利用社會(huì)資本,建立多元投資主體模式,實(shí)行建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)化和市場(chǎng)化。BOT是一種以私營(yíng)力量發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的方式,在提高政府部門(mén)效率、改善公共服務(wù)的質(zhì)量發(fā)揮著越來(lái)越廣泛的作用,而且也是目前在國(guó)際上流行的一種方式。
二、BOT融資方式概述
1.BOT的概念及特點(diǎn)
BOT是build-operate-transfer的簡(jiǎn)稱(chēng),即“建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-移交”投資方式,是一種國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的新形式。這一投資方式是指政府以契約方式將通常由政府部門(mén)或國(guó)內(nèi)單位承擔(dān)的為某重大項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工、融資經(jīng)營(yíng)和維修的責(zé)任讓渡給國(guó)外投資者,該企業(yè)在負(fù)責(zé)建成此項(xiàng)目后,在協(xié)議期內(nèi)擁有、營(yíng)運(yùn)、維護(hù)該項(xiàng)目設(shè)施,并通過(guò)收取使用費(fèi)和服務(wù)費(fèi)來(lái)回收投資和獲得合理利潤(rùn)。特許權(quán)期滿(mǎn)后則將該項(xiàng)目無(wú)償轉(zhuǎn)讓給當(dāng)?shù)卣甗1
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文
城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是改善城市環(huán)境質(zhì)量、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要措施。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開(kāi)建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文，希望能幫到你。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文篇一
一、公司介紹
錦州市恒圍房地產(chǎn)有限公司是經(jīng)錦州市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家合法有限責(zé)任公司。
成立時(shí)間：1995年5月14號(hào)
注冊(cè)資金：3000萬(wàn)元(人民幣)
企業(yè)法人：劉樹(shù)圍
注冊(cè)地址：錦州市太河區(qū)凌西大街中段
公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷(xiāo)售、房屋租賃
錦州市恒圍地產(chǎn)有限公司管理架構(gòu)設(shè)置科學(xué)合理，獨(dú)具特色。公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?？偨?jīng)理由劉樹(shù)圍擔(dān)任，由董事會(huì)決定公司的一切重大事宜。公司設(shè)置五個(gè)職能部門(mén)，分別為：
1.綜合部：負(fù)責(zé)行政、人事和后勤服務(wù)
2.財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算和融資、樓宇按揭
3.開(kāi)發(fā)部：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作和辦理有關(guān)法律手續(xù)
4.綜合部：負(fù)責(zé)工程設(shè)計(jì)、勘探、施工等方面的技術(shù)把關(guān)，包括各種管線的申報(bào)，協(xié)調(diào)工程的生產(chǎn)進(jìn)度等綜合性工作。
5.營(yíng)銷(xiāo)部：負(fù)責(zé)產(chǎn)品廣告宣傳和銷(xiāo)售、市場(chǎng)推廣和辦理產(chǎn)權(quán)證件
公司各部門(mén)的主要職能是圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等設(shè)置，目標(biāo)是為建立一個(gè)配套設(shè)施完善、環(huán)境幽雅怡人、建筑風(fēng)格獨(dú)特、具備良好社區(qū)文化的大型多功能高尚生活區(qū)。
公司注重功能綜合的管理方式，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期市場(chǎng)策劃、市場(chǎng)定位、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售、物業(yè)管理實(shí)行一條龍的管理，使設(shè)計(jì)、施工等各職能部門(mén)的人員直接面對(duì)市場(chǎng)、面對(duì)顧客的需求，更好地建設(shè)出符合顧客需要的樓盤(pán)。有效地降低開(kāi)發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤(pán)按中低檔的價(jià)格出售，從而取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有效地提高了在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。
集團(tuán)自創(chuàng)立以來(lái)，一直致力于城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)，在市政建設(shè)中取得了重大的成就。近年又進(jìn)入了超大型商業(yè)公建筑項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，正式揭開(kāi)了進(jìn)軍大型商業(yè)地產(chǎn)的序幕。公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?？偨?jīng)理由陳意明擔(dān)任，由董事會(huì)決定公司的一切重大事宜。
公司以人為本、尊重科學(xué)、尊重人才，采取以崗定人、以崗定責(zé)，擇優(yōu)選用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司員工共120人，其中大學(xué)學(xué)歷以上109人，中高級(jí)職稱(chēng)63人，初級(jí)職稱(chēng)23人，共占員工總數(shù)的90.8%，職員年齡普遍
年輕化，聚集了一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)各方面的人才。
公司已建立起一套完善的標(biāo)準(zhǔn)化管理體制，使公司各部門(mén)的責(zé)任、每一位員工的工作崗位責(zé)任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標(biāo)準(zhǔn)有章可循，各部門(mén)遵章守法，上行下效，公司整體動(dòng)作協(xié)調(diào)，有較高的工作效率。
公司宗旨：為社會(huì)提供環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、價(jià)格適宜的房地產(chǎn)商品，并從開(kāi)發(fā)中獲得合法利潤(rùn)，發(fā)展各方經(jīng)濟(jì)。在近年的發(fā)展探索中，公司一貫秉承“建一個(gè)小區(qū)，創(chuàng)一批精品，上一個(gè)臺(tái)階”的開(kāi)發(fā)理念，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，守合同，重信用，在客戶(hù)中樹(shù)立了良好信譽(yù)，贏得了社會(huì)各界的贊譽(yù)。
2008年，恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司被評(píng)為遼寧省最佳誠(chéng)信企業(yè)。
同年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司——錦繡雅居項(xiàng)目被評(píng)為2008中國(guó)未來(lái)十年最具國(guó)際品質(zhì)樓盤(pán)獎(jiǎng)。
2009年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉樹(shù)圍被授予：慶祝新中國(guó)成立60周年時(shí)代功勛——第6屆感動(dòng)中國(guó)十大突出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。
由錦州房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)錦繡雅居錦州2009最具吸引力樓盤(pán)丶最具投資價(jià)丶推動(dòng)城市發(fā)展特別貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。
2009年由中國(guó)企業(yè)信用管理協(xié)會(huì)授予恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司AAA級(jí)信用等級(jí)證書(shū)證書(shū)。
恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在惠水縣開(kāi)展抗旱救災(zāi)工作，惠水人民政府、縣特此頒發(fā)愛(ài)心證書(shū)以表嘉獎(jiǎng)。
恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉樹(shù)圍擔(dān)任世界杰出華商協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)。 “錦繡雅居”項(xiàng)目被評(píng)為 2010 年亞洲國(guó)際住宅人居環(huán)境獎(jiǎng)、
2010年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉數(shù)圍擔(dān)任“中非希望工程共同主席”并榮獲“中非慈善特使”稱(chēng)號(hào)。
二、項(xiàng)目分析
“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目位于錦州市凌河區(qū)，依河而建，北臨凌河區(qū)中醫(yī)院，南臨凌河公園。按照遼寧省委、省政府提出的錦州要“建設(shè)大城市、發(fā)展大工業(yè)”的總體要求。錦州市委、市政府果斷提出了錦州“優(yōu)化東區(qū)功能、改善老區(qū)環(huán)境、發(fā)展西部新區(qū)”的城市發(fā)展思路，在政府城市發(fā)展思路的指導(dǎo)下，公司于2010年7月19日在錦州市國(guó)土資源局通過(guò)競(jìng)標(biāo)的方式取得了“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目用地。取得土地過(guò)程符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定，手續(xù)均合法有效。
“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃用地面積27，333.47㎡，總建筑面積40，000㎡，綠化率30%。項(xiàng)目建設(shè)有住宅和商業(yè)，住宅為小高層，建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，格調(diào)典雅，公建配套設(shè)施完善合理，優(yōu)雅的社區(qū)環(huán)境，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理，是置業(yè)安居的理想住宅區(qū)。擬建的“恒圍碧鄰小區(qū)”將能容易吸引有識(shí)人士的購(gòu)房欲望，市場(chǎng)前景良好。
該項(xiàng)目持有《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》。
恒圍公司對(duì)項(xiàng)目部具備安全生產(chǎn)條件所需的資金投入，由各工程項(xiàng)目部的決策機(jī)構(gòu)或主要負(fù)責(zé)人確保資金的及時(shí)到位，正確使用，并對(duì)由于安全生產(chǎn)所需的資金投入不足導(dǎo)致的后果承擔(dān)責(zé)任。
“碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本約6833萬(wàn)元，項(xiàng)目資金來(lái)源為：
1.自有資金：2050萬(wàn)元，比例約占30%
2.建筑商墊支：1025萬(wàn)元，比例約占15%
3.預(yù)售收入：1325萬(wàn)元，比例約占20%
4.外部融資：2400萬(wàn)元，比例約占35%
三、市場(chǎng)分析
1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析
錦州市地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)具特色。錦州南臨渤海，北依松嶺山脈，位于著名的“遼西走廊”東端，是連接中國(guó)東北地區(qū)和華北地區(qū)的重要交通樞紐。有“四省通錦”之說(shuō)。京哈鐵路、錦承鐵路、秦沈鐵路客運(yùn)專(zhuān)線、京哈公路、京沈高速公路、遼寧濱海公路橫貫全境。錦阜、錦朝高速公路及102線國(guó)道使錦州與周邊城市形成了“一小時(shí)城市群”。錦州港是中國(guó)沿海最北部的一類(lèi)開(kāi)放商港，已躋身于中國(guó)港口二十強(qiáng)。錦州機(jī)場(chǎng)是遼寧省西部唯一一座達(dá)國(guó)際4C級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的民航機(jī)場(chǎng)，已開(kāi)通錦州--北京中轉(zhuǎn)聯(lián)航，可飛往全國(guó)各地。優(yōu)越的地理位置，發(fā)達(dá)的海陸空立體交通體系，大大增強(qiáng)了錦州的城市影響力和經(jīng)濟(jì)、文化的輻射力，也為錦州市建設(shè)區(qū)域性中心城市和現(xiàn)代物流中心城市奠定了天然的基礎(chǔ)。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析
從規(guī)劃局了解到：錦州市2008年將供應(yīng)土地89萬(wàn)㎡，建造商品房160萬(wàn)㎡，2009年供應(yīng)土地93萬(wàn)㎡，建造商品房167萬(wàn)㎡?？梢?jiàn)未來(lái)幾年錦州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力很大。
房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)：2008年至今，受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)快和外來(lái)資本進(jìn)入錦州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，錦州市房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅猛。
高達(dá)28%，多層價(jià)格增幅高達(dá)33%。其原因有下：
(1)以前我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平相對(duì)偏低，高檔次樓盤(pán)少，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理。
(2)我市物業(yè)管理水平低，居民消費(fèi)意識(shí)跟不上。
(3)隨著外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐錦州市場(chǎng)，加以引導(dǎo)，居民消費(fèi)意識(shí)逐漸轉(zhuǎn)變。
(4)我市居民收入提高，住房改善條件需求增長(zhǎng)。
(5)市委、市政府的政策引導(dǎo)。
3、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
根據(jù)國(guó)家政策和市場(chǎng)情況等因素分析，本項(xiàng)目也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。
(1)近期金融系統(tǒng)出臺(tái)《關(guān)于第二套商品房的按揭貸款政策》，對(duì)有多次置業(yè)意向的人士產(chǎn)生負(fù)面影響。
(2)近一階段銀行存貸利率不斷調(diào)整。
(3)錦州市明年將加大棚戶(hù)區(qū)180萬(wàn)㎡的改造力度和增大經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積
的投放量20多萬(wàn)㎡。
(4)工程可能因不確定因素延期
四、管理團(tuán)隊(duì)
1、人員構(gòu)成
(1)董事長(zhǎng)兼財(cái)務(wù)部經(jīng)理：劉數(shù)圍，具有高級(jí)經(jīng)濟(jì)師職稱(chēng)。
(2)總經(jīng)理：任靜，具有高級(jí)工程師職稱(chēng)，負(fù)責(zé)全面工作，具有豐富的管理
經(jīng)驗(yàn)。
(3)副總經(jīng)理：周展，具有中級(jí)工程師職稱(chēng)，兼任工程部經(jīng)理一職。
(4)開(kāi)發(fā)部經(jīng)理：李力茗，具有中級(jí)會(huì)計(jì)師和中級(jí)工程師雙職稱(chēng)，具有豐富
的實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)。
(5)綜合部經(jīng)理：鄭浩然，從事辦公管理工作多年，具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。
(6)營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理：孫依福，從事房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)7年，具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。
2、組織結(jié)構(gòu)
恒圍房地產(chǎn)有限公司的組織結(jié)構(gòu)如圖1所示，從上到下分別為董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理，副總經(jīng)理下分并列四個(gè)部門(mén)的總經(jīng)理，分別為財(cái)務(wù)部、開(kāi)發(fā)部、綜合部和營(yíng)銷(xiāo)部，其中財(cái)務(wù)部總經(jīng)理由董事長(zhǎng)擔(dān)任。
五、財(cái)務(wù)計(jì)劃
1.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=-2503/1.1-1408/1.12+4757/1.13=135萬(wàn)
因?yàn)镹PV=135>0，所以項(xiàng)目可行。
2.財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率(IRR)
當(dāng)i1取12%時(shí)，NPV1=-2503/1.12-1408/1.122+4757/1.123=29
當(dāng)i2取13%時(shí)，NPV2=-2503/1.13-1408/1.132+4757/1.133=-21
i=12%+29*(13/%-12%) (29+21)=12.58%
由于本項(xiàng)目的貸款利率為7%，而本案的i=12.58%>7%，所以從財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率的角度看本項(xiàng)目是可行的。
六、融資方案設(shè)計(jì)
對(duì)于開(kāi)發(fā)“碧鄰小區(qū)”尚存在2400萬(wàn)元的資金缺口，有兩種融資組合方案可供選擇。方案一：發(fā)行普通股1000股(每股面值1元)，資金成本12%，公司債券1400萬(wàn)元(按面值發(fā)行，票面利率為8%，每年年末付息，三年后到期)資金成本6%;方案二：發(fā)行普通股1500股(每股面值1元)，資金成本12%，長(zhǎng)期借款900萬(wàn)元，資金成本5%。
方案一綜合資金成本：1000/2400*12%+1400/2400*8%=9.67%
方案二綜合資金成本：1500/2400*12%+900/2400*5%=9.38%
因?yàn)?.67%>9.38%所以選擇方案二。恒圍公司將碧鄰小區(qū)未來(lái)的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，將企業(yè)名下的已經(jīng)取得房產(chǎn)證的住宅作為抵押。
七、摘要
“碧鄰小區(qū)”在2010年開(kāi)始建造，2012年完工，位于錦州市凌河區(qū)，依河而建。該計(jì)劃書(shū)對(duì)開(kāi)發(fā)碧鄰小區(qū)的公司—恒圍房地產(chǎn)有限公司進(jìn)行了介紹以及該項(xiàng)目的介紹和管理團(tuán)隊(duì)的介紹，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析和房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。在計(jì)劃書(shū)的后半部分重點(diǎn)分析“碧鄰小區(qū)”資金來(lái)源、未來(lái)的收入、總成本以及對(duì)資金缺口設(shè)計(jì)融資方案并決定選擇采取什么樣的融資方案。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文篇二
一、引言
在許多亞洲城市中,特別是中國(guó)的城市,城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展,如污水管網(wǎng)、污水處理設(shè)施以及廢物管理設(shè)施不能滿(mǎn)足城市發(fā)展的需求,從而造成了嚴(yán)重的城市環(huán)境污染問(wèn)題,影響了亞洲國(guó)家的可持續(xù)發(fā)展。中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和運(yùn)營(yíng),目前還處于西方發(fā)達(dá)國(guó)家20世紀(jì)中期左右的水平。巨大的生活污水和垃圾排放對(duì)環(huán)境造成極大的污染,已對(duì)中國(guó)可持續(xù)的城市化發(fā)展形成了“瓶頸”障礙。因此,中國(guó)急需大力建設(shè)和發(fā)展城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施。
中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營(yíng)面臨以下兩個(gè)方面的問(wèn)題:
1.快速城市化和滯后的處理設(shè)施,使中國(guó)城市生活污水和垃圾污染問(wèn)題突出。
2.設(shè)施短缺和處理效果不好的主要原因是資金不足和運(yùn)營(yíng)效率不高。
要解決這兩個(gè)問(wèn)題,必須打破政府建設(shè)政府運(yùn)營(yíng)的模式,充分利用社會(huì)資本,建立多元投資主體模式,實(shí)行建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)化和市場(chǎng)化。BOT是一種以私營(yíng)力量發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的方式,在提高政府部門(mén)效率、改善公共服務(wù)的質(zhì)量發(fā)揮著越來(lái)越廣泛的作用,而且也是目前在國(guó)際上流行的一種方式。
二、BOT融資方式概述
1.BOT的概念及特點(diǎn)
BOT是build-operate-transfer的簡(jiǎn)稱(chēng),即“建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-移交”投資方式,是一種國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的新形式。這一投資方式是指政府以契約方式將通常由政府部門(mén)或國(guó)內(nèi)單位承擔(dān)的為某重大項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工、融資經(jīng)營(yíng)和維修的責(zé)任讓渡給國(guó)外投資者,該企業(yè)在負(fù)責(zé)建成此項(xiàng)目后,在協(xié)議期內(nèi)擁有、營(yíng)運(yùn)、維護(hù)該項(xiàng)目設(shè)施,并通過(guò)收取使用費(fèi)和服務(wù)費(fèi)來(lái)回收投資和獲得合理利潤(rùn)。特許權(quán)期滿(mǎn)后則將該項(xiàng)目無(wú)償轉(zhuǎn)讓給當(dāng)?shù)卣甗1
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文
城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是改善城市環(huán)境質(zhì)量、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要措施。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開(kāi)建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文，希望能幫到你。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文篇一
一、公司介紹
錦州市恒圍房地產(chǎn)有限公司是經(jīng)錦州市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家合法有限責(zé)任公司。
成立時(shí)間：1995年5月14號(hào)
注冊(cè)資金：3000萬(wàn)元(人民幣)
企業(yè)法人：劉樹(shù)圍
注冊(cè)地址：錦州市太河區(qū)凌西大街中段
公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷(xiāo)售、房屋租賃
錦州市恒圍地產(chǎn)有限公司管理架構(gòu)設(shè)置科學(xué)合理，獨(dú)具特色。公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?？偨?jīng)理由劉樹(shù)圍擔(dān)任，由董事會(huì)決定公司的一切重大事宜。公司設(shè)置五個(gè)職能部門(mén)，分別為：
1.綜合部：負(fù)責(zé)行政、人事和后勤服務(wù)
2.財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算和融資、樓宇按揭
3.開(kāi)發(fā)部：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作和辦理有關(guān)法律手續(xù)
4.綜合部：負(fù)責(zé)工程設(shè)計(jì)、勘探、施工等方面的技術(shù)把關(guān)，包括各種管線的申報(bào)，協(xié)調(diào)工程的生產(chǎn)進(jìn)度等綜合性工作。
5.營(yíng)銷(xiāo)部：負(fù)責(zé)產(chǎn)品廣告宣傳和銷(xiāo)售、市場(chǎng)推廣和辦理產(chǎn)權(quán)證件
公司各部門(mén)的主要職能是圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等設(shè)置，目標(biāo)是為建立一個(gè)配套設(shè)施完善、環(huán)境幽雅怡人、建筑風(fēng)格獨(dú)特、具備良好社區(qū)文化的大型多功能高尚生活區(qū)。
公司注重功能綜合的管理方式，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期市場(chǎng)策劃、市場(chǎng)定位、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售、物業(yè)管理實(shí)行一條龍的管理，使設(shè)計(jì)、施工等各職能部門(mén)的人員直接面對(duì)市場(chǎng)、面對(duì)顧客的需求，更好地建設(shè)出符合顧客需要的樓盤(pán)。有效地降低開(kāi)發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤(pán)按中低檔的價(jià)格出售，從而取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有效地提高了在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。
集團(tuán)自創(chuàng)立以來(lái)，一直致力于城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)，在市政建設(shè)中取得了重大的成就。近年又進(jìn)入了超大型商業(yè)公建筑項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，正式揭開(kāi)了進(jìn)軍大型商業(yè)地產(chǎn)的序幕。公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。總經(jīng)理由陳意明擔(dān)任，由董事會(huì)決定公司的一切重大事宜。
公司以人為本、尊重科學(xué)、尊重人才，采取以崗定人、以崗定責(zé)，擇優(yōu)選用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司員工共120人，其中大學(xué)學(xué)歷以上109人，中高級(jí)職稱(chēng)63人，初級(jí)職稱(chēng)23人，共占員工總數(shù)的90.8%，職員年齡普遍
年輕化，聚集了一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)各方面的人才。
公司已建立起一套完善的標(biāo)準(zhǔn)化管理體制，使公司各部門(mén)的責(zé)任、每一位員工的工作崗位責(zé)任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標(biāo)準(zhǔn)有章可循，各部門(mén)遵章守法，上行下效，公司整體動(dòng)作協(xié)調(diào)，有較高的工作效率。
公司宗旨：為社會(huì)提供環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、價(jià)格適宜的房地產(chǎn)商品，并從開(kāi)發(fā)中獲得合法利潤(rùn)，發(fā)展各方經(jīng)濟(jì)。在近年的發(fā)展探索中，公司一貫秉承“建一個(gè)小區(qū)，創(chuàng)一批精品，上一個(gè)臺(tái)階”的開(kāi)發(fā)理念，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，守合同，重信用，在客戶(hù)中樹(shù)立了良好信譽(yù)，贏得了社會(huì)各界的贊譽(yù)。
2008年，恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司被評(píng)為遼寧省最佳誠(chéng)信企業(yè)。
同年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司——錦繡雅居項(xiàng)目被評(píng)為2008中國(guó)未來(lái)十年最具國(guó)際品質(zhì)樓盤(pán)獎(jiǎng)。
2009年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉樹(shù)圍被授予：慶祝新中國(guó)成立60周年時(shí)代功勛——第6屆感動(dòng)中國(guó)十大突出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。
由錦州房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)錦繡雅居錦州2009最具吸引力樓盤(pán)丶最具投資價(jià)丶推動(dòng)城市發(fā)展特別貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。
2009年由中國(guó)企業(yè)信用管理協(xié)會(huì)授予恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司AAA級(jí)信用等級(jí)證書(shū)證書(shū)。
恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在惠水縣開(kāi)展抗旱救災(zāi)工作，惠水人民政府、縣特此頒發(fā)愛(ài)心證書(shū)以表嘉獎(jiǎng)。
恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉樹(shù)圍擔(dān)任世界杰出華商協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)。 “錦繡雅居”項(xiàng)目被評(píng)為 2010 年亞洲國(guó)際住宅人居環(huán)境獎(jiǎng)、
2010年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉數(shù)圍擔(dān)任“中非希望工程共同主席”并榮獲“中非慈善特使”稱(chēng)號(hào)。
二、項(xiàng)目分析
“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目位于錦州市凌河區(qū)，依河而建，北臨凌河區(qū)中醫(yī)院，南臨凌河公園。按照遼寧省委、省政府提出的錦州要“建設(shè)大城市、發(fā)展大工業(yè)”的總體要求。錦州市委、市政府果斷提出了錦州“優(yōu)化東區(qū)功能、改善老區(qū)環(huán)境、發(fā)展西部新區(qū)”的城市發(fā)展思路，在政府城市發(fā)展思路的指導(dǎo)下，公司于2010年7月19日在錦州市國(guó)土資源局通過(guò)競(jìng)標(biāo)的方式取得了“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目用地。取得土地過(guò)程符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定，手續(xù)均合法有效。
“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃用地面積27，333.47㎡，總建筑面積40，000㎡，綠化率30%。項(xiàng)目建設(shè)有住宅和商業(yè)，住宅為小高層，建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，格調(diào)典雅，公建配套設(shè)施完善合理，優(yōu)雅的社區(qū)環(huán)境，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理，是置業(yè)安居的理想住宅區(qū)。擬建的“恒圍碧鄰小區(qū)”將能容易吸引有識(shí)人士的購(gòu)房欲望，市場(chǎng)前景良好。
該項(xiàng)目持有《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》。
恒圍公司對(duì)項(xiàng)目部具備安全生產(chǎn)條件所需的資金投入，由各工程項(xiàng)目部的決策機(jī)構(gòu)或主要負(fù)責(zé)人確保資金的及時(shí)到位，正確使用，并對(duì)由于安全生產(chǎn)所需的資金投入不足導(dǎo)致的后果承擔(dān)責(zé)任。
“碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本約6833萬(wàn)元，項(xiàng)目資金來(lái)源為：
1.自有資金：2050萬(wàn)元，比例約占30%
2.建筑商墊支：1025萬(wàn)元，比例約占15%
3.預(yù)售收入：1325萬(wàn)元，比例約占20%
4.外部融資：2400萬(wàn)元，比例約占35%
三、市場(chǎng)分析
1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析
錦州市地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)具特色。錦州南臨渤海，北依松嶺山脈，位于著名的“遼西走廊”東端，是連接中國(guó)東北地區(qū)和華北地區(qū)的重要交通樞紐。有“四省通錦”之說(shuō)。京哈鐵路、錦承鐵路、秦沈鐵路客運(yùn)專(zhuān)線、京哈公路、京沈高速公路、遼寧濱海公路橫貫全境。錦阜、錦朝高速公路及102線國(guó)道使錦州與周邊城市形成了“一小時(shí)城市群”。錦州港是中國(guó)沿海最北部的一類(lèi)開(kāi)放商港，已躋身于中國(guó)港口二十強(qiáng)。錦州機(jī)場(chǎng)是遼寧省西部唯一一座達(dá)國(guó)際4C級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的民航機(jī)場(chǎng)，已開(kāi)通錦州--北京中轉(zhuǎn)聯(lián)航，可飛往全國(guó)各地。優(yōu)越的地理位置，發(fā)達(dá)的海陸空立體交通體系，大大增強(qiáng)了錦州的城市影響力和經(jīng)濟(jì)、文化的輻射力，也為錦州市建設(shè)區(qū)域性中心城市和現(xiàn)代物流中心城市奠定了天然的基礎(chǔ)。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析
從規(guī)劃局了解到：錦州市2008年將供應(yīng)土地89萬(wàn)㎡，建造商品房160萬(wàn)㎡，2009年供應(yīng)土地93萬(wàn)㎡，建造商品房167萬(wàn)㎡?？梢?jiàn)未來(lái)幾年錦州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力很大。
房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)：2008年至今，受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)快和外來(lái)資本進(jìn)入錦州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，錦州市房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅猛。
高達(dá)28%，多層價(jià)格增幅高達(dá)33%。其原因有下：
(1)以前我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平相對(duì)偏低，高檔次樓盤(pán)少，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理。
(2)我市物業(yè)管理水平低，居民消費(fèi)意識(shí)跟不上。
(3)隨著外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐錦州市場(chǎng)，加以引導(dǎo)，居民消費(fèi)意識(shí)逐漸轉(zhuǎn)變。
(4)我市居民收入提高，住房改善條件需求增長(zhǎng)。
(5)市委、市政府的政策引導(dǎo)。
3、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
根據(jù)國(guó)家政策和市場(chǎng)情況等因素分析，本項(xiàng)目也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。
(1)近期金融系統(tǒng)出臺(tái)《關(guān)于第二套商品房的按揭貸款政策》，對(duì)有多次置業(yè)意向的人士產(chǎn)生負(fù)面影響。
(2)近一階段銀行存貸利率不斷調(diào)整。
(3)錦州市明年將加大棚戶(hù)區(qū)180萬(wàn)㎡的改造力度和增大經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積
的投放量20多萬(wàn)㎡。
(4)工程可能因不確定因素延期
四、管理團(tuán)隊(duì)
1、人員構(gòu)成
(1)董事長(zhǎng)兼財(cái)務(wù)部經(jīng)理：劉數(shù)圍，具有高級(jí)經(jīng)濟(jì)師職稱(chēng)。
(2)總經(jīng)理：任靜，具有高級(jí)工程師職稱(chēng)，負(fù)責(zé)全面工作，具有豐富的管理
經(jīng)驗(yàn)。
(3)副總經(jīng)理：周展，具有中級(jí)工程師職稱(chēng)，兼任工程部經(jīng)理一職。
(4)開(kāi)發(fā)部經(jīng)理：李力茗，具有中級(jí)會(huì)計(jì)師和中級(jí)工程師雙職稱(chēng)，具有豐富
的實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)。
(5)綜合部經(jīng)理：鄭浩然，從事辦公管理工作多年，具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。
(6)營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理：孫依福，從事房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)7年，具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。
2、組織結(jié)構(gòu)
恒圍房地產(chǎn)有限公司的組織結(jié)構(gòu)如圖1所示，從上到下分別為董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理，副總經(jīng)理下分并列四個(gè)部門(mén)的總經(jīng)理，分別為財(cái)務(wù)部、開(kāi)發(fā)部、綜合部和營(yíng)銷(xiāo)部，其中財(cái)務(wù)部總經(jīng)理由董事長(zhǎng)擔(dān)任。
五、財(cái)務(wù)計(jì)劃
1.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=-2503/1.1-1408/1.12+4757/1.13=135萬(wàn)
因?yàn)镹PV=135>0，所以項(xiàng)目可行。
2.財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率(IRR)
當(dāng)i1取12%時(shí)，NPV1=-2503/1.12-1408/1.122+4757/1.123=29
當(dāng)i2取13%時(shí)，NPV2=-2503/1.13-1408/1.132+4757/1.133=-21
i=12%+29*(13/%-12%) (29+21)=12.58%
由于本項(xiàng)目的貸款利率為7%，而本案的i=12.58%>7%，所以從財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率的角度看本項(xiàng)目是可行的。
六、融資方案設(shè)計(jì)
對(duì)于開(kāi)發(fā)“碧鄰小區(qū)”尚存在2400萬(wàn)元的資金缺口，有兩種融資組合方案可供選擇。方案一：發(fā)行普通股1000股(每股面值1元)，資金成本12%，公司債券1400萬(wàn)元(按面值發(fā)行，票面利率為8%，每年年末付息，三年后到期)資金成本6%;方案二：發(fā)行普通股1500股(每股面值1元)，資金成本12%，長(zhǎng)期借款900萬(wàn)元，資金成本5%。
方案一綜合資金成本：1000/2400*12%+1400/2400*8%=9.67%
方案二綜合資金成本：1500/2400*12%+900/2400*5%=9.38%
因?yàn)?.67%>9.38%所以選擇方案二。恒圍公司將碧鄰小區(qū)未來(lái)的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，將企業(yè)名下的已經(jīng)取得房產(chǎn)證的住宅作為抵押。
七、摘要
“碧鄰小區(qū)”在2010年開(kāi)始建造，2012年完工，位于錦州市凌河區(qū)，依河而建。該計(jì)劃書(shū)對(duì)開(kāi)發(fā)碧鄰小區(qū)的公司—恒圍房地產(chǎn)有限公司進(jìn)行了介紹以及該項(xiàng)目的介紹和管理團(tuán)隊(duì)的介紹，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析和房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。在計(jì)劃書(shū)的后半部分重點(diǎn)分析“碧鄰小區(qū)”資金來(lái)源、未來(lái)的收入、總成本以及對(duì)資金缺口設(shè)計(jì)融資方案并決定選擇采取什么樣的融資方案。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文篇二
一、引言
在許多亞洲城市中,特別是中國(guó)的城市,城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展,如污水管網(wǎng)、污水處理設(shè)施以及廢物管理設(shè)施不能滿(mǎn)足城市發(fā)展的需求,從而造成了嚴(yán)重的城市環(huán)境污染問(wèn)題,影響了亞洲國(guó)家的可持續(xù)發(fā)展。中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和運(yùn)營(yíng),目前還處于西方發(fā)達(dá)國(guó)家20世紀(jì)中期左右的水平。巨大的生活污水和垃圾排放對(duì)環(huán)境造成極大的污染,已對(duì)中國(guó)可持續(xù)的城市化發(fā)展形成了“瓶頸”障礙。因此,中國(guó)急需大力建設(shè)和發(fā)展城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施。
中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營(yíng)面臨以下兩個(gè)方面的問(wèn)題:
1.快速城市化和滯后的處理設(shè)施,使中國(guó)城市生活污水和垃圾污染問(wèn)題突出。
2.設(shè)施短缺和處理效果不好的主要原因是資金不足和運(yùn)營(yíng)效率不高。
要解決這兩個(gè)問(wèn)題,必須打破政府建設(shè)政府運(yùn)營(yíng)的模式,充分利用社會(huì)資本,建立多元投資主體模式,實(shí)行建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)化和市場(chǎng)化。BOT是一種以私營(yíng)力量發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的方式,在提高政府部門(mén)效率、改善公共服務(wù)的質(zhì)量發(fā)揮著越來(lái)越廣泛的作用,而且也是目前在國(guó)際上流行的一種方式。
二、BOT融資方式概述
1.BOT的概念及特點(diǎn)
BOT是build-operate-transfer的簡(jiǎn)稱(chēng),即“建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-移交”投資方式,是一種國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的新形式。這一投資方式是指政府以契約方式將通常由政府部門(mén)或國(guó)內(nèi)單位承擔(dān)的為某重大項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工、融資經(jīng)營(yíng)和維修的責(zé)任讓渡給國(guó)外投資者,該企業(yè)在負(fù)責(zé)建成此項(xiàng)目后,在協(xié)議期內(nèi)擁有、營(yíng)運(yùn)、維護(hù)該項(xiàng)目設(shè)施,并通過(guò)收取使用費(fèi)和服務(wù)費(fèi)來(lái)回收投資和獲得合理利潤(rùn)。特許權(quán)期滿(mǎn)后則將該項(xiàng)目無(wú)償轉(zhuǎn)讓給當(dāng)?shù)卣甗1
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文
城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是改善城市環(huán)境質(zhì)量、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要措施。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開(kāi)建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文，希望能幫到你。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文篇一
一、公司介紹
錦州市恒圍房地產(chǎn)有限公司是經(jīng)錦州市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家合法有限責(zé)任公司。
成立時(shí)間：1995年5月14號(hào)
注冊(cè)資金：3000萬(wàn)元(人民幣)
企業(yè)法人：劉樹(shù)圍
注冊(cè)地址：錦州市太河區(qū)凌西大街中段
公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷(xiāo)售、房屋租賃
錦州市恒圍地產(chǎn)有限公司管理架構(gòu)設(shè)置科學(xué)合理，獨(dú)具特色。公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?？偨?jīng)理由劉樹(shù)圍擔(dān)任，由董事會(huì)決定公司的一切重大事宜。公司設(shè)置五個(gè)職能部門(mén)，分別為：
1.綜合部：負(fù)責(zé)行政、人事和后勤服務(wù)
2.財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算和融資、樓宇按揭
3.開(kāi)發(fā)部：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作和辦理有關(guān)法律手續(xù)
4.綜合部：負(fù)責(zé)工程設(shè)計(jì)、勘探、施工等方面的技術(shù)把關(guān)，包括各種管線的申報(bào)，協(xié)調(diào)工程的生產(chǎn)進(jìn)度等綜合性工作。
5.營(yíng)銷(xiāo)部：負(fù)責(zé)產(chǎn)品廣告宣傳和銷(xiāo)售、市場(chǎng)推廣和辦理產(chǎn)權(quán)證件
公司各部門(mén)的主要職能是圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等設(shè)置，目標(biāo)是為建立一個(gè)配套設(shè)施完善、環(huán)境幽雅怡人、建筑風(fēng)格獨(dú)特、具備良好社區(qū)文化的大型多功能高尚生活區(qū)。
公司注重功能綜合的管理方式，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期市場(chǎng)策劃、市場(chǎng)定位、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售、物業(yè)管理實(shí)行一條龍的管理，使設(shè)計(jì)、施工等各職能部門(mén)的人員直接面對(duì)市場(chǎng)、面對(duì)顧客的需求，更好地建設(shè)出符合顧客需要的樓盤(pán)。有效地降低開(kāi)發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤(pán)按中低檔的價(jià)格出售，從而取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有效地提高了在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。
集團(tuán)自創(chuàng)立以來(lái)，一直致力于城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)，在市政建設(shè)中取得了重大的成就。近年又進(jìn)入了超大型商業(yè)公建筑項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，正式揭開(kāi)了進(jìn)軍大型商業(yè)地產(chǎn)的序幕。公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?？偨?jīng)理由陳意明擔(dān)任，由董事會(huì)決定公司的一切重大事宜。
公司以人為本、尊重科學(xué)、尊重人才，采取以崗定人、以崗定責(zé)，擇優(yōu)選用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司員工共120人，其中大學(xué)學(xué)歷以上109人，中高級(jí)職稱(chēng)63人，初級(jí)職稱(chēng)23人，共占員工總數(shù)的90.8%，職員年齡普遍
年輕化，聚集了一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)各方面的人才。
公司已建立起一套完善的標(biāo)準(zhǔn)化管理體制，使公司各部門(mén)的責(zé)任、每一位員工的工作崗位責(zé)任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標(biāo)準(zhǔn)有章可循，各部門(mén)遵章守法，上行下效，公司整體動(dòng)作協(xié)調(diào)，有較高的工作效率。
公司宗旨：為社會(huì)提供環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、價(jià)格適宜的房地產(chǎn)商品，并從開(kāi)發(fā)中獲得合法利潤(rùn)，發(fā)展各方經(jīng)濟(jì)。在近年的發(fā)展探索中，公司一貫秉承“建一個(gè)小區(qū)，創(chuàng)一批精品，上一個(gè)臺(tái)階”的開(kāi)發(fā)理念，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，守合同，重信用，在客戶(hù)中樹(shù)立了良好信譽(yù)，贏得了社會(huì)各界的贊譽(yù)。
2008年，恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司被評(píng)為遼寧省最佳誠(chéng)信企業(yè)。
同年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司——錦繡雅居項(xiàng)目被評(píng)為2008中國(guó)未來(lái)十年最具國(guó)際品質(zhì)樓盤(pán)獎(jiǎng)。
2009年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉樹(shù)圍被授予：慶祝新中國(guó)成立60周年時(shí)代功勛——第6屆感動(dòng)中國(guó)十大突出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。
由錦州房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)錦繡雅居錦州2009最具吸引力樓盤(pán)丶最具投資價(jià)丶推動(dòng)城市發(fā)展特別貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。
2009年由中國(guó)企業(yè)信用管理協(xié)會(huì)授予恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司AAA級(jí)信用等級(jí)證書(shū)證書(shū)。
恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在惠水縣開(kāi)展抗旱救災(zāi)工作，惠水人民政府、縣特此頒發(fā)愛(ài)心證書(shū)以表嘉獎(jiǎng)。
恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉樹(shù)圍擔(dān)任世界杰出華商協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)。 “錦繡雅居”項(xiàng)目被評(píng)為 2010 年亞洲國(guó)際住宅人居環(huán)境獎(jiǎng)、
2010年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉數(shù)圍擔(dān)任“中非希望工程共同主席”并榮獲“中非慈善特使”稱(chēng)號(hào)。
二、項(xiàng)目分析
“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目位于錦州市凌河區(qū)，依河而建，北臨凌河區(qū)中醫(yī)院，南臨凌河公園。按照遼寧省委、省政府提出的錦州要“建設(shè)大城市、發(fā)展大工業(yè)”的總體要求。錦州市委、市政府果斷提出了錦州“優(yōu)化東區(qū)功能、改善老區(qū)環(huán)境、發(fā)展西部新區(qū)”的城市發(fā)展思路，在政府城市發(fā)展思路的指導(dǎo)下，公司于2010年7月19日在錦州市國(guó)土資源局通過(guò)競(jìng)標(biāo)的方式取得了“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目用地。取得土地過(guò)程符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定，手續(xù)均合法有效。
“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃用地面積27，333.47㎡，總建筑面積40，000㎡，綠化率30%。項(xiàng)目建設(shè)有住宅和商業(yè)，住宅為小高層，建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，格調(diào)典雅，公建配套設(shè)施完善合理，優(yōu)雅的社區(qū)環(huán)境，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理，是置業(yè)安居的理想住宅區(qū)。擬建的“恒圍碧鄰小區(qū)”將能容易吸引有識(shí)人士的購(gòu)房欲望，市場(chǎng)前景良好。
該項(xiàng)目持有《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》。
恒圍公司對(duì)項(xiàng)目部具備安全生產(chǎn)條件所需的資金投入，由各工程項(xiàng)目部的決策機(jī)構(gòu)或主要負(fù)責(zé)人確保資金的及時(shí)到位，正確使用，并對(duì)由于安全生產(chǎn)所需的資金投入不足導(dǎo)致的后果承擔(dān)責(zé)任。
“碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本約6833萬(wàn)元，項(xiàng)目資金來(lái)源為：
1.自有資金：2050萬(wàn)元，比例約占30%
2.建筑商墊支：1025萬(wàn)元，比例約占15%
3.預(yù)售收入：1325萬(wàn)元，比例約占20%
4.外部融資：2400萬(wàn)元，比例約占35%
三、市場(chǎng)分析
1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析
錦州市地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)具特色。錦州南臨渤海，北依松嶺山脈，位于著名的“遼西走廊”東端，是連接中國(guó)東北地區(qū)和華北地區(qū)的重要交通樞紐。有“四省通錦”之說(shuō)。京哈鐵路、錦承鐵路、秦沈鐵路客運(yùn)專(zhuān)線、京哈公路、京沈高速公路、遼寧濱海公路橫貫全境。錦阜、錦朝高速公路及102線國(guó)道使錦州與周邊城市形成了“一小時(shí)城市群”。錦州港是中國(guó)沿海最北部的一類(lèi)開(kāi)放商港，已躋身于中國(guó)港口二十強(qiáng)。錦州機(jī)場(chǎng)是遼寧省西部唯一一座達(dá)國(guó)際4C級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的民航機(jī)場(chǎng)，已開(kāi)通錦州--北京中轉(zhuǎn)聯(lián)航，可飛往全國(guó)各地。優(yōu)越的地理位置，發(fā)達(dá)的海陸空立體交通體系，大大增強(qiáng)了錦州的城市影響力和經(jīng)濟(jì)、文化的輻射力，也為錦州市建設(shè)區(qū)域性中心城市和現(xiàn)代物流中心城市奠定了天然的基礎(chǔ)。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析
從規(guī)劃局了解到：錦州市2008年將供應(yīng)土地89萬(wàn)㎡，建造商品房160萬(wàn)㎡，2009年供應(yīng)土地93萬(wàn)㎡，建造商品房167萬(wàn)㎡。可見(jiàn)未來(lái)幾年錦州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力很大。
房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)：2008年至今，受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)快和外來(lái)資本進(jìn)入錦州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，錦州市房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅猛。
高達(dá)28%，多層價(jià)格增幅高達(dá)33%。其原因有下：
(1)以前我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平相對(duì)偏低，高檔次樓盤(pán)少，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理。
(2)我市物業(yè)管理水平低，居民消費(fèi)意識(shí)跟不上。
(3)隨著外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐錦州市場(chǎng)，加以引導(dǎo)，居民消費(fèi)意識(shí)逐漸轉(zhuǎn)變。
(4)我市居民收入提高，住房改善條件需求增長(zhǎng)。
(5)市委、市政府的政策引導(dǎo)。
3、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
根據(jù)國(guó)家政策和市場(chǎng)情況等因素分析，本項(xiàng)目也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。
(1)近期金融系統(tǒng)出臺(tái)《關(guān)于第二套商品房的按揭貸款政策》，對(duì)有多次置業(yè)意向的人士產(chǎn)生負(fù)面影響。
(2)近一階段銀行存貸利率不斷調(diào)整。
(3)錦州市明年將加大棚戶(hù)區(qū)180萬(wàn)㎡的改造力度和增大經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積
的投放量20多萬(wàn)㎡。
(4)工程可能因不確定因素延期
四、管理團(tuán)隊(duì)
1、人員構(gòu)成
(1)董事長(zhǎng)兼財(cái)務(wù)部經(jīng)理：劉數(shù)圍，具有高級(jí)經(jīng)濟(jì)師職稱(chēng)。
(2)總經(jīng)理：任靜，具有高級(jí)工程師職稱(chēng)，負(fù)責(zé)全面工作，具有豐富的管理
經(jīng)驗(yàn)。
(3)副總經(jīng)理：周展，具有中級(jí)工程師職稱(chēng)，兼任工程部經(jīng)理一職。
(4)開(kāi)發(fā)部經(jīng)理：李力茗，具有中級(jí)會(huì)計(jì)師和中級(jí)工程師雙職稱(chēng)，具有豐富
