房地產(chǎn)項目融資概念
房地產(chǎn)項目融資概念
我國房地產(chǎn)行業(yè)綁架銀行已經(jīng)是一個不爭的事實,這也導(dǎo)致國家在對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控的過程中,會有諸多顧忌。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開房地產(chǎn)項目融資的概念，希望能幫到你。
房地產(chǎn)項目融資的概念
房地產(chǎn)項目融資是整個社會融資系統(tǒng)中的一個重要組成部分，是房地產(chǎn)投資者為確保投資項目的順利進行而進行的融通資金的活動。與其他融資活動一樣，房地產(chǎn)項目融資同樣包括資金籌措和資金供應(yīng)兩個方面。
房地產(chǎn)項目融資的實質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。
房地產(chǎn)項目融資的涵義
房地產(chǎn)業(yè)能否籌集到足夠的資金是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)實施的前提，能否有足夠長時間的靈活可用的資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成功經(jīng)營的關(guān)鍵。
房地產(chǎn)項目融資的內(nèi)涵應(yīng)該是為了分散房地產(chǎn)投融資的風(fēng)險而采取的以房地產(chǎn)項目未來可用于還款的凈現(xiàn)會流和項目資產(chǎn)本身價值為融資要約的資金融通模式。與傳統(tǒng)的融資方式中公司利用自身的資信能力及綜合還款能力安排融資相比，房地產(chǎn)項目融資一方面因為還款保障為實體房地產(chǎn)及其收益權(quán)，因而還款的保障基礎(chǔ)更為堅硬，更能獲得資盒的支持。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時的主要依據(jù)是公司作為一個整體的資產(chǎn)負(fù)債、利潤及現(xiàn)金流量狀況，對具體項目的考慮是次要的。如果項目的經(jīng)濟強度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需求借款人以直接擔(dān)保、間接擔(dān)?；蚱渌问浇o予項目附加的信用支持。另一方面，可以幫助房地產(chǎn)投資者籌集遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過自身資信能力所能達到的大型房地產(chǎn)項目資會，從而使在傳統(tǒng)融資條件下無法取得貸款資金的房地產(chǎn)項目順利實現(xiàn)資金融通，成功獲得開發(fā)。另外，房地產(chǎn)項目融資為政府、企業(yè)和市場提供了靈活多樣的融資模式，豐富和滿足多方主體資金需求上的特殊要求。
房地產(chǎn)項目融資的特點
與一般企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)融資活動具有以下特征:
1.開發(fā)資金需求量大，對外源性融資依賴性高。房地產(chǎn)業(yè)屬資本密集型行業(yè)，僅僅依靠企業(yè)自有資金，不可能完成項目開發(fā)，因而開發(fā)商必須通過各種手段進行外源性融資。從今后趨勢看，我國房地產(chǎn)業(yè)單純依賴銀行信貸的局面將有所緩解，但外部融資比例不會減少，只是結(jié)構(gòu)上會呈現(xiàn)多元化。
2.土地和房屋抵押是融資條件。伴隨著國家土地政策的改革，各單位對土地的獲得越來越難;由于房價在不斷上漲，因而土地和房屋抵押成為受金融機構(gòu)歡迎的融資條件。
3.資金面臨較大風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟周期關(guān)聯(lián)度非常明顯，我國房地產(chǎn)業(yè)受政府宏觀調(diào)控的影響更大，而且由于我國金融體系不發(fā)達，加上項目中巨額的營運資本及其短期波動，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨較大資金風(fēng)險。
房地產(chǎn)項目融資的融資主體
每個房地產(chǎn)項目的開發(fā)，都是一個多方參與的過程。就房地產(chǎn)項目融資而言，主要有以下9個參與主體。
