商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式

　　有很多朋友不是很懂，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式是怎么樣的啊?看完學(xué)習(xí)啦小編整理的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式后你就會明白了!文章分享給大家，歡迎閱讀，僅供參考哦!

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式研究

　　隨著我國商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的理論研究也逐漸成為學(xué)術(shù)界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有“萬達(dá)訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售運(yùn)營模式、房地產(chǎn)投資信托等等

　　本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是個系統(tǒng)工程，并從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的構(gòu)成分析入手，結(jié)合成功案例和具體實踐，從系統(tǒng)角度對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)行了研究，并提出了一種商業(yè)運(yùn)營商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主導(dǎo)地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營構(gòu)成研究

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)構(gòu)成

　　本文認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)應(yīng)主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營和資本運(yùn)營等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營中，商業(yè)是核心和本質(zhì)，項目的成敗最終取決于其商業(yè)運(yùn)營的成敗;地產(chǎn)開發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn)，沒有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開發(fā)，附著其上的商業(yè)運(yùn)營則失去了必要的基礎(chǔ)和載體;資本運(yùn)營是線索和目的，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的各環(huán)節(jié)都由資本運(yùn)營實現(xiàn)耦合，并且任何商業(yè)項目都是以良性的資本運(yùn)營為最終目的

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主體構(gòu)成

　　根據(jù)運(yùn)營環(huán)節(jié)構(gòu)成，相應(yīng)的運(yùn)營主體應(yīng)包括地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)運(yùn)營商和資本運(yùn)營商。在商業(yè)地產(chǎn)實際運(yùn)營中，可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象，比較常見的是地產(chǎn)開發(fā)商同時承當(dāng)了資本運(yùn)營商的角色，并且承當(dāng)了部分商業(yè)運(yùn)營商的工作，這是我國現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的一個顯著特點(diǎn)

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的常用模式

　　地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位

　　所謂地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位是指地產(chǎn)開發(fā)商除完成地產(chǎn)開發(fā)外，還參與項目選址、商業(yè)運(yùn)營商的選擇，并主導(dǎo)整個運(yùn)營過程的資本運(yùn)營

　　從功能來講，地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的基礎(chǔ)和表現(xiàn)。地產(chǎn)開發(fā)是個階段性行為，而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是個長期性行為，所以從這個角度上考慮，地產(chǎn)開發(fā)商并不適合整體運(yùn)營的主導(dǎo)地位。但地產(chǎn)開發(fā)商具有資金雄厚、土地儲備豐富、拿地、建設(shè)和銷售流程熟悉的優(yōu)勢，并且由于商業(yè)地產(chǎn)在相當(dāng)一段時間里被認(rèn)為首先是地產(chǎn)開發(fā)，然后才是商業(yè)經(jīng)營。地產(chǎn)開發(fā)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位，具有先天優(yōu)勢

　　萬達(dá)模式是地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位類型的代表，其創(chuàng)新性和優(yōu)勢在于：地產(chǎn)商充分發(fā)揮自身領(lǐng)域優(yōu)勢，通過模塊化的標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)可大大降低項目建設(shè)成本;通過耦合大型商業(yè)，實現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的內(nèi)在邏輯流程;在資本運(yùn)營上，也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式，而是以地產(chǎn)為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實現(xiàn)資本運(yùn)營但萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式有幾個特點(diǎn)值得我們關(guān)注，它們分別是：

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的地產(chǎn)開發(fā)具有地產(chǎn)項目本身的周期長、投資大的特點(diǎn)，以地產(chǎn)耦合商業(yè)，地產(chǎn)占主動對其在整個項目中的利益博弈并無益處，商業(yè)運(yùn)營商可能的變更對地產(chǎn)運(yùn)營商影響巨大。除通過地產(chǎn)的載體、租金的形式外，資本運(yùn)營未與商業(yè)運(yùn)營實現(xiàn)耦合。商業(yè)運(yùn)營與地產(chǎn)開發(fā)商通過契約方式的耦合，在實現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營上(尤其是在商業(yè)低迷階段時)存在一定隱患萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式要求作為項目主體的地產(chǎn)開發(fā)商同時擁有商業(yè)經(jīng)營、資本運(yùn)營方面豐富的能力

　　商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位

　　所謂商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位是指商業(yè)運(yùn)營商除完成商業(yè)運(yùn)營外，還參與地產(chǎn)開發(fā)(主要是商業(yè)選址、商業(yè)設(shè)計和商業(yè)規(guī)劃)，并主導(dǎo)整個運(yùn)營過程的資本運(yùn)營

　　。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的核心是商業(yè)運(yùn)營，無論是地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營，最終的盈利都需要商業(yè)運(yùn)營來體現(xiàn)。商業(yè)運(yùn)營商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位有以下優(yōu)勢：商業(yè)運(yùn)營商主導(dǎo)項目選址和前期規(guī)劃，為后期商業(yè)運(yùn)營的成功提供良好基礎(chǔ);商業(yè)運(yùn)營更具穩(wěn)定性和持續(xù)性;資產(chǎn)運(yùn)營可與商業(yè)運(yùn)營耦合，而不僅僅以地產(chǎn)為載體，可拓寬商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營渠道和手段

　　下文以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式為例，分析商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位的具體情況