的實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)。
(5)綜合部經(jīng)理：鄭浩然，從事辦公管理工作多年，具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。
(6)營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理：孫依福，從事房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)7年，具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。
2、組織結(jié)構(gòu)
恒圍房地產(chǎn)有限公司的組織結(jié)構(gòu)如圖1所示，從上到下分別為董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理，副總經(jīng)理下分并列四個(gè)部門(mén)的總經(jīng)理，分別為財(cái)務(wù)部、開(kāi)發(fā)部、綜合部和營(yíng)銷(xiāo)部，其中財(cái)務(wù)部總經(jīng)理由董事長(zhǎng)擔(dān)任。
五、財(cái)務(wù)計(jì)劃
1.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=-2503/1.1-1408/1.12+4757/1.13=135萬(wàn)
因?yàn)镹PV=135>0，所以項(xiàng)目可行。
2.財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率(IRR)
當(dāng)i1取12%時(shí)，NPV1=-2503/1.12-1408/1.122+4757/1.123=29
當(dāng)i2取13%時(shí)，NPV2=-2503/1.13-1408/1.132+4757/1.133=-21
i=12%+29*(13/%-12%) (29+21)=12.58%
由于本項(xiàng)目的貸款利率為7%，而本案的i=12.58%>7%，所以從財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率的角度看本項(xiàng)目是可行的。
六、融資方案設(shè)計(jì)
對(duì)于開(kāi)發(fā)“碧鄰小區(qū)”尚存在2400萬(wàn)元的資金缺口，有兩種融資組合方案可供選擇。方案一：發(fā)行普通股1000股(每股面值1元)，資金成本12%，公司債券1400萬(wàn)元(按面值發(fā)行，票面利率為8%，每年年末付息，三年后到期)資金成本6%;方案二：發(fā)行普通股1500股(每股面值1元)，資金成本12%，長(zhǎng)期借款900萬(wàn)元，資金成本5%。
方案一綜合資金成本：1000/2400*12%+1400/2400*8%=9.67%
方案二綜合資金成本：1500/2400*12%+900/2400*5%=9.38%
因?yàn)?.67%>9.38%所以選擇方案二。恒圍公司將碧鄰小區(qū)未來(lái)的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，將企業(yè)名下的已經(jīng)取得房產(chǎn)證的住宅作為抵押。
七、摘要
“碧鄰小區(qū)”在2010年開(kāi)始建造，2012年完工，位于錦州市凌河區(qū)，依河而建。該計(jì)劃書(shū)對(duì)開(kāi)發(fā)碧鄰小區(qū)的公司—恒圍房地產(chǎn)有限公司進(jìn)行了介紹以及該項(xiàng)目的介紹和管理團(tuán)隊(duì)的介紹，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析和房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。在計(jì)劃書(shū)的后半部分重點(diǎn)分析“碧鄰小區(qū)”資金來(lái)源、未來(lái)的收入、總成本以及對(duì)資金缺口設(shè)計(jì)融資方案并決定選擇采取什么樣的融資方案。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文篇二
一、引言
在許多亞洲城市中,特別是中國(guó)的城市,城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展,如污水管網(wǎng)、污水處理設(shè)施以及廢物管理設(shè)施不能滿(mǎn)足城市發(fā)展的需求,從而造成了嚴(yán)重的城市環(huán)境污染問(wèn)題,影響了亞洲國(guó)家的可持續(xù)發(fā)展。中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和運(yùn)營(yíng),目前還處于西方發(fā)達(dá)國(guó)家20世紀(jì)中期左右的水平。巨大的生活污水和垃圾排放對(duì)環(huán)境造成極大的污染,已對(duì)中國(guó)可持續(xù)的城市化發(fā)展形成了“瓶頸”障礙。因此,中國(guó)急需大力建設(shè)和發(fā)展城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施。
中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營(yíng)面臨以下兩個(gè)方面的問(wèn)題:
1.快速城市化和滯后的處理設(shè)施,使中國(guó)城市生活污水和垃圾污染問(wèn)題突出。
2.設(shè)施短缺和處理效果不好的主要原因是資金不足和運(yùn)營(yíng)效率不高。
要解決這兩個(gè)問(wèn)題,必須打破政府建設(shè)政府運(yùn)營(yíng)的模式,充分利用社會(huì)資本,建立多元投資主體模式,實(shí)行建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)化和市場(chǎng)化。BOT是一種以私營(yíng)力量發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的方式,在提高政府部門(mén)效率、改善公共服務(wù)的質(zhì)量發(fā)揮著越來(lái)越廣泛的作用,而且也是目前在國(guó)際上流行的一種方式。
二、BOT融資方式概述
1.BOT的概念及特點(diǎn)
BOT是build-operate-transfer的簡(jiǎn)稱(chēng),即“建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-移交”投資方式,是一種國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的新形式。這一投資方式是指政府以契約方式將通常由政府部門(mén)或國(guó)內(nèi)單位承擔(dān)的為某重大項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工、融資經(jīng)營(yíng)和維修的責(zé)任讓渡給國(guó)外投資者,該企業(yè)在負(fù)責(zé)建成此項(xiàng)目后,在協(xié)議期內(nèi)擁有、營(yíng)運(yùn)、維護(hù)該項(xiàng)目設(shè)施,并通過(guò)收取使用費(fèi)和服務(wù)費(fèi)來(lái)回收投資和獲得合理利潤(rùn)。特許權(quán)期滿(mǎn)后則將該項(xiàng)目無(wú)償轉(zhuǎn)讓給當(dāng)?shù)卣甗1
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文
城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是改善城市環(huán)境質(zhì)量、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要措施。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開(kāi)建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文，希望能幫到你。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文篇一
一、公司介紹
錦州市恒圍房地產(chǎn)有限公司是經(jīng)錦州市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家合法有限責(zé)任公司。
成立時(shí)間：1995年5月14號(hào)
注冊(cè)資金：3000萬(wàn)元(人民幣)
企業(yè)法人：劉樹(shù)圍
注冊(cè)地址：錦州市太河區(qū)凌西大街中段
公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷(xiāo)售、房屋租賃
錦州市恒圍地產(chǎn)有限公司管理架構(gòu)設(shè)置科學(xué)合理，獨(dú)具特色。公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?？偨?jīng)理由劉樹(shù)圍擔(dān)任，由董事會(huì)決定公司的一切重大事宜。公司設(shè)置五個(gè)職能部門(mén)，分別為：
1.綜合部：負(fù)責(zé)行政、人事和后勤服務(wù)
2.財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算和融資、樓宇按揭
3.開(kāi)發(fā)部：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作和辦理有關(guān)法律手續(xù)
4.綜合部：負(fù)責(zé)工程設(shè)計(jì)、勘探、施工等方面的技術(shù)把關(guān)，包括各種管線的申報(bào)，協(xié)調(diào)工程的生產(chǎn)進(jìn)度等綜合性工作。
5.營(yíng)銷(xiāo)部：負(fù)責(zé)產(chǎn)品廣告宣傳和銷(xiāo)售、市場(chǎng)推廣和辦理產(chǎn)權(quán)證件
公司各部門(mén)的主要職能是圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等設(shè)置，目標(biāo)是為建立一個(gè)配套設(shè)施完善、環(huán)境幽雅怡人、建筑風(fēng)格獨(dú)特、具備良好社區(qū)文化的大型多功能高尚生活區(qū)。
公司注重功能綜合的管理方式，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期市場(chǎng)策劃、市場(chǎng)定位、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售、物業(yè)管理實(shí)行一條龍的管理，使設(shè)計(jì)、施工等各職能部門(mén)的人員直接面對(duì)市場(chǎng)、面對(duì)顧客的需求，更好地建設(shè)出符合顧客需要的樓盤(pán)。有效地降低開(kāi)發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤(pán)按中低檔的價(jià)格出售，從而取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有效地提高了在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。
集團(tuán)自創(chuàng)立以來(lái)，一直致力于城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)，在市政建設(shè)中取得了重大的成就。近年又進(jìn)入了超大型商業(yè)公建筑項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，正式揭開(kāi)了進(jìn)軍大型商業(yè)地產(chǎn)的序幕。公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?？偨?jīng)理由陳意明擔(dān)任，由董事會(huì)決定公司的一切重大事宜。
公司以人為本、尊重科學(xué)、尊重人才，采取以崗定人、以崗定責(zé)，擇優(yōu)選用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司員工共120人，其中大學(xué)學(xué)歷以上109人，中高級(jí)職稱(chēng)63人，初級(jí)職稱(chēng)23人，共占員工總數(shù)的90.8%，職員年齡普遍
年輕化，聚集了一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)各方面的人才。
公司已建立起一套完善的標(biāo)準(zhǔn)化管理體制，使公司各部門(mén)的責(zé)任、每一位員工的工作崗位責(zé)任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標(biāo)準(zhǔn)有章可循，各部門(mén)遵章守法，上行下效，公司整體動(dòng)作協(xié)調(diào)，有較高的工作效率。
公司宗旨：為社會(huì)提供環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、價(jià)格適宜的房地產(chǎn)商品，并從開(kāi)發(fā)中獲得合法利潤(rùn)，發(fā)展各方經(jīng)濟(jì)。在近年的發(fā)展探索中，公司一貫秉承“建一個(gè)小區(qū)，創(chuàng)一批精品，上一個(gè)臺(tái)階”的開(kāi)發(fā)理念，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，守合同，重信用，在客戶(hù)中樹(shù)立了良好信譽(yù)，贏得了社會(huì)各界的贊譽(yù)。
2008年，恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司被評(píng)為遼寧省最佳誠(chéng)信企業(yè)。
同年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司——錦繡雅居項(xiàng)目被評(píng)為2008中國(guó)未來(lái)十年最具國(guó)際品質(zhì)樓盤(pán)獎(jiǎng)。
2009年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉樹(shù)圍被授予：慶祝新中國(guó)成立60周年時(shí)代功勛——第6屆感動(dòng)中國(guó)十大突出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。
由錦州房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)錦繡雅居錦州2009最具吸引力樓盤(pán)丶最具投資價(jià)丶推動(dòng)城市發(fā)展特別貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。
2009年由中國(guó)企業(yè)信用管理協(xié)會(huì)授予恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司AAA級(jí)信用等級(jí)證書(shū)證書(shū)。
恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在惠水縣開(kāi)展抗旱救災(zāi)工作，惠水人民政府、縣特此頒發(fā)愛(ài)心證書(shū)以表嘉獎(jiǎng)。
恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉樹(shù)圍擔(dān)任世界杰出華商協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)。 “錦繡雅居”項(xiàng)目被評(píng)為 2010 年亞洲國(guó)際住宅人居環(huán)境獎(jiǎng)、
2010年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉數(shù)圍擔(dān)任“中非希望工程共同主席”并榮獲“中非慈善特使”稱(chēng)號(hào)。
二、項(xiàng)目分析
“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目位于錦州市凌河區(qū)，依河而建，北臨凌河區(qū)中醫(yī)院，南臨凌河公園。按照遼寧省委、省政府提出的錦州要“建設(shè)大城市、發(fā)展大工業(yè)”的總體要求。錦州市委、市政府果斷提出了錦州“優(yōu)化東區(qū)功能、改善老區(qū)環(huán)境、發(fā)展西部新區(qū)”的城市發(fā)展思路，在政府城市發(fā)展思路的指導(dǎo)下，公司于2010年7月19日在錦州市國(guó)土資源局通過(guò)競(jìng)標(biāo)的方式取得了“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目用地。取得土地過(guò)程符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定，手續(xù)均合法有效。
“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃用地面積27，333.47㎡，總建筑面積40，000㎡，綠化率30%。項(xiàng)目建設(shè)有住宅和商業(yè)，住宅為小高層，建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，格調(diào)典雅，公建配套設(shè)施完善合理，優(yōu)雅的社區(qū)環(huán)境，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理，是置業(yè)安居的理想住宅區(qū)。擬建的“恒圍碧鄰小區(qū)”將能容易吸引有識(shí)人士的購(gòu)房欲望，市場(chǎng)前景良好。
該項(xiàng)目持有《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》。
恒圍公司對(duì)項(xiàng)目部具備安全生產(chǎn)條件所需的資金投入，由各工程項(xiàng)目部的決策機(jī)構(gòu)或主要負(fù)責(zé)人確保資金的及時(shí)到位，正確使用，并對(duì)由于安全生產(chǎn)所需的資金投入不足導(dǎo)致的后果承擔(dān)責(zé)任。
“碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本約6833萬(wàn)元，項(xiàng)目資金來(lái)源為：
1.自有資金：2050萬(wàn)元，比例約占30%
2.建筑商墊支：1025萬(wàn)元，比例約占15%
3.預(yù)售收入：1325萬(wàn)元，比例約占20%
4.外部融資：2400萬(wàn)元，比例約占35%
三、市場(chǎng)分析
1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析
錦州市地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)具特色。錦州南臨渤海，北依松嶺山脈，位于著名的“遼西走廊”東端，是連接中國(guó)東北地區(qū)和華北地區(qū)的重要交通樞紐。有“四省通錦”之說(shuō)。京哈鐵路、錦承鐵路、秦沈鐵路客運(yùn)專(zhuān)線、京哈公路、京沈高速公路、遼寧濱海公路橫貫全境。錦阜、錦朝高速公路及102線國(guó)道使錦州與周邊城市形成了“一小時(shí)城市群”。錦州港是中國(guó)沿海最北部的一類(lèi)開(kāi)放商港，已躋身于中國(guó)港口二十強(qiáng)。錦州機(jī)場(chǎng)是遼寧省西部唯一一座達(dá)國(guó)際4C級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的民航機(jī)場(chǎng)，已開(kāi)通錦州--北京中轉(zhuǎn)聯(lián)航，可飛往全國(guó)各地。優(yōu)越的地理位置，發(fā)達(dá)的海陸空立體交通體系，大大增強(qiáng)了錦州的城市影響力和經(jīng)濟(jì)、文化的輻射力，也為錦州市建設(shè)區(qū)域性中心城市和現(xiàn)代物流中心城市奠定了天然的基礎(chǔ)。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析
從規(guī)劃局了解到：錦州市2008年將供應(yīng)土地89萬(wàn)㎡，建造商品房160萬(wàn)㎡，2009年供應(yīng)土地93萬(wàn)㎡，建造商品房167萬(wàn)㎡。可見(jiàn)未來(lái)幾年錦州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力很大。
房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)：2008年至今，受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)快和外來(lái)資本進(jìn)入錦州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，錦州市房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅猛。
高達(dá)28%，多層價(jià)格增幅高達(dá)33%。其原因有下：
(1)以前我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平相對(duì)偏低，高檔次樓盤(pán)少，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理。
(2)我市物業(yè)管理水平低，居民消費(fèi)意識(shí)跟不上。
(3)隨著外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐錦州市場(chǎng)，加以引導(dǎo)，居民消費(fèi)意識(shí)逐漸轉(zhuǎn)變。
(4)我市居民收入提高，住房改善條件需求增長(zhǎng)。
(5)市委、市政府的政策引導(dǎo)。
3、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
根據(jù)國(guó)家政策和市場(chǎng)情況等因素分析，本項(xiàng)目也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。
(1)近期金融系統(tǒng)出臺(tái)《關(guān)于第二套商品房的按揭貸款政策》，對(duì)有多次置業(yè)意向的人士產(chǎn)生負(fù)面影響。
(2)近一階段銀行存貸利率不斷調(diào)整。
(3)錦州市明年將加大棚戶(hù)區(qū)180萬(wàn)㎡的改造力度和增大經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積
的投放量20多萬(wàn)㎡。
(4)工程可能因不確定因素延期
四、管理團(tuán)隊(duì)
1、人員構(gòu)成
(1)董事長(zhǎng)兼財(cái)務(wù)部經(jīng)理：劉數(shù)圍，具有高級(jí)經(jīng)濟(jì)師職稱(chēng)。
(2)總經(jīng)理：任靜，具有高級(jí)工程師職稱(chēng)，負(fù)責(zé)全面工作，具有豐富的管理
經(jīng)驗(yàn)。
(3)副總經(jīng)理：周展，具有中級(jí)工程師職稱(chēng)，兼任工程部經(jīng)理一職。
(4)開(kāi)發(fā)部經(jīng)理：李力茗，具有中級(jí)會(huì)計(jì)師和中級(jí)工程師雙職稱(chēng)，具有豐富
的實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)。
(5)綜合部經(jīng)理：鄭浩然，從事辦公管理工作多年，具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。
(6)營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理：孫依福，從事房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)7年，具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。
2、組織結(jié)構(gòu)
恒圍房地產(chǎn)有限公司的組織結(jié)構(gòu)如圖1所示，從上到下分別為董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理，副總經(jīng)理下分并列四個(gè)部門(mén)的總經(jīng)理，分別為財(cái)務(wù)部、開(kāi)發(fā)部、綜合部和營(yíng)銷(xiāo)部，其中財(cái)務(wù)部總經(jīng)理由董事長(zhǎng)擔(dān)任。
五、財(cái)務(wù)計(jì)劃
1.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=-2503/1.1-1408/1.12+4757/1.13=135萬(wàn)
因?yàn)镹PV=135>0，所以項(xiàng)目可行。
2.財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率(IRR)
當(dāng)i1取12%時(shí)，NPV1=-2503/1.12-1408/1.122+4757/1.123=29
當(dāng)i2取13%時(shí)，NPV2=-2503/1.13-1408/1.132+4757/1.133=-21
i=12%+29*(13/%-12%) (29+21)=12.58%
由于本項(xiàng)目的貸款利率為7%，而本案的i=12.58%>7%，所以從財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率的角度看本項(xiàng)目是可行的。
六、融資方案設(shè)計(jì)
對(duì)于開(kāi)發(fā)“碧鄰小區(qū)”尚存在2400萬(wàn)元的資金缺口，有兩種融資組合方案可供選擇。方案一：發(fā)行普通股1000股(每股面值1元)，資金成本12%，公司債券1400萬(wàn)元(按面值發(fā)行，票面利率為8%，每年年末付息，三年后到期)資金成本6%;方案二：發(fā)行普通股1500股(每股面值1元)，資金成本12%，長(zhǎng)期借款900萬(wàn)元，資金成本5%。
方案一綜合資金成本：1000/2400*12%+1400/2400*8%=9.67%
方案二綜合資金成本：1500/2400*12%+900/2400*5%=9.38%
因?yàn)?.67%>9.38%所以選擇方案二。恒圍公司將碧鄰小區(qū)未來(lái)的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，將企業(yè)名下的已經(jīng)取得房產(chǎn)證的住宅作為抵押。
七、摘要
“碧鄰小區(qū)”在2010年開(kāi)始建造，2012年完工，位于錦州市凌河區(qū)，依河而建。該計(jì)劃書(shū)對(duì)開(kāi)發(fā)碧鄰小區(qū)的公司—恒圍房地產(chǎn)有限公司進(jìn)行了介紹以及該項(xiàng)目的介紹和管理團(tuán)隊(duì)的介紹，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析和房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。在計(jì)劃書(shū)的后半部分重點(diǎn)分析“碧鄰小區(qū)”資金來(lái)源、未來(lái)的收入、總成本以及對(duì)資金缺口設(shè)計(jì)融資方案并決定選擇采取什么樣的融資方案。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文篇二
一、引言
在許多亞洲城市中,特別是中國(guó)的城市,城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展,如污水管網(wǎng)、污水處理設(shè)施以及廢物管理設(shè)施不能滿(mǎn)足城市發(fā)展的需求,從而造成了嚴(yán)重的城市環(huán)境污染問(wèn)題,影響了亞洲國(guó)家的可持續(xù)發(fā)展。中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和運(yùn)營(yíng),目前還處于西方發(fā)達(dá)國(guó)家20世紀(jì)中期左右的水平。巨大的生活污水和垃圾排放對(duì)環(huán)境造成極大的污染,已對(duì)中國(guó)可持續(xù)的城市化發(fā)展形成了“瓶頸”障礙。因此,中國(guó)急需大力建設(shè)和發(fā)展城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施。
中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營(yíng)面臨以下兩個(gè)方面的問(wèn)題:
1.快速城市化和滯后的處理設(shè)施,使中國(guó)城市生活污水和垃圾污染問(wèn)題突出。
2.設(shè)施短缺和處理效果不好的主要原因是資金不足和運(yùn)營(yíng)效率不高。
要解決這兩個(gè)問(wèn)題,必須打破政府建設(shè)政府運(yùn)營(yíng)的模式,充分利用社會(huì)資本,建立多元投資主體模式,實(shí)行建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)化和市場(chǎng)化。BOT是一種以私營(yíng)力量發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的方式,在提高政府部門(mén)效率、改善公共服務(wù)的質(zhì)量發(fā)揮著越來(lái)越廣泛的作用,而且也是目前在國(guó)際上流行的一種方式。
二、BOT融資方式概述
1.BOT的概念及特點(diǎn)
BOT是build-operate-transfer的簡(jiǎn)稱(chēng),即“建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-移交”投資方式,是一種國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的新形式。這一投資方式是指政府以契約方式將通常由政府部門(mén)或國(guó)內(nèi)單位承擔(dān)的為某重大項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工、融資經(jīng)營(yíng)和維修的責(zé)任讓渡給國(guó)外投資者,該企業(yè)在負(fù)責(zé)建成此項(xiàng)目后,在協(xié)議期內(nèi)擁有、營(yíng)運(yùn)、維護(hù)該項(xiàng)目設(shè)施,并通過(guò)收取使用費(fèi)和服務(wù)費(fèi)來(lái)回收投資和獲得合理利潤(rùn)。特許權(quán)期滿(mǎn)后則將該項(xiàng)目無(wú)償轉(zhuǎn)讓給當(dāng)?shù)卣甗1
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文
城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是改善城市環(huán)境質(zhì)量、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要措施。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開(kāi)建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文，希望能幫到你。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文篇一
一、公司介紹
錦州市恒圍房地產(chǎn)有限公司是經(jīng)錦州市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家合法有限責(zé)任公司。
成立時(shí)間：1995年5月14號(hào)
注冊(cè)資金：3000萬(wàn)元(人民幣)
企業(yè)法人：劉樹(shù)圍
注冊(cè)地址：錦州市太河區(qū)凌西大街中段
公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷(xiāo)售、房屋租賃
錦州市恒圍地產(chǎn)有限公司管理架構(gòu)設(shè)置科學(xué)合理，獨(dú)具特色。公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?？偨?jīng)理由劉樹(shù)圍擔(dān)任，由董事會(huì)決定公司的一切重大事宜。公司設(shè)置五個(gè)職能部門(mén)，分別為：
1.綜合部：負(fù)責(zé)行政、人事和后勤服務(wù)
2.財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算和融資、樓宇按揭
3.開(kāi)發(fā)部：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作和辦理有關(guān)法律手續(xù)
4.綜合部：負(fù)責(zé)工程設(shè)計(jì)、勘探、施工等方面的技術(shù)把關(guān)，包括各種管線的申報(bào)，協(xié)調(diào)工程的生產(chǎn)進(jìn)度等綜合性工作。
5.營(yíng)銷(xiāo)部：負(fù)責(zé)產(chǎn)品廣告宣傳和銷(xiāo)售、市場(chǎng)推廣和辦理產(chǎn)權(quán)證件
公司各部門(mén)的主要職能是圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等設(shè)置，目標(biāo)是為建立一個(gè)配套設(shè)施完善、環(huán)境幽雅怡人、建筑風(fēng)格獨(dú)特、具備良好社區(qū)文化的大型多功能高尚生活區(qū)。
公司注重功能綜合的管理方式，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期市場(chǎng)策劃、市場(chǎng)定位、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售、物業(yè)管理實(shí)行一條龍的管理，使設(shè)計(jì)、施工等各職能部門(mén)的人員直接面對(duì)市場(chǎng)、面對(duì)顧客的需求，更好地建設(shè)出符合顧客需要的樓盤(pán)。有效地降低開(kāi)發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤(pán)按中低檔的價(jià)格出售，從而取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有效地提高了在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。
集團(tuán)自創(chuàng)立以來(lái)，一直致力于城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)，在市政建設(shè)中取得了重大的成就。近年又進(jìn)入了超大型商業(yè)公建筑項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，正式揭開(kāi)了進(jìn)軍大型商業(yè)地產(chǎn)的序幕。公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?？偨?jīng)理由陳意明擔(dān)任，由董事會(huì)決定公司的一切重大事宜。
公司以人為本、尊重科學(xué)、尊重人才，采取以崗定人、以崗定責(zé)，擇優(yōu)選用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司員工共120人，其中大學(xué)學(xué)歷以上109人，中高級(jí)職稱(chēng)63人，初級(jí)職稱(chēng)23人，共占員工總數(shù)的90.8%，職員年齡普遍
年輕化，聚集了一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)各方面的人才。
公司已建立起一套完善的標(biāo)準(zhǔn)化管理體制，使公司各部門(mén)的責(zé)任、每一位員工的工作崗位責(zé)任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標(biāo)準(zhǔn)有章可循，各部門(mén)遵章守法，上行下效，公司整體動(dòng)作協(xié)調(diào)，有較高的工作效率。
公司宗旨：為社會(huì)提供環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、價(jià)格適宜的房地產(chǎn)商品，并從開(kāi)發(fā)中獲得合法利潤(rùn)，發(fā)展各方經(jīng)濟(jì)。在近年的發(fā)展探索中，公司一貫秉承“建一個(gè)小區(qū)，創(chuàng)一批精品，上一個(gè)臺(tái)階”的開(kāi)發(fā)理念，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，守合同，重信用，在客戶(hù)中樹(shù)立了良好信譽(yù)，贏得了社會(huì)各界的贊譽(yù)。
2008年，恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司被評(píng)為遼寧省最佳誠(chéng)信企業(yè)。
同年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司——錦繡雅居項(xiàng)目被評(píng)為2008中國(guó)未來(lái)十年最具國(guó)際品質(zhì)樓盤(pán)獎(jiǎng)。
2009年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉樹(shù)圍被授予：慶祝新中國(guó)成立60周年時(shí)代功勛——第6屆感動(dòng)中國(guó)十大突出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。
由錦州房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)錦繡雅居錦州2009最具吸引力樓盤(pán)丶最具投資價(jià)丶推動(dòng)城市發(fā)展特別貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。
2009年由中國(guó)企業(yè)信用管理協(xié)會(huì)授予恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司AAA級(jí)信用等級(jí)證書(shū)證書(shū)。
恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在惠水縣開(kāi)展抗旱救災(zāi)工作，惠水人民政府、縣特此頒發(fā)愛(ài)心證書(shū)以表嘉獎(jiǎng)。
恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉樹(shù)圍擔(dān)任世界杰出華商協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)。 “錦繡雅居”項(xiàng)目被評(píng)為 2010 年亞洲國(guó)際住宅人居環(huán)境獎(jiǎng)、
2010年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉數(shù)圍擔(dān)任“中非希望工程共同主席”并榮獲“中非慈善特使”稱(chēng)號(hào)。
二、項(xiàng)目分析
“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目位于錦州市凌河區(qū)，依河而建，北臨凌河區(qū)中醫(yī)院，南臨凌河公園。按照遼寧省委、省政府提出的錦州要“建設(shè)大城市、發(fā)展大工業(yè)”的總體要求。錦州市委、市政府果斷提出了錦州“優(yōu)化東區(qū)功能、改善老區(qū)環(huán)境、發(fā)展西部新區(qū)”的城市發(fā)展思路，在政府城市發(fā)展思路的指導(dǎo)下，公司于2010年7月19日在錦州市國(guó)土資源局通過(guò)競(jìng)標(biāo)的方式取得了“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目用地。取得土地過(guò)程符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定，手續(xù)均合法有效。
“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃用地面積27，333.47㎡，總建筑面積40，000㎡，綠化率30%。項(xiàng)目建設(shè)有住宅和商業(yè)，住宅為小高層，建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，格調(diào)典雅，公建配套設(shè)施完善合理，優(yōu)雅的社區(qū)環(huán)境，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理，是置業(yè)安居的理想住宅區(qū)。擬建的“恒圍碧鄰小區(qū)”將能容易吸引有識(shí)人士的購(gòu)房欲望，市場(chǎng)前景良好。
該項(xiàng)目持有《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》。
恒圍公司對(duì)項(xiàng)目部具備安全生產(chǎn)條件所需的資金投入，由各工程項(xiàng)目部的決策機(jī)構(gòu)或主要負(fù)責(zé)人確保資金的及時(shí)到位，正確使用，并對(duì)由于安全生產(chǎn)所需的資金投入不足導(dǎo)致的后果承擔(dān)責(zé)任。
“碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本約6833萬(wàn)元，項(xiàng)目資金來(lái)源為：
1.自有資金：2050萬(wàn)元，比例約占30%
2.建筑商墊支：1025萬(wàn)元，比例約占15%
3.預(yù)售收入：1325萬(wàn)元，比例約占20%
4.外部融資：2400萬(wàn)元，比例約占35%
三、市場(chǎng)分析
1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析
錦州市地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)具特色。錦州南臨渤海，北依松嶺山脈，位于著名的“遼西走廊”東端，是連接中國(guó)東北地區(qū)和華北地區(qū)的重要交通樞紐。有“四省通錦”之說(shuō)。京哈鐵路、錦承鐵路、秦沈鐵路客運(yùn)專(zhuān)線、京哈公路、京沈高速公路、遼寧濱海公路橫貫全境。錦阜、錦朝高速公路及102線國(guó)道使錦州與周邊城市形成了“一小時(shí)城市群”。錦州港是中國(guó)沿海最北部的一類(lèi)開(kāi)放商港，已躋身于中國(guó)港口二十強(qiáng)。錦州機(jī)場(chǎng)是遼寧省西部唯一一座達(dá)國(guó)際4C級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的民航機(jī)場(chǎng)，已開(kāi)通錦州--北京中轉(zhuǎn)聯(lián)航，可飛往全國(guó)各地。優(yōu)越的地理位置，發(fā)達(dá)的海陸空立體交通體系，大大增強(qiáng)了錦州的城市影響力和經(jīng)濟(jì)、文化的輻射力，也為錦州市建設(shè)區(qū)域性中心城市和現(xiàn)代物流中心城市奠定了天然的基礎(chǔ)。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析
從規(guī)劃局了解到：錦州市2008年將供應(yīng)土地89萬(wàn)㎡，建造商品房160萬(wàn)㎡，2009年供應(yīng)土地93萬(wàn)㎡，建造商品房167萬(wàn)㎡?？梢?jiàn)未來(lái)幾年錦州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力很大。
房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)：2008年至今，受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)快和外來(lái)資本進(jìn)入錦州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，錦州市房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅猛。
高達(dá)28%，多層價(jià)格增幅高達(dá)33%。其原因有下：
(1)以前我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平相對(duì)偏低，高檔次樓盤(pán)少，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理。
(2)我市物業(yè)管理水平低，居民消費(fèi)意識(shí)跟不上。
(3)隨著外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐錦州市場(chǎng)，加以引導(dǎo)，居民消費(fèi)意識(shí)逐漸轉(zhuǎn)變。
(4)我市居民收入提高，住房改善條件需求增長(zhǎng)。
(5)市委、市政府的政策引導(dǎo)。
3、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
根據(jù)國(guó)家政策和市場(chǎng)情況等因素分析，本項(xiàng)目也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。
(1)近期金融系統(tǒng)出臺(tái)《關(guān)于第二套商品房的按揭貸款政策》，對(duì)有多次置業(yè)意向的人士產(chǎn)生負(fù)面影響。
(2)近一階段銀行存貸利率不斷調(diào)整。
(3)錦州市明年將加大棚戶(hù)區(qū)180萬(wàn)㎡的改造力度和增大經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積
的投放量20多萬(wàn)㎡。
(4)工程可能因不確定因素延期
四、管理團(tuán)隊(duì)
1、人員構(gòu)成
(1)董事長(zhǎng)兼財(cái)務(wù)部經(jīng)理：劉數(shù)圍，具有高級(jí)經(jīng)濟(jì)師職稱(chēng)。
(2)總經(jīng)理：任靜，具有高級(jí)工程師職稱(chēng)，負(fù)責(zé)全面工作，具有豐富的管理
經(jīng)驗(yàn)。
(3)副總經(jīng)理：周展，具有中級(jí)工程師職稱(chēng)，兼任工程部經(jīng)理一職。
(4)開(kāi)發(fā)部經(jīng)理：李力茗，具有中級(jí)會(huì)計(jì)師和中級(jí)工程師雙職稱(chēng)，具有豐富
的實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)。
(5)綜合部經(jīng)理：鄭浩然，從事辦公管理工作多年，具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。
(6)營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理：孫依福，從事房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)7年，具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。
2、組織結(jié)構(gòu)
恒圍房地產(chǎn)有限公司的組織結(jié)構(gòu)如圖1所示，從上到下分別為董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理，副總經(jīng)理下分并列四個(gè)部門(mén)的總經(jīng)理，分別為財(cái)務(wù)部、開(kāi)發(fā)部、綜合部和營(yíng)銷(xiāo)部，其中財(cái)務(wù)部總經(jīng)理由董事長(zhǎng)擔(dān)任。
五、財(cái)務(wù)計(jì)劃
1.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=-2503/1.1-1408/1.12+4757/1.13=135萬(wàn)
因?yàn)镹PV=135>0，所以項(xiàng)目可行。
2.財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率(IRR)
當(dāng)i1取12%時(shí)，NPV1=-2503/1.12-1408/1.122+4757/1.123=29
當(dāng)i2取13%時(shí)，NPV2=-2503/1.13-1408/1.132+4757/1.133=-21
i=12%+29*(13/%-12%) (29+21)=12.58%
由于本項(xiàng)目的貸款利率為7%，而本案的i=12.58%>7%，所以從財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率的角度看本項(xiàng)目是可行的。
六、融資方案設(shè)計(jì)
對(duì)于開(kāi)發(fā)“碧鄰小區(qū)”尚存在2400萬(wàn)元的資金缺口，有兩種融資組合方案可供選擇。方案一：發(fā)行普通股1000股(每股面值1元)，資金成本12%，公司債券1400萬(wàn)元(按面值發(fā)行，票面利率為8%，每年年末付息，三年后到期)資金成本6%;方案二：發(fā)行普通股1500股(每股面值1元)，資金成本12%，長(zhǎng)期借款900萬(wàn)元，資金成本5%。
方案一綜合資金成本：1000/2400*12%+1400/2400*8%=9.67%
方案二綜合資金成本：1500/2400*12%+900/2400*5%=9.38%
因?yàn)?.67%>9.38%所以選擇方案二。恒圍公司將碧鄰小區(qū)未來(lái)的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，將企業(yè)名下的已經(jīng)取得房產(chǎn)證的住宅作為抵押。
七、摘要
“碧鄰小區(qū)”在2010年開(kāi)始建造，2012年完工，位于錦州市凌河區(qū)，依河而建。該計(jì)劃書(shū)對(duì)開(kāi)發(fā)碧鄰小區(qū)的公司—恒圍房地產(chǎn)有限公司進(jìn)行了介紹以及該項(xiàng)目的介紹和管理團(tuán)隊(duì)的介紹，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析和房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。在計(jì)劃書(shū)的后半部分重點(diǎn)分析“碧鄰小區(qū)”資金來(lái)源、未來(lái)的收入、總成本以及對(duì)資金缺口設(shè)計(jì)融資方案并決定選擇采取什么樣的融資方案。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文篇二
一、引言
在許多亞洲城市中,特別是中國(guó)的城市,城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展,如污水管網(wǎng)、污水處理設(shè)施以及廢物管理設(shè)施不能滿(mǎn)足城市發(fā)展的需求,從而造成了嚴(yán)重的城市環(huán)境污染問(wèn)題,影響了亞洲國(guó)家的可持續(xù)發(fā)展。中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和運(yùn)營(yíng),目前還處于西方發(fā)達(dá)國(guó)家20世紀(jì)中期左右的水平。巨大的生活污水和垃圾排放對(duì)環(huán)境造成極大的污染,已對(duì)中國(guó)可持續(xù)的城市化發(fā)展形成了“瓶頸”障礙。因此,中國(guó)急需大力建設(shè)和發(fā)展城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施。
中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營(yíng)面臨以下兩個(gè)方面的問(wèn)題:
1.快速城市化和滯后的處理設(shè)施,使中國(guó)城市生活污水和垃圾污染問(wèn)題突出。
2.設(shè)施短缺和處理效果不好的主要原因是資金不足和運(yùn)營(yíng)效率不高。
要解決這兩個(gè)問(wèn)題,必須打破政府建設(shè)政府運(yùn)營(yíng)的模式,充分利用社會(huì)資本,建立多元投資主體模式,實(shí)行建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)化和市場(chǎng)化。BOT是一種以私營(yíng)力量發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的方式,在提高政府部門(mén)效率、改善公共服務(wù)的質(zhì)量發(fā)揮著越來(lái)越廣泛的作用,而且也是目前在國(guó)際上流行的一種方式。
二、BOT融資方式概述
1.BOT的概念及特點(diǎn)
BOT是build-operate-transfer的簡(jiǎn)稱(chēng),即“建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-移交”投資方式,是一種國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的新形式。這一投資方式是指政府以契約方式將通常由政府部門(mén)或國(guó)內(nèi)單位承擔(dān)的為某重大項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工、融資經(jīng)營(yíng)和維修的責(zé)任讓渡給國(guó)外投資者,該企業(yè)在負(fù)責(zé)建成此項(xiàng)目后,在協(xié)議期內(nèi)擁有、營(yíng)運(yùn)、維護(hù)該項(xiàng)目設(shè)施,并通過(guò)收取使用費(fèi)和服務(wù)費(fèi)來(lái)回收投資和獲得合理利潤(rùn)。特許權(quán)期滿(mǎn)后則將該項(xiàng)目無(wú)償轉(zhuǎn)讓給當(dāng)?shù)卣甗1
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文
城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是改善城市環(huán)境質(zhì)量、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要措施。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開(kāi)建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文，希望能幫到你。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文篇一
一、公司介紹
錦州市恒圍房地產(chǎn)有限公司是經(jīng)錦州市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家合法有限責(zé)任公司。
成立時(shí)間：1995年5月14號(hào)
注冊(cè)資金：3000萬(wàn)元(人民幣)
企業(yè)法人：劉樹(shù)圍
注冊(cè)地址：錦州市太河區(qū)凌西大街中段
公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷(xiāo)售、房屋租賃
錦州市恒圍地產(chǎn)有限公司管理架構(gòu)設(shè)置科學(xué)合理，獨(dú)具特色。公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?？偨?jīng)理由劉樹(shù)圍擔(dān)任，由董事會(huì)決定公司的一切重大事宜。公司設(shè)置五個(gè)職能部門(mén)，分別為：
1.綜合部：負(fù)責(zé)行政、人事和后勤服務(wù)
2.財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算和融資、樓宇按揭
3.開(kāi)發(fā)部：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作和辦理有關(guān)法律手續(xù)
4.綜合部：負(fù)責(zé)工程設(shè)計(jì)、勘探、施工等方面的技術(shù)把關(guān)，包括各種管線的申報(bào)，協(xié)調(diào)工程的生產(chǎn)進(jìn)度等綜合性工作。
5.營(yíng)銷(xiāo)部：負(fù)責(zé)產(chǎn)品廣告宣傳和銷(xiāo)售、市場(chǎng)推廣和辦理產(chǎn)權(quán)證件
公司各部門(mén)的主要職能是圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等設(shè)置，目標(biāo)是為建立一個(gè)配套設(shè)施完善、環(huán)境幽雅怡人、建筑風(fēng)格獨(dú)特、具備良好社區(qū)文化的大型多功能高尚生活區(qū)。
公司注重功能綜合的管理方式，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期市場(chǎng)策劃、市場(chǎng)定位、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售、物業(yè)管理實(shí)行一條龍的管理，使設(shè)計(jì)、施工等各職能部門(mén)的人員直接面對(duì)市場(chǎng)、面對(duì)顧客的需求，更好地建設(shè)出符合顧客需要的樓盤(pán)。有效地降低開(kāi)發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤(pán)按中低檔的價(jià)格出售，從而取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有效地提高了在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。
集團(tuán)自創(chuàng)立以來(lái)，一直致力于城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)，在市政建設(shè)中取得了重大的成就。近年又進(jìn)入了超大型商業(yè)公建筑項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，正式揭開(kāi)了進(jìn)軍大型商業(yè)地產(chǎn)的序幕。公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?？偨?jīng)理由陳意明擔(dān)任，由董事會(huì)決定公司的一切重大事宜。
公司以人為本、尊重科學(xué)、尊重人才，采取以崗定人、以崗定責(zé)，擇優(yōu)選用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司員工共120人，其中大學(xué)學(xué)歷以上109人，中高級(jí)職稱(chēng)63人，初級(jí)職稱(chēng)23人，共占員工總數(shù)的90.8%，職員年齡普遍
年輕化，聚集了一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)各方面的人才。
公司已建立起一套完善的標(biāo)準(zhǔn)化管理體制，使公司各部門(mén)的責(zé)任、每一位員工的工作崗位責(zé)任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標(biāo)準(zhǔn)有章可循，各部門(mén)遵章守法，上行下效，公司整體動(dòng)作協(xié)調(diào)，有較高的工作效率。
公司宗旨：為社會(huì)提供環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、價(jià)格適宜的房地產(chǎn)商品，并從開(kāi)發(fā)中獲得合法利潤(rùn)，發(fā)展各方經(jīng)濟(jì)。在近年的發(fā)展探索中，公司一貫秉承“建一個(gè)小區(qū)，創(chuàng)一批精品，上一個(gè)臺(tái)階”的開(kāi)發(fā)理念，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，守合同，重信用，在客戶(hù)中樹(shù)立了良好信譽(yù)，贏得了社會(huì)各界的贊譽(yù)。
2008年，恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司被評(píng)為遼寧省最佳誠(chéng)信企業(yè)。
同年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司——錦繡雅居項(xiàng)目被評(píng)為2008中國(guó)未來(lái)十年最具國(guó)際品質(zhì)樓盤(pán)獎(jiǎng)。
2009年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉樹(shù)圍被授予：慶祝新中國(guó)成立60周年時(shí)代功勛——第6屆感動(dòng)中國(guó)十大突出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。
由錦州房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)錦繡雅居錦州2009最具吸引力樓盤(pán)丶最具投資價(jià)丶推動(dòng)城市發(fā)展特別貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。
2009年由中國(guó)企業(yè)信用管理協(xié)會(huì)授予恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司AAA級(jí)信用等級(jí)證書(shū)證書(shū)。
恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在惠水縣開(kāi)展抗旱救災(zāi)工作，惠水人民政府、縣特此頒發(fā)愛(ài)心證書(shū)以表嘉獎(jiǎng)。
恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉樹(shù)圍擔(dān)任世界杰出華商協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)。 “錦繡雅居”項(xiàng)目被評(píng)為 2010 年亞洲國(guó)際住宅人居環(huán)境獎(jiǎng)、
2010年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉數(shù)圍擔(dān)任“中非希望工程共同主席”并榮獲“中非慈善特使”稱(chēng)號(hào)。
二、項(xiàng)目分析
“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目位于錦州市凌河區(qū)，依河而建，北臨凌河區(qū)中醫(yī)院，南臨凌河公園。按照遼寧省委、省政府提出的錦州要“建設(shè)大城市、發(fā)展大工業(yè)”的總體要求。錦州市委、市政府果斷提出了錦州“優(yōu)化東區(qū)功能、改善老區(qū)環(huán)境、發(fā)展西部新區(qū)”的城市發(fā)展思路，在政府城市發(fā)展思路的指導(dǎo)下，公司于2010年7月19日在錦州市國(guó)土資源局通過(guò)競(jìng)標(biāo)的方式取得了“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目用地。取得土地過(guò)程符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定，手續(xù)均合法有效。
“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃用地面積27，333.47㎡，總建筑面積40，000㎡，綠化率30%。項(xiàng)目建設(shè)有住宅和商業(yè)，住宅為小高層，建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，格調(diào)典雅，公建配套設(shè)施完善合理，優(yōu)雅的社區(qū)環(huán)境，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理，是置業(yè)安居的理想住宅區(qū)。擬建的“恒圍碧鄰小區(qū)”將能容易吸引有識(shí)人士的購(gòu)房欲望，市場(chǎng)前景良好。
