近年來(lái),隨著我國(guó)住房貨幣化分配改革進(jìn)程的加快,房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)規(guī)模大幅增加,其發(fā)展水平也有大幅提升,并有力推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的較快發(fā)展,但同時(shí)也出現(xiàn)相應(yīng)問(wèn)題。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開(kāi)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的模式，希望能幫到你。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的模式

　　1.房地產(chǎn)項(xiàng)目的傳統(tǒng)融資模式

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資而言, 是房地產(chǎn)投資商和開(kāi)發(fā)商為確保投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資具有投資規(guī)模大、回收期長(zhǎng)、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特點(diǎn)，其最重要的問(wèn)題就是資金問(wèn)題，它歷來(lái)都是開(kāi)發(fā)商最關(guān)注的問(wèn)題，它也決定了該房地產(chǎn)項(xiàng)目能否順利實(shí)施。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資方式是主要利用企業(yè)自身的資信能力安排融資。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時(shí)的主要依據(jù)是公司作為一個(gè)整體的資產(chǎn)負(fù)債、利潤(rùn)及現(xiàn)金流量狀況，對(duì)具體項(xiàng)目的考慮是次要的。

　　其渠道主要包括內(nèi)部融資和外部融資。內(nèi)部融資主要是指開(kāi)發(fā)商自身的積累，包括開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金和以企業(yè)為基礎(chǔ)的股權(quán)融資，前一種方式由于企業(yè)的資金積累較慢故效率較低，后一種在我國(guó)應(yīng)用較少。外部融資主要是銀行貸款、信托投資等，其中以銀行貸款為主。但是銀行貸款提供資金的數(shù)量和使用期限都有嚴(yán)格的限制，且貸款項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)首先是由開(kāi)發(fā)企業(yè)完全承擔(dān)，然后由銀行承擔(dān)，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是非常不利于分散風(fēng)險(xiǎn)的。所以，有以上分析可知，傳統(tǒng)的融資方式已經(jīng)阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，通過(guò)安排建設(shè)項(xiàng)目本身進(jìn)入資本市場(chǎng)籌集資本則會(huì)逐漸形成一種必然趨勢(shì)。

　　2.房地產(chǎn)項(xiàng)目融資新模式——項(xiàng)目融資

　　項(xiàng)目融資是為一個(gè)特定項(xiàng)目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，以該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，以該項(xiàng)目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。如果項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需要借款人以直接擔(dān)保、間接擔(dān)?；蚱渌问浇o予項(xiàng)目附加的信用支持。對(duì)比傳統(tǒng)融資跟項(xiàng)目融資，傳統(tǒng)融資貸款人考慮借款人的資信狀況以及將要建設(shè)的項(xiàng)目的前景，而項(xiàng)目融資貸款人考慮項(xiàng)目自身產(chǎn)生的現(xiàn)金流以及除此之外的項(xiàng)目實(shí)體的其他資產(chǎn)。結(jié)合項(xiàng)目融資和房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，提出以下針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目融資模式。

