房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式
房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式
從廣義概念上講，房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開發(fā)，流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資，融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動的總稱。下面學(xué)習啦小編就為大家解開房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式，希望能幫到你。
房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式
房地產(chǎn)企業(yè)融資方式
房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有高投入、高風險、高產(chǎn)出的特性。房地產(chǎn)開發(fā)的每一個階段都需要龐大的資金支持，因此對融資方式的優(yōu)缺點、政策約束和融資成本的把握，便于企業(yè)根據(jù)實際情況來選擇合適的融資方式。
一般來說，房地產(chǎn)融資可以分為內(nèi)部融資和外部融資兩種。
內(nèi)部融資主要是指房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，包括一些抵押貼現(xiàn)的票據(jù)，債券，可出售的經(jīng)營性和存量物業(yè)，以及近期內(nèi)可回收的各種款項等，包括向消費者預(yù)收購房定金等。但隨著企業(yè)投資規(guī)模的不斷擴大以及考慮企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，單純依靠內(nèi)源融資已很難滿足企業(yè)的發(fā)展需求。
外部融資又可以分為直接融資和間接融資。直接融資主要是從資本市場獲得的資金，主要滿足長期投資的資金需求，包括上市融資、債券融資、房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托等多種融資方式。間接融資主要是從金融機構(gòu)獲得的資金，主要是房地產(chǎn)項目貸款，解決房地產(chǎn)開發(fā)中短期的資金需求。
融資方式的定義
融資方式即企業(yè)融資的渠道。它可以分為兩類:債務(wù)性融資和權(quán)益性融資。前者包括銀行貸款、發(fā)行債券和應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款等，后者主要指股票融資。債務(wù)性融資構(gòu)成負債，企業(yè)要按期償還約定的本息，債權(quán)人一般不參與企業(yè)的經(jīng)營決策，對資金的運用也沒有決策權(quán)。權(quán)益性融資構(gòu)成企業(yè)的自有資金，投資者有權(quán)參與企業(yè)的經(jīng)營決策，有權(quán)獲得企業(yè)的紅利，但無權(quán)撤退資金。
房地產(chǎn)融資的詳細信息
房地產(chǎn)項目融資的目的、種類、途徑多種多樣，但是，簡單、直接、明了的描述就是兩個字:找錢。找錢、找到有錢的企業(yè)、機構(gòu)、個人，已經(jīng)成了當前許多房地產(chǎn)企業(yè)老總每天最重要的工作，許多房地產(chǎn)企業(yè)也都開始設(shè)立專門的融資機構(gòu)或部門，也會招聘一些"具有成功融資經(jīng)驗""成熟融資渠道"的融資經(jīng)理或融資主管一類的高級經(jīng)理人員。這些老總或融資人員大多數(shù)時間都是在與"有錢的企業(yè)、機構(gòu)或個人"談項目、談融資、訂合同。而這些有錢的企業(yè)、機構(gòu)或個人被他們共同抵制成為"銀主"，一個極富戲謔性的稱謂，一個在融資活動中永遠不會存在的故事的主角，一個為融資中介(掮客)善用的工具和謀取錢物酒食的借口。
房地產(chǎn)企業(yè)融資的首要前提就是要能夠根據(jù)企業(yè)自身和項目的情況去分析，融資方為何會鐘情于項目?及對項目做出符合市場價值的評估;其次也是最重要的一點，如何在融資過程中使融資方的資金安全得到保證?即對融資資金的進入和退出的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計，要充分考慮融資方對資金安全的絕對要求。
實際上，我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資活動中，成功的融資案例是極其少見的，比如，上市融資則使絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所不具備的和無法等待的。目前，比較適合于我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式是股權(quán)融資、收購融資、財務(wù)融資等三種方式(具體概念的相關(guān)描述參見《房地產(chǎn)項目融資操作實務(wù)研究》一文)。
房地產(chǎn)融資的相關(guān)政策
房地產(chǎn)業(yè)的增長不僅可以拉動整個國民經(jīng)濟的發(fā)展，而且拉動了投資需求和消費需求。在我國現(xiàn)有市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)融資可以采用銀行、信托、上市、基金等多種方式。但各種融資方式均有一定局限性，這也催生了一個新產(chǎn)業(yè)的繁榮-融資服務(wù)。
(一)銀行貸款