該項(xiàng)目持有《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》。
恒圍公司對(duì)項(xiàng)目部具備安全生產(chǎn)條件所需的資金投入，由各工程項(xiàng)目部的決策機(jī)構(gòu)或主要負(fù)責(zé)人確保資金的及時(shí)到位，正確使用，并對(duì)由于安全生產(chǎn)所需的資金投入不足導(dǎo)致的后果承擔(dān)責(zé)任。
“碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本約6833萬(wàn)元，項(xiàng)目資金來(lái)源為：
1.自有資金：2050萬(wàn)元，比例約占30%
2.建筑商墊支：1025萬(wàn)元，比例約占15%
3.預(yù)售收入：1325萬(wàn)元，比例約占20%
4.外部融資：2400萬(wàn)元，比例約占35%
三、市場(chǎng)分析
1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析
錦州市地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)具特色。錦州南臨渤海，北依松嶺山脈，位于著名的“遼西走廊”東端，是連接中國(guó)東北地區(qū)和華北地區(qū)的重要交通樞紐。有“四省通錦”之說(shuō)。京哈鐵路、錦承鐵路、秦沈鐵路客運(yùn)專(zhuān)線、京哈公路、京沈高速公路、遼寧濱海公路橫貫全境。錦阜、錦朝高速公路及102線國(guó)道使錦州與周邊城市形成了“一小時(shí)城市群”。錦州港是中國(guó)沿海最北部的一類(lèi)開(kāi)放商港，已躋身于中國(guó)港口二十強(qiáng)。錦州機(jī)場(chǎng)是遼寧省西部唯一一座達(dá)國(guó)際4C級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的民航機(jī)場(chǎng)，已開(kāi)通錦州--北京中轉(zhuǎn)聯(lián)航，可飛往全國(guó)各地。優(yōu)越的地理位置，發(fā)達(dá)的海陸空立體交通體系，大大增強(qiáng)了錦州的城市影響力和經(jīng)濟(jì)、文化的輻射力，也為錦州市建設(shè)區(qū)域性中心城市和現(xiàn)代物流中心城市奠定了天然的基礎(chǔ)。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析
從規(guī)劃局了解到：錦州市2008年將供應(yīng)土地89萬(wàn)㎡，建造商品房160萬(wàn)㎡，2009年供應(yīng)土地93萬(wàn)㎡，建造商品房167萬(wàn)㎡?？梢?jiàn)未來(lái)幾年錦州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力很大。
房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)：2008年至今，受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)快和外來(lái)資本進(jìn)入錦州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，錦州市房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅猛。
高達(dá)28%，多層價(jià)格增幅高達(dá)33%。其原因有下：
(1)以前我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平相對(duì)偏低，高檔次樓盤(pán)少，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理。
(2)我市物業(yè)管理水平低，居民消費(fèi)意識(shí)跟不上。
(3)隨著外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐錦州市場(chǎng)，加以引導(dǎo)，居民消費(fèi)意識(shí)逐漸轉(zhuǎn)變。
(4)我市居民收入提高，住房改善條件需求增長(zhǎng)。
(5)市委、市政府的政策引導(dǎo)。
3、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
根據(jù)國(guó)家政策和市場(chǎng)情況等因素分析，本項(xiàng)目也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。
(1)近期金融系統(tǒng)出臺(tái)《關(guān)于第二套商品房的按揭貸款政策》，對(duì)有多次置業(yè)意向的人士產(chǎn)生負(fù)面影響。
(2)近一階段銀行存貸利率不斷調(diào)整。
(3)錦州市明年將加大棚戶(hù)區(qū)180萬(wàn)㎡的改造力度和增大經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積
的投放量20多萬(wàn)㎡。
(4)工程可能因不確定因素延期
四、管理團(tuán)隊(duì)
1、人員構(gòu)成
(1)董事長(zhǎng)兼財(cái)務(wù)部經(jīng)理：劉數(shù)圍，具有高級(jí)經(jīng)濟(jì)師職稱(chēng)。
(2)總經(jīng)理：任靜，具有高級(jí)工程師職稱(chēng)，負(fù)責(zé)全面工作，具有豐富的管理
經(jīng)驗(yàn)。
(3)副總經(jīng)理：周展，具有中級(jí)工程師職稱(chēng)，兼任工程部經(jīng)理一職。
(4)開(kāi)發(fā)部經(jīng)理：李力茗，具有中級(jí)會(huì)計(jì)師和中級(jí)工程師雙職稱(chēng)，具有豐富
的實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)。
(5)綜合部經(jīng)理：鄭浩然，從事辦公管理工作多年，具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。
(6)營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理：孫依福，從事房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)7年，具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。
2、組織結(jié)構(gòu)
恒圍房地產(chǎn)有限公司的組織結(jié)構(gòu)如圖1所示，從上到下分別為董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理，副總經(jīng)理下分并列四個(gè)部門(mén)的總經(jīng)理，分別為財(cái)務(wù)部、開(kāi)發(fā)部、綜合部和營(yíng)銷(xiāo)部，其中財(cái)務(wù)部總經(jīng)理由董事長(zhǎng)擔(dān)任。
五、財(cái)務(wù)計(jì)劃
1.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=-2503/1.1-1408/1.12+4757/1.13=135萬(wàn)
因?yàn)镹PV=135>0，所以項(xiàng)目可行。
2.財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率(IRR)
當(dāng)i1取12%時(shí)，NPV1=-2503/1.12-1408/1.122+4757/1.123=29
當(dāng)i2取13%時(shí)，NPV2=-2503/1.13-1408/1.132+4757/1.133=-21
i=12%+29*(13/%-12%) (29+21)=12.58%
由于本項(xiàng)目的貸款利率為7%，而本案的i=12.58%>7%，所以從財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率的角度看本項(xiàng)目是可行的。
六、融資方案設(shè)計(jì)
對(duì)于開(kāi)發(fā)“碧鄰小區(qū)”尚存在2400萬(wàn)元的資金缺口，有兩種融資組合方案可供選擇。方案一：發(fā)行普通股1000股(每股面值1元)，資金成本12%，公司債券1400萬(wàn)元(按面值發(fā)行，票面利率為8%，每年年末付息，三年后到期)資金成本6%;方案二：發(fā)行普通股1500股(每股面值1元)，資金成本12%，長(zhǎng)期借款900萬(wàn)元，資金成本5%。
方案一綜合資金成本：1000/2400*12%+1400/2400*8%=9.67%
方案二綜合資金成本：1500/2400*12%+900/2400*5%=9.38%
因?yàn)?.67%>9.38%所以選擇方案二。恒圍公司將碧鄰小區(qū)未來(lái)的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，將企業(yè)名下的已經(jīng)取得房產(chǎn)證的住宅作為抵押。
七、摘要
“碧鄰小區(qū)”在2010年開(kāi)始建造，2012年完工，位于錦州市凌河區(qū)，依河而建。該計(jì)劃書(shū)對(duì)開(kāi)發(fā)碧鄰小區(qū)的公司—恒圍房地產(chǎn)有限公司進(jìn)行了介紹以及該項(xiàng)目的介紹和管理團(tuán)隊(duì)的介紹，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析和房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。在計(jì)劃書(shū)的后半部分重點(diǎn)分析“碧鄰小區(qū)”資金來(lái)源、未來(lái)的收入、總成本以及對(duì)資金缺口設(shè)計(jì)融資方案并決定選擇采取什么樣的融資方案。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文篇二
一、引言
在許多亞洲城市中,特別是中國(guó)的城市,城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展,如污水管網(wǎng)、污水處理設(shè)施以及廢物管理設(shè)施不能滿(mǎn)足城市發(fā)展的需求,從而造成了嚴(yán)重的城市環(huán)境污染問(wèn)題,影響了亞洲國(guó)家的可持續(xù)發(fā)展。中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和運(yùn)營(yíng),目前還處于西方發(fā)達(dá)國(guó)家20世紀(jì)中期左右的水平。巨大的生活污水和垃圾排放對(duì)環(huán)境造成極大的污染,已對(duì)中國(guó)可持續(xù)的城市化發(fā)展形成了“瓶頸”障礙。因此,中國(guó)急需大力建設(shè)和發(fā)展城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施。
中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營(yíng)面臨以下兩個(gè)方面的問(wèn)題:
1.快速城市化和滯后的處理設(shè)施,使中國(guó)城市生活污水和垃圾污染問(wèn)題突出。
2.設(shè)施短缺和處理效果不好的主要原因是資金不足和運(yùn)營(yíng)效率不高。
要解決這兩個(gè)問(wèn)題,必須打破政府建設(shè)政府運(yùn)營(yíng)的模式,充分利用社會(huì)資本,建立多元投資主體模式,實(shí)行建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)化和市場(chǎng)化。BOT是一種以私營(yíng)力量發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的方式,在提高政府部門(mén)效率、改善公共服務(wù)的質(zhì)量發(fā)揮著越來(lái)越廣泛的作用,而且也是目前在國(guó)際上流行的一種方式。
二、BOT融資方式概述
1.BOT的概念及特點(diǎn)
BOT是build-operate-transfer的簡(jiǎn)稱(chēng),即“建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-移交”投資方式,是一種國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的新形式。這一投資方式是指政府以契約方式將通常由政府部門(mén)或國(guó)內(nèi)單位承擔(dān)的為某重大項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工、融資經(jīng)營(yíng)和維修的責(zé)任讓渡給國(guó)外投資者,該企業(yè)在負(fù)責(zé)建成此項(xiàng)目后,在協(xié)議期內(nèi)擁有、營(yíng)運(yùn)、維護(hù)該項(xiàng)目設(shè)施,并通過(guò)收取使用費(fèi)和服務(wù)費(fèi)來(lái)回收投資和獲得合理利潤(rùn)。特許權(quán)期滿(mǎn)后則將該項(xiàng)目無(wú)償轉(zhuǎn)讓給當(dāng)?shù)卣甗1
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文
城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是改善城市環(huán)境質(zhì)量、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要措施。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開(kāi)建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文，希望能幫到你。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文篇一
一、公司介紹
錦州市恒圍房地產(chǎn)有限公司是經(jīng)錦州市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家合法有限責(zé)任公司。
成立時(shí)間：1995年5月14號(hào)
注冊(cè)資金：3000萬(wàn)元(人民幣)
企業(yè)法人：劉樹(shù)圍
注冊(cè)地址：錦州市太河區(qū)凌西大街中段
公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷(xiāo)售、房屋租賃
錦州市恒圍地產(chǎn)有限公司管理架構(gòu)設(shè)置科學(xué)合理，獨(dú)具特色。公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?？偨?jīng)理由劉樹(shù)圍擔(dān)任，由董事會(huì)決定公司的一切重大事宜。公司設(shè)置五個(gè)職能部門(mén)，分別為：
1.綜合部：負(fù)責(zé)行政、人事和后勤服務(wù)
2.財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算和融資、樓宇按揭
3.開(kāi)發(fā)部：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作和辦理有關(guān)法律手續(xù)
4.綜合部：負(fù)責(zé)工程設(shè)計(jì)、勘探、施工等方面的技術(shù)把關(guān)，包括各種管線的申報(bào)，協(xié)調(diào)工程的生產(chǎn)進(jìn)度等綜合性工作。
5.營(yíng)銷(xiāo)部：負(fù)責(zé)產(chǎn)品廣告宣傳和銷(xiāo)售、市場(chǎng)推廣和辦理產(chǎn)權(quán)證件
公司各部門(mén)的主要職能是圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等設(shè)置，目標(biāo)是為建立一個(gè)配套設(shè)施完善、環(huán)境幽雅怡人、建筑風(fēng)格獨(dú)特、具備良好社區(qū)文化的大型多功能高尚生活區(qū)。
公司注重功能綜合的管理方式，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期市場(chǎng)策劃、市場(chǎng)定位、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售、物業(yè)管理實(shí)行一條龍的管理，使設(shè)計(jì)、施工等各職能部門(mén)的人員直接面對(duì)市場(chǎng)、面對(duì)顧客的需求，更好地建設(shè)出符合顧客需要的樓盤(pán)。有效地降低開(kāi)發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤(pán)按中低檔的價(jià)格出售，從而取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有效地提高了在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。
集團(tuán)自創(chuàng)立以來(lái)，一直致力于城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)，在市政建設(shè)中取得了重大的成就。近年又進(jìn)入了超大型商業(yè)公建筑項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，正式揭開(kāi)了進(jìn)軍大型商業(yè)地產(chǎn)的序幕。公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。總經(jīng)理由陳意明擔(dān)任，由董事會(huì)決定公司的一切重大事宜。
公司以人為本、尊重科學(xué)、尊重人才，采取以崗定人、以崗定責(zé)，擇優(yōu)選用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司員工共120人，其中大學(xué)學(xué)歷以上109人，中高級(jí)職稱(chēng)63人，初級(jí)職稱(chēng)23人，共占員工總數(shù)的90.8%，職員年齡普遍
年輕化，聚集了一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)各方面的人才。
公司已建立起一套完善的標(biāo)準(zhǔn)化管理體制，使公司各部門(mén)的責(zé)任、每一位員工的工作崗位責(zé)任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標(biāo)準(zhǔn)有章可循，各部門(mén)遵章守法，上行下效，公司整體動(dòng)作協(xié)調(diào)，有較高的工作效率。
公司宗旨：為社會(huì)提供環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、價(jià)格適宜的房地產(chǎn)商品，并從開(kāi)發(fā)中獲得合法利潤(rùn)，發(fā)展各方經(jīng)濟(jì)。在近年的發(fā)展探索中，公司一貫秉承“建一個(gè)小區(qū)，創(chuàng)一批精品，上一個(gè)臺(tái)階”的開(kāi)發(fā)理念，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，守合同，重信用，在客戶(hù)中樹(shù)立了良好信譽(yù)，贏得了社會(huì)各界的贊譽(yù)。
2008年，恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司被評(píng)為遼寧省最佳誠(chéng)信企業(yè)。
同年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司——錦繡雅居項(xiàng)目被評(píng)為2008中國(guó)未來(lái)十年最具國(guó)際品質(zhì)樓盤(pán)獎(jiǎng)。
2009年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉樹(shù)圍被授予：慶祝新中國(guó)成立60周年時(shí)代功勛——第6屆感動(dòng)中國(guó)十大突出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。
由錦州房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)錦繡雅居錦州2009最具吸引力樓盤(pán)丶最具投資價(jià)丶推動(dòng)城市發(fā)展特別貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。
2009年由中國(guó)企業(yè)信用管理協(xié)會(huì)授予恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司AAA級(jí)信用等級(jí)證書(shū)證書(shū)。
恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在惠水縣開(kāi)展抗旱救災(zāi)工作，惠水人民政府、縣特此頒發(fā)愛(ài)心證書(shū)以表嘉獎(jiǎng)。
恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉樹(shù)圍擔(dān)任世界杰出華商協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)。 “錦繡雅居”項(xiàng)目被評(píng)為 2010 年亞洲國(guó)際住宅人居環(huán)境獎(jiǎng)、
2010年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉數(shù)圍擔(dān)任“中非希望工程共同主席”并榮獲“中非慈善特使”稱(chēng)號(hào)。
二、項(xiàng)目分析
“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目位于錦州市凌河區(qū)，依河而建，北臨凌河區(qū)中醫(yī)院，南臨凌河公園。按照遼寧省委、省政府提出的錦州要“建設(shè)大城市、發(fā)展大工業(yè)”的總體要求。錦州市委、市政府果斷提出了錦州“優(yōu)化東區(qū)功能、改善老區(qū)環(huán)境、發(fā)展西部新區(qū)”的城市發(fā)展思路，在政府城市發(fā)展思路的指導(dǎo)下，公司于2010年7月19日在錦州市國(guó)土資源局通過(guò)競(jìng)標(biāo)的方式取得了“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目用地。取得土地過(guò)程符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定，手續(xù)均合法有效。
“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃用地面積27，333.47㎡，總建筑面積40，000㎡，綠化率30%。項(xiàng)目建設(shè)有住宅和商業(yè)，住宅為小高層，建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，格調(diào)典雅，公建配套設(shè)施完善合理，優(yōu)雅的社區(qū)環(huán)境，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理，是置業(yè)安居的理想住宅區(qū)。擬建的“恒圍碧鄰小區(qū)”將能容易吸引有識(shí)人士的購(gòu)房欲望，市場(chǎng)前景良好。
該項(xiàng)目持有《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》。
恒圍公司對(duì)項(xiàng)目部具備安全生產(chǎn)條件所需的資金投入，由各工程項(xiàng)目部的決策機(jī)構(gòu)或主要負(fù)責(zé)人確保資金的及時(shí)到位，正確使用，并對(duì)由于安全生產(chǎn)所需的資金投入不足導(dǎo)致的后果承擔(dān)責(zé)任。
“碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本約6833萬(wàn)元，項(xiàng)目資金來(lái)源為：
1.自有資金：2050萬(wàn)元，比例約占30%
2.建筑商墊支：1025萬(wàn)元，比例約占15%
3.預(yù)售收入：1325萬(wàn)元，比例約占20%
4.外部融資：2400萬(wàn)元，比例約占35%
三、市場(chǎng)分析
1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析
錦州市地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)具特色。錦州南臨渤海，北依松嶺山脈，位于著名的“遼西走廊”東端，是連接中國(guó)東北地區(qū)和華北地區(qū)的重要交通樞紐。有“四省通錦”之說(shuō)。京哈鐵路、錦承鐵路、秦沈鐵路客運(yùn)專(zhuān)線、京哈公路、京沈高速公路、遼寧濱海公路橫貫全境。錦阜、錦朝高速公路及102線國(guó)道使錦州與周邊城市形成了“一小時(shí)城市群”。錦州港是中國(guó)沿海最北部的一類(lèi)開(kāi)放商港，已躋身于中國(guó)港口二十強(qiáng)。錦州機(jī)場(chǎng)是遼寧省西部唯一一座達(dá)國(guó)際4C級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的民航機(jī)場(chǎng)，已開(kāi)通錦州--北京中轉(zhuǎn)聯(lián)航，可飛往全國(guó)各地。優(yōu)越的地理位置，發(fā)達(dá)的海陸空立體交通體系，大大增強(qiáng)了錦州的城市影響力和經(jīng)濟(jì)、文化的輻射力，也為錦州市建設(shè)區(qū)域性中心城市和現(xiàn)代物流中心城市奠定了天然的基礎(chǔ)。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析
從規(guī)劃局了解到：錦州市2008年將供應(yīng)土地89萬(wàn)㎡，建造商品房160萬(wàn)㎡，2009年供應(yīng)土地93萬(wàn)㎡，建造商品房167萬(wàn)㎡?？梢?jiàn)未來(lái)幾年錦州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力很大。
房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)：2008年至今，受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)快和外來(lái)資本進(jìn)入錦州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，錦州市房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅猛。
高達(dá)28%，多層價(jià)格增幅高達(dá)33%。其原因有下：
(1)以前我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平相對(duì)偏低，高檔次樓盤(pán)少，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理。
(2)我市物業(yè)管理水平低，居民消費(fèi)意識(shí)跟不上。
(3)隨著外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐錦州市場(chǎng)，加以引導(dǎo)，居民消費(fèi)意識(shí)逐漸轉(zhuǎn)變。
(4)我市居民收入提高，住房改善條件需求增長(zhǎng)。
(5)市委、市政府的政策引導(dǎo)。
3、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
根據(jù)國(guó)家政策和市場(chǎng)情況等因素分析，本項(xiàng)目也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。
(1)近期金融系統(tǒng)出臺(tái)《關(guān)于第二套商品房的按揭貸款政策》，對(duì)有多次置業(yè)意向的人士產(chǎn)生負(fù)面影響。
(2)近一階段銀行存貸利率不斷調(diào)整。
(3)錦州市明年將加大棚戶(hù)區(qū)180萬(wàn)㎡的改造力度和增大經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積
的投放量20多萬(wàn)㎡。
(4)工程可能因不確定因素延期
四、管理團(tuán)隊(duì)
1、人員構(gòu)成
(1)董事長(zhǎng)兼財(cái)務(wù)部經(jīng)理：劉數(shù)圍，具有高級(jí)經(jīng)濟(jì)師職稱(chēng)。
(2)總經(jīng)理：任靜，具有高級(jí)工程師職稱(chēng)，負(fù)責(zé)全面工作，具有豐富的管理
經(jīng)驗(yàn)。
(3)副總經(jīng)理：周展，具有中級(jí)工程師職稱(chēng)，兼任工程部經(jīng)理一職。
(4)開(kāi)發(fā)部經(jīng)理：李力茗，具有中級(jí)會(huì)計(jì)師和中級(jí)工程師雙職稱(chēng)，具有豐富
的實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)。
(5)綜合部經(jīng)理：鄭浩然，從事辦公管理工作多年，具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。
(6)營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理：孫依福，從事房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)7年，具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。
2、組織結(jié)構(gòu)
恒圍房地產(chǎn)有限公司的組織結(jié)構(gòu)如圖1所示，從上到下分別為董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理，副總經(jīng)理下分并列四個(gè)部門(mén)的總經(jīng)理，分別為財(cái)務(wù)部、開(kāi)發(fā)部、綜合部和營(yíng)銷(xiāo)部，其中財(cái)務(wù)部總經(jīng)理由董事長(zhǎng)擔(dān)任。
五、財(cái)務(wù)計(jì)劃
1.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=-2503/1.1-1408/1.12+4757/1.13=135萬(wàn)
因?yàn)镹PV=135>0，所以項(xiàng)目可行。
2.財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率(IRR)
當(dāng)i1取12%時(shí)，NPV1=-2503/1.12-1408/1.122+4757/1.123=29
當(dāng)i2取13%時(shí)，NPV2=-2503/1.13-1408/1.132+4757/1.133=-21
i=12%+29*(13/%-12%) (29+21)=12.58%
由于本項(xiàng)目的貸款利率為7%，而本案的i=12.58%>7%，所以從財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率的角度看本項(xiàng)目是可行的。
六、融資方案設(shè)計(jì)
對(duì)于開(kāi)發(fā)“碧鄰小區(qū)”尚存在2400萬(wàn)元的資金缺口，有兩種融資組合方案可供選擇。方案一：發(fā)行普通股1000股(每股面值1元)，資金成本12%，公司債券1400萬(wàn)元(按面值發(fā)行，票面利率為8%，每年年末付息，三年后到期)資金成本6%;方案二：發(fā)行普通股1500股(每股面值1元)，資金成本12%，長(zhǎng)期借款900萬(wàn)元，資金成本5%。
方案一綜合資金成本：1000/2400*12%+1400/2400*8%=9.67%
方案二綜合資金成本：1500/2400*12%+900/2400*5%=9.38%
因?yàn)?.67%>9.38%所以選擇方案二。恒圍公司將碧鄰小區(qū)未來(lái)的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，將企業(yè)名下的已經(jīng)取得房產(chǎn)證的住宅作為抵押。
七、摘要
“碧鄰小區(qū)”在2010年開(kāi)始建造，2012年完工，位于錦州市凌河區(qū)，依河而建。該計(jì)劃書(shū)對(duì)開(kāi)發(fā)碧鄰小區(qū)的公司—恒圍房地產(chǎn)有限公司進(jìn)行了介紹以及該項(xiàng)目的介紹和管理團(tuán)隊(duì)的介紹，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析和房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。在計(jì)劃書(shū)的后半部分重點(diǎn)分析“碧鄰小區(qū)”資金來(lái)源、未來(lái)的收入、總成本以及對(duì)資金缺口設(shè)計(jì)融資方案并決定選擇采取什么樣的融資方案。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文篇二
一、引言
在許多亞洲城市中,特別是中國(guó)的城市,城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展,如污水管網(wǎng)、污水處理設(shè)施以及廢物管理設(shè)施不能滿(mǎn)足城市發(fā)展的需求,從而造成了嚴(yán)重的城市環(huán)境污染問(wèn)題,影響了亞洲國(guó)家的可持續(xù)發(fā)展。中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和運(yùn)營(yíng),目前還處于西方發(fā)達(dá)國(guó)家20世紀(jì)中期左右的水平。巨大的生活污水和垃圾排放對(duì)環(huán)境造成極大的污染,已對(duì)中國(guó)可持續(xù)的城市化發(fā)展形成了“瓶頸”障礙。因此,中國(guó)急需大力建設(shè)和發(fā)展城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施。
中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營(yíng)面臨以下兩個(gè)方面的問(wèn)題:
1.快速城市化和滯后的處理設(shè)施,使中國(guó)城市生活污水和垃圾污染問(wèn)題突出。
2.設(shè)施短缺和處理效果不好的主要原因是資金不足和運(yùn)營(yíng)效率不高。
要解決這兩個(gè)問(wèn)題,必須打破政府建設(shè)政府運(yùn)營(yíng)的模式,充分利用社會(huì)資本,建立多元投資主體模式,實(shí)行建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)化和市場(chǎng)化。BOT是一種以私營(yíng)力量發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的方式,在提高政府部門(mén)效率、改善公共服務(wù)的質(zhì)量發(fā)揮著越來(lái)越廣泛的作用,而且也是目前在國(guó)際上流行的一種方式。
二、BOT融資方式概述
1.BOT的概念及特點(diǎn)
BOT是build-operate-transfer的簡(jiǎn)稱(chēng),即“建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-移交”投資方式,是一種國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的新形式。這一投資方式是指政府以契約方式將通常由政府部門(mén)或國(guó)內(nèi)單位承擔(dān)的為某重大項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工、融資經(jīng)營(yíng)和維修的責(zé)任讓渡給國(guó)外投資者,該企業(yè)在負(fù)責(zé)建成此項(xiàng)目后,在協(xié)議期內(nèi)擁有、營(yíng)運(yùn)、維護(hù)該項(xiàng)目設(shè)施,并通過(guò)收取使用費(fèi)和服務(wù)費(fèi)來(lái)回收投資和獲得合理利潤(rùn)。特許權(quán)期滿(mǎn)后則將該項(xiàng)目無(wú)償轉(zhuǎn)讓給當(dāng)?shù)卣甗1
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文
城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是改善城市環(huán)境質(zhì)量、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要措施。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開(kāi)建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文，希望能幫到你。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文篇一
一、公司介紹
錦州市恒圍房地產(chǎn)有限公司是經(jīng)錦州市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家合法有限責(zé)任公司。
成立時(shí)間：1995年5月14號(hào)
注冊(cè)資金：3000萬(wàn)元(人民幣)
企業(yè)法人：劉樹(shù)圍
注冊(cè)地址：錦州市太河區(qū)凌西大街中段
公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷(xiāo)售、房屋租賃
錦州市恒圍地產(chǎn)有限公司管理架構(gòu)設(shè)置科學(xué)合理，獨(dú)具特色。公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。總經(jīng)理由劉樹(shù)圍擔(dān)任，由董事會(huì)決定公司的一切重大事宜。公司設(shè)置五個(gè)職能部門(mén)，分別為：
1.綜合部：負(fù)責(zé)行政、人事和后勤服務(wù)
2.財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算和融資、樓宇按揭
3.開(kāi)發(fā)部：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作和辦理有關(guān)法律手續(xù)
4.綜合部：負(fù)責(zé)工程設(shè)計(jì)、勘探、施工等方面的技術(shù)把關(guān)，包括各種管線的申報(bào)，協(xié)調(diào)工程的生產(chǎn)進(jìn)度等綜合性工作。
5.營(yíng)銷(xiāo)部：負(fù)責(zé)產(chǎn)品廣告宣傳和銷(xiāo)售、市場(chǎng)推廣和辦理產(chǎn)權(quán)證件
公司各部門(mén)的主要職能是圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等設(shè)置，目標(biāo)是為建立一個(gè)配套設(shè)施完善、環(huán)境幽雅怡人、建筑風(fēng)格獨(dú)特、具備良好社區(qū)文化的大型多功能高尚生活區(qū)。
公司注重功能綜合的管理方式，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期市場(chǎng)策劃、市場(chǎng)定位、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售、物業(yè)管理實(shí)行一條龍的管理，使設(shè)計(jì)、施工等各職能部門(mén)的人員直接面對(duì)市場(chǎng)、面對(duì)顧客的需求，更好地建設(shè)出符合顧客需要的樓盤(pán)。有效地降低開(kāi)發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤(pán)按中低檔的價(jià)格出售，從而取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有效地提高了在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。
集團(tuán)自創(chuàng)立以來(lái)，一直致力于城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)，在市政建設(shè)中取得了重大的成就。近年又進(jìn)入了超大型商業(yè)公建筑項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，正式揭開(kāi)了進(jìn)軍大型商業(yè)地產(chǎn)的序幕。公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?？偨?jīng)理由陳意明擔(dān)任，由董事會(huì)決定公司的一切重大事宜。
公司以人為本、尊重科學(xué)、尊重人才，采取以崗定人、以崗定責(zé)，擇優(yōu)選用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司員工共120人，其中大學(xué)學(xué)歷以上109人，中高級(jí)職稱(chēng)63人，初級(jí)職稱(chēng)23人，共占員工總數(shù)的90.8%，職員年齡普遍
年輕化，聚集了一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)各方面的人才。
公司已建立起一套完善的標(biāo)準(zhǔn)化管理體制，使公司各部門(mén)的責(zé)任、每一位員工的工作崗位責(zé)任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標(biāo)準(zhǔn)有章可循，各部門(mén)遵章守法，上行下效，公司整體動(dòng)作協(xié)調(diào)，有較高的工作效率。
公司宗旨：為社會(huì)提供環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、價(jià)格適宜的房地產(chǎn)商品，并從開(kāi)發(fā)中獲得合法利潤(rùn)，發(fā)展各方經(jīng)濟(jì)。在近年的發(fā)展探索中，公司一貫秉承“建一個(gè)小區(qū)，創(chuàng)一批精品，上一個(gè)臺(tái)階”的開(kāi)發(fā)理念，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，守合同，重信用，在客戶(hù)中樹(shù)立了良好信譽(yù)，贏得了社會(huì)各界的贊譽(yù)。
2008年，恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司被評(píng)為遼寧省最佳誠(chéng)信企業(yè)。
同年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司——錦繡雅居項(xiàng)目被評(píng)為2008中國(guó)未來(lái)十年最具國(guó)際品質(zhì)樓盤(pán)獎(jiǎng)。
2009年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉樹(shù)圍被授予：慶祝新中國(guó)成立60周年時(shí)代功勛——第6屆感動(dòng)中國(guó)十大突出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。
由錦州房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)錦繡雅居錦州2009最具吸引力樓盤(pán)丶最具投資價(jià)丶推動(dòng)城市發(fā)展特別貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。
2009年由中國(guó)企業(yè)信用管理協(xié)會(huì)授予恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司AAA級(jí)信用等級(jí)證書(shū)證書(shū)。
恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在惠水縣開(kāi)展抗旱救災(zāi)工作，惠水人民政府、縣特此頒發(fā)愛(ài)心證書(shū)以表嘉獎(jiǎng)。
恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉樹(shù)圍擔(dān)任世界杰出華商協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)。 “錦繡雅居”項(xiàng)目被評(píng)為 2010 年亞洲國(guó)際住宅人居環(huán)境獎(jiǎng)、
2010年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉數(shù)圍擔(dān)任“中非希望工程共同主席”并榮獲“中非慈善特使”稱(chēng)號(hào)。
二、項(xiàng)目分析
“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目位于錦州市凌河區(qū)，依河而建，北臨凌河區(qū)中醫(yī)院，南臨凌河公園。按照遼寧省委、省政府提出的錦州要“建設(shè)大城市、發(fā)展大工業(yè)”的總體要求。錦州市委、市政府果斷提出了錦州“優(yōu)化東區(qū)功能、改善老區(qū)環(huán)境、發(fā)展西部新區(qū)”的城市發(fā)展思路，在政府城市發(fā)展思路的指導(dǎo)下，公司于2010年7月19日在錦州市國(guó)土資源局通過(guò)競(jìng)標(biāo)的方式取得了“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目用地。取得土地過(guò)程符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定，手續(xù)均合法有效。
“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃用地面積27，333.47㎡，總建筑面積40，000㎡，綠化率30%。項(xiàng)目建設(shè)有住宅和商業(yè)，住宅為小高層，建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，格調(diào)典雅，公建配套設(shè)施完善合理，優(yōu)雅的社區(qū)環(huán)境，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理，是置業(yè)安居的理想住宅區(qū)。擬建的“恒圍碧鄰小區(qū)”將能容易吸引有識(shí)人士的購(gòu)房欲望，市場(chǎng)前景良好。
該項(xiàng)目持有《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》。
恒圍公司對(duì)項(xiàng)目部具備安全生產(chǎn)條件所需的資金投入，由各工程項(xiàng)目部的決策機(jī)構(gòu)或主要負(fù)責(zé)人確保資金的及時(shí)到位，正確使用，并對(duì)由于安全生產(chǎn)所需的資金投入不足導(dǎo)致的后果承擔(dān)責(zé)任。
“碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本約6833萬(wàn)元，項(xiàng)目資金來(lái)源為：
1.自有資金：2050萬(wàn)元，比例約占30%
2.建筑商墊支：1025萬(wàn)元，比例約占15%
3.預(yù)售收入：1325萬(wàn)元，比例約占20%
4.外部融資：2400萬(wàn)元，比例約占35%
三、市場(chǎng)分析
1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析
錦州市地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)具特色。錦州南臨渤海，北依松嶺山脈，位于著名的“遼西走廊”東端，是連接中國(guó)東北地區(qū)和華北地區(qū)的重要交通樞紐。有“四省通錦”之說(shuō)。京哈鐵路、錦承鐵路、秦沈鐵路客運(yùn)專(zhuān)線、京哈公路、京沈高速公路、遼寧濱海公路橫貫全境。錦阜、錦朝高速公路及102線國(guó)道使錦州與周邊城市形成了“一小時(shí)城市群”。錦州港是中國(guó)沿海最北部的一類(lèi)開(kāi)放商港，已躋身于中國(guó)港口二十強(qiáng)。錦州機(jī)場(chǎng)是遼寧省西部唯一一座達(dá)國(guó)際4C級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的民航機(jī)場(chǎng)，已開(kāi)通錦州--北京中轉(zhuǎn)聯(lián)航，可飛往全國(guó)各地。優(yōu)越的地理位置，發(fā)達(dá)的海陸空立體交通體系，大大增強(qiáng)了錦州的城市影響力和經(jīng)濟(jì)、文化的輻射力，也為錦州市建設(shè)區(qū)域性中心城市和現(xiàn)代物流中心城市奠定了天然的基礎(chǔ)。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析
從規(guī)劃局了解到：錦州市2008年將供應(yīng)土地89萬(wàn)㎡，建造商品房160萬(wàn)㎡，2009年供應(yīng)土地93萬(wàn)㎡，建造商品房167萬(wàn)㎡?？梢?jiàn)未來(lái)幾年錦州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力很大。
房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)：2008年至今，受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)快和外來(lái)資本進(jìn)入錦州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，錦州市房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅猛。
高達(dá)28%，多層價(jià)格增幅高達(dá)33%。其原因有下：
(1)以前我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平相對(duì)偏低，高檔次樓盤(pán)少，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理。
(2)我市物業(yè)管理水平低，居民消費(fèi)意識(shí)跟不上。
(3)隨著外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐錦州市場(chǎng)，加以引導(dǎo)，居民消費(fèi)意識(shí)逐漸轉(zhuǎn)變。
(4)我市居民收入提高，住房改善條件需求增長(zhǎng)。
(5)市委、市政府的政策引導(dǎo)。
3、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
根據(jù)國(guó)家政策和市場(chǎng)情況等因素分析，本項(xiàng)目也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。
(1)近期金融系統(tǒng)出臺(tái)《關(guān)于第二套商品房的按揭貸款政策》，對(duì)有多次置業(yè)意向的人士產(chǎn)生負(fù)面影響。
(2)近一階段銀行存貸利率不斷調(diào)整。
(3)錦州市明年將加大棚戶(hù)區(qū)180萬(wàn)㎡的改造力度和增大經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積
的投放量20多萬(wàn)㎡。
(4)工程可能因不確定因素延期
四、管理團(tuán)隊(duì)
1、人員構(gòu)成
(1)董事長(zhǎng)兼財(cái)務(wù)部經(jīng)理：劉數(shù)圍，具有高級(jí)經(jīng)濟(jì)師職稱(chēng)。
(2)總經(jīng)理：任靜，具有高級(jí)工程師職稱(chēng)，負(fù)責(zé)全面工作，具有豐富的管理
經(jīng)驗(yàn)。
(3)副總經(jīng)理：周展，具有中級(jí)工程師職稱(chēng)，兼任工程部經(jīng)理一職。
(4)開(kāi)發(fā)部經(jīng)理：李力茗，具有中級(jí)會(huì)計(jì)師和中級(jí)工程師雙職稱(chēng)，具有豐富
的實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)。
(5)綜合部經(jīng)理：鄭浩然，從事辦公管理工作多年，具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。
(6)營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理：孫依福，從事房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)7年，具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。
2、組織結(jié)構(gòu)
恒圍房地產(chǎn)有限公司的組織結(jié)構(gòu)如圖1所示，從上到下分別為董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理，副總經(jīng)理下分并列四個(gè)部門(mén)的總經(jīng)理，分別為財(cái)務(wù)部、開(kāi)發(fā)部、綜合部和營(yíng)銷(xiāo)部，其中財(cái)務(wù)部總經(jīng)理由董事長(zhǎng)擔(dān)任。
五、財(cái)務(wù)計(jì)劃
1.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=-2503/1.1-1408/1.12+4757/1.13=135萬(wàn)
因?yàn)镹PV=135>0，所以項(xiàng)目可行。
2.財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率(IRR)
當(dāng)i1取12%時(shí)，NPV1=-2503/1.12-1408/1.122+4757/1.123=29
當(dāng)i2取13%時(shí)，NPV2=-2503/1.13-1408/1.132+4757/1.133=-21
i=12%+29*(13/%-12%) (29+21)=12.58%
由于本項(xiàng)目的貸款利率為7%，而本案的i=12.58%>7%，所以從財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率的角度看本項(xiàng)目是可行的。
六、融資方案設(shè)計(jì)
對(duì)于開(kāi)發(fā)“碧鄰小區(qū)”尚存在2400萬(wàn)元的資金缺口，有兩種融資組合方案可供選擇。方案一：發(fā)行普通股1000股(每股面值1元)，資金成本12%，公司債券1400萬(wàn)元(按面值發(fā)行，票面利率為8%，每年年末付息，三年后到期)資金成本6%;方案二：發(fā)行普通股1500股(每股面值1元)，資金成本12%，長(zhǎng)期借款900萬(wàn)元，資金成本5%。
方案一綜合資金成本：1000/2400*12%+1400/2400*8%=9.67%
方案二綜合資金成本：1500/2400*12%+900/2400*5%=9.38%
因?yàn)?.67%>9.38%所以選擇方案二。恒圍公司將碧鄰小區(qū)未來(lái)的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，將企業(yè)名下的已經(jīng)取得房產(chǎn)證的住宅作為抵押。
七、摘要
“碧鄰小區(qū)”在2010年開(kāi)始建造，2012年完工，位于錦州市凌河區(qū)，依河而建。該計(jì)劃書(shū)對(duì)開(kāi)發(fā)碧鄰小區(qū)的公司—恒圍房地產(chǎn)有限公司進(jìn)行了介紹以及該項(xiàng)目的介紹和管理團(tuán)隊(duì)的介紹，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析和房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。在計(jì)劃書(shū)的后半部分重點(diǎn)分析“碧鄰小區(qū)”資金來(lái)源、未來(lái)的收入、總成本以及對(duì)資金缺口設(shè)計(jì)融資方案并決定選擇采取什么樣的融資方案。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文篇二
一、引言
在許多亞洲城市中,特別是中國(guó)的城市,城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展,如污水管網(wǎng)、污水處理設(shè)施以及廢物管理設(shè)施不能滿(mǎn)足城市發(fā)展的需求,從而造成了嚴(yán)重的城市環(huán)境污染問(wèn)題,影響了亞洲國(guó)家的可持續(xù)發(fā)展。中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和運(yùn)營(yíng),目前還處于西方發(fā)達(dá)國(guó)家20世紀(jì)中期左右的水平。巨大的生活污水和垃圾排放對(duì)環(huán)境造成極大的污染,已對(duì)中國(guó)可持續(xù)的城市化發(fā)展形成了“瓶頸”障礙。因此,中國(guó)急需大力建設(shè)和發(fā)展城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施。
中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營(yíng)面臨以下兩個(gè)方面的問(wèn)題:
1.快速城市化和滯后的處理設(shè)施,使中國(guó)城市生活污水和垃圾污染問(wèn)題突出。
2.設(shè)施短缺和處理效果不好的主要原因是資金不足和運(yùn)營(yíng)效率不高。
要解決這兩個(gè)問(wèn)題,必須打破政府建設(shè)政府運(yùn)營(yíng)的模式,充分利用社會(huì)資本,建立多元投資主體模式,實(shí)行建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)化和市場(chǎng)化。BOT是一種以私營(yíng)力量發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的方式,在提高政府部門(mén)效率、改善公共服務(wù)的質(zhì)量發(fā)揮著越來(lái)越廣泛的作用,而且也是目前在國(guó)際上流行的一種方式。
二、BOT融資方式概述
1.BOT的概念及特點(diǎn)
BOT是build-operate-transfer的簡(jiǎn)稱(chēng),即“建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-移交”投資方式,是一種國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的新形式。這一投資方式是指政府以契約方式將通常由政府部門(mén)或國(guó)內(nèi)單位承擔(dān)的為某重大項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工、融資經(jīng)營(yíng)和維修的責(zé)任讓渡給國(guó)外投資者,該企業(yè)在負(fù)責(zé)建成此項(xiàng)目后,在協(xié)議期內(nèi)擁有、營(yíng)運(yùn)、維護(hù)該項(xiàng)目設(shè)施,并通過(guò)收取使用費(fèi)和服務(wù)費(fèi)來(lái)回收投資和獲得合理利潤(rùn)。特許權(quán)期滿(mǎn)后則將該項(xiàng)目無(wú)償轉(zhuǎn)讓給當(dāng)?shù)卣甗1
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文
城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是改善城市環(huán)境質(zhì)量、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要措施。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開(kāi)建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文，希望能幫到你。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文篇一
一、公司介紹
錦州市恒圍房地產(chǎn)有限公司是經(jīng)錦州市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家合法有限責(zé)任公司。
成立時(shí)間：1995年5月14號(hào)
注冊(cè)資金：3000萬(wàn)元(人民幣)
企業(yè)法人：劉樹(shù)圍
注冊(cè)地址：錦州市太河區(qū)凌西大街中段
公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷(xiāo)售、房屋租賃
錦州市恒圍地產(chǎn)有限公司管理架構(gòu)設(shè)置科學(xué)合理，獨(dú)具特色。公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?？偨?jīng)理由劉樹(shù)圍擔(dān)任，由董事會(huì)決定公司的一切重大事宜。公司設(shè)置五個(gè)職能部門(mén)，分別為：
1.綜合部：負(fù)責(zé)行政、人事和后勤服務(wù)
2.財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算和融資、樓宇按揭
3.開(kāi)發(fā)部：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作和辦理有關(guān)法律手續(xù)
4.綜合部：負(fù)責(zé)工程設(shè)計(jì)、勘探、施工等方面的技術(shù)把關(guān)，包括各種管線的申報(bào)，協(xié)調(diào)工程的生產(chǎn)進(jìn)度等綜合性工作。
5.營(yíng)銷(xiāo)部：負(fù)責(zé)產(chǎn)品廣告宣傳和銷(xiāo)售、市場(chǎng)推廣和辦理產(chǎn)權(quán)證件
公司各部門(mén)的主要職能是圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等設(shè)置，目標(biāo)是為建立一個(gè)配套設(shè)施完善、環(huán)境幽雅怡人、建筑風(fēng)格獨(dú)特、具備良好社區(qū)文化的大型多功能高尚生活區(qū)。
公司注重功能綜合的管理方式，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期市場(chǎng)策劃、市場(chǎng)定位、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售、物業(yè)管理實(shí)行一條龍的管理，使設(shè)計(jì)、施工等各職能部門(mén)的人員直接面對(duì)市場(chǎng)、面對(duì)顧客的需求，更好地建設(shè)出符合顧客需要的樓盤(pán)。有效地降低開(kāi)發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤(pán)按中低檔的價(jià)格出售，從而取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有效地提高了在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。
集團(tuán)自創(chuàng)立以來(lái)，一直致力于城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)，在市政建設(shè)中取得了重大的成就。近年又進(jìn)入了超大型商業(yè)公建筑項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，正式揭開(kāi)了進(jìn)軍大型商業(yè)地產(chǎn)的序幕。公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?？偨?jīng)理由陳意明擔(dān)任，由董事會(huì)決定公司的一切重大事宜。