(1)項目發(fā)起人(Proiect Sponsors)
即商業(yè)房地產(chǎn)丌發(fā)商，是項目的實際投資者和真正主辦人，可以是單獨一家房地產(chǎn)丌發(fā)企業(yè)，也可由多個投資者組成聯(lián)合體。他們通常因為自身資金不足或不愿承擔(dān)全部項目風(fēng)險而選擇項目融資，在有限追索項目融資中，開發(fā)商除了擁有項目公司全部或部分股權(quán)外，還需要以直接或間接擔(dān)保形式為項目公司提供一定的信用支持。因此，開發(fā)商是項目融資中的真正借款人。
(2)項目公司(Proiect Company)
即項目的直接主辦人。通常，由項目發(fā)起人出資，專門為該項目成立一個單一目的的，具有獨立法人資格的項目公司，作為借款人對外融資，直接參與項目投資和項目管理，并直接承擔(dān)項目的債務(wù)責(zé)任和風(fēng)險。開發(fā)商投入的資本金形成項目公司的權(quán)益，項目公司把項目I丌發(fā)風(fēng)險與開發(fā)商的其他資產(chǎn)相隔離，實現(xiàn)貸款銀行對開發(fā)商的有限追索。在整個項目丌發(fā)經(jīng)營過程中，項目公司作為法律和經(jīng)濟上獨立的主體與各參與方發(fā)生經(jīng)濟關(guān)系。項目公司也可以在經(jīng)營期間轉(zhuǎn)型為商業(yè)管理公司，持有物業(yè)繼續(xù)經(jīng)營。
(3)貸款銀行(Lending Bank)
貸款銀行，可以是單獨一家余融機構(gòu)，也可以是多家金融機構(gòu)的聯(lián)合體，這主要由貸款規(guī)模和項目風(fēng)險等決定。在由多個金融機構(gòu)聯(lián)合提供融資時，往往需要設(shè)立一個經(jīng)理銀行(Manager)，其他為參與銀行。項目公司更多的是與經(jīng)理銀行進行接觸、談判，由經(jīng)理銀行負(fù)責(zé)各參與銀行之間的協(xié)調(diào)工作。這樣大大降低了項目公司工作難度。
(4)產(chǎn)品購買者或設(shè)施使用者(Buyers or Users)
即項目房產(chǎn)的銷售對象。在房地產(chǎn)項目融資中，入駐零售商與開發(fā)商簽訂長期租賃合同，可在一定程度上保證了項目的出租面積和租金收入，從而保證項目建成后能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的用于還貸的現(xiàn)金流，為貸款提供重要信用保證。零售商既可以作為項目發(fā)起人之一，成為項目公司股東，分享開發(fā)利潤:也可以只作為項目建成后的運營商，規(guī)避開發(fā)風(fēng)險。
(5)工程承包商(Contractors)
通常，承包商通過與項目公司簽訂承包合同，負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)項目的設(shè)計和建設(shè)工作，并承擔(dān)延期誤工和工程質(zhì)量不合格的風(fēng)險。承包商的資金情況、工程技術(shù)能力及經(jīng)營紀(jì)錄，會影響貸款銀行對項目建設(shè)期風(fēng)險的判斷。
(6)擔(dān)保受托方(Security Trustee)
由于貸款銀行主要以項目公司的資產(chǎn)及項目未來收益作為還款保證，因此為防止項目公司違約或轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，貸款銀行一般都要求項目公司將其資產(chǎn)及收益賬戶交由一個具有信托資格的機構(gòu)保管，這家機構(gòu)被稱為擔(dān)保受托方。擔(dān)保受托方一般由境內(nèi)商業(yè)銀行獨家或境內(nèi)、外商業(yè)銀行聯(lián)合擔(dān)任。
(7)房地產(chǎn)項目管理公司
項目建設(shè)只是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的開始階段，最重要的是后期的經(jīng)營管理。項目管理公司的專業(yè)水平和經(jīng)營業(yè)績，可以在很大程度上影響貸款銀行對項目經(jīng)營期風(fēng)險的判斷。
(8)項目融資顧問和法律、稅收顧問(Financial，Law or Tax Adviser)