　　2.1 bot 融資模式

　　bot是build(建設(shè))、operate(經(jīng)營(yíng))和transfer(轉(zhuǎn)讓)三個(gè)英文單詞第一個(gè)字母的縮寫。是指國(guó)家或者地方政府部門通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議，授予簽約方的外商投資企業(yè)(包括中外合資、中外合作、外商獨(dú)資)或本國(guó)其它的經(jīng)濟(jì)實(shí)體組建項(xiàng)目公司，由該項(xiàng)目公司承擔(dān)公共基礎(chǔ)設(shè)施(基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè))項(xiàng)目的融資、建造、經(jīng)營(yíng)和維護(hù);在協(xié)議規(guī)定的特許期限內(nèi)，項(xiàng)目公司擁有投資建造設(shè)施的所有權(quán)，允許向設(shè)施使用者收取適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用，由此回收項(xiàng)目投資、經(jīng)營(yíng)和維護(hù)成本并獲得合理的回報(bào);特許期滿后，項(xiàng)目公司將設(shè)施無(wú)償?shù)匾平唤o簽約方的政府部門。bot 實(shí)際上是政府和私人企業(yè)間就基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所建立的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)協(xié)議關(guān)系。在房地產(chǎn)業(yè)，bot 項(xiàng)目融資模式可應(yīng)用于公共休閑場(chǎng)所的建設(shè)中，如公園等項(xiàng)目。該模式不僅能減少政府的直接財(cái)政負(fù)擔(dān)，減輕政府的借款負(fù)債義務(wù)，而且還有利于轉(zhuǎn)移和降低風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目的運(yùn)作效率。bot項(xiàng)目如果有外國(guó)的專業(yè)公司參與融資和經(jīng)營(yíng)，會(huì)給項(xiàng)目所在國(guó)帶來(lái)先進(jìn)的技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，既給本國(guó)的承包商帶來(lái)較多的發(fā)展機(jī)會(huì)，也促進(jìn)了國(guó)際經(jīng)濟(jì)的融合。

　　2.2 abs(asset-backed-securitization) 融資模式

　　abs(asset backed securitization)是以項(xiàng)目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式。具體來(lái)說(shuō)，它是以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以該項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來(lái)的預(yù)期收益為保證，經(jīng)過(guò)信用增級(jí)，在資本市場(chǎng)上發(fā)行債券籌集資金的一種項(xiàng)目融資方式。這種融資方式的目的在于，通過(guò)其特有的提高信用等級(jí)方式，使原本信用等級(jí)較低的項(xiàng)目可以進(jìn)入高信用等級(jí)證券市場(chǎng)，利用該市場(chǎng)信用等級(jí)高、債券安全性和流動(dòng)性高、債券利率低的特點(diǎn)大幅降低發(fā)行債券籌集資金的成本。

　　具體來(lái)說(shuō)，利用abs 模式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的流程基本上可分為四個(gè)階段：第一，組建spc 階段。spc 是special purposecorporation 縮寫，即特殊目標(biāo)公司。這種公司包括國(guó)際權(quán)威資信評(píng)估機(jī)構(gòu)較高資信評(píng)估等級(jí)(aaa 或aa 級(jí))的信托投資公司、信用擔(dān)保公司、投資保險(xiǎn)公司或其他具有類似功能的機(jī)構(gòu)。成功組建spc 是abs 順利運(yùn)作的根本前提;

　　第二，spc 與項(xiàng)目結(jié)合階段。適合abs 的項(xiàng)目是擁有未來(lái)現(xiàn)金流入的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目或幾個(gè)中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目捆綁組合項(xiàng)目，擁有這些未來(lái)現(xiàn)金流量所有權(quán)的是目公司，這些現(xiàn)金流量所代表的資產(chǎn)是abs 融資的物質(zhì)基礎(chǔ)。spc與這些項(xiàng)目的結(jié)合就是以合同協(xié)議的方式將項(xiàng)目公司擁有的未來(lái)現(xiàn)金收入的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給spc;第三，spc 發(fā)行債券階段。spc 可直接在資本市場(chǎng)上發(fā)行債券籌集資金，或者經(jīng)過(guò)spc 信用擔(dān)保，由其他機(jī)構(gòu)組織發(fā)行債券。spc發(fā)行的債券或通過(guò)它信用擔(dān)保的債券自動(dòng)擁有相應(yīng)等級(jí)。然后把所籌資金用于項(xiàng)目建設(shè)和開(kāi)發(fā);第四，spc償債階段。由于項(xiàng)目公司已將項(xiàng)目資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金收入權(quán)利轉(zhuǎn)讓給spc，因此spc 就能利用項(xiàng)目資產(chǎn)的未來(lái)現(xiàn)金收入清償其在國(guó)際資本市場(chǎng)發(fā)行債券的本息。

