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我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)是怎樣的

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我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)是怎樣的

  所謂房地產(chǎn)企業(yè),是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng),并以營(yíng)利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。下面小編給大家講下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)是怎樣的?

  從所有權(quán)的角度來(lái)看,在多種經(jīng)濟(jì)成分并存條件下,我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)劃分為全民所有制企業(yè)、集體所有制企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份合作制企業(yè)、股份制、外資企業(yè)等。

  (1)全民所有制企業(yè)

  全民所有制企業(yè)是指依法自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)單位。企業(yè)的財(cái)產(chǎn)屬于全民所有,國(guó)家依照所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的原則授予企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。企業(yè)對(duì)國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。目前,這種類型的房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)占有相當(dāng)大的比重。

  (2)集體所有制企業(yè)

  集體所有制企業(yè)是資產(chǎn)屬于勞動(dòng)群眾集體所有、實(shí)行共同勞動(dòng),在分配方式上以按勞分配為主體的社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)組織。

  (3)股份制企業(yè)

  股份制企業(yè)又稱股份有限公司,它的全部資本分為等額股份,采取發(fā)起設(shè)立和募集設(shè)立的方式籌集資本金。出資者通過(guò)投資取得相應(yīng)的股份,成為公司股東,按所持股份享有權(quán)利并承擔(dān)有限責(zé)任。它屬于混合所有制性質(zhì)。

  (4)股份合作制企業(yè)

  股份合作制企業(yè),是指以企業(yè)職工出資為主或者全部由企業(yè)職工出資構(gòu)成企業(yè)法人財(cái)產(chǎn),是合作勞動(dòng)、民主管理、按勞分配和按股分紅相結(jié)合的企業(yè)法人,其性質(zhì)是勞動(dòng)者的勞動(dòng)聯(lián)合和勞動(dòng)者的資本聯(lián)合相結(jié)合的集體經(jīng)濟(jì)。

  (5)私營(yíng)企業(yè)

  私營(yíng)企業(yè)是指企業(yè)資產(chǎn)屬于私人所有,雇工8人以上的營(yíng)利性經(jīng)濟(jì)組織(1988年6月頒布的《中華人民共和國(guó)私營(yíng)企業(yè)暫行條例》)。私營(yíng)企業(yè)可以分為獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)和有限責(zé)任公司三種。

  (6)外資企業(yè)

  外資企業(yè)包括中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)(簡(jiǎn)稱“三資”企業(yè))。中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)是指我國(guó)的公司、企業(yè)或其他經(jīng)濟(jì)組織與外國(guó)的公司、企業(yè)或其他經(jīng)濟(jì)組織及個(gè)人按照中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法的規(guī)定,在我國(guó)境內(nèi)共同投資、共同經(jīng)營(yíng),并按投資比例分享利潤(rùn)、分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及虧損的企業(yè)。中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)是指我國(guó)企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織與外國(guó)企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人根據(jù)有關(guān)法律在我國(guó)境內(nèi)設(shè)立的,依照合同聯(lián)合經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。外商獨(dú)資企業(yè)是指依照外資企業(yè)法在我國(guó)境內(nèi)設(shè)立的,全部資本為外國(guó)投資者所投入的企業(yè)。

  改革開放以來(lái),我國(guó)確定以公有制為主體、多種經(jīng)濟(jì)成分共同發(fā)展的方針。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)同樣出現(xiàn)了公有制實(shí)現(xiàn)形式多樣化和多種經(jīng)濟(jì)成分共同發(fā)展的局面。2003年10月黨的十六屆三中全會(huì)發(fā)布了《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》,指出:“要適應(yīng)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化不斷發(fā)展的趨勢(shì),進(jìn)一步增強(qiáng)公有制經(jīng)濟(jì)的活力,大力發(fā)展國(guó)有資本、集體資本和非公有資本參股的混合所有制經(jīng)濟(jì),實(shí)現(xiàn)投資主體多元化,使股份制成為公有制的主要實(shí)現(xiàn)形式。” 按這個(gè)精神,房地產(chǎn)行業(yè)作為競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè),獨(dú)資的國(guó)有企業(yè)要逐步轉(zhuǎn)制,大量改制為混合所有制的股份制企業(yè),同時(shí)還要大力發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì),使混合所有制成為公有制的主要實(shí)現(xiàn)形式。現(xiàn)有國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè),要按照建立現(xiàn)代企業(yè)制度的要求,深化改革,實(shí)行公司制改造,資產(chǎn)重組,加強(qiáng)科學(xué)管理,提高資本運(yùn)作效率,特別是要提高集中度,發(fā)展具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的大公司和大企業(yè)集團(tuán)。

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特征

  受所經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品和服務(wù)特殊性的影響,同其他行業(yè)的企業(yè)相比較,房地產(chǎn)企業(yè)有以下幾方面特征:

  1、經(jīng)營(yíng)對(duì)象的不可移動(dòng)性

  不管是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)企業(yè)還是物業(yè)管理企業(yè),它們的經(jīng)營(yíng)對(duì)象都是不動(dòng)產(chǎn),具有固定性和不可移動(dòng)性。這種特性使房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中受其影響十分巨大,受周圍環(huán)境的影響較大,經(jīng)營(yíng)績(jī)效與所處區(qū)位狀況關(guān)系密切。因?yàn)橐话闵唐穼儆趧?dòng)產(chǎn),具有實(shí)體的流動(dòng)性,可以隨時(shí)在地區(qū)之間,甚至是不同國(guó)家之間進(jìn)行流動(dòng),因而通常面對(duì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)范圍比較大,在不受一國(guó)對(duì)外貿(mào)易政策、國(guó)家安全等貿(mào)易壁壘影響的條件下,競(jìng)爭(zhēng)范圍是世界性的,企業(yè)要根據(jù)國(guó)際市場(chǎng)的情況進(jìn)行決策,國(guó)際市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化會(huì)對(duì)這類企業(yè)產(chǎn)生直接的影響。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),不動(dòng)產(chǎn)不具有實(shí)體的流動(dòng)性,房地產(chǎn)企業(yè)提供的產(chǎn)品不可能移動(dòng),相關(guān)的房地產(chǎn)服務(wù)也附著于固定的房地產(chǎn)上面,因此其面對(duì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)范圍較小一些,主要是本地市場(chǎng),當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的供求關(guān)系及其變化趨勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效至關(guān)重要。此外,由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值量大,資產(chǎn)轉(zhuǎn)移需要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間,從而使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系無(wú)法充分展開,受制于此,房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成功的關(guān)鍵在于把握當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求。

  2、業(yè)務(wù)形態(tài)的服務(wù)性

  無(wú)論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)企業(yè),還是物業(yè)管理企業(yè),從其業(yè)務(wù)活動(dòng)的性質(zhì)來(lái)看,主要是提供某種服務(wù)。

  在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中,即征地、拆遷、土地開發(fā)、土地出讓轉(zhuǎn)讓、房屋開發(fā)、房屋出售、出租、轉(zhuǎn)租、房地產(chǎn)抵押以及房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中必然產(chǎn)生大量談判、協(xié)調(diào)、籌劃等勞務(wù)以及相應(yīng)的法律事務(wù),這些是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要內(nèi)容。

  對(duì)于房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō),其服務(wù)性的特性就更加明顯了。房地產(chǎn)中介企業(yè)就是圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)品而進(jìn)行的一系列咨詢、籌劃、代理和服務(wù)活動(dòng),溝通與房地產(chǎn)產(chǎn)品相關(guān)的各類信息,撮合買賣雙方,節(jié)約交易各方的交易成本,并從節(jié)約的成本中獲取傭金,所以,中介企業(yè)提供的是房地產(chǎn)各類服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際上就是對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)及其設(shè)施和周邊環(huán)境進(jìn)行管理并提供各種保安、保潔、維修和保養(yǎng)服務(wù)的企業(yè)。這種特性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)態(tài)度和服務(wù)質(zhì)量至關(guān)重要。

  3、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的資金和人才密集性

  房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中需要大量的資金和人才,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的每個(gè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目蘊(yùn)涵的價(jià)值量極大,需要大量資金的運(yùn)籌,是一種資金密集型的企業(yè)。例如,房地產(chǎn)開發(fā)前期的安置補(bǔ)償費(fèi)用、前期工作中的勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用、可行性研究費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等,通常完全依靠自有資金進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)微乎其微,往往要依賴各種金融工具和金融手段。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的密切聯(lián)系帶來(lái)了兩個(gè)方面的后果:

  一方面房地產(chǎn)企業(yè)需要大量資金為銀行等金融機(jī)構(gòu)提供了一種優(yōu)良的投資渠道;

  另一方面,二者結(jié)合使整體經(jīng)濟(jì)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力下降,一旦房地產(chǎn)價(jià)格下跌或者房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善,可能會(huì)造成金融體系動(dòng)蕩,進(jìn)而危及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的安全。

  所謂人才密集型是指在房地產(chǎn)開發(fā)、中介咨詢、代理、物業(yè)管理過(guò)程中,需要大量的各種各樣的專業(yè)人才,如建筑工程類、經(jīng)濟(jì)分析類、金融類等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中涉及建筑安裝方面的技術(shù)知識(shí),也涉及市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目管理、各專業(yè)領(lǐng)域協(xié)調(diào)等知識(shí)和技能,往往只有借助各類專業(yè)人員的協(xié)同合作才能完成房地產(chǎn)開發(fā)。對(duì)于普通房地產(chǎn)需求者而言,消費(fèi)者或者不從事房地產(chǎn)行業(yè)的公司企業(yè)無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)掌握與房地產(chǎn)相關(guān)的專業(yè)知識(shí),通常在交易過(guò)程中要依賴這些專業(yè)人士的協(xié)助,這樣就為專業(yè)化的中介服務(wù)企業(yè)提供了經(jīng)營(yíng)空間。

  4、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程的行業(yè)限制性

  在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)過(guò)程中,行業(yè)特征對(duì)其的影響明顯,表現(xiàn)在:

  一是行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模較大,對(duì)企業(yè)發(fā)展起到十分巨大的推動(dòng)作用。

  二是行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)范圍主要是本地市場(chǎng),是面向區(qū)域的,全國(guó)及世界性的競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)源于資金流動(dòng)。

  三是目前房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量較大,但有較大實(shí)力的企業(yè)數(shù)量則較少,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)烈,企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中面臨的不確定性較強(qiáng)。

  四是房地產(chǎn)用戶的數(shù)量較多,是個(gè)領(lǐng)域較為廣闊的市場(chǎng)。房地產(chǎn)用戶主要包括一般的住房消費(fèi)者及其他需要房地產(chǎn)產(chǎn)品的集團(tuán)購(gòu)買者。

  五是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入障礙比較大,一方面,由于進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)需要較大的啟動(dòng)資本,所以存在較高的進(jìn)入壁壘障礙;另一方面,房地產(chǎn)的固定性也決定了退出房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移成本也相當(dāng)高。

  六是房地產(chǎn)企業(yè)由于其資金量投入大、風(fēng)險(xiǎn)高,企業(yè)經(jīng)營(yíng)得當(dāng),其盈利水平也會(huì)高一些,這種較高水平的盈利是對(duì)其承擔(dān)的高風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。這也是吸引其他行業(yè)資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的主要因素。

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