公司以人為本、尊重科學(xué)、尊重人才，采取以崗定人、以崗定責(zé)，擇優(yōu)選用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司員工共120人，其中大學(xué)學(xué)歷以上109人，中高級(jí)職稱(chēng)63人，初級(jí)職稱(chēng)23人，共占員工總數(shù)的90.8%，職員年齡普遍
年輕化，聚集了一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)各方面的人才。
公司已建立起一套完善的標(biāo)準(zhǔn)化管理體制，使公司各部門(mén)的責(zé)任、每一位員工的工作崗位責(zé)任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標(biāo)準(zhǔn)有章可循，各部門(mén)遵章守法，上行下效，公司整體動(dòng)作協(xié)調(diào)，有較高的工作效率。
公司宗旨：為社會(huì)提供環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、價(jià)格適宜的房地產(chǎn)商品，并從開(kāi)發(fā)中獲得合法利潤(rùn)，發(fā)展各方經(jīng)濟(jì)。在近年的發(fā)展探索中，公司一貫秉承“建一個(gè)小區(qū)，創(chuàng)一批精品，上一個(gè)臺(tái)階”的開(kāi)發(fā)理念，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，守合同，重信用，在客戶(hù)中樹(shù)立了良好信譽(yù)，贏得了社會(huì)各界的贊譽(yù)。
2008年，恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司被評(píng)為遼寧省最佳誠(chéng)信企業(yè)。
同年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司——錦繡雅居項(xiàng)目被評(píng)為2008中國(guó)未來(lái)十年最具國(guó)際品質(zhì)樓盤(pán)獎(jiǎng)。
2009年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉樹(shù)圍被授予：慶祝新中國(guó)成立60周年時(shí)代功勛——第6屆感動(dòng)中國(guó)十大突出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。
由錦州房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)錦繡雅居錦州2009最具吸引力樓盤(pán)丶最具投資價(jià)丶推動(dòng)城市發(fā)展特別貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。
2009年由中國(guó)企業(yè)信用管理協(xié)會(huì)授予恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司AAA級(jí)信用等級(jí)證書(shū)證書(shū)。
恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在惠水縣開(kāi)展抗旱救災(zāi)工作，惠水人民政府、縣特此頒發(fā)愛(ài)心證書(shū)以表嘉獎(jiǎng)。
恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉樹(shù)圍擔(dān)任世界杰出華商協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)。 “錦繡雅居”項(xiàng)目被評(píng)為 2010 年亞洲國(guó)際住宅人居環(huán)境獎(jiǎng)、
2010年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉數(shù)圍擔(dān)任“中非希望工程共同主席”并榮獲“中非慈善特使”稱(chēng)號(hào)。
二、項(xiàng)目分析
“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目位于錦州市凌河區(qū)，依河而建，北臨凌河區(qū)中醫(yī)院，南臨凌河公園。按照遼寧省委、省政府提出的錦州要“建設(shè)大城市、發(fā)展大工業(yè)”的總體要求。錦州市委、市政府果斷提出了錦州“優(yōu)化東區(qū)功能、改善老區(qū)環(huán)境、發(fā)展西部新區(qū)”的城市發(fā)展思路，在政府城市發(fā)展思路的指導(dǎo)下，公司于2010年7月19日在錦州市國(guó)土資源局通過(guò)競(jìng)標(biāo)的方式取得了“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目用地。取得土地過(guò)程符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定，手續(xù)均合法有效。
“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃用地面積27，333.47㎡，總建筑面積40，000㎡，綠化率30%。項(xiàng)目建設(shè)有住宅和商業(yè)，住宅為小高層，建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，格調(diào)典雅，公建配套設(shè)施完善合理，優(yōu)雅的社區(qū)環(huán)境，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理，是置業(yè)安居的理想住宅區(qū)。擬建的“恒圍碧鄰小區(qū)”將能容易吸引有識(shí)人士的購(gòu)房欲望，市場(chǎng)前景良好。
該項(xiàng)目持有《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》。
恒圍公司對(duì)項(xiàng)目部具備安全生產(chǎn)條件所需的資金投入，由各工程項(xiàng)目部的決策機(jī)構(gòu)或主要負(fù)責(zé)人確保資金的及時(shí)到位，正確使用，并對(duì)由于安全生產(chǎn)所需的資金投入不足導(dǎo)致的后果承擔(dān)責(zé)任。
“碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本約6833萬(wàn)元，項(xiàng)目資金來(lái)源為：
1.自有資金：2050萬(wàn)元，比例約占30%
2.建筑商墊支：1025萬(wàn)元，比例約占15%
3.預(yù)售收入：1325萬(wàn)元，比例約占20%
4.外部融資：2400萬(wàn)元，比例約占35%
三、市場(chǎng)分析
1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析
錦州市地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)具特色。錦州南臨渤海，北依松嶺山脈，位于著名的“遼西走廊”東端，是連接中國(guó)東北地區(qū)和華北地區(qū)的重要交通樞紐。有“四省通錦”之說(shuō)。京哈鐵路、錦承鐵路、秦沈鐵路客運(yùn)專(zhuān)線、京哈公路、京沈高速公路、遼寧濱海公路橫貫全境。錦阜、錦朝高速公路及102線國(guó)道使錦州與周邊城市形成了“一小時(shí)城市群”。錦州港是中國(guó)沿海最北部的一類(lèi)開(kāi)放商港，已躋身于中國(guó)港口二十強(qiáng)。錦州機(jī)場(chǎng)是遼寧省西部唯一一座達(dá)國(guó)際4C級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的民航機(jī)場(chǎng)，已開(kāi)通錦州--北京中轉(zhuǎn)聯(lián)航，可飛往全國(guó)各地。優(yōu)越的地理位置，發(fā)達(dá)的海陸空立體交通體系，大大增強(qiáng)了錦州的城市影響力和經(jīng)濟(jì)、文化的輻射力，也為錦州市建設(shè)區(qū)域性中心城市和現(xiàn)代物流中心城市奠定了天然的基礎(chǔ)。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析
從規(guī)劃局了解到：錦州市2008年將供應(yīng)土地89萬(wàn)㎡，建造商品房160萬(wàn)㎡，2009年供應(yīng)土地93萬(wàn)㎡，建造商品房167萬(wàn)㎡。可見(jiàn)未來(lái)幾年錦州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力很大。
房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)：2008年至今，受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)快和外來(lái)資本進(jìn)入錦州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，錦州市房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅猛。
高達(dá)28%，多層價(jià)格增幅高達(dá)33%。其原因有下：
(1)以前我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平相對(duì)偏低，高檔次樓盤(pán)少，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理。
(2)我市物業(yè)管理水平低，居民消費(fèi)意識(shí)跟不上。
(3)隨著外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐錦州市場(chǎng)，加以引導(dǎo)，居民消費(fèi)意識(shí)逐漸轉(zhuǎn)變。
(4)我市居民收入提高，住房改善條件需求增長(zhǎng)。
(5)市委、市政府的政策引導(dǎo)。
3、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
根據(jù)國(guó)家政策和市場(chǎng)情況等因素分析，本項(xiàng)目也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。
(1)近期金融系統(tǒng)出臺(tái)《關(guān)于第二套商品房的按揭貸款政策》，對(duì)有多次置業(yè)意向的人士產(chǎn)生負(fù)面影響。
(2)近一階段銀行存貸利率不斷調(diào)整。
(3)錦州市明年將加大棚戶(hù)區(qū)180萬(wàn)㎡的改造力度和增大經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積
的投放量20多萬(wàn)㎡。
(4)工程可能因不確定因素延期
四、管理團(tuán)隊(duì)
1、人員構(gòu)成
(1)董事長(zhǎng)兼財(cái)務(wù)部經(jīng)理：劉數(shù)圍，具有高級(jí)經(jīng)濟(jì)師職稱(chēng)。
(2)總經(jīng)理：任靜，具有高級(jí)工程師職稱(chēng)，負(fù)責(zé)全面工作，具有豐富的管理
經(jīng)驗(yàn)。
(3)副總經(jīng)理：周展，具有中級(jí)工程師職稱(chēng)，兼任工程部經(jīng)理一職。
(4)開(kāi)發(fā)部經(jīng)理：李力茗，具有中級(jí)會(huì)計(jì)師和中級(jí)工程師雙職稱(chēng)，具有豐富
的實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)。
(5)綜合部經(jīng)理：鄭浩然，從事辦公管理工作多年，具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。
(6)營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理：孫依福，從事房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)7年，具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。
2、組織結(jié)構(gòu)
恒圍房地產(chǎn)有限公司的組織結(jié)構(gòu)如圖1所示，從上到下分別為董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理，副總經(jīng)理下分并列四個(gè)部門(mén)的總經(jīng)理，分別為財(cái)務(wù)部、開(kāi)發(fā)部、綜合部和營(yíng)銷(xiāo)部，其中財(cái)務(wù)部總經(jīng)理由董事長(zhǎng)擔(dān)任。
五、財(cái)務(wù)計(jì)劃
1.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=-2503/1.1-1408/1.12+4757/1.13=135萬(wàn)
因?yàn)镹PV=135>0，所以項(xiàng)目可行。
2.財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率(IRR)
當(dāng)i1取12%時(shí)，NPV1=-2503/1.12-1408/1.122+4757/1.123=29
當(dāng)i2取13%時(shí)，NPV2=-2503/1.13-1408/1.132+4757/1.133=-21
i=12%+29*(13/%-12%) (29+21)=12.58%
由于本項(xiàng)目的貸款利率為7%，而本案的i=12.58%>7%，所以從財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率的角度看本項(xiàng)目是可行的。
六、融資方案設(shè)計(jì)
對(duì)于開(kāi)發(fā)“碧鄰小區(qū)”尚存在2400萬(wàn)元的資金缺口，有兩種融資組合方案可供選擇。方案一：發(fā)行普通股1000股(每股面值1元)，資金成本12%，公司債券1400萬(wàn)元(按面值發(fā)行，票面利率為8%，每年年末付息，三年后到期)資金成本6%;方案二：發(fā)行普通股1500股(每股面值1元)，資金成本12%，長(zhǎng)期借款900萬(wàn)元，資金成本5%。
方案一綜合資金成本：1000/2400*12%+1400/2400*8%=9.67%
方案二綜合資金成本：1500/2400*12%+900/2400*5%=9.38%
因?yàn)?.67%>9.38%所以選擇方案二。恒圍公司將碧鄰小區(qū)未來(lái)的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，將企業(yè)名下的已經(jīng)取得房產(chǎn)證的住宅作為抵押。
七、摘要
“碧鄰小區(qū)”在2010年開(kāi)始建造，2012年完工，位于錦州市凌河區(qū)，依河而建。該計(jì)劃書(shū)對(duì)開(kāi)發(fā)碧鄰小區(qū)的公司—恒圍房地產(chǎn)有限公司進(jìn)行了介紹以及該項(xiàng)目的介紹和管理團(tuán)隊(duì)的介紹，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析和房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。在計(jì)劃書(shū)的后半部分重點(diǎn)分析“碧鄰小區(qū)”資金來(lái)源、未來(lái)的收入、總成本以及對(duì)資金缺口設(shè)計(jì)融資方案并決定選擇采取什么樣的融資方案。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文篇二
一、引言
在許多亞洲城市中,特別是中國(guó)的城市,城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展,如污水管網(wǎng)、污水處理設(shè)施以及廢物管理設(shè)施不能滿(mǎn)足城市發(fā)展的需求,從而造成了嚴(yán)重的城市環(huán)境污染問(wèn)題,影響了亞洲國(guó)家的可持續(xù)發(fā)展。中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和運(yùn)營(yíng),目前還處于西方發(fā)達(dá)國(guó)家20世紀(jì)中期左右的水平。巨大的生活污水和垃圾排放對(duì)環(huán)境造成極大的污染,已對(duì)中國(guó)可持續(xù)的城市化發(fā)展形成了“瓶頸”障礙。因此,中國(guó)急需大力建設(shè)和發(fā)展城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施。
中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營(yíng)面臨以下兩個(gè)方面的問(wèn)題:
1.快速城市化和滯后的處理設(shè)施,使中國(guó)城市生活污水和垃圾污染問(wèn)題突出。
2.設(shè)施短缺和處理效果不好的主要原因是資金不足和運(yùn)營(yíng)效率不高。
要解決這兩個(gè)問(wèn)題,必須打破政府建設(shè)政府運(yùn)營(yíng)的模式,充分利用社會(huì)資本,建立多元投資主體模式,實(shí)行建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)化和市場(chǎng)化。BOT是一種以私營(yíng)力量發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的方式,在提高政府部門(mén)效率、改善公共服務(wù)的質(zhì)量發(fā)揮著越來(lái)越廣泛的作用,而且也是目前在國(guó)際上流行的一種方式。
二、BOT融資方式概述
1.BOT的概念及特點(diǎn)
BOT是build-operate-transfer的簡(jiǎn)稱(chēng),即“建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-移交”投資方式,是一種國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的新形式。這一投資方式是指政府以契約方式將通常由政府部門(mén)或國(guó)內(nèi)單位承擔(dān)的為某重大項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工、融資經(jīng)營(yíng)和維修的責(zé)任讓渡給國(guó)外投資者,該企業(yè)在負(fù)責(zé)建成此項(xiàng)目后,在協(xié)議期內(nèi)擁有、營(yíng)運(yùn)、維護(hù)該項(xiàng)目設(shè)施,并通過(guò)收取使用費(fèi)和服務(wù)費(fèi)來(lái)回收投資和獲得合理利潤(rùn)。特許權(quán)期滿(mǎn)后則將該項(xiàng)目無(wú)償轉(zhuǎn)讓給當(dāng)?shù)卣甗1
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文
城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是改善城市環(huán)境質(zhì)量、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要措施。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開(kāi)建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文，希望能幫到你。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文篇一
一、公司介紹
錦州市恒圍房地產(chǎn)有限公司是經(jīng)錦州市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家合法有限責(zé)任公司。
成立時(shí)間：1995年5月14號(hào)
注冊(cè)資金：3000萬(wàn)元(人民幣)
企業(yè)法人：劉樹(shù)圍
注冊(cè)地址：錦州市太河區(qū)凌西大街中段
公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷(xiāo)售、房屋租賃
錦州市恒圍地產(chǎn)有限公司管理架構(gòu)設(shè)置科學(xué)合理，獨(dú)具特色。公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?？偨?jīng)理由劉樹(shù)圍擔(dān)任，由董事會(huì)決定公司的一切重大事宜。公司設(shè)置五個(gè)職能部門(mén)，分別為：
1.綜合部：負(fù)責(zé)行政、人事和后勤服務(wù)
2.財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算和融資、樓宇按揭
3.開(kāi)發(fā)部：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作和辦理有關(guān)法律手續(xù)
4.綜合部：負(fù)責(zé)工程設(shè)計(jì)、勘探、施工等方面的技術(shù)把關(guān)，包括各種管線的申報(bào)，協(xié)調(diào)工程的生產(chǎn)進(jìn)度等綜合性工作。
5.營(yíng)銷(xiāo)部：負(fù)責(zé)產(chǎn)品廣告宣傳和銷(xiāo)售、市場(chǎng)推廣和辦理產(chǎn)權(quán)證件
公司各部門(mén)的主要職能是圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等設(shè)置，目標(biāo)是為建立一個(gè)配套設(shè)施完善、環(huán)境幽雅怡人、建筑風(fēng)格獨(dú)特、具備良好社區(qū)文化的大型多功能高尚生活區(qū)。
公司注重功能綜合的管理方式，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期市場(chǎng)策劃、市場(chǎng)定位、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售、物業(yè)管理實(shí)行一條龍的管理，使設(shè)計(jì)、施工等各職能部門(mén)的人員直接面對(duì)市場(chǎng)、面對(duì)顧客的需求，更好地建設(shè)出符合顧客需要的樓盤(pán)。有效地降低開(kāi)發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤(pán)按中低檔的價(jià)格出售，從而取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有效地提高了在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。
集團(tuán)自創(chuàng)立以來(lái)，一直致力于城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)，在市政建設(shè)中取得了重大的成就。近年又進(jìn)入了超大型商業(yè)公建筑項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，正式揭開(kāi)了進(jìn)軍大型商業(yè)地產(chǎn)的序幕。公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?？偨?jīng)理由陳意明擔(dān)任，由董事會(huì)決定公司的一切重大事宜。
公司以人為本、尊重科學(xué)、尊重人才，采取以崗定人、以崗定責(zé)，擇優(yōu)選用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司員工共120人，其中大學(xué)學(xué)歷以上109人，中高級(jí)職稱(chēng)63人，初級(jí)職稱(chēng)23人，共占員工總數(shù)的90.8%，職員年齡普遍
年輕化，聚集了一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)各方面的人才。
公司已建立起一套完善的標(biāo)準(zhǔn)化管理體制，使公司各部門(mén)的責(zé)任、每一位員工的工作崗位責(zé)任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標(biāo)準(zhǔn)有章可循，各部門(mén)遵章守法，上行下效，公司整體動(dòng)作協(xié)調(diào)，有較高的工作效率。
公司宗旨：為社會(huì)提供環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、價(jià)格適宜的房地產(chǎn)商品，并從開(kāi)發(fā)中獲得合法利潤(rùn)，發(fā)展各方經(jīng)濟(jì)。在近年的發(fā)展探索中，公司一貫秉承“建一個(gè)小區(qū)，創(chuàng)一批精品，上一個(gè)臺(tái)階”的開(kāi)發(fā)理念，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，守合同，重信用，在客戶(hù)中樹(shù)立了良好信譽(yù)，贏得了社會(huì)各界的贊譽(yù)。
2008年，恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司被評(píng)為遼寧省最佳誠(chéng)信企業(yè)。
同年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司——錦繡雅居項(xiàng)目被評(píng)為2008中國(guó)未來(lái)十年最具國(guó)際品質(zhì)樓盤(pán)獎(jiǎng)。
2009年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉樹(shù)圍被授予：慶祝新中國(guó)成立60周年時(shí)代功勛——第6屆感動(dòng)中國(guó)十大突出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。
由錦州房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)錦繡雅居錦州2009最具吸引力樓盤(pán)丶最具投資價(jià)丶推動(dòng)城市發(fā)展特別貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。
2009年由中國(guó)企業(yè)信用管理協(xié)會(huì)授予恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司AAA級(jí)信用等級(jí)證書(shū)證書(shū)。
恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在惠水縣開(kāi)展抗旱救災(zāi)工作，惠水人民政府、縣特此頒發(fā)愛(ài)心證書(shū)以表嘉獎(jiǎng)。
恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉樹(shù)圍擔(dān)任世界杰出華商協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)。 “錦繡雅居”項(xiàng)目被評(píng)為 2010 年亞洲國(guó)際住宅人居環(huán)境獎(jiǎng)、
2010年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉數(shù)圍擔(dān)任“中非希望工程共同主席”并榮獲“中非慈善特使”稱(chēng)號(hào)。
二、項(xiàng)目分析
“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目位于錦州市凌河區(qū)，依河而建，北臨凌河區(qū)中醫(yī)院，南臨凌河公園。按照遼寧省委、省政府提出的錦州要“建設(shè)大城市、發(fā)展大工業(yè)”的總體要求。錦州市委、市政府果斷提出了錦州“優(yōu)化東區(qū)功能、改善老區(qū)環(huán)境、發(fā)展西部新區(qū)”的城市發(fā)展思路，在政府城市發(fā)展思路的指導(dǎo)下，公司于2010年7月19日在錦州市國(guó)土資源局通過(guò)競(jìng)標(biāo)的方式取得了“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目用地。取得土地過(guò)程符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定，手續(xù)均合法有效。
“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃用地面積27，333.47㎡，總建筑面積40，000㎡，綠化率30%。項(xiàng)目建設(shè)有住宅和商業(yè)，住宅為小高層，建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，格調(diào)典雅，公建配套設(shè)施完善合理，優(yōu)雅的社區(qū)環(huán)境，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理，是置業(yè)安居的理想住宅區(qū)。擬建的“恒圍碧鄰小區(qū)”將能容易吸引有識(shí)人士的購(gòu)房欲望，市場(chǎng)前景良好。
該項(xiàng)目持有《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》。
恒圍公司對(duì)項(xiàng)目部具備安全生產(chǎn)條件所需的資金投入，由各工程項(xiàng)目部的決策機(jī)構(gòu)或主要負(fù)責(zé)人確保資金的及時(shí)到位，正確使用，并對(duì)由于安全生產(chǎn)所需的資金投入不足導(dǎo)致的后果承擔(dān)責(zé)任。
“碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本約6833萬(wàn)元，項(xiàng)目資金來(lái)源為：
1.自有資金：2050萬(wàn)元，比例約占30%
2.建筑商墊支：1025萬(wàn)元，比例約占15%
3.預(yù)售收入：1325萬(wàn)元，比例約占20%
4.外部融資：2400萬(wàn)元，比例約占35%
三、市場(chǎng)分析
1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析
錦州市地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)具特色。錦州南臨渤海，北依松嶺山脈，位于著名的“遼西走廊”東端，是連接中國(guó)東北地區(qū)和華北地區(qū)的重要交通樞紐。有“四省通錦”之說(shuō)。京哈鐵路、錦承鐵路、秦沈鐵路客運(yùn)專(zhuān)線、京哈公路、京沈高速公路、遼寧濱海公路橫貫全境。錦阜、錦朝高速公路及102線國(guó)道使錦州與周邊城市形成了“一小時(shí)城市群”。錦州港是中國(guó)沿海最北部的一類(lèi)開(kāi)放商港，已躋身于中國(guó)港口二十強(qiáng)。錦州機(jī)場(chǎng)是遼寧省西部唯一一座達(dá)國(guó)際4C級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的民航機(jī)場(chǎng)，已開(kāi)通錦州--北京中轉(zhuǎn)聯(lián)航，可飛往全國(guó)各地。優(yōu)越的地理位置，發(fā)達(dá)的海陸空立體交通體系，大大增強(qiáng)了錦州的城市影響力和經(jīng)濟(jì)、文化的輻射力，也為錦州市建設(shè)區(qū)域性中心城市和現(xiàn)代物流中心城市奠定了天然的基礎(chǔ)。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析
從規(guī)劃局了解到：錦州市2008年將供應(yīng)土地89萬(wàn)㎡，建造商品房160萬(wàn)㎡，2009年供應(yīng)土地93萬(wàn)㎡，建造商品房167萬(wàn)㎡?？梢?jiàn)未來(lái)幾年錦州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力很大。
房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)：2008年至今，受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)快和外來(lái)資本進(jìn)入錦州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，錦州市房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅猛。
高達(dá)28%，多層價(jià)格增幅高達(dá)33%。其原因有下：
(1)以前我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平相對(duì)偏低，高檔次樓盤(pán)少，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理。
(2)我市物業(yè)管理水平低，居民消費(fèi)意識(shí)跟不上。
(3)隨著外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐錦州市場(chǎng)，加以引導(dǎo)，居民消費(fèi)意識(shí)逐漸轉(zhuǎn)變。
(4)我市居民收入提高，住房改善條件需求增長(zhǎng)。
(5)市委、市政府的政策引導(dǎo)。
3、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
根據(jù)國(guó)家政策和市場(chǎng)情況等因素分析，本項(xiàng)目也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。
(1)近期金融系統(tǒng)出臺(tái)《關(guān)于第二套商品房的按揭貸款政策》，對(duì)有多次置業(yè)意向的人士產(chǎn)生負(fù)面影響。
(2)近一階段銀行存貸利率不斷調(diào)整。
(3)錦州市明年將加大棚戶(hù)區(qū)180萬(wàn)㎡的改造力度和增大經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積
的投放量20多萬(wàn)㎡。
(4)工程可能因不確定因素延期
四、管理團(tuán)隊(duì)
1、人員構(gòu)成
(1)董事長(zhǎng)兼財(cái)務(wù)部經(jīng)理：劉數(shù)圍，具有高級(jí)經(jīng)濟(jì)師職稱(chēng)。
(2)總經(jīng)理：任靜，具有高級(jí)工程師職稱(chēng)，負(fù)責(zé)全面工作，具有豐富的管理
經(jīng)驗(yàn)。
(3)副總經(jīng)理：周展，具有中級(jí)工程師職稱(chēng)，兼任工程部經(jīng)理一職。
(4)開(kāi)發(fā)部經(jīng)理：李力茗，具有中級(jí)會(huì)計(jì)師和中級(jí)工程師雙職稱(chēng)，具有豐富
的實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)。
(5)綜合部經(jīng)理：鄭浩然，從事辦公管理工作多年，具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。
(6)營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理：孫依福，從事房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)7年，具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。
2、組織結(jié)構(gòu)
恒圍房地產(chǎn)有限公司的組織結(jié)構(gòu)如圖1所示，從上到下分別為董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理，副總經(jīng)理下分并列四個(gè)部門(mén)的總經(jīng)理，分別為財(cái)務(wù)部、開(kāi)發(fā)部、綜合部和營(yíng)銷(xiāo)部，其中財(cái)務(wù)部總經(jīng)理由董事長(zhǎng)擔(dān)任。
五、財(cái)務(wù)計(jì)劃
1.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=-2503/1.1-1408/1.12+4757/1.13=135萬(wàn)
因?yàn)镹PV=135>0，所以項(xiàng)目可行。
2.財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率(IRR)
當(dāng)i1取12%時(shí)，NPV1=-2503/1.12-1408/1.122+4757/1.123=29
當(dāng)i2取13%時(shí)，NPV2=-2503/1.13-1408/1.132+4757/1.133=-21
i=12%+29*(13/%-12%) (29+21)=12.58%
由于本項(xiàng)目的貸款利率為7%，而本案的i=12.58%>7%，所以從財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率的角度看本項(xiàng)目是可行的。
六、融資方案設(shè)計(jì)
對(duì)于開(kāi)發(fā)“碧鄰小區(qū)”尚存在2400萬(wàn)元的資金缺口，有兩種融資組合方案可供選擇。方案一：發(fā)行普通股1000股(每股面值1元)，資金成本12%，公司債券1400萬(wàn)元(按面值發(fā)行，票面利率為8%，每年年末付息，三年后到期)資金成本6%;方案二：發(fā)行普通股1500股(每股面值1元)，資金成本12%，長(zhǎng)期借款900萬(wàn)元，資金成本5%。
方案一綜合資金成本：1000/2400*12%+1400/2400*8%=9.67%
方案二綜合資金成本：1500/2400*12%+900/2400*5%=9.38%
因?yàn)?.67%>9.38%所以選擇方案二。恒圍公司將碧鄰小區(qū)未來(lái)的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，將企業(yè)名下的已經(jīng)取得房產(chǎn)證的住宅作為抵押。
七、摘要
“碧鄰小區(qū)”在2010年開(kāi)始建造，2012年完工，位于錦州市凌河區(qū)，依河而建。該計(jì)劃書(shū)對(duì)開(kāi)發(fā)碧鄰小區(qū)的公司—恒圍房地產(chǎn)有限公司進(jìn)行了介紹以及該項(xiàng)目的介紹和管理團(tuán)隊(duì)的介紹，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析和房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。在計(jì)劃書(shū)的后半部分重點(diǎn)分析“碧鄰小區(qū)”資金來(lái)源、未來(lái)的收入、總成本以及對(duì)資金缺口設(shè)計(jì)融資方案并決定選擇采取什么樣的融資方案。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文篇二
一、引言
在許多亞洲城市中,特別是中國(guó)的城市,城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展,如污水管網(wǎng)、污水處理設(shè)施以及廢物管理設(shè)施不能滿(mǎn)足城市發(fā)展的需求,從而造成了嚴(yán)重的城市環(huán)境污染問(wèn)題,影響了亞洲國(guó)家的可持續(xù)發(fā)展。中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和運(yùn)營(yíng),目前還處于西方發(fā)達(dá)國(guó)家20世紀(jì)中期左右的水平。巨大的生活污水和垃圾排放對(duì)環(huán)境造成極大的污染,已對(duì)中國(guó)可持續(xù)的城市化發(fā)展形成了“瓶頸”障礙。因此,中國(guó)急需大力建設(shè)和發(fā)展城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施。
中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營(yíng)面臨以下兩個(gè)方面的問(wèn)題:
1.快速城市化和滯后的處理設(shè)施,使中國(guó)城市生活污水和垃圾污染問(wèn)題突出。
2.設(shè)施短缺和處理效果不好的主要原因是資金不足和運(yùn)營(yíng)效率不高。
要解決這兩個(gè)問(wèn)題,必須打破政府建設(shè)政府運(yùn)營(yíng)的模式,充分利用社會(huì)資本,建立多元投資主體模式,實(shí)行建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)化和市場(chǎng)化。BOT是一種以私營(yíng)力量發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的方式,在提高政府部門(mén)效率、改善公共服務(wù)的質(zhì)量發(fā)揮著越來(lái)越廣泛的作用,而且也是目前在國(guó)際上流行的一種方式。
二、BOT融資方式概述
1.BOT的概念及特點(diǎn)
BOT是build-operate-transfer的簡(jiǎn)稱(chēng),即“建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-移交”投資方式,是一種國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的新形式。這一投資方式是指政府以契約方式將通常由政府部門(mén)或國(guó)內(nèi)單位承擔(dān)的為某重大項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工、融資經(jīng)營(yíng)和維修的責(zé)任讓渡給國(guó)外投資者,該企業(yè)在負(fù)責(zé)建成此項(xiàng)目后,在協(xié)議期內(nèi)擁有、營(yíng)運(yùn)、維護(hù)該項(xiàng)目設(shè)施,并通過(guò)收取使用費(fèi)和服務(wù)費(fèi)來(lái)回收投資和獲得合理利潤(rùn)。特許權(quán)期滿(mǎn)后則將該項(xiàng)目無(wú)償轉(zhuǎn)讓給當(dāng)?shù)卣甗1
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文
城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是改善城市環(huán)境質(zhì)量、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要措施。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開(kāi)建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文，希望能幫到你。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文篇一
一、公司介紹
錦州市恒圍房地產(chǎn)有限公司是經(jīng)錦州市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家合法有限責(zé)任公司。
成立時(shí)間：1995年5月14號(hào)
注冊(cè)資金：3000萬(wàn)元(人民幣)
企業(yè)法人：劉樹(shù)圍
注冊(cè)地址：錦州市太河區(qū)凌西大街中段
公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷(xiāo)售、房屋租賃
錦州市恒圍地產(chǎn)有限公司管理架構(gòu)設(shè)置科學(xué)合理，獨(dú)具特色。公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?？偨?jīng)理由劉樹(shù)圍擔(dān)任，由董事會(huì)決定公司的一切重大事宜。公司設(shè)置五個(gè)職能部門(mén)，分別為：
1.綜合部：負(fù)責(zé)行政、人事和后勤服務(wù)
2.財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算和融資、樓宇按揭
3.開(kāi)發(fā)部：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作和辦理有關(guān)法律手續(xù)
4.綜合部：負(fù)責(zé)工程設(shè)計(jì)、勘探、施工等方面的技術(shù)把關(guān)，包括各種管線的申報(bào)，協(xié)調(diào)工程的生產(chǎn)進(jìn)度等綜合性工作。
5.營(yíng)銷(xiāo)部：負(fù)責(zé)產(chǎn)品廣告宣傳和銷(xiāo)售、市場(chǎng)推廣和辦理產(chǎn)權(quán)證件
公司各部門(mén)的主要職能是圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等設(shè)置，目標(biāo)是為建立一個(gè)配套設(shè)施完善、環(huán)境幽雅怡人、建筑風(fēng)格獨(dú)特、具備良好社區(qū)文化的大型多功能高尚生活區(qū)。
公司注重功能綜合的管理方式，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期市場(chǎng)策劃、市場(chǎng)定位、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售、物業(yè)管理實(shí)行一條龍的管理，使設(shè)計(jì)、施工等各職能部門(mén)的人員直接面對(duì)市場(chǎng)、面對(duì)顧客的需求，更好地建設(shè)出符合顧客需要的樓盤(pán)。有效地降低開(kāi)發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤(pán)按中低檔的價(jià)格出售，從而取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有效地提高了在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。
集團(tuán)自創(chuàng)立以來(lái)，一直致力于城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)，在市政建設(shè)中取得了重大的成就。近年又進(jìn)入了超大型商業(yè)公建筑項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，正式揭開(kāi)了進(jìn)軍大型商業(yè)地產(chǎn)的序幕。公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?？偨?jīng)理由陳意明擔(dān)任，由董事會(huì)決定公司的一切重大事宜。
公司以人為本、尊重科學(xué)、尊重人才，采取以崗定人、以崗定責(zé)，擇優(yōu)選用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司員工共120人，其中大學(xué)學(xué)歷以上109人，中高級(jí)職稱(chēng)63人，初級(jí)職稱(chēng)23人，共占員工總數(shù)的90.8%，職員年齡普遍
年輕化，聚集了一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)各方面的人才。
公司已建立起一套完善的標(biāo)準(zhǔn)化管理體制，使公司各部門(mén)的責(zé)任、每一位員工的工作崗位責(zé)任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標(biāo)準(zhǔn)有章可循，各部門(mén)遵章守法，上行下效，公司整體動(dòng)作協(xié)調(diào)，有較高的工作效率。
公司宗旨：為社會(huì)提供環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、價(jià)格適宜的房地產(chǎn)商品，并從開(kāi)發(fā)中獲得合法利潤(rùn)，發(fā)展各方經(jīng)濟(jì)。在近年的發(fā)展探索中，公司一貫秉承“建一個(gè)小區(qū)，創(chuàng)一批精品，上一個(gè)臺(tái)階”的開(kāi)發(fā)理念，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，守合同，重信用，在客戶(hù)中樹(shù)立了良好信譽(yù)，贏得了社會(huì)各界的贊譽(yù)。
2008年，恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司被評(píng)為遼寧省最佳誠(chéng)信企業(yè)。
同年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司——錦繡雅居項(xiàng)目被評(píng)為2008中國(guó)未來(lái)十年最具國(guó)際品質(zhì)樓盤(pán)獎(jiǎng)。
2009年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉樹(shù)圍被授予：慶祝新中國(guó)成立60周年時(shí)代功勛——第6屆感動(dòng)中國(guó)十大突出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。
由錦州房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)錦繡雅居錦州2009最具吸引力樓盤(pán)丶最具投資價(jià)丶推動(dòng)城市發(fā)展特別貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。
2009年由中國(guó)企業(yè)信用管理協(xié)會(huì)授予恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司AAA級(jí)信用等級(jí)證書(shū)證書(shū)。
恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在惠水縣開(kāi)展抗旱救災(zāi)工作，惠水人民政府、縣特此頒發(fā)愛(ài)心證書(shū)以表嘉獎(jiǎng)。
恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉樹(shù)圍擔(dān)任世界杰出華商協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)。 “錦繡雅居”項(xiàng)目被評(píng)為 2010 年亞洲國(guó)際住宅人居環(huán)境獎(jiǎng)、
2010年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉數(shù)圍擔(dān)任“中非希望工程共同主席”并榮獲“中非慈善特使”稱(chēng)號(hào)。
二、項(xiàng)目分析
“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目位于錦州市凌河區(qū)，依河而建，北臨凌河區(qū)中醫(yī)院，南臨凌河公園。按照遼寧省委、省政府提出的錦州要“建設(shè)大城市、發(fā)展大工業(yè)”的總體要求。錦州市委、市政府果斷提出了錦州“優(yōu)化東區(qū)功能、改善老區(qū)環(huán)境、發(fā)展西部新區(qū)”的城市發(fā)展思路，在政府城市發(fā)展思路的指導(dǎo)下，公司于2010年7月19日在錦州市國(guó)土資源局通過(guò)競(jìng)標(biāo)的方式取得了“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目用地。取得土地過(guò)程符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定，手續(xù)均合法有效。
“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃用地面積27，333.47㎡，總建筑面積40，000㎡，綠化率30%。項(xiàng)目建設(shè)有住宅和商業(yè)，住宅為小高層，建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，格調(diào)典雅，公建配套設(shè)施完善合理，優(yōu)雅的社區(qū)環(huán)境，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理，是置業(yè)安居的理想住宅區(qū)。擬建的“恒圍碧鄰小區(qū)”將能容易吸引有識(shí)人士的購(gòu)房欲望，市場(chǎng)前景良好。
該項(xiàng)目持有《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》。
恒圍公司對(duì)項(xiàng)目部具備安全生產(chǎn)條件所需的資金投入，由各工程項(xiàng)目部的決策機(jī)構(gòu)或主要負(fù)責(zé)人確保資金的及時(shí)到位，正確使用，并對(duì)由于安全生產(chǎn)所需的資金投入不足導(dǎo)致的后果承擔(dān)責(zé)任。
“碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本約6833萬(wàn)元，項(xiàng)目資金來(lái)源為：
1.自有資金：2050萬(wàn)元，比例約占30%
2.建筑商墊支：1025萬(wàn)元，比例約占15%
3.預(yù)售收入：1325萬(wàn)元，比例約占20%
4.外部融資：2400萬(wàn)元，比例約占35%
三、市場(chǎng)分析
1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析
錦州市地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)具特色。錦州南臨渤海，北依松嶺山脈，位于著名的“遼西走廊”東端，是連接中國(guó)東北地區(qū)和華北地區(qū)的重要交通樞紐。有“四省通錦”之說(shuō)。京哈鐵路、錦承鐵路、秦沈鐵路客運(yùn)專(zhuān)線、京哈公路、京沈高速公路、遼寧濱海公路橫貫全境。錦阜、錦朝高速公路及102線國(guó)道使錦州與周邊城市形成了“一小時(shí)城市群”。錦州港是中國(guó)沿海最北部的一類(lèi)開(kāi)放商港，已躋身于中國(guó)港口二十強(qiáng)。錦州機(jī)場(chǎng)是遼寧省西部唯一一座達(dá)國(guó)際4C級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的民航機(jī)場(chǎng)，已開(kāi)通錦州--北京中轉(zhuǎn)聯(lián)航，可飛往全國(guó)各地。優(yōu)越的地理位置，發(fā)達(dá)的海陸空立體交通體系，大大增強(qiáng)了錦州的城市影響力和經(jīng)濟(jì)、文化的輻射力，也為錦州市建設(shè)區(qū)域性中心城市和現(xiàn)代物流中心城市奠定了天然的基礎(chǔ)。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析
從規(guī)劃局了解到：錦州市2008年將供應(yīng)土地89萬(wàn)㎡，建造商品房160萬(wàn)㎡，2009年供應(yīng)土地93萬(wàn)㎡，建造商品房167萬(wàn)㎡?？梢?jiàn)未來(lái)幾年錦州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力很大。
房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)：2008年至今，受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)快和外來(lái)資本進(jìn)入錦州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，錦州市房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅猛。
高達(dá)28%，多層價(jià)格增幅高達(dá)33%。其原因有下：
(1)以前我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平相對(duì)偏低，高檔次樓盤(pán)少，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理。
(2)我市物業(yè)管理水平低，居民消費(fèi)意識(shí)跟不上。
(3)隨著外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐錦州市場(chǎng)，加以引導(dǎo)，居民消費(fèi)意識(shí)逐漸轉(zhuǎn)變。
(4)我市居民收入提高，住房改善條件需求增長(zhǎng)。
(5)市委、市政府的政策引導(dǎo)。
3、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
根據(jù)國(guó)家政策和市場(chǎng)情況等因素分析，本項(xiàng)目也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。
(1)近期金融系統(tǒng)出臺(tái)《關(guān)于第二套商品房的按揭貸款政策》，對(duì)有多次置業(yè)意向的人士產(chǎn)生負(fù)面影響。
(2)近一階段銀行存貸利率不斷調(diào)整。
(3)錦州市明年將加大棚戶(hù)區(qū)180萬(wàn)㎡的改造力度和增大經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積
的投放量20多萬(wàn)㎡。
(4)工程可能因不確定因素延期
四、管理團(tuán)隊(duì)
1、人員構(gòu)成
(1)董事長(zhǎng)兼財(cái)務(wù)部經(jīng)理：劉數(shù)圍，具有高級(jí)經(jīng)濟(jì)師職稱(chēng)。
(2)總經(jīng)理：任靜，具有高級(jí)工程師職稱(chēng)，負(fù)責(zé)全面工作，具有豐富的管理
經(jīng)驗(yàn)。
(3)副總經(jīng)理：周展，具有中級(jí)工程師職稱(chēng)，兼任工程部經(jīng)理一職。
(4)開(kāi)發(fā)部經(jīng)理：李力茗，具有中級(jí)會(huì)計(jì)師和中級(jí)工程師雙職稱(chēng)，具有豐富
的實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)。
(5)綜合部經(jīng)理：鄭浩然，從事辦公管理工作多年，具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。
(6)營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理：孫依福，從事房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)7年，具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。
2、組織結(jié)構(gòu)
恒圍房地產(chǎn)有限公司的組織結(jié)構(gòu)如圖1所示，從上到下分別為董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理，副總經(jīng)理下分并列四個(gè)部門(mén)的總經(jīng)理，分別為財(cái)務(wù)部、開(kāi)發(fā)部、綜合部和營(yíng)銷(xiāo)部，其中財(cái)務(wù)部總經(jīng)理由董事長(zhǎng)擔(dān)任。
五、財(cái)務(wù)計(jì)劃
1.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=-2503/1.1-1408/1.12+4757/1.13=135萬(wàn)
因?yàn)镹PV=135>0，所以項(xiàng)目可行。
2.財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率(IRR)
當(dāng)i1取12%時(shí)，NPV1=-2503/1.12-1408/1.122+4757/1.123=29
當(dāng)i2取13%時(shí)，NPV2=-2503/1.13-1408/1.132+4757/1.133=-21
i=12%+29*(13/%-12%) (29+21)=12.58%
由于本項(xiàng)目的貸款利率為7%，而本案的i=12.58%>7%，所以從財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率的角度看本項(xiàng)目是可行的。
六、融資方案設(shè)計(jì)
對(duì)于開(kāi)發(fā)“碧鄰小區(qū)”尚存在2400萬(wàn)元的資金缺口，有兩種融資組合方案可供選擇。方案一：發(fā)行普通股1000股(每股面值1元)，資金成本12%，公司債券1400萬(wàn)元(按面值發(fā)行，票面利率為8%，每年年末付息，三年后到期)資金成本6%;方案二：發(fā)行普通股1500股(每股面值1元)，資金成本12%，長(zhǎng)期借款900萬(wàn)元，資金成本5%。
方案一綜合資金成本：1000/2400*12%+1400/2400*8%=9.67%
方案二綜合資金成本：1500/2400*12%+900/2400*5%=9.38%
因?yàn)?.67%>9.38%所以選擇方案二。恒圍公司將碧鄰小區(qū)未來(lái)的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，將企業(yè)名下的已經(jīng)取得房產(chǎn)證的住宅作為抵押。
七、摘要
“碧鄰小區(qū)”在2010年開(kāi)始建造，2012年完工，位于錦州市凌河區(qū)，依河而建。該計(jì)劃書(shū)對(duì)開(kāi)發(fā)碧鄰小區(qū)的公司—恒圍房地產(chǎn)有限公司進(jìn)行了介紹以及該項(xiàng)目的介紹和管理團(tuán)隊(duì)的介紹，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析和房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。在計(jì)劃書(shū)的后半部分重點(diǎn)分析“碧鄰小區(qū)”資金來(lái)源、未來(lái)的收入、總成本以及對(duì)資金缺口設(shè)計(jì)融資方案并決定選擇采取什么樣的融資方案。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文篇二
一、引言
在許多亞洲城市中,特別是中國(guó)的城市,城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展,如污水管網(wǎng)、污水處理設(shè)施以及廢物管理設(shè)施不能滿(mǎn)足城市發(fā)展的需求,從而造成了嚴(yán)重的城市環(huán)境污染問(wèn)題,影響了亞洲國(guó)家的可持續(xù)發(fā)展。中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和運(yùn)營(yíng),目前還處于西方發(fā)達(dá)國(guó)家20世紀(jì)中期左右的水平。巨大的生活污水和垃圾排放對(duì)環(huán)境造成極大的污染,已對(duì)中國(guó)可持續(xù)的城市化發(fā)展形成了“瓶頸”障礙。因此,中國(guó)急需大力建設(shè)和發(fā)展城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施。
中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營(yíng)面臨以下兩個(gè)方面的問(wèn)題:
1.快速城市化和滯后的處理設(shè)施,使中國(guó)城市生活污水和垃圾污染問(wèn)題突出。
2.設(shè)施短缺和處理效果不好的主要原因是資金不足和運(yùn)營(yíng)效率不高。
要解決這兩個(gè)問(wèn)題,必須打破政府建設(shè)政府運(yùn)營(yíng)的模式,充分利用社會(huì)資本,建立多元投資主體模式,實(shí)行建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)化和市場(chǎng)化。BOT是一種以私營(yíng)力量發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的方式,在提高政府部門(mén)效率、改善公共服務(wù)的質(zhì)量發(fā)揮著越來(lái)越廣泛的作用,而且也是目前在國(guó)際上流行的一種方式。
二、BOT融資方式概述
1.BOT的概念及特點(diǎn)