　　2.3房地產(chǎn)的售后回租融資模式

　　售后回租是融資租賃的一種具體形式。即公司為了融通資金，在出售某項(xiàng)資產(chǎn)后，再?gòu)馁?gòu)買者手中租回該資產(chǎn)。一方面可以取得該資產(chǎn)的變現(xiàn)款，另一方面又可以繼續(xù)使用該資產(chǎn)。房地產(chǎn)的售后回租融資模式的操作流程基本上可以通過(guò)下列步驟予以實(shí)施：①房地產(chǎn)項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)好售房?jī)r(jià)格和租金，計(jì)算房地產(chǎn)的投資報(bào)酬率，該報(bào)酬率應(yīng)高于銀行存款利率;②項(xiàng)目公司與房地產(chǎn)投資者簽訂房產(chǎn)購(gòu)買合同，同時(shí)按約定項(xiàng)目公司回租該房產(chǎn);③項(xiàng)目公司再將房產(chǎn)租給使用者，每月的租金用于支付房東的租金。房地產(chǎn)的售后回租主要通過(guò)銷售積壓的房產(chǎn)，收回大量資金，緩解了項(xiàng)目公司資金緊張的問(wèn)題;而對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，因?yàn)橘?gòu)買的房產(chǎn)屬自己，避免了因項(xiàng)目公司破產(chǎn)遭受巨大損失的風(fēng)險(xiǎn)。

　　3.總結(jié)

　　傳統(tǒng)以企業(yè)自身的資信能力進(jìn)行融資的方式已經(jīng)不適合在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)環(huán)境下發(fā)展的房地產(chǎn)項(xiàng)目，而取而代之的是以房地產(chǎn)項(xiàng)目本身為主要考慮因素。在這樣的背景下，，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目自身和項(xiàng)目融資方式的特點(diǎn)，本文提出了bot融資模式、abs融資模式、售后回租等融資模式，并對(duì)這些模式進(jìn)行了分析，以幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇合適的融資方式。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的主體

　　每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，都是一個(gè)多方參與的過(guò)程。就房地產(chǎn)項(xiàng)目融資而言，主要有以下9個(gè)參與主體。

　　(1)項(xiàng)目發(fā)起人(Proiect Sponsors)

　　即商業(yè)房地產(chǎn)丌發(fā)商，是項(xiàng)目的實(shí)際投資者和真正主辦人，可以是單獨(dú)一家房地產(chǎn)丌發(fā)企業(yè)，也可由多個(gè)投資者組成聯(lián)合體。他們通常因?yàn)樽陨碣Y金不足或不愿承擔(dān)全部項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)而選擇項(xiàng)目融資，在有限追索項(xiàng)目融資中，開(kāi)發(fā)商除了擁有項(xiàng)目公司全部或部分股權(quán)外，還需要以直接或間接擔(dān)保形式為項(xiàng)目公司提供一定的信用支持。因此，開(kāi)發(fā)商是項(xiàng)目融資中的真正借款人。

　　(2)項(xiàng)目公司(Proiect Company)

　　即項(xiàng)目的直接主辦人。通常，由項(xiàng)目發(fā)起人出資，專門為該項(xiàng)目成立一個(gè)單一目的的，具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目公司，作為借款人對(duì)外融資，直接參與項(xiàng)目投資和項(xiàng)目管理，并直接承擔(dān)項(xiàng)目的債務(wù)責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商投入的資本金形成項(xiàng)目公司的權(quán)益，項(xiàng)目公司把項(xiàng)目I丌發(fā)風(fēng)險(xiǎn)與開(kāi)發(fā)商的其他資產(chǎn)相隔離，實(shí)現(xiàn)貸款銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商的有限追索。在整個(gè)項(xiàng)目丌發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，項(xiàng)目公司作為法律和經(jīng)濟(jì)上獨(dú)立的主體與各參與方發(fā)生經(jīng)濟(jì)關(guān)系。項(xiàng)目公司也可以在經(jīng)營(yíng)期間轉(zhuǎn)型為商業(yè)管理公司，持有物業(yè)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。