一直以來，銀行貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的支柱。數(shù)據(jù)顯示，2003年全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。
(二)房地產(chǎn)信托
信托因其制度優(yōu)勢，寬廣的創(chuàng)新空間以及巨大的靈活性已成為房地產(chǎn)融資的新熱點。信托可以進行直接貸款、股權(quán)投資、資產(chǎn)證券化等相關(guān)業(yè)務(wù)，可以在不同層次、不同品位上，為房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)。
但是，房地產(chǎn)融資的迅猛勢頭以及由此產(chǎn)生的風險，已受到有關(guān)部門重視。銀監(jiān)會已經(jīng)開始限制信托對房地產(chǎn)貸款的支持。另外，信托資金的規(guī)模，尤其是集合式信托的規(guī)模因為受到信托法的限制，有最多200份的限額。進入房地產(chǎn)行業(yè)的信托資金將受到一定影響。
(三)國內(nèi)ipo
(四)境外ipo
(五)借殼上市
(六)上市公司資產(chǎn)置換
(七)房地產(chǎn)投資基金等
綜合比較:由于房地產(chǎn)融資的資本密集性，有能力利用直接融資的企業(yè)寥寥無幾，房地產(chǎn)開發(fā)資金直接融資占較小比例。
我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源渠道可以分為內(nèi)部融資和外部融資
1.內(nèi)部融資方式包括:
(1)企業(yè)自有資金:包括企業(yè)設(shè)立時各出資方投入的資金，經(jīng)營一段時間后從稅后利潤中提取的盈余公積金，資本公積金(主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成)等資本由企業(yè)自有支配、長期持有。自有資金是企業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)和保證，國家對房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本比例有嚴格要求。開發(fā)商一般不太愿意動用過多的企業(yè)的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業(yè)的自有資金。
(2)預(yù)收賬款:是指開發(fā)商按照合同規(guī)定預(yù)先收取購房者的定金，以及委托開發(fā)單位開發(fā)建設(shè)項目，按雙方合同規(guī)定預(yù)收委托單位的開發(fā)建設(shè)資金。對開發(fā)商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發(fā)資金。其中預(yù)購房款主要指購房者的個人按揭貸款，是我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的重要來源。
2.外部融資的主要渠道和融資工具有:
(1)上市融資:股份制房地產(chǎn)企業(yè)上市發(fā)行股票融資現(xiàn)已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)債券:發(fā)行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來大規(guī)模的長期資金，用于土地開發(fā)和房地產(chǎn)項目投資等。當房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)中有長期的資金需求時，債券是一種重要融資渠道。
(3)銀行信貸:從銀行借款是開發(fā)商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業(yè)的流動周轉(zhuǎn)資金，在開發(fā)項目建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸。我國的開發(fā)商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建筑貸款。常見的開發(fā)貸款有:短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。
(4)房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)是采取公司或商業(yè)信托的形式，集合多個投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)(一般為收益性房地產(chǎn))或者為房地產(chǎn)進行融資，并享有稅收優(yōu)惠的投資機構(gòu)。它實質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股份或收益單位，吸收社會大眾投資者的資金，并委托專門管理機構(gòu)進行經(jīng)營管理。它通過多元化的投資，選擇各種不同的房地產(chǎn)證券、項目和業(yè)務(wù)進行組合投資。
(5)商業(yè)抵押擔保證券(CMBS):這是一種商業(yè)證券化的融資方式，及將不動產(chǎn)貸款中的商用房產(chǎn)抵押貸款匯集到一個組合抵押貸款中，通過證券化過程及債券形式向投資者發(fā)行。
(6)其他融資方式:利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。
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