BOT是build-operate-transfer的簡(jiǎn)稱(chēng),即“建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-移交”投資方式,是一種國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的新形式。這一投資方式是指政府以契約方式將通常由政府部門(mén)或國(guó)內(nèi)單位承擔(dān)的為某重大項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工、融資經(jīng)營(yíng)和維修的責(zé)任讓渡給國(guó)外投資者,該企業(yè)在負(fù)責(zé)建成此項(xiàng)目后,在協(xié)議期內(nèi)擁有、營(yíng)運(yùn)、維護(hù)該項(xiàng)目設(shè)施,并通過(guò)收取使用費(fèi)和服務(wù)費(fèi)來(lái)回收投資和獲得合理利潤(rùn)。特許權(quán)期滿(mǎn)后則將該項(xiàng)目無(wú)償轉(zhuǎn)讓給當(dāng)?shù)卣甗1
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文
城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是改善城市環(huán)境質(zhì)量、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要措施。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開(kāi)建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文，希望能幫到你。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文篇一
一、公司介紹
錦州市恒圍房地產(chǎn)有限公司是經(jīng)錦州市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家合法有限責(zé)任公司。
成立時(shí)間：1995年5月14號(hào)
注冊(cè)資金：3000萬(wàn)元(人民幣)
企業(yè)法人：劉樹(shù)圍
注冊(cè)地址：錦州市太河區(qū)凌西大街中段
公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷(xiāo)售、房屋租賃
錦州市恒圍地產(chǎn)有限公司管理架構(gòu)設(shè)置科學(xué)合理，獨(dú)具特色。公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。總經(jīng)理由劉樹(shù)圍擔(dān)任，由董事會(huì)決定公司的一切重大事宜。公司設(shè)置五個(gè)職能部門(mén)，分別為：
1.綜合部：負(fù)責(zé)行政、人事和后勤服務(wù)
2.財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算和融資、樓宇按揭
3.開(kāi)發(fā)部：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作和辦理有關(guān)法律手續(xù)
4.綜合部：負(fù)責(zé)工程設(shè)計(jì)、勘探、施工等方面的技術(shù)把關(guān)，包括各種管線的申報(bào)，協(xié)調(diào)工程的生產(chǎn)進(jìn)度等綜合性工作。
5.營(yíng)銷(xiāo)部：負(fù)責(zé)產(chǎn)品廣告宣傳和銷(xiāo)售、市場(chǎng)推廣和辦理產(chǎn)權(quán)證件
公司各部門(mén)的主要職能是圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等設(shè)置，目標(biāo)是為建立一個(gè)配套設(shè)施完善、環(huán)境幽雅怡人、建筑風(fēng)格獨(dú)特、具備良好社區(qū)文化的大型多功能高尚生活區(qū)。
公司注重功能綜合的管理方式，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期市場(chǎng)策劃、市場(chǎng)定位、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售、物業(yè)管理實(shí)行一條龍的管理，使設(shè)計(jì)、施工等各職能部門(mén)的人員直接面對(duì)市場(chǎng)、面對(duì)顧客的需求，更好地建設(shè)出符合顧客需要的樓盤(pán)。有效地降低開(kāi)發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤(pán)按中低檔的價(jià)格出售，從而取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有效地提高了在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。
集團(tuán)自創(chuàng)立以來(lái)，一直致力于城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)，在市政建設(shè)中取得了重大的成就。近年又進(jìn)入了超大型商業(yè)公建筑項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，正式揭開(kāi)了進(jìn)軍大型商業(yè)地產(chǎn)的序幕。公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。總經(jīng)理由陳意明擔(dān)任，由董事會(huì)決定公司的一切重大事宜。
公司以人為本、尊重科學(xué)、尊重人才，采取以崗定人、以崗定責(zé)，擇優(yōu)選用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司員工共120人，其中大學(xué)學(xué)歷以上109人，中高級(jí)職稱(chēng)63人，初級(jí)職稱(chēng)23人，共占員工總數(shù)的90.8%，職員年齡普遍
年輕化，聚集了一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)各方面的人才。
公司已建立起一套完善的標(biāo)準(zhǔn)化管理體制，使公司各部門(mén)的責(zé)任、每一位員工的工作崗位責(zé)任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標(biāo)準(zhǔn)有章可循，各部門(mén)遵章守法，上行下效，公司整體動(dòng)作協(xié)調(diào)，有較高的工作效率。
公司宗旨：為社會(huì)提供環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、價(jià)格適宜的房地產(chǎn)商品，并從開(kāi)發(fā)中獲得合法利潤(rùn)，發(fā)展各方經(jīng)濟(jì)。在近年的發(fā)展探索中，公司一貫秉承“建一個(gè)小區(qū)，創(chuàng)一批精品，上一個(gè)臺(tái)階”的開(kāi)發(fā)理念，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，守合同，重信用，在客戶(hù)中樹(shù)立了良好信譽(yù)，贏得了社會(huì)各界的贊譽(yù)。
2008年，恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司被評(píng)為遼寧省最佳誠(chéng)信企業(yè)。
同年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司——錦繡雅居項(xiàng)目被評(píng)為2008中國(guó)未來(lái)十年最具國(guó)際品質(zhì)樓盤(pán)獎(jiǎng)。
2009年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉樹(shù)圍被授予：慶祝新中國(guó)成立60周年時(shí)代功勛——第6屆感動(dòng)中國(guó)十大突出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。
由錦州房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)錦繡雅居錦州2009最具吸引力樓盤(pán)丶最具投資價(jià)丶推動(dòng)城市發(fā)展特別貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。
2009年由中國(guó)企業(yè)信用管理協(xié)會(huì)授予恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司AAA級(jí)信用等級(jí)證書(shū)證書(shū)。
恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在惠水縣開(kāi)展抗旱救災(zāi)工作，惠水人民政府、縣特此頒發(fā)愛(ài)心證書(shū)以表嘉獎(jiǎng)。
恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉樹(shù)圍擔(dān)任世界杰出華商協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)。 “錦繡雅居”項(xiàng)目被評(píng)為 2010 年亞洲國(guó)際住宅人居環(huán)境獎(jiǎng)、
2010年恒圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉數(shù)圍擔(dān)任“中非希望工程共同主席”并榮獲“中非慈善特使”稱(chēng)號(hào)。
二、項(xiàng)目分析
“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目位于錦州市凌河區(qū)，依河而建，北臨凌河區(qū)中醫(yī)院，南臨凌河公園。按照遼寧省委、省政府提出的錦州要“建設(shè)大城市、發(fā)展大工業(yè)”的總體要求。錦州市委、市政府果斷提出了錦州“優(yōu)化東區(qū)功能、改善老區(qū)環(huán)境、發(fā)展西部新區(qū)”的城市發(fā)展思路，在政府城市發(fā)展思路的指導(dǎo)下，公司于2010年7月19日在錦州市國(guó)土資源局通過(guò)競(jìng)標(biāo)的方式取得了“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目用地。取得土地過(guò)程符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定，手續(xù)均合法有效。
“恒圍碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃用地面積27，333.47㎡，總建筑面積40，000㎡，綠化率30%。項(xiàng)目建設(shè)有住宅和商業(yè)，住宅為小高層，建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，格調(diào)典雅，公建配套設(shè)施完善合理，優(yōu)雅的社區(qū)環(huán)境，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理，是置業(yè)安居的理想住宅區(qū)。擬建的“恒圍碧鄰小區(qū)”將能容易吸引有識(shí)人士的購(gòu)房欲望，市場(chǎng)前景良好。
該項(xiàng)目持有《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》。
恒圍公司對(duì)項(xiàng)目部具備安全生產(chǎn)條件所需的資金投入，由各工程項(xiàng)目部的決策機(jī)構(gòu)或主要負(fù)責(zé)人確保資金的及時(shí)到位，正確使用，并對(duì)由于安全生產(chǎn)所需的資金投入不足導(dǎo)致的后果承擔(dān)責(zé)任。
“碧鄰小區(qū)”項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本約6833萬(wàn)元，項(xiàng)目資金來(lái)源為：
1.自有資金：2050萬(wàn)元，比例約占30%
2.建筑商墊支：1025萬(wàn)元，比例約占15%
3.預(yù)售收入：1325萬(wàn)元，比例約占20%
4.外部融資：2400萬(wàn)元，比例約占35%
三、市場(chǎng)分析
1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析
錦州市地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)具特色。錦州南臨渤海，北依松嶺山脈，位于著名的“遼西走廊”東端，是連接中國(guó)東北地區(qū)和華北地區(qū)的重要交通樞紐。有“四省通錦”之說(shuō)。京哈鐵路、錦承鐵路、秦沈鐵路客運(yùn)專(zhuān)線、京哈公路、京沈高速公路、遼寧濱海公路橫貫全境。錦阜、錦朝高速公路及102線國(guó)道使錦州與周邊城市形成了“一小時(shí)城市群”。錦州港是中國(guó)沿海最北部的一類(lèi)開(kāi)放商港，已躋身于中國(guó)港口二十強(qiáng)。錦州機(jī)場(chǎng)是遼寧省西部唯一一座達(dá)國(guó)際4C級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的民航機(jī)場(chǎng)，已開(kāi)通錦州--北京中轉(zhuǎn)聯(lián)航，可飛往全國(guó)各地。優(yōu)越的地理位置，發(fā)達(dá)的海陸空立體交通體系，大大增強(qiáng)了錦州的城市影響力和經(jīng)濟(jì)、文化的輻射力，也為錦州市建設(shè)區(qū)域性中心城市和現(xiàn)代物流中心城市奠定了天然的基礎(chǔ)。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析
從規(guī)劃局了解到：錦州市2008年將供應(yīng)土地89萬(wàn)㎡，建造商品房160萬(wàn)㎡，2009年供應(yīng)土地93萬(wàn)㎡，建造商品房167萬(wàn)㎡?？梢?jiàn)未來(lái)幾年錦州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力很大。
房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)：2008年至今，受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)快和外來(lái)資本進(jìn)入錦州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，錦州市房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅猛。
高達(dá)28%，多層價(jià)格增幅高達(dá)33%。其原因有下：
(1)以前我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平相對(duì)偏低，高檔次樓盤(pán)少，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理。
(2)我市物業(yè)管理水平低，居民消費(fèi)意識(shí)跟不上。
(3)隨著外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐錦州市場(chǎng)，加以引導(dǎo)，居民消費(fèi)意識(shí)逐漸轉(zhuǎn)變。
(4)我市居民收入提高，住房改善條件需求增長(zhǎng)。
(5)市委、市政府的政策引導(dǎo)。
3、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
根據(jù)國(guó)家政策和市場(chǎng)情況等因素分析，本項(xiàng)目也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。
(1)近期金融系統(tǒng)出臺(tái)《關(guān)于第二套商品房的按揭貸款政策》，對(duì)有多次置業(yè)意向的人士產(chǎn)生負(fù)面影響。
(2)近一階段銀行存貸利率不斷調(diào)整。
(3)錦州市明年將加大棚戶(hù)區(qū)180萬(wàn)㎡的改造力度和增大經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積
的投放量20多萬(wàn)㎡。
(4)工程可能因不確定因素延期
四、管理團(tuán)隊(duì)
1、人員構(gòu)成
(1)董事長(zhǎng)兼財(cái)務(wù)部經(jīng)理：劉數(shù)圍，具有高級(jí)經(jīng)濟(jì)師職稱(chēng)。
(2)總經(jīng)理：任靜，具有高級(jí)工程師職稱(chēng)，負(fù)責(zé)全面工作，具有豐富的管理
經(jīng)驗(yàn)。
(3)副總經(jīng)理：周展，具有中級(jí)工程師職稱(chēng)，兼任工程部經(jīng)理一職。
(4)開(kāi)發(fā)部經(jīng)理：李力茗，具有中級(jí)會(huì)計(jì)師和中級(jí)工程師雙職稱(chēng)，具有豐富
的實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)。
(5)綜合部經(jīng)理：鄭浩然，從事辦公管理工作多年，具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。
(6)營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理：孫依福，從事房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)7年，具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。
2、組織結(jié)構(gòu)
恒圍房地產(chǎn)有限公司的組織結(jié)構(gòu)如圖1所示，從上到下分別為董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理，副總經(jīng)理下分并列四個(gè)部門(mén)的總經(jīng)理，分別為財(cái)務(wù)部、開(kāi)發(fā)部、綜合部和營(yíng)銷(xiāo)部，其中財(cái)務(wù)部總經(jīng)理由董事長(zhǎng)擔(dān)任。
五、財(cái)務(wù)計(jì)劃
1.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=-2503/1.1-1408/1.12+4757/1.13=135萬(wàn)
因?yàn)镹PV=135>0，所以項(xiàng)目可行。
2.財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率(IRR)
當(dāng)i1取12%時(shí)，NPV1=-2503/1.12-1408/1.122+4757/1.123=29
當(dāng)i2取13%時(shí)，NPV2=-2503/1.13-1408/1.132+4757/1.133=-21
i=12%+29*(13/%-12%) (29+21)=12.58%
由于本項(xiàng)目的貸款利率為7%，而本案的i=12.58%>7%，所以從財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率的角度看本項(xiàng)目是可行的。
六、融資方案設(shè)計(jì)
對(duì)于開(kāi)發(fā)“碧鄰小區(qū)”尚存在2400萬(wàn)元的資金缺口，有兩種融資組合方案可供選擇。方案一：發(fā)行普通股1000股(每股面值1元)，資金成本12%，公司債券1400萬(wàn)元(按面值發(fā)行，票面利率為8%，每年年末付息，三年后到期)資金成本6%;方案二：發(fā)行普通股1500股(每股面值1元)，資金成本12%，長(zhǎng)期借款900萬(wàn)元，資金成本5%。
方案一綜合資金成本：1000/2400*12%+1400/2400*8%=9.67%
方案二綜合資金成本：1500/2400*12%+900/2400*5%=9.38%
因?yàn)?.67%>9.38%所以選擇方案二。恒圍公司將碧鄰小區(qū)未來(lái)的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，將企業(yè)名下的已經(jīng)取得房產(chǎn)證的住宅作為抵押。
七、摘要
“碧鄰小區(qū)”在2010年開(kāi)始建造，2012年完工，位于錦州市凌河區(qū)，依河而建。該計(jì)劃書(shū)對(duì)開(kāi)發(fā)碧鄰小區(qū)的公司—恒圍房地產(chǎn)有限公司進(jìn)行了介紹以及該項(xiàng)目的介紹和管理團(tuán)隊(duì)的介紹，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析和房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。在計(jì)劃書(shū)的后半部分重點(diǎn)分析“碧鄰小區(qū)”資金來(lái)源、未來(lái)的收入、總成本以及對(duì)資金缺口設(shè)計(jì)融資方案并決定選擇采取什么樣的融資方案。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文篇二
一、引言
在許多亞洲城市中,特別是中國(guó)的城市,城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展,如污水管網(wǎng)、污水處理設(shè)施以及廢物管理設(shè)施不能滿(mǎn)足城市發(fā)展的需求,從而造成了嚴(yán)重的城市環(huán)境污染問(wèn)題,影響了亞洲國(guó)家的可持續(xù)發(fā)展。中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和運(yùn)營(yíng),目前還處于西方發(fā)達(dá)國(guó)家20世紀(jì)中期左右的水平。巨大的生活污水和垃圾排放對(duì)環(huán)境造成極大的污染,已對(duì)中國(guó)可持續(xù)的城市化發(fā)展形成了“瓶頸”障礙。因此,中國(guó)急需大力建設(shè)和發(fā)展城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施。
中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營(yíng)面臨以下兩個(gè)方面的問(wèn)題:
1.快速城市化和滯后的處理設(shè)施,使中國(guó)城市生活污水和垃圾污染問(wèn)題突出。
2.設(shè)施短缺和處理效果不好的主要原因是資金不足和運(yùn)營(yíng)效率不高。
要解決這兩個(gè)問(wèn)題,必須打破政府建設(shè)政府運(yùn)營(yíng)的模式,充分利用社會(huì)資本,建立多元投資主體模式,實(shí)行建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)化和市場(chǎng)化。BOT是一種以私營(yíng)力量發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的方式,在提高政府部門(mén)效率、改善公共服務(wù)的質(zhì)量發(fā)揮著越來(lái)越廣泛的作用,而且也是目前在國(guó)際上流行的一種方式。
二、BOT融資方式概述
1.BOT的概念及特點(diǎn)
BOT是build-operate-transfer的簡(jiǎn)稱(chēng),即“建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-移交”投資方式,是一種國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的新形式。這一投資方式是指政府以契約方式將通常由政府部門(mén)或國(guó)內(nèi)單位承擔(dān)的為某重大項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工、融資經(jīng)營(yíng)和維修的責(zé)任讓渡給國(guó)外投資者,該企業(yè)在負(fù)責(zé)建成此項(xiàng)目后,在協(xié)議期內(nèi)擁有、營(yíng)運(yùn)、維護(hù)該項(xiàng)目設(shè)施,并通過(guò)收取使用費(fèi)和服務(wù)費(fèi)來(lái)回收投資和獲得合理利潤(rùn)。特許權(quán)期滿(mǎn)后則將該項(xiàng)目無(wú)償轉(zhuǎn)讓給當(dāng)?shù)卣甗1\2]。BOT模式主要用于收費(fèi)公路、電廠、廢水處理設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,BOT模式將是我國(guó)今后基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要方式。
2.BOT融資模式的優(yōu)點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)
城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)應(yīng)用BOT模式的優(yōu)點(diǎn)是顯而易見(jiàn)的。
對(duì)政府而言,BOT項(xiàng)目最大的吸引力在于,它可以融通社會(huì)資金來(lái)建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施,減輕政府財(cái)政壓力。政府對(duì)項(xiàng)目的支付不再是一次性巨額財(cái)政投入,而是通過(guò)出讓“特許經(jīng)營(yíng)權(quán)”,用污水和垃圾費(fèi)(以及少量財(cái)政預(yù)算)分期支付給投資者。
對(duì)企業(yè)而言,由于有污水和垃圾處理費(fèi)做擔(dān)保,所以BOT項(xiàng)目具有風(fēng)險(xiǎn)低,投資回報(bào)穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)。表面上,BOT項(xiàng)目由于民營(yíng)企業(yè)介入后需要有一定的利潤(rùn)回報(bào)而使項(xiàng)目的總成本增加,加大居民和政府的負(fù)擔(dān),但另一方面,正是由于民營(yíng)企業(yè)的介入,可以提高效率,降低成本。所以,與政府建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目相比,BOT項(xiàng)目實(shí)際成本增加與否取決于上述兩方面因素共同作用的結(jié)果。
BOT也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
政府面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)有:①當(dāng)政府對(duì)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的市場(chǎng)潛力和價(jià)格趨勢(shì)把握不清時(shí),可能對(duì)投資者盲目承諾較高的投資回報(bào)率,加大居民和政府負(fù)擔(dān);②如果政府管制不佳,容易造成民營(yíng)企業(yè)的不規(guī)范參與和競(jìng)爭(zhēng),甚至造成私人的壟斷經(jīng)營(yíng),將損害社會(huì)公平,并使得政府喪失控制權(quán)。
項(xiàng)目公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有:①政府不講信譽(yù)和政策不穩(wěn)定,它是民營(yíng)企業(yè)介入環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的最大障礙和風(fēng)險(xiǎn);②項(xiàng)目設(shè)計(jì)和建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn),包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)缺陷、建設(shè)延誤、超支和貸款利率的變動(dòng);③項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),包括項(xiàng)目特有技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。
3.我國(guó)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展BOT模式的重要意義
(1)有利于加快城市基礎(chǔ)設(shè)施包括環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。通過(guò)BOT社會(huì)融資模式,利用社會(huì)資本直接投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè),可以彌補(bǔ)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金不足的主要問(wèn)題,大大加快我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。
(2)有利于減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān),促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。利用BOT融資模式,可以充分利用私人資金增大城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)品和服務(wù)的供給,減少項(xiàng)目對(duì)政府財(cái)政預(yù)算的影響,使政府在自有資金不足的情況下,仍能上馬一些基建項(xiàng)目。
(3)有利于改善投資結(jié)構(gòu),加快環(huán)境公用事業(yè)的制度創(chuàng)新。目前我國(guó)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施的投資主體主要是政府,投資體制格局單一,政府指令性投資比重大,資金缺口
較大。采用BOT方式,利用國(guó)際和國(guó)內(nèi)商業(yè)資本直接投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施,實(shí)現(xiàn)投資主體多元化,有利于加快制度創(chuàng)新,實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置,增強(qiáng)我國(guó)環(huán)保產(chǎn)業(yè)的生機(jī)和活力。
(4)有利于借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn),提高環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施管理水平。采用BOT方式,把私營(yíng)企業(yè)的效率引入公用項(xiàng)目,可以極大地提高項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量和加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。
三、我國(guó)應(yīng)用BOT建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施存在的問(wèn)題
從我國(guó)已有的BOT實(shí)踐項(xiàng)目來(lái)看,環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的應(yīng)用還遠(yuǎn)落后于其他城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐,究其原因,主要是在環(huán)境設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域中還存在一些關(guān)鍵性的制約因素,這些制約因素成為BOT是否適用于城市環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及其應(yīng)用速度的基本前提。
1.對(duì)政府和市場(chǎng)的關(guān)系存在認(rèn)識(shí)上的偏差
在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制初步建立的今天,人們對(duì)政府與市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的正確定位問(wèn)題已經(jīng)有了比較清楚的認(rèn)識(shí),但對(duì)二者在環(huán)境保護(hù)等公共事業(yè)領(lǐng)域中的定位問(wèn)題,仍缺乏正確理解。目前,在城市污水和垃圾處理等環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域,關(guān)于這一問(wèn)題的認(rèn)識(shí)偏差主要表現(xiàn)為兩個(gè)極端。
(1)受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思想的束縛和對(duì)公共物品理論的片面理解,過(guò)分強(qiáng)調(diào)政府直接提供城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的作用。這一認(rèn)識(shí)在中國(guó)許多城市,特別是欠發(fā)達(dá)地區(qū)普遍存在。
(2)沒(méi)有全面和深入的認(rèn)識(shí)清楚市場(chǎng)機(jī)制的實(shí)質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn),片面夸大市場(chǎng)化的作用。
2.現(xiàn)有政策還不能滿(mǎn)足市場(chǎng)化發(fā)展的需要
(1)現(xiàn)有有關(guān)市場(chǎng)化和產(chǎn)業(yè)化的政策僅為部門(mén)指導(dǎo)意見(jiàn),缺乏相應(yīng)的法律依據(jù),政策的權(quán)威性和力度不夠。我國(guó)當(dāng)前還沒(méi)對(duì)BOT項(xiàng)目專(zhuān)門(mén)立法,現(xiàn)有的相關(guān)法規(guī)各部門(mén)之間不協(xié)調(diào)、權(quán)威性差、操作不規(guī)范、透明度低,嚴(yán)重制約了BOT模式的應(yīng)用。
(2)現(xiàn)有政策只是框架性的指導(dǎo)政策,對(duì)一些關(guān)鍵問(wèn)題如企業(yè)改制和優(yōu)惠政策,既缺乏可供操作的實(shí)施辦法,也沒(méi)有明確地方政府實(shí)施的權(quán)限,給地方政府落實(shí)相關(guān)政策帶來(lái)較大困難,往往造成有政策無(wú)作為的局面。
(3)標(biāo)準(zhǔn)體系不完善,標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)的關(guān)系未完全理順,影響了標(biāo)準(zhǔn)的效力。
3.地方政府應(yīng)用市場(chǎng)化模式的能力嚴(yán)重不足
(1)缺乏統(tǒng)一有效的環(huán)保監(jiān)管體制,橫向部門(mén)責(zé)權(quán)交叉多,職能配置不明晰;缺少有效機(jī)制和監(jiān)督力量,宏觀調(diào)控能力薄弱,對(duì)一些跨區(qū)域重大問(wèn)題協(xié)調(diào)困難。缺乏環(huán)境與發(fā)展議事協(xié)商機(jī)制。
(2)有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)現(xiàn)象普遍存在?；鶎迎h(huán)保執(zhí)法監(jiān)管手法落后,不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止企業(yè)偷排、漏排、超標(biāo)排放等問(wèn)題。處罰力度弱,強(qiáng)制手段缺乏,對(duì)環(huán)境違法行為的處罰難以到位。
四、穩(wěn)步推進(jìn)我國(guó)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施BOT融資模式的幾點(diǎn)建議
1.在推進(jìn)中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)化過(guò)程中,必須首先正確處理好政府與市場(chǎng)的關(guān)系。
2.建立較完善的法律規(guī)范,提高BOT投資保障制度,降低投資風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格要求水平。
3.切實(shí)加強(qiáng)在融資、收益等方面政策調(diào)控的力度,提供贏利的政策保障,創(chuàng)造BOT模式應(yīng)用的基礎(chǔ)條件。
4.政府要準(zhǔn)確定位,發(fā)揮創(chuàng)建市場(chǎng)、規(guī)范市場(chǎng)和扶持市場(chǎng)的作用
五、BOT在我國(guó)的發(fā)展前景
BOT作為一種有效的項(xiàng)目融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)方式,具有很強(qiáng)的生命力。它是開(kāi)發(fā)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的一種較理想的選擇方案。
BOT模式對(duì)于利用社會(huì)資金解決環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)問(wèn)題具有一定的優(yōu)勢(shì),但是應(yīng)全面認(rèn)識(shí)BOT模式,通過(guò)形成有利于BOT推行的政策、收費(fèi)和監(jiān)管環(huán)境,積極穩(wěn)步地推進(jìn)BOT試點(diǎn),降低BOT項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),并以此為契機(jī)最終形成多種社會(huì)資金多種形式地進(jìn)入城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的局面。
總之,利用BOT方式進(jìn)入環(huán)保建設(shè)項(xiàng)目,應(yīng)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略選擇,是我國(guó)投融資體制的一項(xiàng)重大改革,它在投資主體多元化、法人治理結(jié)構(gòu)的完善、引入國(guó)際先進(jìn)的投融資方法等方面,都具有十分明顯的功效。相信它的引入,對(duì)于制止一直困擾我國(guó)的環(huán)境污染嚴(yán)重、重復(fù)建設(shè)、亂上項(xiàng)目和嚴(yán)重浪費(fèi)稀缺資源等現(xiàn)象,加快我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),將會(huì)發(fā)揮重要的作用。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文相關(guān)文章：
]。BOT模式主要用于收費(fèi)公路、電廠、廢水處理設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,BOT模式將是我國(guó)今后基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要方式。2.BOT融資模式的優(yōu)點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)
城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)應(yīng)用BOT模式的優(yōu)點(diǎn)是顯而易見(jiàn)的。
對(duì)政府而言,BOT項(xiàng)目最大的吸引力在于,它可以融通社會(huì)資金來(lái)建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施,減輕政府財(cái)政壓力。政府對(duì)項(xiàng)目的支付不再是一次性巨額財(cái)政投入,而是通過(guò)出讓“特許經(jīng)營(yíng)權(quán)”,用污水和垃圾費(fèi)(以及少量財(cái)政預(yù)算)分期支付給投資者。
對(duì)企業(yè)而言,由于有污水和垃圾處理費(fèi)做擔(dān)保,所以BOT項(xiàng)目具有風(fēng)險(xiǎn)低,投資回報(bào)穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)。表面上,BOT項(xiàng)目由于民營(yíng)企業(yè)介入后需要有一定的利潤(rùn)回報(bào)而使項(xiàng)目的總成本增加,加大居民和政府的負(fù)擔(dān),但另一方面,正是由于民營(yíng)企業(yè)的介入,可以提高效率,降低成本。所以,與政府建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目相比,BOT項(xiàng)目實(shí)際成本增加與否取決于上述兩方面因素共同作用的結(jié)果。
BOT也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
政府面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)有:①當(dāng)政府對(duì)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的市場(chǎng)潛力和價(jià)格趨勢(shì)把握不清時(shí),可能對(duì)投資者盲目承諾較高的投資回報(bào)率,加大居民和政府負(fù)擔(dān);②如果政府管制不佳,容易造成民營(yíng)企業(yè)的不規(guī)范參與和競(jìng)爭(zhēng),甚至造成私人的壟斷經(jīng)營(yíng),將損害社會(huì)公平,并使得政府喪失控制權(quán)。
項(xiàng)目公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有:①政府不講信譽(yù)和政策不穩(wěn)定,它是民營(yíng)企業(yè)介入環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的最大障礙和風(fēng)險(xiǎn);②項(xiàng)目設(shè)計(jì)和建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn),包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)缺陷、建設(shè)延誤、超支和貸款利率的變動(dòng);③項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),包括項(xiàng)目特有技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。
3.我國(guó)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展BOT模式的重要意義
(1)有利于加快城市基礎(chǔ)設(shè)施包括環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。通過(guò)BOT社會(huì)融資模式,利用社會(huì)資本直接投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè),可以彌補(bǔ)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金不足的主要問(wèn)題,大大加快我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。
(2)有利于減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān),促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。利用BOT融資模式,可以充分利用私人資金增大城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)品和服務(wù)的供給,減少項(xiàng)目對(duì)政府財(cái)政預(yù)算的影響,使政府在自有資金不足的情況下,仍能上馬一些基建項(xiàng)目。
(3)有利于改善投資結(jié)構(gòu),加快環(huán)境公用事業(yè)的制度創(chuàng)新。目前我國(guó)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施的投資主體主要是政府,投資體制格局單一,政府指令性投資比重大,資金缺口
較大。采用BOT方式,利用國(guó)際和國(guó)內(nèi)商業(yè)資本直接投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施,實(shí)現(xiàn)投資主體多元化,有利于加快制度創(chuàng)新,實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置,增強(qiáng)我國(guó)環(huán)保產(chǎn)業(yè)的生機(jī)和活力。
(4)有利于借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn),提高環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施管理水平。采用BOT方式,把私營(yíng)企業(yè)的效率引入公用項(xiàng)目,可以極大地提高項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量和加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。
三、我國(guó)應(yīng)用BOT建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施存在的問(wèn)題
從我國(guó)已有的BOT實(shí)踐項(xiàng)目來(lái)看,環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的應(yīng)用還遠(yuǎn)落后于其他城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐,究其原因,主要是在環(huán)境設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域中還存在一些關(guān)鍵性的制約因素,這些制約因素成為BOT是否適用于城市環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及其應(yīng)用速度的基本前提。
1.對(duì)政府和市場(chǎng)的關(guān)系存在認(rèn)識(shí)上的偏差
在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制初步建立的今天,人們對(duì)政府與市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的正確定位問(wèn)題已經(jīng)有了比較清楚的認(rèn)識(shí),但對(duì)二者在環(huán)境保護(hù)等公共事業(yè)領(lǐng)域中的定位問(wèn)題,仍缺乏正確理解。目前,在城市污水和垃圾處理等環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域,關(guān)于這一問(wèn)題的認(rèn)識(shí)偏差主要表現(xiàn)為兩個(gè)極端。
(1)受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思想的束縛和對(duì)公共物品理論的片面理解,過(guò)分強(qiáng)調(diào)政府直接提供城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的作用。這一認(rèn)識(shí)在中國(guó)許多城市,特別是欠發(fā)達(dá)地區(qū)普遍存在。
(2)沒(méi)有全面和深入的認(rèn)識(shí)清楚市場(chǎng)機(jī)制的實(shí)質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn),片面夸大市場(chǎng)化的作用。
2.現(xiàn)有政策還不能滿(mǎn)足市場(chǎng)化發(fā)展的需要
(1)現(xiàn)有有關(guān)市場(chǎng)化和產(chǎn)業(yè)化的政策僅為部門(mén)指導(dǎo)意見(jiàn),缺乏相應(yīng)的法律依據(jù),政策的權(quán)威性和力度不夠。我國(guó)當(dāng)前還沒(méi)對(duì)BOT項(xiàng)目專(zhuān)門(mén)立法,現(xiàn)有的相關(guān)法規(guī)各部門(mén)之間不協(xié)調(diào)、權(quán)威性差、操作不規(guī)范、透明度低,嚴(yán)重制約了BOT模式的應(yīng)用。
(2)現(xiàn)有政策只是框架性的指導(dǎo)政策,對(duì)一些關(guān)鍵問(wèn)題如企業(yè)改制和優(yōu)惠政策,既缺乏可供操作的實(shí)施辦法,也沒(méi)有明確地方政府實(shí)施的權(quán)限,給地方政府落實(shí)相關(guān)政策帶來(lái)較大困難,往往造成有政策無(wú)作為的局面。
(3)標(biāo)準(zhǔn)體系不完善,標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)的關(guān)系未完全理順,影響了標(biāo)準(zhǔn)的效力。
3.地方政府應(yīng)用市場(chǎng)化模式的能力嚴(yán)重不足
(1)缺乏統(tǒng)一有效的環(huán)保監(jiān)管體制,橫向部門(mén)責(zé)權(quán)交叉多,職能配置不明晰;缺少有效機(jī)制和監(jiān)督力量,宏觀調(diào)控能力薄弱,對(duì)一些跨區(qū)域重大問(wèn)題協(xié)調(diào)困難。缺乏環(huán)境與發(fā)展議事協(xié)商機(jī)制。
(2)有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)現(xiàn)象普遍存在。基層環(huán)保執(zhí)法監(jiān)管手法落后,不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止企業(yè)偷排、漏排、超標(biāo)排放等問(wèn)題。處罰力度弱,強(qiáng)制手段缺乏,對(duì)環(huán)境違法行為的處罰難以到位。
四、穩(wěn)步推進(jìn)我國(guó)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施BOT融資模式的幾點(diǎn)建議
1.在推進(jìn)中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)化過(guò)程中,必須首先正確處理好政府與市場(chǎng)的關(guān)系。
2.建立較完善的法律規(guī)范,提高BOT投資保障制度,降低投資風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格要求水平。
3.切實(shí)加強(qiáng)在融資、收益等方面政策調(diào)控的力度,提供贏利的政策保障,創(chuàng)造BOT模式應(yīng)用的基礎(chǔ)條件。
4.政府要準(zhǔn)確定位,發(fā)揮創(chuàng)建市場(chǎng)、規(guī)范市場(chǎng)和扶持市場(chǎng)的作用
五、BOT在我國(guó)的發(fā)展前景
BOT作為一種有效的項(xiàng)目融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)方式,具有很強(qiáng)的生命力。它是開(kāi)發(fā)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的一種較理想的選擇方案。
BOT模式對(duì)于利用社會(huì)資金解決環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)問(wèn)題具有一定的優(yōu)勢(shì),但是應(yīng)全面認(rèn)識(shí)BOT模式,通過(guò)形成有利于BOT推行的政策、收費(fèi)和監(jiān)管環(huán)境,積極穩(wěn)步地推進(jìn)BOT試點(diǎn),降低BOT項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),并以此為契機(jī)最終形成多種社會(huì)資金多種形式地進(jìn)入城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的局面。
總之,利用BOT方式進(jìn)入環(huán)保建設(shè)項(xiàng)目,應(yīng)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略選擇,是我國(guó)投融資體制的一項(xiàng)重大改革,它在投資主體多元化、法人治理結(jié)構(gòu)的完善、引入國(guó)際先進(jìn)的投融資方法等方面,都具有十分明顯的功效。相信它的引入,對(duì)于制止一直困擾我國(guó)的環(huán)境污染嚴(yán)重、重復(fù)建設(shè)、亂上項(xiàng)目和嚴(yán)重浪費(fèi)稀缺資源等現(xiàn)象,加快我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),將會(huì)發(fā)揮重要的作用。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文相關(guān)文章：
]。BOT模式主要用于收費(fèi)公路、電廠、廢水處理設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,BOT模式將是我國(guó)今后基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要方式。2.BOT融資模式的優(yōu)點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)
城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)應(yīng)用BOT模式的優(yōu)點(diǎn)是顯而易見(jiàn)的。
對(duì)政府而言,BOT項(xiàng)目最大的吸引力在于,它可以融通社會(huì)資金來(lái)建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施,減輕政府財(cái)政壓力。政府對(duì)項(xiàng)目的支付不再是一次性巨額財(cái)政投入,而是通過(guò)出讓“特許經(jīng)營(yíng)權(quán)”,用污水和垃圾費(fèi)(以及少量財(cái)政預(yù)算)分期支付給投資者。
對(duì)企業(yè)而言,由于有污水和垃圾處理費(fèi)做擔(dān)保,所以BOT項(xiàng)目具有風(fēng)險(xiǎn)低,投資回報(bào)穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)。表面上,BOT項(xiàng)目由于民營(yíng)企業(yè)介入后需要有一定的利潤(rùn)回報(bào)而使項(xiàng)目的總成本增加,加大居民和政府的負(fù)擔(dān),但另一方面,正是由于民營(yíng)企業(yè)的介入,可以提高效率,降低成本。所以,與政府建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目相比,BOT項(xiàng)目實(shí)際成本增加與否取決于上述兩方面因素共同作用的結(jié)果。
BOT也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
政府面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)有:①當(dāng)政府對(duì)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的市場(chǎng)潛力和價(jià)格趨勢(shì)把握不清時(shí),可能對(duì)投資者盲目承諾較高的投資回報(bào)率,加大居民和政府負(fù)擔(dān);②如果政府管制不佳,容易造成民營(yíng)企業(yè)的不規(guī)范參與和競(jìng)爭(zhēng),甚至造成私人的壟斷經(jīng)營(yíng),將損害社會(huì)公平,并使得政府喪失控制權(quán)。
項(xiàng)目公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有:①政府不講信譽(yù)和政策不穩(wěn)定,它是民營(yíng)企業(yè)介入環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的最大障礙和風(fēng)險(xiǎn);②項(xiàng)目設(shè)計(jì)和建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn),包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)缺陷、建設(shè)延誤、超支和貸款利率的變動(dòng);③項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),包括項(xiàng)目特有技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。
3.我國(guó)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展BOT模式的重要意義
(1)有利于加快城市基礎(chǔ)設(shè)施包括環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。通過(guò)BOT社會(huì)融資模式,利用社會(huì)資本直接投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè),可以彌補(bǔ)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金不足的主要問(wèn)題,大大加快我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。
(2)有利于減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān),促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。利用BOT融資模式,可以充分利用私人資金增大城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)品和服務(wù)的供給,減少項(xiàng)目對(duì)政府財(cái)政預(yù)算的影響,使政府在自有資金不足的情況下,仍能上馬一些基建項(xiàng)目。
(3)有利于改善投資結(jié)構(gòu),加快環(huán)境公用事業(yè)的制度創(chuàng)新。目前我國(guó)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施的投資主體主要是政府,投資體制格局單一,政府指令性投資比重大,資金缺口
較大。采用BOT方式,利用國(guó)際和國(guó)內(nèi)商業(yè)資本直接投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施,實(shí)現(xiàn)投資主體多元化,有利于加快制度創(chuàng)新,實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置,增強(qiáng)我國(guó)環(huán)保產(chǎn)業(yè)的生機(jī)和活力。
(4)有利于借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn),提高環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施管理水平。采用BOT方式,把私營(yíng)企業(yè)的效率引入公用項(xiàng)目,可以極大地提高項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量和加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。
三、我國(guó)應(yīng)用BOT建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施存在的問(wèn)題
從我國(guó)已有的BOT實(shí)踐項(xiàng)目來(lái)看,環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的應(yīng)用還遠(yuǎn)落后于其他城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐,究其原因,主要是在環(huán)境設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域中還存在一些關(guān)鍵性的制約因素,這些制約因素成為BOT是否適用于城市環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及其應(yīng)用速度的基本前提。
1.對(duì)政府和市場(chǎng)的關(guān)系存在認(rèn)識(shí)上的偏差
在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制初步建立的今天,人們對(duì)政府與市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的正確定位問(wèn)題已經(jīng)有了比較清楚的認(rèn)識(shí),但對(duì)二者在環(huán)境保護(hù)等公共事業(yè)領(lǐng)域中的定位問(wèn)題,仍缺乏正確理解。目前,在城市污水和垃圾處理等環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域,關(guān)于這一問(wèn)題的認(rèn)識(shí)偏差主要表現(xiàn)為兩個(gè)極端。
(1)受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思想的束縛和對(duì)公共物品理論的片面理解,過(guò)分強(qiáng)調(diào)政府直接提供城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的作用。這一認(rèn)識(shí)在中國(guó)許多城市,特別是欠發(fā)達(dá)地區(qū)普遍存在。
(2)沒(méi)有全面和深入的認(rèn)識(shí)清楚市場(chǎng)機(jī)制的實(shí)質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn),片面夸大市場(chǎng)化的作用。
2.現(xiàn)有政策還不能滿(mǎn)足市場(chǎng)化發(fā)展的需要
(1)現(xiàn)有有關(guān)市場(chǎng)化和產(chǎn)業(yè)化的政策僅為部門(mén)指導(dǎo)意見(jiàn),缺乏相應(yīng)的法律依據(jù),政策的權(quán)威性和力度不夠。我國(guó)當(dāng)前還沒(méi)對(duì)BOT項(xiàng)目專(zhuān)門(mén)立法,現(xiàn)有的相關(guān)法規(guī)各部門(mén)之間不協(xié)調(diào)、權(quán)威性差、操作不規(guī)范、透明度低,嚴(yán)重制約了BOT模式的應(yīng)用。
(2)現(xiàn)有政策只是框架性的指導(dǎo)政策,對(duì)一些關(guān)鍵問(wèn)題如企業(yè)改制和優(yōu)惠政策,既缺乏可供操作的實(shí)施辦法,也沒(méi)有明確地方政府實(shí)施的權(quán)限,給地方政府落實(shí)相關(guān)政策帶來(lái)較大困難,往往造成有政策無(wú)作為的局面。
(3)標(biāo)準(zhǔn)體系不完善,標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)的關(guān)系未完全理順,影響了標(biāo)準(zhǔn)的效力。
3.地方政府應(yīng)用市場(chǎng)化模式的能力嚴(yán)重不足
(1)缺乏統(tǒng)一有效的環(huán)保監(jiān)管體制,橫向部門(mén)責(zé)權(quán)交叉多,職能配置不明晰;缺少有效機(jī)制和監(jiān)督力量,宏觀調(diào)控能力薄弱,對(duì)一些跨區(qū)域重大問(wèn)題協(xié)調(diào)困難。缺乏環(huán)境與發(fā)展議事協(xié)商機(jī)制。