項目融資是一項系統(tǒng)的專業(yè)工作，需要聘請專業(yè)顧問負(fù)責(zé)融資方案的設(shè)計、分析、比較和談判，幫助開發(fā)商實現(xiàn)有限追索和表外融資，并充分利用稅務(wù)虧損降低資金成本，并能保證相關(guān)法律文件的嚴(yán)謹(jǐn)。
(9)其它
此外，項目融資的參與方還包括保險公司、有關(guān)政府機構(gòu)等等，這些都會直接影響貸款銀行對項目建設(shè)期和經(jīng)營期風(fēng)險的評價。
房地產(chǎn)項目融資的框架結(jié)構(gòu)
項目融資一般由四個基本模塊組成，分別是項目的投資結(jié)構(gòu)、項目的融資結(jié)構(gòu)、項目的資會結(jié)構(gòu)和項目的信用保證結(jié)構(gòu)。
(1)項目的投資結(jié)構(gòu)
即項目的資產(chǎn)所有權(quán)結(jié)構(gòu)，指項目投資者對項目資產(chǎn)權(quán)益的法律擁有形式和項目投資者之問(如果投資者超過一個)的法律合作關(guān)系。目前，國際上常用的項目投資結(jié)構(gòu)有單一項目子公司、公司型合資結(jié)構(gòu)、合伙制及有限合伙制結(jié)構(gòu)、信托基金結(jié)構(gòu)和非公司型合資結(jié)構(gòu)等形式。
(2)項目的融資結(jié)構(gòu)
融資結(jié)構(gòu)是項目融資的核心部分，指項目投資者取得資金的具體形式。一旦投資者在投資結(jié)構(gòu)上達成共識，就要盡量設(shè)計和選擇合適的融資結(jié)構(gòu)來實現(xiàn)投資者的融資目標(biāo)和要求，這往往是項目融資顧問的重點工作之一。常用的項目融資模式有:投資者直接安排項目融資、通過單一項目公司安排融資、利用“設(shè)施使用協(xié)議”融資、融資租賃、BOT模式和ABS模式等，也可以按照投資者的要求對幾種模式進行組合、取舍、拼裝。
(3)項目的資會結(jié)構(gòu)
項目融資的資金由三部分構(gòu)成:股本資金、準(zhǔn)股本資金2、債務(wù)資金。三者的構(gòu)成及其比例關(guān)系即項目的資金結(jié)構(gòu)，其中核心問題是債務(wù)資金。項目融資常用的債務(wù)資金形式有:商業(yè)銀行貸款、銀團貸款、租賃等。資金結(jié)構(gòu)在很大程度上受制于投資結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)和信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)，但通過靈活巧妙地安排項目的資金構(gòu)成比例，選擇恰當(dāng)?shù)馁Y金形式，可以達到既減少投資者自身資金的直接投入，又提高項目綜合經(jīng)濟效益的雙重目的。
(4)項目的信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)
對貸款銀行而言，項目融資的安全性來自兩方面:①項目本身的經(jīng)濟強度;②項目之外的各種直接或間接擔(dān)保。這些擔(dān)保可以由項目投資者提供，也可以由與項目有直接或間接利益關(guān)系的參與各方提供:可以是直接的財務(wù)保證(如完工擔(dān)保、成本超支擔(dān)保、不可預(yù)見費用擔(dān)保等)，也可以是間接或非財務(wù)性的擔(dān)保(如項目產(chǎn)品長期購買或租賃協(xié)議等)。所有這些擔(dān)保形式的組合，就構(gòu)成了項目的信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)。項目本身的經(jīng)濟強度與信用保證結(jié)構(gòu)相輔相成，項目經(jīng)濟強度高，信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)就相對簡單，條件就相對寬松。
當(dāng)然，項目融資的整體結(jié)構(gòu)設(shè)計并不是各基本模塊的簡單組合。實際上是通過開發(fā)商、貸款銀行與其他參與方及有關(guān)政府部門等間的反復(fù)談判，完成融資的模塊設(shè)計并確定模塊問的組合關(guān)系。通過對不同方案的對比、選擇、調(diào)整，最后產(chǎn)生一個令參與各方都比較滿意的最佳方案。對其中任何一個模塊作設(shè)計上的調(diào)整，都會影響到其他模塊的結(jié)構(gòu)設(shè)計及相互間的組合關(guān)系。
房地產(chǎn)項目融資概念相關(guān)文章：