　　(3)貸款銀行(Lending Bank)

　　貸款銀行，可以是單獨(dú)一家余融機(jī)構(gòu)，也可以是多家金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)合體，這主要由貸款規(guī)模和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等決定。在由多個(gè)金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合提供融資時(shí)，往往需要設(shè)立一個(gè)經(jīng)理銀行(Manager)，其他為參與銀行。項(xiàng)目公司更多的是與經(jīng)理銀行進(jìn)行接觸、談判，由經(jīng)理銀行負(fù)責(zé)各參與銀行之間的協(xié)調(diào)工作。這樣大大降低了項(xiàng)目公司工作難度。

　　(4)產(chǎn)品購(gòu)買者或設(shè)施使用者(Buyers or Users)

　　即項(xiàng)目房產(chǎn)的銷售對(duì)象。在房地產(chǎn)項(xiàng)目融資中，入駐零售商與開(kāi)發(fā)商簽訂長(zhǎng)期租賃合同，可在一定程度上保證了項(xiàng)目的出租面積和租金收入，從而保證項(xiàng)目建成后能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的用于還貸的現(xiàn)金流，為貸款提供重要信用保證。零售商既可以作為項(xiàng)目發(fā)起人之一，成為項(xiàng)目公司股東，分享開(kāi)發(fā)利潤(rùn):也可以只作為項(xiàng)目建成后的運(yùn)營(yíng)商，規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

　　(5)工程承包商(Contractors)

　　通常，承包商通過(guò)與項(xiàng)目公司簽訂承包合同，負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和建設(shè)工作，并承擔(dān)延期誤工和工程質(zhì)量不合格的風(fēng)險(xiǎn)。承包商的資金情況、工程技術(shù)能力及經(jīng)營(yíng)紀(jì)錄，會(huì)影響貸款銀行對(duì)項(xiàng)目建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)的判斷。

　　(6)擔(dān)保受托方(Security Trustee)

　　由于貸款銀行主要以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)及項(xiàng)目未來(lái)收益作為還款保證，因此為防止項(xiàng)目公司違約或轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，貸款銀行一般都要求項(xiàng)目公司將其資產(chǎn)及收益賬戶交由一個(gè)具有信托資格的機(jī)構(gòu)保管，這家機(jī)構(gòu)被稱為擔(dān)保受托方。擔(dān)保受托方一般由境內(nèi)商業(yè)銀行獨(dú)家或境內(nèi)、外商業(yè)銀行聯(lián)合擔(dān)任。

　　(7)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理公司

　　項(xiàng)目建設(shè)只是商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的開(kāi)始階段，最重要的是后期的經(jīng)營(yíng)管理。項(xiàng)目管理公司的專業(yè)水平和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，可以在很大程度上影響貸款銀行對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期風(fēng)險(xiǎn)的判斷。

　　(8)項(xiàng)目融資顧問(wèn)和法律、稅收顧問(wèn)(Financial，Law or Tax Adviser)

　　項(xiàng)目融資是一項(xiàng)系統(tǒng)的專業(yè)工作，需要聘請(qǐng)專業(yè)顧問(wèn)負(fù)責(zé)融資方案的設(shè)計(jì)、分析、比較和談判，幫助開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)有限追索和表外融資，并充分利用稅務(wù)虧損降低資金成本，并能保證相關(guān)法律文件的嚴(yán)謹(jǐn)。

　　(9)其它

　　此外，項(xiàng)目融資的參與方還包括保險(xiǎn)公司、有關(guān)政府機(jī)構(gòu)等等，這些都會(huì)直接影響貸款銀行對(duì)項(xiàng)目建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)。