(2)有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)現(xiàn)象普遍存在。基層環(huán)保執(zhí)法監(jiān)管手法落后,不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止企業(yè)偷排、漏排、超標(biāo)排放等問(wèn)題。處罰力度弱,強(qiáng)制手段缺乏,對(duì)環(huán)境違法行為的處罰難以到位。
四、穩(wěn)步推進(jìn)我國(guó)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施BOT融資模式的幾點(diǎn)建議
1.在推進(jìn)中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)化過(guò)程中,必須首先正確處理好政府與市場(chǎng)的關(guān)系。
2.建立較完善的法律規(guī)范,提高BOT投資保障制度,降低投資風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格要求水平。
3.切實(shí)加強(qiáng)在融資、收益等方面政策調(diào)控的力度,提供贏利的政策保障,創(chuàng)造BOT模式應(yīng)用的基礎(chǔ)條件。
4.政府要準(zhǔn)確定位,發(fā)揮創(chuàng)建市場(chǎng)、規(guī)范市場(chǎng)和扶持市場(chǎng)的作用
五、BOT在我國(guó)的發(fā)展前景
BOT作為一種有效的項(xiàng)目融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)方式,具有很強(qiáng)的生命力。它是開(kāi)發(fā)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的一種較理想的選擇方案。
BOT模式對(duì)于利用社會(huì)資金解決環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)問(wèn)題具有一定的優(yōu)勢(shì),但是應(yīng)全面認(rèn)識(shí)BOT模式,通過(guò)形成有利于BOT推行的政策、收費(fèi)和監(jiān)管環(huán)境,積極穩(wěn)步地推進(jìn)BOT試點(diǎn),降低BOT項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),并以此為契機(jī)最終形成多種社會(huì)資金多種形式地進(jìn)入城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的局面。
總之,利用BOT方式進(jìn)入環(huán)保建設(shè)項(xiàng)目,應(yīng)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略選擇,是我國(guó)投融資體制的一項(xiàng)重大改革,它在投資主體多元化、法人治理結(jié)構(gòu)的完善、引入國(guó)際先進(jìn)的投融資方法等方面,都具有十分明顯的功效。相信它的引入,對(duì)于制止一直困擾我國(guó)的環(huán)境污染嚴(yán)重、重復(fù)建設(shè)、亂上項(xiàng)目和嚴(yán)重浪費(fèi)稀缺資源等現(xiàn)象,加快我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),將會(huì)發(fā)揮重要的作用。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文相關(guān)文章：
]。BOT模式主要用于收費(fèi)公路、電廠、廢水處理設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,BOT模式將是我國(guó)今后基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要方式。2.BOT融資模式的優(yōu)點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)
城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)應(yīng)用BOT模式的優(yōu)點(diǎn)是顯而易見(jiàn)的。
對(duì)政府而言,BOT項(xiàng)目最大的吸引力在于,它可以融通社會(huì)資金來(lái)建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施,減輕政府財(cái)政壓力。政府對(duì)項(xiàng)目的支付不再是一次性巨額財(cái)政投入,而是通過(guò)出讓“特許經(jīng)營(yíng)權(quán)”,用污水和垃圾費(fèi)(以及少量財(cái)政預(yù)算)分期支付給投資者。
對(duì)企業(yè)而言,由于有污水和垃圾處理費(fèi)做擔(dān)保,所以BOT項(xiàng)目具有風(fēng)險(xiǎn)低,投資回報(bào)穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)。表面上,BOT項(xiàng)目由于民營(yíng)企業(yè)介入后需要有一定的利潤(rùn)回報(bào)而使項(xiàng)目的總成本增加,加大居民和政府的負(fù)擔(dān),但另一方面,正是由于民營(yíng)企業(yè)的介入,可以提高效率,降低成本。所以,與政府建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目相比,BOT項(xiàng)目實(shí)際成本增加與否取決于上述兩方面因素共同作用的結(jié)果。
BOT也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
政府面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)有:①當(dāng)政府對(duì)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的市場(chǎng)潛力和價(jià)格趨勢(shì)把握不清時(shí),可能對(duì)投資者盲目承諾較高的投資回報(bào)率,加大居民和政府負(fù)擔(dān);②如果政府管制不佳,容易造成民營(yíng)企業(yè)的不規(guī)范參與和競(jìng)爭(zhēng),甚至造成私人的壟斷經(jīng)營(yíng),將損害社會(huì)公平,并使得政府喪失控制權(quán)。
項(xiàng)目公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有:①政府不講信譽(yù)和政策不穩(wěn)定,它是民營(yíng)企業(yè)介入環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的最大障礙和風(fēng)險(xiǎn);②項(xiàng)目設(shè)計(jì)和建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn),包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)缺陷、建設(shè)延誤、超支和貸款利率的變動(dòng);③項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),包括項(xiàng)目特有技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。
3.我國(guó)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展BOT模式的重要意義
(1)有利于加快城市基礎(chǔ)設(shè)施包括環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。通過(guò)BOT社會(huì)融資模式,利用社會(huì)資本直接投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè),可以彌補(bǔ)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金不足的主要問(wèn)題,大大加快我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。
(2)有利于減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān),促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。利用BOT融資模式,可以充分利用私人資金增大城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)品和服務(wù)的供給,減少項(xiàng)目對(duì)政府財(cái)政預(yù)算的影響,使政府在自有資金不足的情況下,仍能上馬一些基建項(xiàng)目。
(3)有利于改善投資結(jié)構(gòu),加快環(huán)境公用事業(yè)的制度創(chuàng)新。目前我國(guó)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施的投資主體主要是政府,投資體制格局單一,政府指令性投資比重大,資金缺口
較大。采用BOT方式,利用國(guó)際和國(guó)內(nèi)商業(yè)資本直接投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施,實(shí)現(xiàn)投資主體多元化,有利于加快制度創(chuàng)新,實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置,增強(qiáng)我國(guó)環(huán)保產(chǎn)業(yè)的生機(jī)和活力。
(4)有利于借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn),提高環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施管理水平。采用BOT方式,把私營(yíng)企業(yè)的效率引入公用項(xiàng)目,可以極大地提高項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量和加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。
三、我國(guó)應(yīng)用BOT建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施存在的問(wèn)題
從我國(guó)已有的BOT實(shí)踐項(xiàng)目來(lái)看,環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的應(yīng)用還遠(yuǎn)落后于其他城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐,究其原因,主要是在環(huán)境設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域中還存在一些關(guān)鍵性的制約因素,這些制約因素成為BOT是否適用于城市環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及其應(yīng)用速度的基本前提。
1.對(duì)政府和市場(chǎng)的關(guān)系存在認(rèn)識(shí)上的偏差
在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制初步建立的今天,人們對(duì)政府與市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的正確定位問(wèn)題已經(jīng)有了比較清楚的認(rèn)識(shí),但對(duì)二者在環(huán)境保護(hù)等公共事業(yè)領(lǐng)域中的定位問(wèn)題,仍缺乏正確理解。目前,在城市污水和垃圾處理等環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域,關(guān)于這一問(wèn)題的認(rèn)識(shí)偏差主要表現(xiàn)為兩個(gè)極端。
(1)受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思想的束縛和對(duì)公共物品理論的片面理解,過(guò)分強(qiáng)調(diào)政府直接提供城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的作用。這一認(rèn)識(shí)在中國(guó)許多城市,特別是欠發(fā)達(dá)地區(qū)普遍存在。
(2)沒(méi)有全面和深入的認(rèn)識(shí)清楚市場(chǎng)機(jī)制的實(shí)質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn),片面夸大市場(chǎng)化的作用。
2.現(xiàn)有政策還不能滿(mǎn)足市場(chǎng)化發(fā)展的需要
(1)現(xiàn)有有關(guān)市場(chǎng)化和產(chǎn)業(yè)化的政策僅為部門(mén)指導(dǎo)意見(jiàn),缺乏相應(yīng)的法律依據(jù),政策的權(quán)威性和力度不夠。我國(guó)當(dāng)前還沒(méi)對(duì)BOT項(xiàng)目專(zhuān)門(mén)立法,現(xiàn)有的相關(guān)法規(guī)各部門(mén)之間不協(xié)調(diào)、權(quán)威性差、操作不規(guī)范、透明度低,嚴(yán)重制約了BOT模式的應(yīng)用。
(2)現(xiàn)有政策只是框架性的指導(dǎo)政策,對(duì)一些關(guān)鍵問(wèn)題如企業(yè)改制和優(yōu)惠政策,既缺乏可供操作的實(shí)施辦法,也沒(méi)有明確地方政府實(shí)施的權(quán)限,給地方政府落實(shí)相關(guān)政策帶來(lái)較大困難,往往造成有政策無(wú)作為的局面。
(3)標(biāo)準(zhǔn)體系不完善,標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)的關(guān)系未完全理順,影響了標(biāo)準(zhǔn)的效力。
3.地方政府應(yīng)用市場(chǎng)化模式的能力嚴(yán)重不足
(1)缺乏統(tǒng)一有效的環(huán)保監(jiān)管體制,橫向部門(mén)責(zé)權(quán)交叉多,職能配置不明晰;缺少有效機(jī)制和監(jiān)督力量,宏觀調(diào)控能力薄弱,對(duì)一些跨區(qū)域重大問(wèn)題協(xié)調(diào)困難。缺乏環(huán)境與發(fā)展議事協(xié)商機(jī)制。
(2)有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)現(xiàn)象普遍存在?；鶎迎h(huán)保執(zhí)法監(jiān)管手法落后,不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止企業(yè)偷排、漏排、超標(biāo)排放等問(wèn)題。處罰力度弱,強(qiáng)制手段缺乏,對(duì)環(huán)境違法行為的處罰難以到位。
四、穩(wěn)步推進(jìn)我國(guó)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施BOT融資模式的幾點(diǎn)建議
1.在推進(jìn)中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)化過(guò)程中,必須首先正確處理好政府與市場(chǎng)的關(guān)系。
2.建立較完善的法律規(guī)范,提高BOT投資保障制度,降低投資風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格要求水平。
3.切實(shí)加強(qiáng)在融資、收益等方面政策調(diào)控的力度,提供贏利的政策保障,創(chuàng)造BOT模式應(yīng)用的基礎(chǔ)條件。
4.政府要準(zhǔn)確定位,發(fā)揮創(chuàng)建市場(chǎng)、規(guī)范市場(chǎng)和扶持市場(chǎng)的作用
五、BOT在我國(guó)的發(fā)展前景
BOT作為一種有效的項(xiàng)目融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)方式,具有很強(qiáng)的生命力。它是開(kāi)發(fā)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的一種較理想的選擇方案。
BOT模式對(duì)于利用社會(huì)資金解決環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)問(wèn)題具有一定的優(yōu)勢(shì),但是應(yīng)全面認(rèn)識(shí)BOT模式,通過(guò)形成有利于BOT推行的政策、收費(fèi)和監(jiān)管環(huán)境,積極穩(wěn)步地推進(jìn)BOT試點(diǎn),降低BOT項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),并以此為契機(jī)最終形成多種社會(huì)資金多種形式地進(jìn)入城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的局面。
總之,利用BOT方式進(jìn)入環(huán)保建設(shè)項(xiàng)目,應(yīng)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略選擇,是我國(guó)投融資體制的一項(xiàng)重大改革,它在投資主體多元化、法人治理結(jié)構(gòu)的完善、引入國(guó)際先進(jìn)的投融資方法等方面,都具有十分明顯的功效。相信它的引入,對(duì)于制止一直困擾我國(guó)的環(huán)境污染嚴(yán)重、重復(fù)建設(shè)、亂上項(xiàng)目和嚴(yán)重浪費(fèi)稀缺資源等現(xiàn)象,加快我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),將會(huì)發(fā)揮重要的作用。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文相關(guān)文章：
]。BOT模式主要用于收費(fèi)公路、電廠、廢水處理設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,BOT模式將是我國(guó)今后基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要方式。2.BOT融資模式的優(yōu)點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)
城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)應(yīng)用BOT模式的優(yōu)點(diǎn)是顯而易見(jiàn)的。
對(duì)政府而言,BOT項(xiàng)目最大的吸引力在于,它可以融通社會(huì)資金來(lái)建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施,減輕政府財(cái)政壓力。政府對(duì)項(xiàng)目的支付不再是一次性巨額財(cái)政投入,而是通過(guò)出讓“特許經(jīng)營(yíng)權(quán)”,用污水和垃圾費(fèi)(以及少量財(cái)政預(yù)算)分期支付給投資者。
對(duì)企業(yè)而言,由于有污水和垃圾處理費(fèi)做擔(dān)保,所以BOT項(xiàng)目具有風(fēng)險(xiǎn)低,投資回報(bào)穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)。表面上,BOT項(xiàng)目由于民營(yíng)企業(yè)介入后需要有一定的利潤(rùn)回報(bào)而使項(xiàng)目的總成本增加,加大居民和政府的負(fù)擔(dān),但另一方面,正是由于民營(yíng)企業(yè)的介入,可以提高效率,降低成本。所以,與政府建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目相比,BOT項(xiàng)目實(shí)際成本增加與否取決于上述兩方面因素共同作用的結(jié)果。
BOT也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
政府面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)有:①當(dāng)政府對(duì)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的市場(chǎng)潛力和價(jià)格趨勢(shì)把握不清時(shí),可能對(duì)投資者盲目承諾較高的投資回報(bào)率,加大居民和政府負(fù)擔(dān);②如果政府管制不佳,容易造成民營(yíng)企業(yè)的不規(guī)范參與和競(jìng)爭(zhēng),甚至造成私人的壟斷經(jīng)營(yíng),將損害社會(huì)公平,并使得政府喪失控制權(quán)。
項(xiàng)目公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有:①政府不講信譽(yù)和政策不穩(wěn)定,它是民營(yíng)企業(yè)介入環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的最大障礙和風(fēng)險(xiǎn);②項(xiàng)目設(shè)計(jì)和建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn),包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)缺陷、建設(shè)延誤、超支和貸款利率的變動(dòng);③項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),包括項(xiàng)目特有技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。
3.我國(guó)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展BOT模式的重要意義
(1)有利于加快城市基礎(chǔ)設(shè)施包括環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。通過(guò)BOT社會(huì)融資模式,利用社會(huì)資本直接投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè),可以彌補(bǔ)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金不足的主要問(wèn)題,大大加快我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。
(2)有利于減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān),促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。利用BOT融資模式,可以充分利用私人資金增大城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)品和服務(wù)的供給,減少項(xiàng)目對(duì)政府財(cái)政預(yù)算的影響,使政府在自有資金不足的情況下,仍能上馬一些基建項(xiàng)目。
(3)有利于改善投資結(jié)構(gòu),加快環(huán)境公用事業(yè)的制度創(chuàng)新。目前我國(guó)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施的投資主體主要是政府,投資體制格局單一,政府指令性投資比重大,資金缺口
較大。采用BOT方式,利用國(guó)際和國(guó)內(nèi)商業(yè)資本直接投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施,實(shí)現(xiàn)投資主體多元化,有利于加快制度創(chuàng)新,實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置,增強(qiáng)我國(guó)環(huán)保產(chǎn)業(yè)的生機(jī)和活力。
(4)有利于借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn),提高環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施管理水平。采用BOT方式,把私營(yíng)企業(yè)的效率引入公用項(xiàng)目,可以極大地提高項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量和加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。
三、我國(guó)應(yīng)用BOT建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施存在的問(wèn)題
從我國(guó)已有的BOT實(shí)踐項(xiàng)目來(lái)看,環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的應(yīng)用還遠(yuǎn)落后于其他城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐,究其原因,主要是在環(huán)境設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域中還存在一些關(guān)鍵性的制約因素,這些制約因素成為BOT是否適用于城市環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及其應(yīng)用速度的基本前提。
1.對(duì)政府和市場(chǎng)的關(guān)系存在認(rèn)識(shí)上的偏差
在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制初步建立的今天,人們對(duì)政府與市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的正確定位問(wèn)題已經(jīng)有了比較清楚的認(rèn)識(shí),但對(duì)二者在環(huán)境保護(hù)等公共事業(yè)領(lǐng)域中的定位問(wèn)題,仍缺乏正確理解。目前,在城市污水和垃圾處理等環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域,關(guān)于這一問(wèn)題的認(rèn)識(shí)偏差主要表現(xiàn)為兩個(gè)極端。
(1)受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思想的束縛和對(duì)公共物品理論的片面理解,過(guò)分強(qiáng)調(diào)政府直接提供城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的作用。這一認(rèn)識(shí)在中國(guó)許多城市,特別是欠發(fā)達(dá)地區(qū)普遍存在。
(2)沒(méi)有全面和深入的認(rèn)識(shí)清楚市場(chǎng)機(jī)制的實(shí)質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn),片面夸大市場(chǎng)化的作用。
2.現(xiàn)有政策還不能滿(mǎn)足市場(chǎng)化發(fā)展的需要
(1)現(xiàn)有有關(guān)市場(chǎng)化和產(chǎn)業(yè)化的政策僅為部門(mén)指導(dǎo)意見(jiàn),缺乏相應(yīng)的法律依據(jù),政策的權(quán)威性和力度不夠。我國(guó)當(dāng)前還沒(méi)對(duì)BOT項(xiàng)目專(zhuān)門(mén)立法,現(xiàn)有的相關(guān)法規(guī)各部門(mén)之間不協(xié)調(diào)、權(quán)威性差、操作不規(guī)范、透明度低,嚴(yán)重制約了BOT模式的應(yīng)用。
(2)現(xiàn)有政策只是框架性的指導(dǎo)政策,對(duì)一些關(guān)鍵問(wèn)題如企業(yè)改制和優(yōu)惠政策,既缺乏可供操作的實(shí)施辦法,也沒(méi)有明確地方政府實(shí)施的權(quán)限,給地方政府落實(shí)相關(guān)政策帶來(lái)較大困難,往往造成有政策無(wú)作為的局面。
(3)標(biāo)準(zhǔn)體系不完善,標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)的關(guān)系未完全理順,影響了標(biāo)準(zhǔn)的效力。
3.地方政府應(yīng)用市場(chǎng)化模式的能力嚴(yán)重不足
(1)缺乏統(tǒng)一有效的環(huán)保監(jiān)管體制,橫向部門(mén)責(zé)權(quán)交叉多,職能配置不明晰;缺少有效機(jī)制和監(jiān)督力量,宏觀調(diào)控能力薄弱,對(duì)一些跨區(qū)域重大問(wèn)題協(xié)調(diào)困難。缺乏環(huán)境與發(fā)展議事協(xié)商機(jī)制。
(2)有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)現(xiàn)象普遍存在?；鶎迎h(huán)保執(zhí)法監(jiān)管手法落后,不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止企業(yè)偷排、漏排、超標(biāo)排放等問(wèn)題。處罰力度弱,強(qiáng)制手段缺乏,對(duì)環(huán)境違法行為的處罰難以到位。
四、穩(wěn)步推進(jìn)我國(guó)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施BOT融資模式的幾點(diǎn)建議
1.在推進(jìn)中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)化過(guò)程中,必須首先正確處理好政府與市場(chǎng)的關(guān)系。
2.建立較完善的法律規(guī)范,提高BOT投資保障制度,降低投資風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格要求水平。
3.切實(shí)加強(qiáng)在融資、收益等方面政策調(diào)控的力度,提供贏利的政策保障,創(chuàng)造BOT模式應(yīng)用的基礎(chǔ)條件。
4.政府要準(zhǔn)確定位,發(fā)揮創(chuàng)建市場(chǎng)、規(guī)范市場(chǎng)和扶持市場(chǎng)的作用
五、BOT在我國(guó)的發(fā)展前景
BOT作為一種有效的項(xiàng)目融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)方式,具有很強(qiáng)的生命力。它是開(kāi)發(fā)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的一種較理想的選擇方案。
BOT模式對(duì)于利用社會(huì)資金解決環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)問(wèn)題具有一定的優(yōu)勢(shì),但是應(yīng)全面認(rèn)識(shí)BOT模式,通過(guò)形成有利于BOT推行的政策、收費(fèi)和監(jiān)管環(huán)境,積極穩(wěn)步地推進(jìn)BOT試點(diǎn),降低BOT項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),并以此為契機(jī)最終形成多種社會(huì)資金多種形式地進(jìn)入城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的局面。
總之,利用BOT方式進(jìn)入環(huán)保建設(shè)項(xiàng)目,應(yīng)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略選擇,是我國(guó)投融資體制的一項(xiàng)重大改革,它在投資主體多元化、法人治理結(jié)構(gòu)的完善、引入國(guó)際先進(jìn)的投融資方法等方面,都具有十分明顯的功效。相信它的引入,對(duì)于制止一直困擾我國(guó)的環(huán)境污染嚴(yán)重、重復(fù)建設(shè)、亂上項(xiàng)目和嚴(yán)重浪費(fèi)稀缺資源等現(xiàn)象,加快我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),將會(huì)發(fā)揮重要的作用。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文相關(guān)文章：
]。BOT模式主要用于收費(fèi)公路、電廠、廢水處理設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,BOT模式將是我國(guó)今后基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要方式。2.BOT融資模式的優(yōu)點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)
城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)應(yīng)用BOT模式的優(yōu)點(diǎn)是顯而易見(jiàn)的。
對(duì)政府而言,BOT項(xiàng)目最大的吸引力在于,它可以融通社會(huì)資金來(lái)建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施,減輕政府財(cái)政壓力。政府對(duì)項(xiàng)目的支付不再是一次性巨額財(cái)政投入,而是通過(guò)出讓“特許經(jīng)營(yíng)權(quán)”,用污水和垃圾費(fèi)(以及少量財(cái)政預(yù)算)分期支付給投資者。
對(duì)企業(yè)而言,由于有污水和垃圾處理費(fèi)做擔(dān)保,所以BOT項(xiàng)目具有風(fēng)險(xiǎn)低,投資回報(bào)穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)。表面上,BOT項(xiàng)目由于民營(yíng)企業(yè)介入后需要有一定的利潤(rùn)回報(bào)而使項(xiàng)目的總成本增加,加大居民和政府的負(fù)擔(dān),但另一方面,正是由于民營(yíng)企業(yè)的介入,可以提高效率,降低成本。所以,與政府建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目相比,BOT項(xiàng)目實(shí)際成本增加與否取決于上述兩方面因素共同作用的結(jié)果。
BOT也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
政府面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)有:①當(dāng)政府對(duì)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的市場(chǎng)潛力和價(jià)格趨勢(shì)把握不清時(shí),可能對(duì)投資者盲目承諾較高的投資回報(bào)率,加大居民和政府負(fù)擔(dān);②如果政府管制不佳,容易造成民營(yíng)企業(yè)的不規(guī)范參與和競(jìng)爭(zhēng),甚至造成私人的壟斷經(jīng)營(yíng),將損害社會(huì)公平,并使得政府喪失控制權(quán)。
項(xiàng)目公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有:①政府不講信譽(yù)和政策不穩(wěn)定,它是民營(yíng)企業(yè)介入環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的最大障礙和風(fēng)險(xiǎn);②項(xiàng)目設(shè)計(jì)和建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn),包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)缺陷、建設(shè)延誤、超支和貸款利率的變動(dòng);③項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),包括項(xiàng)目特有技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。
3.我國(guó)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展BOT模式的重要意義
(1)有利于加快城市基礎(chǔ)設(shè)施包括環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。通過(guò)BOT社會(huì)融資模式,利用社會(huì)資本直接投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè),可以彌補(bǔ)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金不足的主要問(wèn)題,大大加快我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。
(2)有利于減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān),促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。利用BOT融資模式,可以充分利用私人資金增大城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)品和服務(wù)的供給,減少項(xiàng)目對(duì)政府財(cái)政預(yù)算的影響,使政府在自有資金不足的情況下,仍能上馬一些基建項(xiàng)目。
(3)有利于改善投資結(jié)構(gòu),加快環(huán)境公用事業(yè)的制度創(chuàng)新。目前我國(guó)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施的投資主體主要是政府,投資體制格局單一,政府指令性投資比重大,資金缺口
較大。采用BOT方式,利用國(guó)際和國(guó)內(nèi)商業(yè)資本直接投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施,實(shí)現(xiàn)投資主體多元化,有利于加快制度創(chuàng)新,實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置,增強(qiáng)我國(guó)環(huán)保產(chǎn)業(yè)的生機(jī)和活力。
(4)有利于借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn),提高環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施管理水平。采用BOT方式,把私營(yíng)企業(yè)的效率引入公用項(xiàng)目,可以極大地提高項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量和加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。
三、我國(guó)應(yīng)用BOT建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施存在的問(wèn)題
從我國(guó)已有的BOT實(shí)踐項(xiàng)目來(lái)看,環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的應(yīng)用還遠(yuǎn)落后于其他城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐,究其原因,主要是在環(huán)境設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域中還存在一些關(guān)鍵性的制約因素,這些制約因素成為BOT是否適用于城市環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及其應(yīng)用速度的基本前提。
1.對(duì)政府和市場(chǎng)的關(guān)系存在認(rèn)識(shí)上的偏差
在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制初步建立的今天,人們對(duì)政府與市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的正確定位問(wèn)題已經(jīng)有了比較清楚的認(rèn)識(shí),但對(duì)二者在環(huán)境保護(hù)等公共事業(yè)領(lǐng)域中的定位問(wèn)題,仍缺乏正確理解。目前,在城市污水和垃圾處理等環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域,關(guān)于這一問(wèn)題的認(rèn)識(shí)偏差主要表現(xiàn)為兩個(gè)極端。
(1)受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思想的束縛和對(duì)公共物品理論的片面理解,過(guò)分強(qiáng)調(diào)政府直接提供城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的作用。這一認(rèn)識(shí)在中國(guó)許多城市,特別是欠發(fā)達(dá)地區(qū)普遍存在。
(2)沒(méi)有全面和深入的認(rèn)識(shí)清楚市場(chǎng)機(jī)制的實(shí)質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn),片面夸大市場(chǎng)化的作用。
2.現(xiàn)有政策還不能滿(mǎn)足市場(chǎng)化發(fā)展的需要
(1)現(xiàn)有有關(guān)市場(chǎng)化和產(chǎn)業(yè)化的政策僅為部門(mén)指導(dǎo)意見(jiàn),缺乏相應(yīng)的法律依據(jù),政策的權(quán)威性和力度不夠。我國(guó)當(dāng)前還沒(méi)對(duì)BOT項(xiàng)目專(zhuān)門(mén)立法,現(xiàn)有的相關(guān)法規(guī)各部門(mén)之間不協(xié)調(diào)、權(quán)威性差、操作不規(guī)范、透明度低,嚴(yán)重制約了BOT模式的應(yīng)用。
(2)現(xiàn)有政策只是框架性的指導(dǎo)政策,對(duì)一些關(guān)鍵問(wèn)題如企業(yè)改制和優(yōu)惠政策,既缺乏可供操作的實(shí)施辦法,也沒(méi)有明確地方政府實(shí)施的權(quán)限,給地方政府落實(shí)相關(guān)政策帶來(lái)較大困難,往往造成有政策無(wú)作為的局面。
(3)標(biāo)準(zhǔn)體系不完善,標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)的關(guān)系未完全理順,影響了標(biāo)準(zhǔn)的效力。
3.地方政府應(yīng)用市場(chǎng)化模式的能力嚴(yán)重不足
(1)缺乏統(tǒng)一有效的環(huán)保監(jiān)管體制,橫向部門(mén)責(zé)權(quán)交叉多,職能配置不明晰;缺少有效機(jī)制和監(jiān)督力量,宏觀調(diào)控能力薄弱,對(duì)一些跨區(qū)域重大問(wèn)題協(xié)調(diào)困難。缺乏環(huán)境與發(fā)展議事協(xié)商機(jī)制。
(2)有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)現(xiàn)象普遍存在?；鶎迎h(huán)保執(zhí)法監(jiān)管手法落后,不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止企業(yè)偷排、漏排、超標(biāo)排放等問(wèn)題。處罰力度弱,強(qiáng)制手段缺乏,對(duì)環(huán)境違法行為的處罰難以到位。
四、穩(wěn)步推進(jìn)我國(guó)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施BOT融資模式的幾點(diǎn)建議
1.在推進(jìn)中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)化過(guò)程中,必須首先正確處理好政府與市場(chǎng)的關(guān)系。
2.建立較完善的法律規(guī)范,提高BOT投資保障制度,降低投資風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格要求水平。
3.切實(shí)加強(qiáng)在融資、收益等方面政策調(diào)控的力度,提供贏利的政策保障,創(chuàng)造BOT模式應(yīng)用的基礎(chǔ)條件。
4.政府要準(zhǔn)確定位,發(fā)揮創(chuàng)建市場(chǎng)、規(guī)范市場(chǎng)和扶持市場(chǎng)的作用
五、BOT在我國(guó)的發(fā)展前景
BOT作為一種有效的項(xiàng)目融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)方式,具有很強(qiáng)的生命力。它是開(kāi)發(fā)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的一種較理想的選擇方案。
BOT模式對(duì)于利用社會(huì)資金解決環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)問(wèn)題具有一定的優(yōu)勢(shì),但是應(yīng)全面認(rèn)識(shí)BOT模式,通過(guò)形成有利于BOT推行的政策、收費(fèi)和監(jiān)管環(huán)境,積極穩(wěn)步地推進(jìn)BOT試點(diǎn),降低BOT項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),并以此為契機(jī)最終形成多種社會(huì)資金多種形式地進(jìn)入城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的局面。
總之,利用BOT方式進(jìn)入環(huán)保建設(shè)項(xiàng)目,應(yīng)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略選擇,是我國(guó)投融資體制的一項(xiàng)重大改革,它在投資主體多元化、法人治理結(jié)構(gòu)的完善、引入國(guó)際先進(jìn)的投融資方法等方面,都具有十分明顯的功效。相信它的引入,對(duì)于制止一直困擾我國(guó)的環(huán)境污染嚴(yán)重、重復(fù)建設(shè)、亂上項(xiàng)目和嚴(yán)重浪費(fèi)稀缺資源等現(xiàn)象,加快我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),將會(huì)發(fā)揮重要的作用。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文相關(guān)文章：
]。BOT模式主要用于收費(fèi)公路、電廠、廢水處理設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,BOT模式將是我國(guó)今后基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要方式。2.BOT融資模式的優(yōu)點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)
城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)應(yīng)用BOT模式的優(yōu)點(diǎn)是顯而易見(jiàn)的。
對(duì)政府而言,BOT項(xiàng)目最大的吸引力在于,它可以融通社會(huì)資金來(lái)建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施,減輕政府財(cái)政壓力。政府對(duì)項(xiàng)目的支付不再是一次性巨額財(cái)政投入,而是通過(guò)出讓“特許經(jīng)營(yíng)權(quán)”,用污水和垃圾費(fèi)(以及少量財(cái)政預(yù)算)分期支付給投資者。
對(duì)企業(yè)而言,由于有污水和垃圾處理費(fèi)做擔(dān)保,所以BOT項(xiàng)目具有風(fēng)險(xiǎn)低,投資回報(bào)穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)。表面上,BOT項(xiàng)目由于民營(yíng)企業(yè)介入后需要有一定的利潤(rùn)回報(bào)而使項(xiàng)目的總成本增加,加大居民和政府的負(fù)擔(dān),但另一方面,正是由于民營(yíng)企業(yè)的介入,可以提高效率,降低成本。所以,與政府建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目相比,BOT項(xiàng)目實(shí)際成本增加與否取決于上述兩方面因素共同作用的結(jié)果。
BOT也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
政府面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)有:①當(dāng)政府對(duì)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的市場(chǎng)潛力和價(jià)格趨勢(shì)把握不清時(shí),可能對(duì)投資者盲目承諾較高的投資回報(bào)率,加大居民和政府負(fù)擔(dān);②如果政府管制不佳,容易造成民營(yíng)企業(yè)的不規(guī)范參與和競(jìng)爭(zhēng),甚至造成私人的壟斷經(jīng)營(yíng),將損害社會(huì)公平,并使得政府喪失控制權(quán)。
項(xiàng)目公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有:①政府不講信譽(yù)和政策不穩(wěn)定,它是民營(yíng)企業(yè)介入環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的最大障礙和風(fēng)險(xiǎn);②項(xiàng)目設(shè)計(jì)和建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn),包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)缺陷、建設(shè)延誤、超支和貸款利率的變動(dòng);③項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),包括項(xiàng)目特有技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。
3.我國(guó)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展BOT模式的重要意義
(1)有利于加快城市基礎(chǔ)設(shè)施包括環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。通過(guò)BOT社會(huì)融資模式,利用社會(huì)資本直接投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè),可以彌補(bǔ)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金不足的主要問(wèn)題,大大加快我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。
(2)有利于減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān),促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。利用BOT融資模式,可以充分利用私人資金增大城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)品和服務(wù)的供給,減少項(xiàng)目對(duì)政府財(cái)政預(yù)算的影響,使政府在自有資金不足的情況下,仍能上馬一些基建項(xiàng)目。
(3)有利于改善投資結(jié)構(gòu),加快環(huán)境公用事業(yè)的制度創(chuàng)新。目前我國(guó)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施的投資主體主要是政府,投資體制格局單一,政府指令性投資比重大,資金缺口
較大。采用BOT方式,利用國(guó)際和國(guó)內(nèi)商業(yè)資本直接投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施,實(shí)現(xiàn)投資主體多元化,有利于加快制度創(chuàng)新,實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置,增強(qiáng)我國(guó)環(huán)保產(chǎn)業(yè)的生機(jī)和活力。
(4)有利于借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn),提高環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施管理水平。采用BOT方式,把私營(yíng)企業(yè)的效率引入公用項(xiàng)目,可以極大地提高項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量和加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。
三、我國(guó)應(yīng)用BOT建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施存在的問(wèn)題
從我國(guó)已有的BOT實(shí)踐項(xiàng)目來(lái)看,環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的應(yīng)用還遠(yuǎn)落后于其他城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐,究其原因,主要是在環(huán)境設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域中還存在一些關(guān)鍵性的制約因素,這些制約因素成為BOT是否適用于城市環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及其應(yīng)用速度的基本前提。
1.對(duì)政府和市場(chǎng)的關(guān)系存在認(rèn)識(shí)上的偏差
在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制初步建立的今天,人們對(duì)政府與市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的正確定位問(wèn)題已經(jīng)有了比較清楚的認(rèn)識(shí),但對(duì)二者在環(huán)境保護(hù)等公共事業(yè)領(lǐng)域中的定位問(wèn)題,仍缺乏正確理解。目前,在城市污水和垃圾處理等環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域,關(guān)于這一問(wèn)題的認(rèn)識(shí)偏差主要表現(xiàn)為兩個(gè)極端。
(1)受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思想的束縛和對(duì)公共物品理論的片面理解,過(guò)分強(qiáng)調(diào)政府直接提供城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的作用。這一認(rèn)識(shí)在中國(guó)許多城市,特別是欠發(fā)達(dá)地區(qū)普遍存在。
(2)沒(méi)有全面和深入的認(rèn)識(shí)清楚市場(chǎng)機(jī)制的實(shí)質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn),片面夸大市場(chǎng)化的作用。
2.現(xiàn)有政策還不能滿(mǎn)足市場(chǎng)化發(fā)展的需要
(1)現(xiàn)有有關(guān)市場(chǎng)化和產(chǎn)業(yè)化的政策僅為部門(mén)指導(dǎo)意見(jiàn),缺乏相應(yīng)的法律依據(jù),政策的權(quán)威性和力度不夠。我國(guó)當(dāng)前還沒(méi)對(duì)BOT項(xiàng)目專(zhuān)門(mén)立法,現(xiàn)有的相關(guān)法規(guī)各部門(mén)之間不協(xié)調(diào)、權(quán)威性差、操作不規(guī)范、透明度低,嚴(yán)重制約了BOT模式的應(yīng)用。
(2)現(xiàn)有政策只是框架性的指導(dǎo)政策,對(duì)一些關(guān)鍵問(wèn)題如企業(yè)改制和優(yōu)惠政策,既缺乏可供操作的實(shí)施辦法,也沒(méi)有明確地方政府實(shí)施的權(quán)限,給地方政府落實(shí)相關(guān)政策帶來(lái)較大困難,往往造成有政策無(wú)作為的局面。
(3)標(biāo)準(zhǔn)體系不完善,標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)的關(guān)系未完全理順,影響了標(biāo)準(zhǔn)的效力。
3.地方政府應(yīng)用市場(chǎng)化模式的能力嚴(yán)重不足
(1)缺乏統(tǒng)一有效的環(huán)保監(jiān)管體制,橫向部門(mén)責(zé)權(quán)交叉多,職能配置不明晰;缺少有效機(jī)制和監(jiān)督力量,宏觀調(diào)控能力薄弱,對(duì)一些跨區(qū)域重大問(wèn)題協(xié)調(diào)困難。缺乏環(huán)境與發(fā)展議事協(xié)商機(jī)制。
(2)有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)現(xiàn)象普遍存在?；鶎迎h(huán)保執(zhí)法監(jiān)管手法落后,不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止企業(yè)偷排、漏排、超標(biāo)排放等問(wèn)題。處罰力度弱,強(qiáng)制手段缺乏,對(duì)環(huán)境違法行為的處罰難以到位。
四、穩(wěn)步推進(jìn)我國(guó)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施BOT融資模式的幾點(diǎn)建議
1.在推進(jìn)中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)化過(guò)程中,必須首先正確處理好政府與市場(chǎng)的關(guān)系。
2.建立較完善的法律規(guī)范,提高BOT投資保障制度,降低投資風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格要求水平。
3.切實(shí)加強(qiáng)在融資、收益等方面政策調(diào)控的力度,提供贏利的政策保障,創(chuàng)造BOT模式應(yīng)用的基礎(chǔ)條件。
4.政府要準(zhǔn)確定位,發(fā)揮創(chuàng)建市場(chǎng)、規(guī)范市場(chǎng)和扶持市場(chǎng)的作用
五、BOT在我國(guó)的發(fā)展前景
BOT作為一種有效的項(xiàng)目融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)方式,具有很強(qiáng)的生命力。它是開(kāi)發(fā)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的一種較理想的選擇方案。
BOT模式對(duì)于利用社會(huì)資金解決環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)問(wèn)題具有一定的優(yōu)勢(shì),但是應(yīng)全面認(rèn)識(shí)BOT模式,通過(guò)形成有利于BOT推行的政策、收費(fèi)和監(jiān)管環(huán)境,積極穩(wěn)步地推進(jìn)BOT試點(diǎn),降低BOT項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),并以此為契機(jī)最終形成多種社會(huì)資金多種形式地進(jìn)入城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的局面。
總之,利用BOT方式進(jìn)入環(huán)保建設(shè)項(xiàng)目,應(yīng)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略選擇,是我國(guó)投融資體制的一項(xiàng)重大改革,它在投資主體多元化、法人治理結(jié)構(gòu)的完善、引入國(guó)際先進(jìn)的投融資方法等方面,都具有十分明顯的功效。相信它的引入,對(duì)于制止一直困擾我國(guó)的環(huán)境污染嚴(yán)重、重復(fù)建設(shè)、亂上項(xiàng)目和嚴(yán)重浪費(fèi)稀缺資源等現(xiàn)象,加快我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),將會(huì)發(fā)揮重要的作用。
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]。BOT模式主要用于收費(fèi)公路、電廠、廢水處理設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,BOT模式將是我國(guó)今后基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要方式。2.BOT融資模式的優(yōu)點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)
城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)應(yīng)用BOT模式的優(yōu)點(diǎn)是顯而易見(jiàn)的。
對(duì)政府而言,BOT項(xiàng)目最大的吸引力在于,它可以融通社會(huì)資金來(lái)建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施,減輕政府財(cái)政壓力。政府對(duì)項(xiàng)目的支付不再是一次性巨額財(cái)政投入,而是通過(guò)出讓“特許經(jīng)營(yíng)權(quán)”,用污水和垃圾費(fèi)(以及少量財(cái)政預(yù)算)分期支付給投資者。
對(duì)企業(yè)而言,由于有污水和垃圾處理費(fèi)做擔(dān)保,所以BOT項(xiàng)目具有風(fēng)險(xiǎn)低,投資回報(bào)穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)。表面上,BOT項(xiàng)目由于民營(yíng)企業(yè)介入后需要有一定的利潤(rùn)回報(bào)而使項(xiàng)目的總成本增加,加大居民和政府的負(fù)擔(dān),但另一方面,正是由于民營(yíng)企業(yè)的介入,可以提高效率,降低成本。所以,與政府建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目相比,BOT項(xiàng)目實(shí)際成本增加與否取決于上述兩方面因素共同作用的結(jié)果。
BOT也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
政府面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)有:①當(dāng)政府對(duì)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的市場(chǎng)潛力和價(jià)格趨勢(shì)把握不清時(shí),可能對(duì)投資者盲目承諾較高的投資回報(bào)率,加大居民和政府負(fù)擔(dān);②如果政府管制不佳,容易造成民營(yíng)企業(yè)的不規(guī)范參與和競(jìng)爭(zhēng),甚至造成私人的壟斷經(jīng)營(yíng),將損害社會(huì)公平,并使得政府喪失控制權(quán)。
項(xiàng)目公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有:①政府不講信譽(yù)和政策不穩(wěn)定,它是民營(yíng)企業(yè)介入環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的最大障礙和風(fēng)險(xiǎn);②項(xiàng)目設(shè)計(jì)和建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn),包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)缺陷、建設(shè)延誤、超支和貸款利率的變動(dòng);③項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),包括項(xiàng)目特有技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。
3.我國(guó)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展BOT模式的重要意義
(1)有利于加快城市基礎(chǔ)設(shè)施包括環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。通過(guò)BOT社會(huì)融資模式,利用社會(huì)資本直接投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè),可以彌補(bǔ)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金不足的主要問(wèn)題,大大加快我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。
(2)有利于減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān),促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。利用BOT融資模式,可以充分利用私人資金增大城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)品和服務(wù)的供給,減少項(xiàng)目對(duì)政府財(cái)政預(yù)算的影響,使政府在自有資金不足的情況下,仍能上馬一些基建項(xiàng)目。
(3)有利于改善投資結(jié)構(gòu),加快環(huán)境公用事業(yè)的制度創(chuàng)新。目前我國(guó)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施的投資主體主要是政府,投資體制格局單一,政府指令性投資比重大,資金缺口
較大。采用BOT方式,利用國(guó)際和國(guó)內(nèi)商業(yè)資本直接投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施,實(shí)現(xiàn)投資主體多元化,有利于加快制度創(chuàng)新,實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置,增強(qiáng)我國(guó)環(huán)保產(chǎn)業(yè)的生機(jī)和活力。
(4)有利于借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn),提高環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施管理水平。采用BOT方式,把私營(yíng)企業(yè)的效率引入公用項(xiàng)目,可以極大地提高項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量和加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。
三、我國(guó)應(yīng)用BOT建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施存在的問(wèn)題
從我國(guó)已有的BOT實(shí)踐項(xiàng)目來(lái)看,環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的應(yīng)用還遠(yuǎn)落后于其他城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐,究其原因,主要是在環(huán)境設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域中還存在一些關(guān)鍵性的制約因素,這些制約因素成為BOT是否適用于城市環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及其應(yīng)用速度的基本前提。
1.對(duì)政府和市場(chǎng)的關(guān)系存在認(rèn)識(shí)上的偏差
在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制初步建立的今天,人們對(duì)政府與市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的正確定位問(wèn)題已經(jīng)有了比較清楚的認(rèn)識(shí),但對(duì)二者在環(huán)境保護(hù)等公共事業(yè)領(lǐng)域中的定位問(wèn)題,仍缺乏正確理解。目前,在城市污水和垃圾處理等環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域,關(guān)于這一問(wèn)題的認(rèn)識(shí)偏差主要表現(xiàn)為兩個(gè)極端。
(1)受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思想的束縛和對(duì)公共物品理論的片面理解,過(guò)分強(qiáng)調(diào)政府直接提供城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的作用。這一認(rèn)識(shí)在中國(guó)許多城市,特別是欠發(fā)達(dá)地區(qū)普遍存在。
(2)沒(méi)有全面和深入的認(rèn)識(shí)清楚市場(chǎng)機(jī)制的實(shí)質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn),片面夸大市場(chǎng)化的作用。
2.現(xiàn)有政策還不能滿(mǎn)足市場(chǎng)化發(fā)展的需要
(1)現(xiàn)有有關(guān)市場(chǎng)化和產(chǎn)業(yè)化的政策僅為部門(mén)指導(dǎo)意見(jiàn),缺乏相應(yīng)的法律依據(jù),政策的權(quán)威性和力度不夠。我國(guó)當(dāng)前還沒(méi)對(duì)BOT項(xiàng)目專(zhuān)門(mén)立法,現(xiàn)有的相關(guān)法規(guī)各部門(mén)之間不協(xié)調(diào)、權(quán)威性差、操作不規(guī)范、透明度低,嚴(yán)重制約了BOT模式的應(yīng)用。
(2)現(xiàn)有政策只是框架性的指導(dǎo)政策,對(duì)一些關(guān)鍵問(wèn)題如企業(yè)改制和優(yōu)惠政策,既缺乏可供操作的實(shí)施辦法,也沒(méi)有明確地方政府實(shí)施的權(quán)限,給地方政府落實(shí)相關(guān)政策帶來(lái)較大困難,往往造成有政策無(wú)作為的局面。
(3)標(biāo)準(zhǔn)體系不完善,標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)的關(guān)系未完全理順,影響了標(biāo)準(zhǔn)的效力。
3.地方政府應(yīng)用市場(chǎng)化模式的能力嚴(yán)重不足
(1)缺乏統(tǒng)一有效的環(huán)保監(jiān)管體制,橫向部門(mén)責(zé)權(quán)交叉多,職能配置不明晰;缺少有效機(jī)制和監(jiān)督力量,宏觀調(diào)控能力薄弱,對(duì)一些跨區(qū)域重大問(wèn)題協(xié)調(diào)困難。缺乏環(huán)境與發(fā)展議事協(xié)商機(jī)制。
(2)有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)現(xiàn)象普遍存在。基層環(huán)保執(zhí)法監(jiān)管手法落后,不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止企業(yè)偷排、漏排、超標(biāo)排放等問(wèn)題。處罰力度弱,強(qiáng)制手段缺乏,對(duì)環(huán)境違法行為的處罰難以到位。
四、穩(wěn)步推進(jìn)我國(guó)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施BOT融資模式的幾點(diǎn)建議
1.在推進(jìn)中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)化過(guò)程中,必須首先正確處理好政府與市場(chǎng)的關(guān)系。
2.建立較完善的法律規(guī)范,提高BOT投資保障制度,降低投資風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格要求水平。
3.切實(shí)加強(qiáng)在融資、收益等方面政策調(diào)控的力度,提供贏利的政策保障,創(chuàng)造BOT模式應(yīng)用的基礎(chǔ)條件。
4.政府要準(zhǔn)確定位,發(fā)揮創(chuàng)建市場(chǎng)、規(guī)范市場(chǎng)和扶持市場(chǎng)的作用
五、BOT在我國(guó)的發(fā)展前景
BOT作為一種有效的項(xiàng)目融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)方式,具有很強(qiáng)的生命力。它是開(kāi)發(fā)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的一種較理想的選擇方案。
BOT模式對(duì)于利用社會(huì)資金解決環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)問(wèn)題具有一定的優(yōu)勢(shì),但是應(yīng)全面認(rèn)識(shí)BOT模式,通過(guò)形成有利于BOT推行的政策、收費(fèi)和監(jiān)管環(huán)境,積極穩(wěn)步地推進(jìn)BOT試點(diǎn),降低BOT項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),并以此為契機(jī)最終形成多種社會(huì)資金多種形式地進(jìn)入城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的局面。
總之,利用BOT方式進(jìn)入環(huán)保建設(shè)項(xiàng)目,應(yīng)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略選擇,是我國(guó)投融資體制的一項(xiàng)重大改革,它在投資主體多元化、法人治理結(jié)構(gòu)的完善、引入國(guó)際先進(jìn)的投融資方法等方面,都具有十分明顯的功效。相信它的引入,對(duì)于制止一直困擾我國(guó)的環(huán)境污染嚴(yán)重、重復(fù)建設(shè)、亂上項(xiàng)目和嚴(yán)重浪費(fèi)稀缺資源等現(xiàn)象,加快我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),將會(huì)發(fā)揮重要的作用。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文相關(guān)文章：
]。BOT模式主要用于收費(fèi)公路、電廠、廢水處理設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,BOT模式將是我國(guó)今后基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要方式。2.BOT融資模式的優(yōu)點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)
城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)應(yīng)用BOT模式的優(yōu)點(diǎn)是顯而易見(jiàn)的。
對(duì)政府而言,BOT項(xiàng)目最大的吸引力在于,它可以融通社會(huì)資金來(lái)建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施,減輕政府財(cái)政壓力。政府對(duì)項(xiàng)目的支付不再是一次性巨額財(cái)政投入,而是通過(guò)出讓“特許經(jīng)營(yíng)權(quán)”,用污水和垃圾費(fèi)(以及少量財(cái)政預(yù)算)分期支付給投資者。
對(duì)企業(yè)而言,由于有污水和垃圾處理費(fèi)做擔(dān)保,所以BOT項(xiàng)目具有風(fēng)險(xiǎn)低,投資回報(bào)穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)。表面上,BOT項(xiàng)目由于民營(yíng)企業(yè)介入后需要有一定的利潤(rùn)回報(bào)而使項(xiàng)目的總成本增加,加大居民和政府的負(fù)擔(dān),但另一方面,正是由于民營(yíng)企業(yè)的介入,可以提高效率,降低成本。所以,與政府建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目相比,BOT項(xiàng)目實(shí)際成本增加與否取決于上述兩方面因素共同作用的結(jié)果。
BOT也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
政府面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)有:①當(dāng)政府對(duì)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的市場(chǎng)潛力和價(jià)格趨勢(shì)把握不清時(shí),可能對(duì)投資者盲目承諾較高的投資回報(bào)率,加大居民和政府負(fù)擔(dān);②如果政府管制不佳,容易造成民營(yíng)企業(yè)的不規(guī)范參與和競(jìng)爭(zhēng),甚至造成私人的壟斷經(jīng)營(yíng),將損害社會(huì)公平,并使得政府喪失控制權(quán)。
項(xiàng)目公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有:①政府不講信譽(yù)和政策不穩(wěn)定,它是民營(yíng)企業(yè)介入環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的最大障礙和風(fēng)險(xiǎn);②項(xiàng)目設(shè)計(jì)和建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn),包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)缺陷、建設(shè)延誤、超支和貸款利率的變動(dòng);③項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),包括項(xiàng)目特有技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。
3.我國(guó)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展BOT模式的重要意義
(1)有利于加快城市基礎(chǔ)設(shè)施包括環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。通過(guò)BOT社會(huì)融資模式,利用社會(huì)資本直接投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè),可以彌補(bǔ)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金不足的主要問(wèn)題,大大加快我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。
(2)有利于減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān),促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。利用BOT融資模式,可以充分利用私人資金增大城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)品和服務(wù)的供給,減少項(xiàng)目對(duì)政府財(cái)政預(yù)算的影響,使政府在自有資金不足的情況下,仍能上馬一些基建項(xiàng)目。
(3)有利于改善投資結(jié)構(gòu),加快環(huán)境公用事業(yè)的制度創(chuàng)新。目前我國(guó)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施的投資主體主要是政府,投資體制格局單一,政府指令性投資比重大,資金缺口
較大。采用BOT方式,利用國(guó)際和國(guó)內(nèi)商業(yè)資本直接投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施,實(shí)現(xiàn)投資主體多元化,有利于加快制度創(chuàng)新,實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置,增強(qiáng)我國(guó)環(huán)保產(chǎn)業(yè)的生機(jī)和活力。
(4)有利于借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn),提高環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施管理水平。采用BOT方式,把私營(yíng)企業(yè)的效率引入公用項(xiàng)目,可以極大地提高項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量和加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。
三、我國(guó)應(yīng)用BOT建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施存在的問(wèn)題
從我國(guó)已有的BOT實(shí)踐項(xiàng)目來(lái)看,環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的應(yīng)用還遠(yuǎn)落后于其他城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐,究其原因,主要是在環(huán)境設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域中還存在一些關(guān)鍵性的制約因素,這些制約因素成為BOT是否適用于城市環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及其應(yīng)用速度的基本前提。
1.對(duì)政府和市場(chǎng)的關(guān)系存在認(rèn)識(shí)上的偏差
在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制初步建立的今天,人們對(duì)政府與市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的正確定位問(wèn)題已經(jīng)有了比較清楚的認(rèn)識(shí),但對(duì)二者在環(huán)境保護(hù)等公共事業(yè)領(lǐng)域中的定位問(wèn)題,仍缺乏正確理解。目前,在城市污水和垃圾處理等環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域,關(guān)于這一問(wèn)題的認(rèn)識(shí)偏差主要表現(xiàn)為兩個(gè)極端。
(1)受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思想的束縛和對(duì)公共物品理論的片面理解,過(guò)分強(qiáng)調(diào)政府直接提供城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的作用。這一認(rèn)識(shí)在中國(guó)許多城市,特別是欠發(fā)達(dá)地區(qū)普遍存在。
(2)沒(méi)有全面和深入的認(rèn)識(shí)清楚市場(chǎng)機(jī)制的實(shí)質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn),片面夸大市場(chǎng)化的作用。
2.現(xiàn)有政策還不能滿(mǎn)足市場(chǎng)化發(fā)展的需要
(1)現(xiàn)有有關(guān)市場(chǎng)化和產(chǎn)業(yè)化的政策僅為部門(mén)指導(dǎo)意見(jiàn),缺乏相應(yīng)的法律依據(jù),政策的權(quán)威性和力度不夠。我國(guó)當(dāng)前還沒(méi)對(duì)BOT項(xiàng)目專(zhuān)門(mén)立法,現(xiàn)有的相關(guān)法規(guī)各部門(mén)之間不協(xié)調(diào)、權(quán)威性差、操作不規(guī)范、透明度低,嚴(yán)重制約了BOT模式的應(yīng)用。
(2)現(xiàn)有政策只是框架性的指導(dǎo)政策,對(duì)一些關(guān)鍵問(wèn)題如企業(yè)改制和優(yōu)惠政策,既缺乏可供操作的實(shí)施辦法,也沒(méi)有明確地方政府實(shí)施的權(quán)限,給地方政府落實(shí)相關(guān)政策帶來(lái)較大困難,往往造成有政策無(wú)作為的局面。
(3)標(biāo)準(zhǔn)體系不完善,標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)的關(guān)系未完全理順,影響了標(biāo)準(zhǔn)的效力。
3.地方政府應(yīng)用市場(chǎng)化模式的能力嚴(yán)重不足
(1)缺乏統(tǒng)一有效的環(huán)保監(jiān)管體制,橫向部門(mén)責(zé)權(quán)交叉多,職能配置不明晰;缺少有效機(jī)制和監(jiān)督力量,宏觀調(diào)控能力薄弱,對(duì)一些跨區(qū)域重大問(wèn)題協(xié)調(diào)困難。缺乏環(huán)境與發(fā)展議事協(xié)商機(jī)制。
(2)有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)現(xiàn)象普遍存在?；鶎迎h(huán)保執(zhí)法監(jiān)管手法落后,不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止企業(yè)偷排、漏排、超標(biāo)排放等問(wèn)題。處罰力度弱,強(qiáng)制手段缺乏,對(duì)環(huán)境違法行為的處罰難以到位。
四、穩(wěn)步推進(jìn)我國(guó)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施BOT融資模式的幾點(diǎn)建議
1.在推進(jìn)中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)化過(guò)程中,必須首先正確處理好政府與市場(chǎng)的關(guān)系。
2.建立較完善的法律規(guī)范,提高BOT投資保障制度,降低投資風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格要求水平。
3.切實(shí)加強(qiáng)在融資、收益等方面政策調(diào)控的力度,提供贏利的政策保障,創(chuàng)造BOT模式應(yīng)用的基礎(chǔ)條件。
4.政府要準(zhǔn)確定位,發(fā)揮創(chuàng)建市場(chǎng)、規(guī)范市場(chǎng)和扶持市場(chǎng)的作用
五、BOT在我國(guó)的發(fā)展前景
BOT作為一種有效的項(xiàng)目融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)方式,具有很強(qiáng)的生命力。它是開(kāi)發(fā)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的一種較理想的選擇方案。
BOT模式對(duì)于利用社會(huì)資金解決環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)問(wèn)題具有一定的優(yōu)勢(shì),但是應(yīng)全面認(rèn)識(shí)BOT模式,通過(guò)形成有利于BOT推行的政策、收費(fèi)和監(jiān)管環(huán)境,積極穩(wěn)步地推進(jìn)BOT試點(diǎn),降低BOT項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),并以此為契機(jī)最終形成多種社會(huì)資金多種形式地進(jìn)入城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的局面。
總之,利用BOT方式進(jìn)入環(huán)保建設(shè)項(xiàng)目,應(yīng)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略選擇,是我國(guó)投融資體制的一項(xiàng)重大改革,它在投資主體多元化、法人治理結(jié)構(gòu)的完善、引入國(guó)際先進(jìn)的投融資方法等方面,都具有十分明顯的功效。相信它的引入,對(duì)于制止一直困擾我國(guó)的環(huán)境污染嚴(yán)重、重復(fù)建設(shè)、亂上項(xiàng)目和嚴(yán)重浪費(fèi)稀缺資源等現(xiàn)象,加快我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),將會(huì)發(fā)揮重要的作用。
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]。BOT模式主要用于收費(fèi)公路、電廠、廢水處理設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,BOT模式將是我國(guó)今后基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要方式。2.BOT融資模式的優(yōu)點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)
城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)應(yīng)用BOT模式的優(yōu)點(diǎn)是顯而易見(jiàn)的。
對(duì)政府而言,BOT項(xiàng)目最大的吸引力在于,它可以融通社會(huì)資金來(lái)建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施,減輕政府財(cái)政壓力。政府對(duì)項(xiàng)目的支付不再是一次性巨額財(cái)政投入,而是通過(guò)出讓“特許經(jīng)營(yíng)權(quán)”,用污水和垃圾費(fèi)(以及少量財(cái)政預(yù)算)分期支付給投資者。
對(duì)企業(yè)而言,由于有污水和垃圾處理費(fèi)做擔(dān)保,所以BOT項(xiàng)目具有風(fēng)險(xiǎn)低,投資回報(bào)穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)。表面上,BOT項(xiàng)目由于民營(yíng)企業(yè)介入后需要有一定的利潤(rùn)回報(bào)而使項(xiàng)目的總成本增加,加大居民和政府的負(fù)擔(dān),但另一方面,正是由于民營(yíng)企業(yè)的介入,可以提高效率,降低成本。所以,與政府建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目相比,BOT項(xiàng)目實(shí)際成本增加與否取決于上述兩方面因素共同作用的結(jié)果。
BOT也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
政府面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)有:①當(dāng)政府對(duì)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的市場(chǎng)潛力和價(jià)格趨勢(shì)把握不清時(shí),可能對(duì)投資者盲目承諾較高的投資回報(bào)率,加大居民和政府負(fù)擔(dān);②如果政府管制不佳,容易造成民營(yíng)企業(yè)的不規(guī)范參與和競(jìng)爭(zhēng),甚至造成私人的壟斷經(jīng)營(yíng),將損害社會(huì)公平,并使得政府喪失控制權(quán)。
項(xiàng)目公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有:①政府不講信譽(yù)和政策不穩(wěn)定,它是民營(yíng)企業(yè)介入環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的最大障礙和風(fēng)險(xiǎn);②項(xiàng)目設(shè)計(jì)和建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn),包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)缺陷、建設(shè)延誤、超支和貸款利率的變動(dòng);③項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),包括項(xiàng)目特有技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。
3.我國(guó)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展BOT模式的重要意義
(1)有利于加快城市基礎(chǔ)設(shè)施包括環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。通過(guò)BOT社會(huì)融資模式,利用社會(huì)資本直接投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè),可以彌補(bǔ)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金不足的主要問(wèn)題,大大加快我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。
(2)有利于減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān),促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。利用BOT融資模式,可以充分利用私人資金增大城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)品和服務(wù)的供給,減少項(xiàng)目對(duì)政府財(cái)政預(yù)算的影響,使政府在自有資金不足的情況下,仍能上馬一些基建項(xiàng)目。
(3)有利于改善投資結(jié)構(gòu),加快環(huán)境公用事業(yè)的制度創(chuàng)新。目前我國(guó)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施的投資主體主要是政府,投資體制格局單一,政府指令性投資比重大,資金缺口
較大。采用BOT方式,利用國(guó)際和國(guó)內(nèi)商業(yè)資本直接投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施,實(shí)現(xiàn)投資主體多元化,有利于加快制度創(chuàng)新,實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置,增強(qiáng)我國(guó)環(huán)保產(chǎn)業(yè)的生機(jī)和活力。
(4)有利于借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn),提高環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施管理水平。采用BOT方式,把私營(yíng)企業(yè)的效率引入公用項(xiàng)目,可以極大地提高項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量和加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。
三、我國(guó)應(yīng)用BOT建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施存在的問(wèn)題
從我國(guó)已有的BOT實(shí)踐項(xiàng)目來(lái)看,環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的應(yīng)用還遠(yuǎn)落后于其他城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐,究其原因,主要是在環(huán)境設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域中還存在一些關(guān)鍵性的制約因素,這些制約因素成為BOT是否適用于城市環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及其應(yīng)用速度的基本前提。
1.對(duì)政府和市場(chǎng)的關(guān)系存在認(rèn)識(shí)上的偏差
在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制初步建立的今天,人們對(duì)政府與市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的正確定位問(wèn)題已經(jīng)有了比較清楚的認(rèn)識(shí),但對(duì)二者在環(huán)境保護(hù)等公共事業(yè)領(lǐng)域中的定位問(wèn)題,仍缺乏正確理解。目前,在城市污水和垃圾處理等環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域,關(guān)于這一問(wèn)題的認(rèn)識(shí)偏差主要表現(xiàn)為兩個(gè)極端。
(1)受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思想的束縛和對(duì)公共物品理論的片面理解,過(guò)分強(qiáng)調(diào)政府直接提供城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的作用。這一認(rèn)識(shí)在中國(guó)許多城市,特別是欠發(fā)達(dá)地區(qū)普遍存在。
(2)沒(méi)有全面和深入的認(rèn)識(shí)清楚市場(chǎng)機(jī)制的實(shí)質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn),片面夸大市場(chǎng)化的作用。
2.現(xiàn)有政策還不能滿(mǎn)足市場(chǎng)化發(fā)展的需要
(1)現(xiàn)有有關(guān)市場(chǎng)化和產(chǎn)業(yè)化的政策僅為部門(mén)指導(dǎo)意見(jiàn),缺乏相應(yīng)的法律依據(jù),政策的權(quán)威性和力度不夠。我國(guó)當(dāng)前還沒(méi)對(duì)BOT項(xiàng)目專(zhuān)門(mén)立法,現(xiàn)有的相關(guān)法規(guī)各部門(mén)之間不協(xié)調(diào)、權(quán)威性差、操作不規(guī)范、透明度低,嚴(yán)重制約了BOT模式的應(yīng)用。
(2)現(xiàn)有政策只是框架性的指導(dǎo)政策,對(duì)一些關(guān)鍵問(wèn)題如企業(yè)改制和優(yōu)惠政策,既缺乏可供操作的實(shí)施辦法,也沒(méi)有明確地方政府實(shí)施的權(quán)限,給地方政府落實(shí)相關(guān)政策帶來(lái)較大困難,往往造成有政策無(wú)作為的局面。
(3)標(biāo)準(zhǔn)體系不完善,標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)的關(guān)系未完全理順,影響了標(biāo)準(zhǔn)的效力。
3.地方政府應(yīng)用市場(chǎng)化模式的能力嚴(yán)重不足
(1)缺乏統(tǒng)一有效的環(huán)保監(jiān)管體制,橫向部門(mén)責(zé)權(quán)交叉多,職能配置不明晰;缺少有效機(jī)制和監(jiān)督力量,宏觀調(diào)控能力薄弱,對(duì)一些跨區(qū)域重大問(wèn)題協(xié)調(diào)困難。缺乏環(huán)境與發(fā)展議事協(xié)商機(jī)制。
(2)有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)現(xiàn)象普遍存在?；鶎迎h(huán)保執(zhí)法監(jiān)管手法落后,不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止企業(yè)偷排、漏排、超標(biāo)排放等問(wèn)題。處罰力度弱,強(qiáng)制手段缺乏,對(duì)環(huán)境違法行為的處罰難以到位。
四、穩(wěn)步推進(jìn)我國(guó)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施BOT融資模式的幾點(diǎn)建議
1.在推進(jìn)中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)化過(guò)程中,必須首先正確處理好政府與市場(chǎng)的關(guān)系。
2.建立較完善的法律規(guī)范,提高BOT投資保障制度,降低投資風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格要求水平。
3.切實(shí)加強(qiáng)在融資、收益等方面政策調(diào)控的力度,提供贏利的政策保障,創(chuàng)造BOT模式應(yīng)用的基礎(chǔ)條件。
4.政府要準(zhǔn)確定位,發(fā)揮創(chuàng)建市場(chǎng)、規(guī)范市場(chǎng)和扶持市場(chǎng)的作用
五、BOT在我國(guó)的發(fā)展前景
BOT作為一種有效的項(xiàng)目融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)方式,具有很強(qiáng)的生命力。它是開(kāi)發(fā)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的一種較理想的選擇方案。
BOT模式對(duì)于利用社會(huì)資金解決環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)問(wèn)題具有一定的優(yōu)勢(shì),但是應(yīng)全面認(rèn)識(shí)BOT模式,通過(guò)形成有利于BOT推行的政策、收費(fèi)和監(jiān)管環(huán)境,積極穩(wěn)步地推進(jìn)BOT試點(diǎn),降低BOT項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),并以此為契機(jī)最終形成多種社會(huì)資金多種形式地進(jìn)入城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的局面。
總之,利用BOT方式進(jìn)入環(huán)保建設(shè)項(xiàng)目,應(yīng)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略選擇,是我國(guó)投融資體制的一項(xiàng)重大改革,它在投資主體多元化、法人治理結(jié)構(gòu)的完善、引入國(guó)際先進(jìn)的投融資方法等方面,都具有十分明顯的功效。相信它的引入,對(duì)于制止一直困擾我國(guó)的環(huán)境污染嚴(yán)重、重復(fù)建設(shè)、亂上項(xiàng)目和嚴(yán)重浪費(fèi)稀缺資源等現(xiàn)象,加快我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),將會(huì)發(fā)揮重要的作用。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文相關(guān)文章：
]。BOT模式主要用于收費(fèi)公路、電廠、廢水處理設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,BOT模式將是我國(guó)今后基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要方式。2.BOT融資模式的優(yōu)點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)
城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)應(yīng)用BOT模式的優(yōu)點(diǎn)是顯而易見(jiàn)的。
對(duì)政府而言,BOT項(xiàng)目最大的吸引力在于,它可以融通社會(huì)資金來(lái)建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施,減輕政府財(cái)政壓力。政府對(duì)項(xiàng)目的支付不再是一次性巨額財(cái)政投入,而是通過(guò)出讓“特許經(jīng)營(yíng)權(quán)”,用污水和垃圾費(fèi)(以及少量財(cái)政預(yù)算)分期支付給投資者。
對(duì)企業(yè)而言,由于有污水和垃圾處理費(fèi)做擔(dān)保,所以BOT項(xiàng)目具有風(fēng)險(xiǎn)低,投資回報(bào)穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)。表面上,BOT項(xiàng)目由于民營(yíng)企業(yè)介入后需要有一定的利潤(rùn)回報(bào)而使項(xiàng)目的總成本增加,加大居民和政府的負(fù)擔(dān),但另一方面,正是由于民營(yíng)企業(yè)的介入,可以提高效率,降低成本。所以,與政府建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目相比,BOT項(xiàng)目實(shí)際成本增加與否取決于上述兩方面因素共同作用的結(jié)果。
BOT也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
政府面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)有:①當(dāng)政府對(duì)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的市場(chǎng)潛力和價(jià)格趨勢(shì)把握不清時(shí),可能對(duì)投資者盲目承諾較高的投資回報(bào)率,加大居民和政府負(fù)擔(dān);②如果政府管制不佳,容易造成民營(yíng)企業(yè)的不規(guī)范參與和競(jìng)爭(zhēng),甚至造成私人的壟斷經(jīng)營(yíng),將損害社會(huì)公平,并使得政府喪失控制權(quán)。
項(xiàng)目公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有:①政府不講信譽(yù)和政策不穩(wěn)定,它是民營(yíng)企業(yè)介入環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的最大障礙和風(fēng)險(xiǎn);②項(xiàng)目設(shè)計(jì)和建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn),包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)缺陷、建設(shè)延誤、超支和貸款利率的變動(dòng);③項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),包括項(xiàng)目特有技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。
3.我國(guó)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展BOT模式的重要意義
(1)有利于加快城市基礎(chǔ)設(shè)施包括環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。通過(guò)BOT社會(huì)融資模式,利用社會(huì)資本直接投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè),可以彌補(bǔ)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金不足的主要問(wèn)題,大大加快我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。
(2)有利于減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān),促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。利用BOT融資模式,可以充分利用私人資金增大城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)品和服務(wù)的供給,減少項(xiàng)目對(duì)政府財(cái)政預(yù)算的影響,使政府在自有資金不足的情況下,仍能上馬一些基建項(xiàng)目。
(3)有利于改善投資結(jié)構(gòu),加快環(huán)境公用事業(yè)的制度創(chuàng)新。目前我國(guó)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施的投資主體主要是政府,投資體制格局單一,政府指令性投資比重大,資金缺口
較大。采用BOT方式,利用國(guó)際和國(guó)內(nèi)商業(yè)資本直接投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施,實(shí)現(xiàn)投資主體多元化,有利于加快制度創(chuàng)新,實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置,增強(qiáng)我國(guó)環(huán)保產(chǎn)業(yè)的生機(jī)和活力。
(4)有利于借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn),提高環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施管理水平。采用BOT方式,把私營(yíng)企業(yè)的效率引入公用項(xiàng)目,可以極大地提高項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量和加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。
三、我國(guó)應(yīng)用BOT建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施存在的問(wèn)題
從我國(guó)已有的BOT實(shí)踐項(xiàng)目來(lái)看,環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的應(yīng)用還遠(yuǎn)落后于其他城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐,究其原因,主要是在環(huán)境設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域中還存在一些關(guān)鍵性的制約因素,這些制約因素成為BOT是否適用于城市環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及其應(yīng)用速度的基本前提。
1.對(duì)政府和市場(chǎng)的關(guān)系存在認(rèn)識(shí)上的偏差
在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制初步建立的今天,人們對(duì)政府與市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的正確定位問(wèn)題已經(jīng)有了比較清楚的認(rèn)識(shí),但對(duì)二者在環(huán)境保護(hù)等公共事業(yè)領(lǐng)域中的定位問(wèn)題,仍缺乏正確理解。目前,在城市污水和垃圾處理等環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域,關(guān)于這一問(wèn)題的認(rèn)識(shí)偏差主要表現(xiàn)為兩個(gè)極端。
(1)受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思想的束縛和對(duì)公共物品理論的片面理解,過(guò)分強(qiáng)調(diào)政府直接提供城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的作用。這一認(rèn)識(shí)在中國(guó)許多城市,特別是欠發(fā)達(dá)地區(qū)普遍存在。
(2)沒(méi)有全面和深入的認(rèn)識(shí)清楚市場(chǎng)機(jī)制的實(shí)質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn),片面夸大市場(chǎng)化的作用。
2.現(xiàn)有政策還不能滿(mǎn)足市場(chǎng)化發(fā)展的需要
(1)現(xiàn)有有關(guān)市場(chǎng)化和產(chǎn)業(yè)化的政策僅為部門(mén)指導(dǎo)意見(jiàn),缺乏相應(yīng)的法律依據(jù),政策的權(quán)威性和力度不夠。我國(guó)當(dāng)前還沒(méi)對(duì)BOT項(xiàng)目專(zhuān)門(mén)立法,現(xiàn)有的相關(guān)法規(guī)各部門(mén)之間不協(xié)調(diào)、權(quán)威性差、操作不規(guī)范、透明度低,嚴(yán)重制約了BOT模式的應(yīng)用。
(2)現(xiàn)有政策只是框架性的指導(dǎo)政策,對(duì)一些關(guān)鍵問(wèn)題如企業(yè)改制和優(yōu)惠政策,既缺乏可供操作的實(shí)施辦法,也沒(méi)有明確地方政府實(shí)施的權(quán)限,給地方政府落實(shí)相關(guān)政策帶來(lái)較大困難,往往造成有政策無(wú)作為的局面。
(3)標(biāo)準(zhǔn)體系不完善,標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)的關(guān)系未完全理順,影響了標(biāo)準(zhǔn)的效力。
3.地方政府應(yīng)用市場(chǎng)化模式的能力嚴(yán)重不足
(1)缺乏統(tǒng)一有效的環(huán)保監(jiān)管體制,橫向部門(mén)責(zé)權(quán)交叉多,職能配置不明晰;缺少有效機(jī)制和監(jiān)督力量,宏觀調(diào)控能力薄弱,對(duì)一些跨區(qū)域重大問(wèn)題協(xié)調(diào)困難。缺乏環(huán)境與發(fā)展議事協(xié)商機(jī)制。
(2)有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)現(xiàn)象普遍存在?；鶎迎h(huán)保執(zhí)法監(jiān)管手法落后,不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止企業(yè)偷排、漏排、超標(biāo)排放等問(wèn)題。處罰力度弱,強(qiáng)制手段缺乏,對(duì)環(huán)境違法行為的處罰難以到位。
四、穩(wěn)步推進(jìn)我國(guó)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施BOT融資模式的幾點(diǎn)建議
1.在推進(jìn)中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)化過(guò)程中,必須首先正確處理好政府與市場(chǎng)的關(guān)系。
2.建立較完善的法律規(guī)范,提高BOT投資保障制度,降低投資風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格要求水平。
3.切實(shí)加強(qiáng)在融資、收益等方面政策調(diào)控的力度,提供贏利的政策保障,創(chuàng)造BOT模式應(yīng)用的基礎(chǔ)條件。
4.政府要準(zhǔn)確定位,發(fā)揮創(chuàng)建市場(chǎng)、規(guī)范市場(chǎng)和扶持市場(chǎng)的作用
五、BOT在我國(guó)的發(fā)展前景
BOT作為一種有效的項(xiàng)目融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)方式,具有很強(qiáng)的生命力。它是開(kāi)發(fā)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的一種較理想的選擇方案。
BOT模式對(duì)于利用社會(huì)資金解決環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)問(wèn)題具有一定的優(yōu)勢(shì),但是應(yīng)全面認(rèn)識(shí)BOT模式,通過(guò)形成有利于BOT推行的政策、收費(fèi)和監(jiān)管環(huán)境,積極穩(wěn)步地推進(jìn)BOT試點(diǎn),降低BOT項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),并以此為契機(jī)最終形成多種社會(huì)資金多種形式地進(jìn)入城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的局面。
總之,利用BOT方式進(jìn)入環(huán)保建設(shè)項(xiàng)目,應(yīng)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略選擇,是我國(guó)投融資體制的一項(xiàng)重大改革,它在投資主體多元化、法人治理結(jié)構(gòu)的完善、引入國(guó)際先進(jìn)的投融資方法等方面,都具有十分明顯的功效。相信它的引入,對(duì)于制止一直困擾我國(guó)的環(huán)境污染嚴(yán)重、重復(fù)建設(shè)、亂上項(xiàng)目和嚴(yán)重浪費(fèi)稀缺資源等現(xiàn)象,加快我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),將會(huì)發(fā)揮重要的作用。
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]。BOT模式主要用于收費(fèi)公路、電廠、廢水處理設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,BOT模式將是我國(guó)今后基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要方式。2.BOT融資模式的優(yōu)點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)
城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)應(yīng)用BOT模式的優(yōu)點(diǎn)是顯而易見(jiàn)的。
對(duì)政府而言,BOT項(xiàng)目最大的吸引力在于,它可以融通社會(huì)資金來(lái)建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施,減輕政府財(cái)政壓力。政府對(duì)項(xiàng)目的支付不再是一次性巨額財(cái)政投入,而是通過(guò)出讓“特許經(jīng)營(yíng)權(quán)”,用污水和垃圾費(fèi)(以及少量財(cái)政預(yù)算)分期支付給投資者。
對(duì)企業(yè)而言,由于有污水和垃圾處理費(fèi)做擔(dān)保,所以BOT項(xiàng)目具有風(fēng)險(xiǎn)低,投資回報(bào)穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)。表面上,BOT項(xiàng)目由于民營(yíng)企業(yè)介入后需要有一定的利潤(rùn)回報(bào)而使項(xiàng)目的總成本增加,加大居民和政府的負(fù)擔(dān),但另一方面,正是由于民營(yíng)企業(yè)的介入,可以提高效率,降低成本。所以,與政府建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目相比,BOT項(xiàng)目實(shí)際成本增加與否取決于上述兩方面因素共同作用的結(jié)果。
BOT也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
政府面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)有:①當(dāng)政府對(duì)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的市場(chǎng)潛力和價(jià)格趨勢(shì)把握不清時(shí),可能對(duì)投資者盲目承諾較高的投資回報(bào)率,加大居民和政府負(fù)擔(dān);②如果政府管制不佳,容易造成民營(yíng)企業(yè)的不規(guī)范參與和競(jìng)爭(zhēng),甚至造成私人的壟斷經(jīng)營(yíng),將損害社會(huì)公平,并使得政府喪失控制權(quán)。
項(xiàng)目公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有:①政府不講信譽(yù)和政策不穩(wěn)定,它是民營(yíng)企業(yè)介入環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的最大障礙和風(fēng)險(xiǎn);②項(xiàng)目設(shè)計(jì)和建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn),包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)缺陷、建設(shè)延誤、超支和貸款利率的變動(dòng);③項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),包括項(xiàng)目特有技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。
3.我國(guó)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展BOT模式的重要意義
(1)有利于加快城市基礎(chǔ)設(shè)施包括環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。通過(guò)BOT社會(huì)融資模式,利用社會(huì)資本直接投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè),可以彌補(bǔ)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金不足的主要問(wèn)題,大大加快我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。
(2)有利于減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān),促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。利用BOT融資模式,可以充分利用私人資金增大城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)品和服務(wù)的供給,減少項(xiàng)目對(duì)政府財(cái)政預(yù)算的影響,使政府在自有資金不足的情況下,仍能上馬一些基建項(xiàng)目。
(3)有利于改善投資結(jié)構(gòu),加快環(huán)境公用事業(yè)的制度創(chuàng)新。目前我國(guó)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施的投資主體主要是政府,投資體制格局單一,政府指令性投資比重大,資金缺口
較大。采用BOT方式,利用國(guó)際和國(guó)內(nèi)商業(yè)資本直接投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施,實(shí)現(xiàn)投資主體多元化,有利于加快制度創(chuàng)新,實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置,增強(qiáng)我國(guó)環(huán)保產(chǎn)業(yè)的生機(jī)和活力。
(4)有利于借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn),提高環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施管理水平。采用BOT方式,把私營(yíng)企業(yè)的效率引入公用項(xiàng)目,可以極大地提高項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量和加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。
三、我國(guó)應(yīng)用BOT建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施存在的問(wèn)題
從我國(guó)已有的BOT實(shí)踐項(xiàng)目來(lái)看,環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的應(yīng)用還遠(yuǎn)落后于其他城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐,究其原因,主要是在環(huán)境設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域中還存在一些關(guān)鍵性的制約因素,這些制約因素成為BOT是否適用于城市環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及其應(yīng)用速度的基本前提。
1.對(duì)政府和市場(chǎng)的關(guān)系存在認(rèn)識(shí)上的偏差
在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制初步建立的今天,人們對(duì)政府與市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的正確定位問(wèn)題已經(jīng)有了比較清楚的認(rèn)識(shí),但對(duì)二者在環(huán)境保護(hù)等公共事業(yè)領(lǐng)域中的定位問(wèn)題,仍缺乏正確理解。目前,在城市污水和垃圾處理等環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域,關(guān)于這一問(wèn)題的認(rèn)識(shí)偏差主要表現(xiàn)為兩個(gè)極端。
(1)受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思想的束縛和對(duì)公共物品理論的片面理解,過(guò)分強(qiáng)調(diào)政府直接提供城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的作用。這一認(rèn)識(shí)在中國(guó)許多城市,特別是欠發(fā)達(dá)地區(qū)普遍存在。
(2)沒(méi)有全面和深入的認(rèn)識(shí)清楚市場(chǎng)機(jī)制的實(shí)質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn),片面夸大市場(chǎng)化的作用。
2.現(xiàn)有政策還不能滿(mǎn)足市場(chǎng)化發(fā)展的需要
(1)現(xiàn)有有關(guān)市場(chǎng)化和產(chǎn)業(yè)化的政策僅為部門(mén)指導(dǎo)意見(jiàn),缺乏相應(yīng)的法律依據(jù),政策的權(quán)威性和力度不夠。我國(guó)當(dāng)前還沒(méi)對(duì)BOT項(xiàng)目專(zhuān)門(mén)立法,現(xiàn)有的相關(guān)法規(guī)各部門(mén)之間不協(xié)調(diào)、權(quán)威性差、操作不規(guī)范、透明度低,嚴(yán)重制約了BOT模式的應(yīng)用。
(2)現(xiàn)有政策只是框架性的指導(dǎo)政策,對(duì)一些關(guān)鍵問(wèn)題如企業(yè)改制和優(yōu)惠政策,既缺乏可供操作的實(shí)施辦法,也沒(méi)有明確地方政府實(shí)施的權(quán)限,給地方政府落實(shí)相關(guān)政策帶來(lái)較大困難,往往造成有政策無(wú)作為的局面。
(3)標(biāo)準(zhǔn)體系不完善,標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)的關(guān)系未完全理順,影響了標(biāo)準(zhǔn)的效力。
3.地方政府應(yīng)用市場(chǎng)化模式的能力嚴(yán)重不足
(1)缺乏統(tǒng)一有效的環(huán)保監(jiān)管體制,橫向部門(mén)責(zé)權(quán)交叉多,職能配置不明晰;缺少有效機(jī)制和監(jiān)督力量,宏觀調(diào)控能力薄弱,對(duì)一些跨區(qū)域重大問(wèn)題協(xié)調(diào)困難。缺乏環(huán)境與發(fā)展議事協(xié)商機(jī)制。
(2)有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)現(xiàn)象普遍存在?；鶎迎h(huán)保執(zhí)法監(jiān)管手法落后,不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止企業(yè)偷排、漏排、超標(biāo)排放等問(wèn)題。處罰力度弱,強(qiáng)制手段缺乏,對(duì)環(huán)境違法行為的處罰難以到位。
四、穩(wěn)步推進(jìn)我國(guó)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施BOT融資模式的幾點(diǎn)建議
1.在推進(jìn)中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)化過(guò)程中,必須首先正確處理好政府與市場(chǎng)的關(guān)系。
2.建立較完善的法律規(guī)范,提高BOT投資保障制度,降低投資風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格要求水平。
3.切實(shí)加強(qiáng)在融資、收益等方面政策調(diào)控的力度,提供贏利的政策保障,創(chuàng)造BOT模式應(yīng)用的基礎(chǔ)條件。
4.政府要準(zhǔn)確定位,發(fā)揮創(chuàng)建市場(chǎng)、規(guī)范市場(chǎng)和扶持市場(chǎng)的作用
五、BOT在我國(guó)的發(fā)展前景
BOT作為一種有效的項(xiàng)目融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)方式,具有很強(qiáng)的生命力。它是開(kāi)發(fā)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的一種較理想的選擇方案。
BOT模式對(duì)于利用社會(huì)資金解決環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)問(wèn)題具有一定的優(yōu)勢(shì),但是應(yīng)全面認(rèn)識(shí)BOT模式,通過(guò)形成有利于BOT推行的政策、收費(fèi)和監(jiān)管環(huán)境,積極穩(wěn)步地推進(jìn)BOT試點(diǎn),降低BOT項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),并以此為契機(jī)最終形成多種社會(huì)資金多種形式地進(jìn)入城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的局面。
總之,利用BOT方式進(jìn)入環(huán)保建設(shè)項(xiàng)目,應(yīng)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略選擇,是我國(guó)投融資體制的一項(xiàng)重大改革,它在投資主體多元化、法人治理結(jié)構(gòu)的完善、引入國(guó)際先進(jìn)的投融資方法等方面,都具有十分明顯的功效。相信它的引入,對(duì)于制止一直困擾我國(guó)的環(huán)境污染嚴(yán)重、重復(fù)建設(shè)、亂上項(xiàng)目和嚴(yán)重浪費(fèi)稀缺資源等現(xiàn)象,加快我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),將會(huì)發(fā)揮重要的作用。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文相關(guān)文章：
]。BOT模式主要用于收費(fèi)公路、電廠、廢水處理設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,BOT模式將是我國(guó)今后基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要方式。2.BOT融資模式的優(yōu)點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)
城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)應(yīng)用BOT模式的優(yōu)點(diǎn)是顯而易見(jiàn)的。
對(duì)政府而言,BOT項(xiàng)目最大的吸引力在于,它可以融通社會(huì)資金來(lái)建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施,減輕政府財(cái)政壓力。政府對(duì)項(xiàng)目的支付不再是一次性巨額財(cái)政投入,而是通過(guò)出讓“特許經(jīng)營(yíng)權(quán)”,用污水和垃圾費(fèi)(以及少量財(cái)政預(yù)算)分期支付給投資者。
對(duì)企業(yè)而言,由于有污水和垃圾處理費(fèi)做擔(dān)保,所以BOT項(xiàng)目具有風(fēng)險(xiǎn)低,投資回報(bào)穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)。表面上,BOT項(xiàng)目由于民營(yíng)企業(yè)介入后需要有一定的利潤(rùn)回報(bào)而使項(xiàng)目的總成本增加,加大居民和政府的負(fù)擔(dān),但另一方面,正是由于民營(yíng)企業(yè)的介入,可以提高效率,降低成本。所以,與政府建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目相比,BOT項(xiàng)目實(shí)際成本增加與否取決于上述兩方面因素共同作用的結(jié)果。
BOT也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
政府面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)有:①當(dāng)政府對(duì)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的市場(chǎng)潛力和價(jià)格趨勢(shì)把握不清時(shí),可能對(duì)投資者盲目承諾較高的投資回報(bào)率,加大居民和政府負(fù)擔(dān);②如果政府管制不佳,容易造成民營(yíng)企業(yè)的不規(guī)范參與和競(jìng)爭(zhēng),甚至造成私人的壟斷經(jīng)營(yíng),將損害社會(huì)公平,并使得政府喪失控制權(quán)。
項(xiàng)目公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有:①政府不講信譽(yù)和政策不穩(wěn)定,它是民營(yíng)企業(yè)介入環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的最大障礙和風(fēng)險(xiǎn);②項(xiàng)目設(shè)計(jì)和建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn),包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)缺陷、建設(shè)延誤、超支和貸款利率的變動(dòng);③項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),包括項(xiàng)目特有技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。
3.我國(guó)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展BOT模式的重要意義
(1)有利于加快城市基礎(chǔ)設(shè)施包括環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。通過(guò)BOT社會(huì)融資模式,利用社會(huì)資本直接投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè),可以彌補(bǔ)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金不足的主要問(wèn)題,大大加快我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。
(2)有利于減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān),促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。利用BOT融資模式,可以充分利用私人資金增大城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)品和服務(wù)的供給,減少項(xiàng)目對(duì)政府財(cái)政預(yù)算的影響,使政府在自有資金不足的情況下,仍能上馬一些基建項(xiàng)目。
(3)有利于改善投資結(jié)構(gòu),加快環(huán)境公用事業(yè)的制度創(chuàng)新。目前我國(guó)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施的投資主體主要是政府,投資體制格局單一,政府指令性投資比重大,資金缺口
較大。采用BOT方式,利用國(guó)際和國(guó)內(nèi)商業(yè)資本直接投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施,實(shí)現(xiàn)投資主體多元化,有利于加快制度創(chuàng)新,實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置,增強(qiáng)我國(guó)環(huán)保產(chǎn)業(yè)的生機(jī)和活力。
(4)有利于借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn),提高環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施管理水平。采用BOT方式,把私營(yíng)企業(yè)的效率引入公用項(xiàng)目,可以極大地提高項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量和加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。
三、我國(guó)應(yīng)用BOT建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施存在的問(wèn)題
從我國(guó)已有的BOT實(shí)踐項(xiàng)目來(lái)看,環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的應(yīng)用還遠(yuǎn)落后于其他城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐,究其原因,主要是在環(huán)境設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域中還存在一些關(guān)鍵性的制約因素,這些制約因素成為BOT是否適用于城市環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及其應(yīng)用速度的基本前提。
1.對(duì)政府和市場(chǎng)的關(guān)系存在認(rèn)識(shí)上的偏差
在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制初步建立的今天,人們對(duì)政府與市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的正確定位問(wèn)題已經(jīng)有了比較清楚的認(rèn)識(shí),但對(duì)二者在環(huán)境保護(hù)等公共事業(yè)領(lǐng)域中的定位問(wèn)題,仍缺乏正確理解。目前,在城市污水和垃圾處理等環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域,關(guān)于這一問(wèn)題的認(rèn)識(shí)偏差主要表現(xiàn)為兩個(gè)極端。
(1)受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思想的束縛和對(duì)公共物品理論的片面理解,過(guò)分強(qiáng)調(diào)政府直接提供城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的作用。這一認(rèn)識(shí)在中國(guó)許多城市,特別是欠發(fā)達(dá)地區(qū)普遍存在。
(2)沒(méi)有全面和深入的認(rèn)識(shí)清楚市場(chǎng)機(jī)制的實(shí)質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn),片面夸大市場(chǎng)化的作用。
2.現(xiàn)有政策還不能滿(mǎn)足市場(chǎng)化發(fā)展的需要
(1)現(xiàn)有有關(guān)市場(chǎng)化和產(chǎn)業(yè)化的政策僅為部門(mén)指導(dǎo)意見(jiàn),缺乏相應(yīng)的法律依據(jù),政策的權(quán)威性和力度不夠。我國(guó)當(dāng)前還沒(méi)對(duì)BOT項(xiàng)目專(zhuān)門(mén)立法,現(xiàn)有的相關(guān)法規(guī)各部門(mén)之間不協(xié)調(diào)、權(quán)威性差、操作不規(guī)范、透明度低,嚴(yán)重制約了BOT模式的應(yīng)用。
(2)現(xiàn)有政策只是框架性的指導(dǎo)政策,對(duì)一些關(guān)鍵問(wèn)題如企業(yè)改制和優(yōu)惠政策,既缺乏可供操作的實(shí)施辦法,也沒(méi)有明確地方政府實(shí)施的權(quán)限,給地方政府落實(shí)相關(guān)政策帶來(lái)較大困難,往往造成有政策無(wú)作為的局面。
(3)標(biāo)準(zhǔn)體系不完善,標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)的關(guān)系未完全理順,影響了標(biāo)準(zhǔn)的效力。
3.地方政府應(yīng)用市場(chǎng)化模式的能力嚴(yán)重不足
(1)缺乏統(tǒng)一有效的環(huán)保監(jiān)管體制,橫向部門(mén)責(zé)權(quán)交叉多,職能配置不明晰;缺少有效機(jī)制和監(jiān)督力量,宏觀調(diào)控能力薄弱,對(duì)一些跨區(qū)域重大問(wèn)題協(xié)調(diào)困難。缺乏環(huán)境與發(fā)展議事協(xié)商機(jī)制。
(2)有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)現(xiàn)象普遍存在?；鶎迎h(huán)保執(zhí)法監(jiān)管手法落后,不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止企業(yè)偷排、漏排、超標(biāo)排放等問(wèn)題。處罰力度弱,強(qiáng)制手段缺乏,對(duì)環(huán)境違法行為的處罰難以到位。
四、穩(wěn)步推進(jìn)我國(guó)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施BOT融資模式的幾點(diǎn)建議
1.在推進(jìn)中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)化過(guò)程中,必須首先正確處理好政府與市場(chǎng)的關(guān)系。
2.建立較完善的法律規(guī)范,提高BOT投資保障制度,降低投資風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格要求水平。
3.切實(shí)加強(qiáng)在融資、收益等方面政策調(diào)控的力度,提供贏利的政策保障,創(chuàng)造BOT模式應(yīng)用的基礎(chǔ)條件。
4.政府要準(zhǔn)確定位,發(fā)揮創(chuàng)建市場(chǎng)、規(guī)范市場(chǎng)和扶持市場(chǎng)的作用
五、BOT在我國(guó)的發(fā)展前景
BOT作為一種有效的項(xiàng)目融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)方式,具有很強(qiáng)的生命力。它是開(kāi)發(fā)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的一種較理想的選擇方案。
BOT模式對(duì)于利用社會(huì)資金解決環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)問(wèn)題具有一定的優(yōu)勢(shì),但是應(yīng)全面認(rèn)識(shí)BOT模式,通過(guò)形成有利于BOT推行的政策、收費(fèi)和監(jiān)管環(huán)境,積極穩(wěn)步地推進(jìn)BOT試點(diǎn),降低BOT項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),并以此為契機(jī)最終形成多種社會(huì)資金多種形式地進(jìn)入城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的局面。
總之,利用BOT方式進(jìn)入環(huán)保建設(shè)項(xiàng)目,應(yīng)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略選擇,是我國(guó)投融資體制的一項(xiàng)重大改革,它在投資主體多元化、法人治理結(jié)構(gòu)的完善、引入國(guó)際先進(jìn)的投融資方法等方面,都具有十分明顯的功效。相信它的引入,對(duì)于制止一直困擾我國(guó)的環(huán)境污染嚴(yán)重、重復(fù)建設(shè)、亂上項(xiàng)目和嚴(yán)重浪費(fèi)稀缺資源等現(xiàn)象,加快我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),將會(huì)發(fā)揮重要的作用。
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]。BOT模式主要用于收費(fèi)公路、電廠、廢水處理設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,BOT模式將是我國(guó)今后基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要方式。2.BOT融資模式的優(yōu)點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)
城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)應(yīng)用BOT模式的優(yōu)點(diǎn)是顯而易見(jiàn)的。
對(duì)政府而言,BOT項(xiàng)目最大的吸引力在于,它可以融通社會(huì)資金來(lái)建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施,減輕政府財(cái)政壓力。政府對(duì)項(xiàng)目的支付不再是一次性巨額財(cái)政投入,而是通過(guò)出讓“特許經(jīng)營(yíng)權(quán)”,用污水和垃圾費(fèi)(以及少量財(cái)政預(yù)算)分期支付給投資者。
對(duì)企業(yè)而言,由于有污水和垃圾處理費(fèi)做擔(dān)保,所以BOT項(xiàng)目具有風(fēng)險(xiǎn)低,投資回報(bào)穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)。表面上,BOT項(xiàng)目由于民營(yíng)企業(yè)介入后需要有一定的利潤(rùn)回報(bào)而使項(xiàng)目的總成本增加,加大居民和政府的負(fù)擔(dān),但另一方面,正是由于民營(yíng)企業(yè)的介入,可以提高效率,降低成本。所以,與政府建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目相比,BOT項(xiàng)目實(shí)際成本增加與否取決于上述兩方面因素共同作用的結(jié)果。
BOT也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
政府面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)有:①當(dāng)政府對(duì)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的市場(chǎng)潛力和價(jià)格趨勢(shì)把握不清時(shí),可能對(duì)投資者盲目承諾較高的投資回報(bào)率,加大居民和政府負(fù)擔(dān);②如果政府管制不佳,容易造成民營(yíng)企業(yè)的不規(guī)范參與和競(jìng)爭(zhēng),甚至造成私人的壟斷經(jīng)營(yíng),將損害社會(huì)公平,并使得政府喪失控制權(quán)。
項(xiàng)目公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有:①政府不講信譽(yù)和政策不穩(wěn)定,它是民營(yíng)企業(yè)介入環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的最大障礙和風(fēng)險(xiǎn);②項(xiàng)目設(shè)計(jì)和建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn),包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)缺陷、建設(shè)延誤、超支和貸款利率的變動(dòng);③項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),包括項(xiàng)目特有技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。
3.我國(guó)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展BOT模式的重要意義
(1)有利于加快城市基礎(chǔ)設(shè)施包括環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。通過(guò)BOT社會(huì)融資模式,利用社會(huì)資本直接投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè),可以彌補(bǔ)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金不足的主要問(wèn)題,大大加快我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。
(2)有利于減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān),促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。利用BOT融資模式,可以充分利用私人資金增大城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)品和服務(wù)的供給,減少項(xiàng)目對(duì)政府財(cái)政預(yù)算的影響,使政府在自有資金不足的情況下,仍能上馬一些基建項(xiàng)目。
(3)有利于改善投資結(jié)構(gòu),加快環(huán)境公用事業(yè)的制度創(chuàng)新。目前我國(guó)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施的投資主體主要是政府,投資體制格局單一,政府指令性投資比重大,資金缺口
較大。采用BOT方式,利用國(guó)際和國(guó)內(nèi)商業(yè)資本直接投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施,實(shí)現(xiàn)投資主體多元化,有利于加快制度創(chuàng)新,實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置,增強(qiáng)我國(guó)環(huán)保產(chǎn)業(yè)的生機(jī)和活力。
(4)有利于借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn),提高環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施管理水平。采用BOT方式,把私營(yíng)企業(yè)的效率引入公用項(xiàng)目,可以極大地提高項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量和加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。
三、我國(guó)應(yīng)用BOT建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施存在的問(wèn)題
從我國(guó)已有的BOT實(shí)踐項(xiàng)目來(lái)看,環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的應(yīng)用還遠(yuǎn)落后于其他城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐,究其原因,主要是在環(huán)境設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域中還存在一些關(guān)鍵性的制約因素,這些制約因素成為BOT是否適用于城市環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及其應(yīng)用速度的基本前提。
1.對(duì)政府和市場(chǎng)的關(guān)系存在認(rèn)識(shí)上的偏差
在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制初步建立的今天,人們對(duì)政府與市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的正確定位問(wèn)題已經(jīng)有了比較清楚的認(rèn)識(shí),但對(duì)二者在環(huán)境保護(hù)等公共事業(yè)領(lǐng)域中的定位問(wèn)題,仍缺乏正確理解。目前,在城市污水和垃圾處理等環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域,關(guān)于這一問(wèn)題的認(rèn)識(shí)偏差主要表現(xiàn)為兩個(gè)極端。
(1)受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思想的束縛和對(duì)公共物品理論的片面理解,過(guò)分強(qiáng)調(diào)政府直接提供城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的作用。這一認(rèn)識(shí)在中國(guó)許多城市,特別是欠發(fā)達(dá)地區(qū)普遍存在。
(2)沒(méi)有全面和深入的認(rèn)識(shí)清楚市場(chǎng)機(jī)制的實(shí)質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn),片面夸大市場(chǎng)化的作用。
2.現(xiàn)有政策還不能滿(mǎn)足市場(chǎng)化發(fā)展的需要
(1)現(xiàn)有有關(guān)市場(chǎng)化和產(chǎn)業(yè)化的政策僅為部門(mén)指導(dǎo)意見(jiàn),缺乏相應(yīng)的法律依據(jù),政策的權(quán)威性和力度不夠。我國(guó)當(dāng)前還沒(méi)對(duì)BOT項(xiàng)目專(zhuān)門(mén)立法,現(xiàn)有的相關(guān)法規(guī)各部門(mén)之間不協(xié)調(diào)、權(quán)威性差、操作不規(guī)范、透明度低,嚴(yán)重制約了BOT模式的應(yīng)用。
(2)現(xiàn)有政策只是框架性的指導(dǎo)政策,對(duì)一些關(guān)鍵問(wèn)題如企業(yè)改制和優(yōu)惠政策,既缺乏可供操作的實(shí)施辦法,也沒(méi)有明確地方政府實(shí)施的權(quán)限,給地方政府落實(shí)相關(guān)政策帶來(lái)較大困難,往往造成有政策無(wú)作為的局面。
(3)標(biāo)準(zhǔn)體系不完善,標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)的關(guān)系未完全理順,影響了標(biāo)準(zhǔn)的效力。
3.地方政府應(yīng)用市場(chǎng)化模式的能力嚴(yán)重不足
(1)缺乏統(tǒng)一有效的環(huán)保監(jiān)管體制,橫向部門(mén)責(zé)權(quán)交叉多,職能配置不明晰;缺少有效機(jī)制和監(jiān)督力量,宏觀調(diào)控能力薄弱,對(duì)一些跨區(qū)域重大問(wèn)題協(xié)調(diào)困難。缺乏環(huán)境與發(fā)展議事協(xié)商機(jī)制。
(2)有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)現(xiàn)象普遍存在。基層環(huán)保執(zhí)法監(jiān)管手法落后,不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止企業(yè)偷排、漏排、超標(biāo)排放等問(wèn)題。處罰力度弱,強(qiáng)制手段缺乏,對(duì)環(huán)境違法行為的處罰難以到位。
四、穩(wěn)步推進(jìn)我國(guó)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施BOT融資模式的幾點(diǎn)建議
1.在推進(jìn)中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)化過(guò)程中,必須首先正確處理好政府與市場(chǎng)的關(guān)系。
2.建立較完善的法律規(guī)范,提高BOT投資保障制度,降低投資風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格要求水平。
3.切實(shí)加強(qiáng)在融資、收益等方面政策調(diào)控的力度,提供贏利的政策保障,創(chuàng)造BOT模式應(yīng)用的基礎(chǔ)條件。
4.政府要準(zhǔn)確定位,發(fā)揮創(chuàng)建市場(chǎng)、規(guī)范市場(chǎng)和扶持市場(chǎng)的作用
五、BOT在我國(guó)的發(fā)展前景
BOT作為一種有效的項(xiàng)目融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)方式,具有很強(qiáng)的生命力。它是開(kāi)發(fā)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的一種較理想的選擇方案。
BOT模式對(duì)于利用社會(huì)資金解決環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)問(wèn)題具有一定的優(yōu)勢(shì),但是應(yīng)全面認(rèn)識(shí)BOT模式,通過(guò)形成有利于BOT推行的政策、收費(fèi)和監(jiān)管環(huán)境,積極穩(wěn)步地推進(jìn)BOT試點(diǎn),降低BOT項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),并以此為契機(jī)最終形成多種社會(huì)資金多種形式地進(jìn)入城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的局面。
總之,利用BOT方式進(jìn)入環(huán)保建設(shè)項(xiàng)目,應(yīng)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略選擇,是我國(guó)投融資體制的一項(xiàng)重大改革,它在投資主體多元化、法人治理結(jié)構(gòu)的完善、引入國(guó)際先進(jìn)的投融資方法等方面,都具有十分明顯的功效。相信它的引入,對(duì)于制止一直困擾我國(guó)的環(huán)境污染嚴(yán)重、重復(fù)建設(shè)、亂上項(xiàng)目和嚴(yán)重浪費(fèi)稀缺資源等現(xiàn)象,加快我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),將會(huì)發(fā)揮重要的作用。
建設(shè)工程項(xiàng)目融資論文相關(guān)文章：
]。BOT模式主要用于收費(fèi)公路、電廠、廢水處理設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,BOT模式將是我國(guó)今后基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要方式。2.BOT融資模式的優(yōu)點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)
城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)應(yīng)用BOT模式的優(yōu)點(diǎn)是顯而易見(jiàn)的。
對(duì)政府而言,BOT項(xiàng)目最大的吸引力在于,它可以融通社會(huì)資金來(lái)建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施,減輕政府財(cái)政壓力。政府對(duì)項(xiàng)目的支付不再是一次性巨額財(cái)政投入,而是通過(guò)出讓“特許經(jīng)營(yíng)權(quán)”,用污水和垃圾費(fèi)(以及少量財(cái)政預(yù)算)分期支付給投資者。
對(duì)企業(yè)而言,由于有污水和垃圾處理費(fèi)做擔(dān)保,所以BOT項(xiàng)目具有風(fēng)險(xiǎn)低,投資回報(bào)穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)。表面上,BOT項(xiàng)目由于民營(yíng)企業(yè)介入后需要有一定的利潤(rùn)回報(bào)而使項(xiàng)目的總成本增加,加大居民和政府的負(fù)擔(dān),但另一方面,正是由于民營(yíng)企業(yè)的介入,可以提高效率,降低成本。所以,與政府建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目相比,BOT項(xiàng)目實(shí)際成本增加與否取決于上述兩方面因素共同作用的結(jié)果。
BOT也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
政府面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)有:①當(dāng)政府對(duì)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的市場(chǎng)潛力和價(jià)格趨勢(shì)把握不清時(shí),可能對(duì)投資者盲目承諾較高的投資回報(bào)率,加大居民和政府負(fù)擔(dān);②如果政府管制不佳,容易造成民營(yíng)企業(yè)的不規(guī)范參與和競(jìng)爭(zhēng),甚至造成私人的壟斷經(jīng)營(yíng),將損害社會(huì)公平,并使得政府喪失控制權(quán)。
項(xiàng)目公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有:①政府不講信譽(yù)和政策不穩(wěn)定,它是民營(yíng)企業(yè)介入環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的最大障礙和風(fēng)險(xiǎn);②項(xiàng)目設(shè)計(jì)和建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn),包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)缺陷、建設(shè)延誤、超支和貸款利率的變動(dòng);③項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),包括項(xiàng)目特有技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。
3.我國(guó)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展BOT模式的重要意義
(1)有利于加快城市基礎(chǔ)設(shè)施包括環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。通過(guò)BOT社會(huì)融資模式,利用社會(huì)資本直接投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè),可以彌補(bǔ)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金不足的主要問(wèn)題,大大加快我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。
(2)有利于減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān),促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。利用BOT融資模式,可以充分利用私人資金增大城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)品和服務(wù)的供給,減少項(xiàng)目對(duì)政府財(cái)政預(yù)算的影響,使政府在自有資金不足的情況下,仍能上馬一些基建項(xiàng)目。
(3)有利于改善投資結(jié)構(gòu),加快環(huán)境公用事業(yè)的制度創(chuàng)新。目前我國(guó)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施的投資主體主要是政府,投資體制格局單一,政府指令性投資比重大,資金缺口
較大。采用BOT方式,利用國(guó)際和國(guó)內(nèi)商業(yè)資本直接投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施,實(shí)現(xiàn)投資主體多元化,有利于加快制度創(chuàng)新,實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置,增強(qiáng)我國(guó)環(huán)保產(chǎn)業(yè)的生機(jī)和活力。
(4)有利于借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn),提高環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施管理水平。采用BOT方式,把私營(yíng)企業(yè)的效率引入公用項(xiàng)目,可以極大地提高項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量和加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。
三、我國(guó)應(yīng)用BOT建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施存在的問(wèn)題
從我國(guó)已有的BOT實(shí)踐項(xiàng)目來(lái)看,環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的應(yīng)用還遠(yuǎn)落后于其他城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐,究其原因,主要是在環(huán)境設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域中還存在一些關(guān)鍵性的制約因素,這些制約因素成為BOT是否適用于城市環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及其應(yīng)用速度的基本前提。
1.對(duì)政府和市場(chǎng)的關(guān)系存在認(rèn)識(shí)上的偏差
在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制初步建立的今天,人們對(duì)政府與市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的正確定位問(wèn)題已經(jīng)有了比較清楚的認(rèn)識(shí),但對(duì)二者在環(huán)境保護(hù)等公共事業(yè)領(lǐng)域中的定位問(wèn)題,仍缺乏正確理解。目前,在城市污水和垃圾處理等環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域,關(guān)于這一問(wèn)題的認(rèn)識(shí)偏差主要表現(xiàn)為兩個(gè)極端。
(1)受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思想的束縛和對(duì)公共物品理論的片面理解,過(guò)分強(qiáng)調(diào)政府直接提供城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的作用。這一認(rèn)識(shí)在中國(guó)許多城市,特別是欠發(fā)達(dá)地區(qū)普遍存在。
(2)沒(méi)有全面和深入的認(rèn)識(shí)清楚市場(chǎng)機(jī)制的實(shí)質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn),片面夸大市場(chǎng)化的作用。
2.現(xiàn)有政策還不能滿(mǎn)足市場(chǎng)化發(fā)展的需要
(1)現(xiàn)有有關(guān)市場(chǎng)化和產(chǎn)業(yè)化的政策僅為部門(mén)指導(dǎo)意見(jiàn),缺乏相應(yīng)的法律依據(jù),政策的權(quán)威性和力度不夠。我國(guó)當(dāng)前還沒(méi)對(duì)BOT項(xiàng)目專(zhuān)門(mén)立法,現(xiàn)有的相關(guān)法規(guī)各部門(mén)之間不協(xié)調(diào)、權(quán)威性差、操作不規(guī)范、透明度低,嚴(yán)重制約了BOT模式的應(yīng)用。
(2)現(xiàn)有政策只是框架性的指導(dǎo)政策,對(duì)一些關(guān)鍵問(wèn)題如企業(yè)改制和優(yōu)惠政策,既缺乏可供操作的實(shí)施辦法,也沒(méi)有明確地方政府實(shí)施的權(quán)限,給地方政府落實(shí)相關(guān)政策帶來(lái)較大困難,往往造成有政策無(wú)作為的局面。
(3)標(biāo)準(zhǔn)體系不完善,標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)的關(guān)系未完全理順,影響了標(biāo)準(zhǔn)的效力。
3.地方政府應(yīng)用市場(chǎng)化模式的能力嚴(yán)重不足
(1)缺乏統(tǒng)一有效的環(huán)保監(jiān)管體制,橫向部門(mén)責(zé)權(quán)交叉多,職能配置不明晰;缺少有效機(jī)制和監(jiān)督力量,宏觀調(diào)控能力薄弱,對(duì)一些跨區(qū)域重大問(wèn)題協(xié)調(diào)困難。缺乏環(huán)境與發(fā)展議事協(xié)商機(jī)制。
(2)有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)現(xiàn)象普遍存在?；鶎迎h(huán)保執(zhí)法監(jiān)管手法落后,不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止企業(yè)偷排、漏排、超標(biāo)排放等問(wèn)題。處罰力度弱,強(qiáng)制手段缺乏,對(duì)環(huán)境違法行為的處罰難以到位。
四、穩(wěn)步推進(jìn)我國(guó)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施BOT融資模式的幾點(diǎn)建議
1.在推進(jìn)中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)化過(guò)程中,必須首先正確處理好政府與市場(chǎng)的關(guān)系。
2.建立較完善的法律規(guī)范,提高BOT投資保障制度,降低投資風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格要求水平。
3.切實(shí)加強(qiáng)在融資、收益等方面政策調(diào)控的力度,提供贏利的政策保障,創(chuàng)造BOT模式應(yīng)用的基礎(chǔ)條件。
4.政府要準(zhǔn)確定位,發(fā)揮創(chuàng)建市場(chǎng)、規(guī)范市場(chǎng)和扶持市場(chǎng)的作用
五、BOT在我國(guó)的發(fā)展前景
BOT作為一種有效的項(xiàng)目融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)方式,具有很強(qiáng)的生命力。它是開(kāi)發(fā)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的一種較理想的選擇方案。
BOT模式對(duì)于利用社會(huì)資金解決環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)問(wèn)題具有一定的優(yōu)勢(shì),但是應(yīng)全面認(rèn)識(shí)BOT模式,通過(guò)形成有利于BOT推行的政策、收費(fèi)和監(jiān)管環(huán)境,積極穩(wěn)步地推進(jìn)BOT試點(diǎn),降低BOT項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),并以此為契機(jī)最終形成多種社會(huì)資金多種形式地進(jìn)入城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的局面。
總之,利用BOT方式進(jìn)入環(huán)保建設(shè)項(xiàng)目,應(yīng)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略選擇,是我國(guó)投融資體制的一項(xiàng)重大改革,它在投資主體多元化、法人治理結(jié)構(gòu)的完善、引入國(guó)際先進(jìn)的投融資方法等方面,都具有十分明顯的功效。相信它的引入,對(duì)于制止一直困擾我國(guó)的環(huán)境污染嚴(yán)重、重復(fù)建設(shè)、亂上項(xiàng)目和嚴(yán)重浪費(fèi)稀缺資源等現(xiàn)象,加快我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),將會(huì)發(fā)揮重要的作用。
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]。BOT模式主要用于收費(fèi)公路、電廠、廢水處理設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,BOT模式將是我國(guó)今后基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要方式。2.BOT融資模式的優(yōu)點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)
城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)應(yīng)用BOT模式的優(yōu)點(diǎn)是顯而易見(jiàn)的。
對(duì)政府而言,BOT項(xiàng)目最大的吸引力在于,它可以融通社會(huì)資金來(lái)建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施,減輕政府財(cái)政壓力。政府對(duì)項(xiàng)目的支付不再是一次性巨額財(cái)政投入,而是通過(guò)出讓“特許經(jīng)營(yíng)權(quán)”,用污水和垃圾費(fèi)(以及少量財(cái)政預(yù)算)分期支付給投資者。
對(duì)企業(yè)而言,由于有污水和垃圾處理費(fèi)做擔(dān)保,所以BOT項(xiàng)目具有風(fēng)險(xiǎn)低,投資回報(bào)穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)。表面上,BOT項(xiàng)目由于民營(yíng)企業(yè)介入后需要有一定的利潤(rùn)回報(bào)而使項(xiàng)目的總成本增加,加大居民和政府的負(fù)擔(dān),但另一方面,正是由于民營(yíng)企業(yè)的介入,可以提高效率,降低成本。所以,與政府建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目相比,BOT項(xiàng)目實(shí)際成本增加與否取決于上述兩方面因素共同作用的結(jié)果。
BOT也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
政府面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)有:①當(dāng)政府對(duì)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的市場(chǎng)潛力和價(jià)格趨勢(shì)把握不清時(shí),可能對(duì)投資者盲目承諾較高的投資回報(bào)率,加大居民和政府負(fù)擔(dān);②如果政府管制不佳,容易造成民營(yíng)企業(yè)的不規(guī)范參與和競(jìng)爭(zhēng),甚至造成私人的壟斷經(jīng)營(yíng),將損害社會(huì)公平,并使得政府喪失控制權(quán)。
項(xiàng)目公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有:①政府不講信譽(yù)和政策不穩(wěn)定,它是民營(yíng)企業(yè)介入環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的最大障礙和風(fēng)險(xiǎn);②項(xiàng)目設(shè)計(jì)和建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn),包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)缺陷、建設(shè)延誤、超支和貸款利率的變動(dòng);③項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),包括項(xiàng)目特有技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。
3.我國(guó)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展BOT模式的重要意義
(1)有利于加快城市基礎(chǔ)設(shè)施包括環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。通過(guò)BOT社會(huì)融資模式,利用社會(huì)資本直接投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè),可以彌補(bǔ)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金不足的主要問(wèn)題,大大加快我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。
(2)有利于減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān),促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。利用BOT融資模式,可以充分利用私人資金增大城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)品和服務(wù)的供給,減少項(xiàng)目對(duì)政府財(cái)政預(yù)算的影響,使政府在自有資金不足的情況下,仍能上馬一些基建項(xiàng)目。
(3)有利于改善投資結(jié)構(gòu),加快環(huán)境公用事業(yè)的制度創(chuàng)新。目前我國(guó)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施的投資主體主要是政府,投資體制格局單一,政府指令性投資比重大,資金缺口
較大。采用BOT方式,利用國(guó)際和國(guó)內(nèi)商業(yè)資本直接投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施,實(shí)現(xiàn)投資主體多元化,有利于加快制度創(chuàng)新,實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置,增強(qiáng)我國(guó)環(huán)保產(chǎn)業(yè)的生機(jī)和活力。
(4)有利于借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn),提高環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施管理水平。采用BOT方式,把私營(yíng)企業(yè)的效率引入公用項(xiàng)目,可以極大地提高項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量和加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。
三、我國(guó)應(yīng)用BOT建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施存在的問(wèn)題
從我國(guó)已有的BOT實(shí)踐項(xiàng)目來(lái)看,環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的應(yīng)用還遠(yuǎn)落后于其他城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐,究其原因,主要是在環(huán)境設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域中還存在一些關(guān)鍵性的制約因素,這些制約因素成為BOT是否適用于城市環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及其應(yīng)用速度的基本前提。
1.對(duì)政府和市場(chǎng)的關(guān)系存在認(rèn)識(shí)上的偏差
在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制初步建立的今天,人們對(duì)政府與市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的正確定位問(wèn)題已經(jīng)有了比較清楚的認(rèn)識(shí),但對(duì)二者在環(huán)境保護(hù)等公共事業(yè)領(lǐng)域中的定位問(wèn)題,仍缺乏正確理解。目前,在城市污水和垃圾處理等環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域,關(guān)于這一問(wèn)題的認(rèn)識(shí)偏差主要表現(xiàn)為兩個(gè)極端。
(1)受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思想的束縛和對(duì)公共物品理論的片面理解,過(guò)分強(qiáng)調(diào)政府直接提供城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的作用。這一認(rèn)識(shí)在中國(guó)許多城市,特別是欠發(fā)達(dá)地區(qū)普遍存在。
(2)沒(méi)有全面和深入的認(rèn)識(shí)清楚市場(chǎng)機(jī)制的實(shí)質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn),片面夸大市場(chǎng)化的作用。
2.現(xiàn)有政策還不能滿(mǎn)足市場(chǎng)化發(fā)展的需要
(1)現(xiàn)有有關(guān)市場(chǎng)化和產(chǎn)業(yè)化的政策僅為部門(mén)指導(dǎo)意見(jiàn),缺乏相應(yīng)的法律依據(jù),政策的權(quán)威性和力度不夠。我國(guó)當(dāng)前還沒(méi)對(duì)BOT項(xiàng)目專(zhuān)門(mén)立法,現(xiàn)有的相關(guān)法規(guī)各部門(mén)之間不協(xié)調(diào)、權(quán)威性差、操作不規(guī)范、透明度低,嚴(yán)重制約了BOT模式的應(yīng)用。
(2)現(xiàn)有政策只是框架性的指導(dǎo)政策,對(duì)一些關(guān)鍵問(wèn)題如企業(yè)改制和優(yōu)惠政策,既缺乏可供操作的實(shí)施辦法,也沒(méi)有明確地方政府實(shí)施的權(quán)限,給地方政府落實(shí)相關(guān)政策帶來(lái)較大困難,往往造成有政策無(wú)作為的局面。
(3)標(biāo)準(zhǔn)體系不完善,標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)的關(guān)系未完全理順,影響了標(biāo)準(zhǔn)的效力。
3.地方政府應(yīng)用市場(chǎng)化模式的能力嚴(yán)重不足
(1)缺乏統(tǒng)一有效的環(huán)保監(jiān)管體制,橫向部門(mén)責(zé)權(quán)交叉多,職能配置不明晰;缺少有效機(jī)制和監(jiān)督力量,宏觀調(diào)控能力薄弱,對(duì)一些跨區(qū)域重大問(wèn)題協(xié)調(diào)困難。缺乏環(huán)境與發(fā)展議事協(xié)商機(jī)制。
(2)有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)現(xiàn)象普遍存在。基層環(huán)保執(zhí)法監(jiān)管手法落后,不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止企業(yè)偷排、漏排、超標(biāo)排放等問(wèn)題。處罰力度弱,強(qiáng)制手段缺乏,對(duì)環(huán)境違法行為的處罰難以到位。
四、穩(wěn)步推進(jìn)我國(guó)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施BOT融資模式的幾點(diǎn)建議
1.在推進(jìn)中國(guó)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)化過(guò)程中,必須首先正確處理好政府與市場(chǎng)的關(guān)系。
2.建立較完善的法律規(guī)范,提高BOT投資保障制度,降低投資風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格要求水平。
3.切實(shí)加強(qiáng)在融資、收益等方面政策調(diào)控的力度,提供贏利的政策保障,創(chuàng)造BOT模式應(yīng)用的基礎(chǔ)條件。
4.政府要準(zhǔn)確定位,發(fā)揮創(chuàng)建市場(chǎng)、規(guī)范市場(chǎng)和扶持市場(chǎng)的作用
五、BOT在我國(guó)的發(fā)展前景
BOT作為一種有效的項(xiàng)目融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)方式,具有很強(qiáng)的生命力。它是開(kāi)發(fā)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的一種較理想的選擇方案。
BOT模式對(duì)于利用社會(huì)資金解決環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)問(wèn)題具有一定的優(yōu)勢(shì),但是應(yīng)全面認(rèn)識(shí)BOT模式,通過(guò)形成有利于BOT推行的政策、收費(fèi)和監(jiān)管環(huán)境,積極穩(wěn)步地推進(jìn)BOT試點(diǎn),降低BOT項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),并以此為契機(jī)最終形成多種社會(huì)資金多種形式地進(jìn)入城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的局面。
總之,利用BOT方式進(jìn)入環(huán)保建設(shè)項(xiàng)目,應(yīng)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略選擇,是我國(guó)投融資體制的一項(xiàng)重大改革,它在投資主體多元化、法人治理結(jié)構(gòu)的完善、引入國(guó)際先進(jìn)的投融資方法等方面,都具有十分明顯的功效。相信它的引入,對(duì)于制止一直困擾我國(guó)的環(huán)境污染嚴(yán)重、重復(fù)建設(shè)、亂上項(xiàng)目和嚴(yán)重浪費(fèi)稀缺資源等現(xiàn)象,加快我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),將會(huì)發(fā)揮重要的作用。
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