　　頤高是一家以專業(yè)數(shù)碼連鎖業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，IT藍(lán)色房產(chǎn)、IT網(wǎng)絡(luò)資訊為核心業(yè)務(wù)，融合IT相關(guān)產(chǎn)業(yè)于一體的全國性大型IT集團(tuán)公司。其商業(yè)地產(chǎn)具體運(yùn)營模式表現(xiàn)在以下幾方面：

　　地產(chǎn)耦合：頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實現(xiàn)商業(yè)擴(kuò)展;近年逐漸采取購置、聯(lián)合開發(fā)等形式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的前端，直接與地產(chǎn)開發(fā)商在資產(chǎn)上進(jìn)行耦合，占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位。表現(xiàn)在：參與并主導(dǎo)商業(yè)物業(yè)的選址;用資產(chǎn)的形式與開發(fā)商形成強(qiáng)耦合;在項目之初即與開發(fā)商建立完善的開發(fā)商退出機(jī)制，獲得項目建成后的資產(chǎn)處置權(quán)

　　資本運(yùn)營：頤高通過購置、聯(lián)合開發(fā)等形式獲得房屋的產(chǎn)權(quán)處置權(quán)，并在此基礎(chǔ)上建立兼顧商業(yè)經(jīng)營和物業(yè)資產(chǎn)的資本運(yùn)營模式。

　　總結(jié)頤高資本運(yùn)營模式，主要有以下幾點(diǎn)：資產(chǎn)介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，建立完善開發(fā)商退出機(jī)制，完成開發(fā)商的資本周期(投入并獲得合理回報);通過物業(yè)資產(chǎn)的部分銷售、物業(yè)抵押、經(jīng)營型貸款或引入信托投資等形式，平衡前期資產(chǎn)投入;部分物業(yè)長期持有，通過持續(xù)經(jīng)營獲得持續(xù)的商業(yè)收益，物業(yè)增值，滿足投資人、信托基金的投資回報。

　　頤高商業(yè)地產(chǎn)模式是一種典型的商業(yè)運(yùn)營商占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主導(dǎo)地位的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式。該商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的創(chuàng)新點(diǎn)在于：

　　充分發(fā)揮了商業(yè)運(yùn)營商在商業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)性，通過資產(chǎn)的強(qiáng)耦合關(guān)系實現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營在整體項目運(yùn)營的主導(dǎo)地位，進(jìn)而實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營以商業(yè)運(yùn)營為核心;充分發(fā)揮了地產(chǎn)開發(fā)商在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)性;完善的退出機(jī)制，保障地產(chǎn)開發(fā)商利益的同時，強(qiáng)化商業(yè)運(yùn)營對項目的主導(dǎo)作用;除傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營模式外，還可實現(xiàn)以商業(yè)經(jīng)營為載體的資產(chǎn)運(yùn)營，使商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營更具有持續(xù)性;頤高商業(yè)模式事實上是實現(xiàn)了以商業(yè)為核心，以資本為杠桿的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營頤高商業(yè)地產(chǎn)模式對商業(yè)運(yùn)營商提出了新的要求，除商業(yè)運(yùn)營的領(lǐng)域能力外，還需要具備利用資本杠桿把控項目整體運(yùn)營的能力

　　比較分析

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的資本運(yùn)營必須以地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運(yùn)營為載體，我國除商業(yè)銀行外的信托基金等形式的資本并不豐富，相關(guān)資本運(yùn)營獨(dú)立體的成熟尚需時日，走到商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)位置尚需要一個過程，因此本文沒有對資產(chǎn)運(yùn)營商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主導(dǎo)地位的模式進(jìn)行分析。

　　從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的構(gòu)成研究入手，系統(tǒng)分析了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的模式和關(guān)鍵點(diǎn)，并主要對頤高商業(yè)地產(chǎn)模式進(jìn)行了分析。本文的創(chuàng)新點(diǎn)在于：從系統(tǒng)角度分析了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營，以承擔(dān)主導(dǎo)地位的主體的區(qū)別為依據(jù)對目前的運(yùn)營實踐進(jìn)行的劃分;從構(gòu)成角度出發(fā)，認(rèn)為資本運(yùn)營是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的重要構(gòu)成部分，同時也指出資本運(yùn)營僅僅是組成部分之一，需要根據(jù)項目的實際情況選擇合適資本運(yùn)營模式;商業(yè)與地產(chǎn)的強(qiáng)耦合是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營成功的關(guān)鍵，事先耦合的紐帶是資本杠桿;商業(yè)運(yùn)營是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的核心，對商業(yè)運(yùn)營商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位的優(yōu)勢和操作進(jìn)行了分析。

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理模式

　　運(yùn)營管理架構(gòu)組合形式或管理方組建模式都會影響商業(yè)項目的正常運(yùn)營管理。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理絕不僅僅是物業(yè)管理，其包含了包括物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理兩大部分內(nèi)容。因此，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理模式也應(yīng)該包含了物業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理兩大內(nèi)容。下面小編分析一下，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理模式以及給出點(diǎn)點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的建議。

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理模式之物業(yè)經(jīng)營

　　物業(yè)經(jīng)營是物業(yè)管理的提升、發(fā)展和利潤體現(xiàn)，通過“盤活”商業(yè)物業(yè)，使其“保值增值”，并持續(xù)獲得收益來源，這是商業(yè)物業(yè)開發(fā)最核心的終極目標(biāo)，主要內(nèi)容包括：商場的日常營業(yè)管理服務(wù)工作、商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整優(yōu)化、商場的整體形象包裝和推廣、業(yè)主和商戶的客戶服務(wù)、商場物業(yè)租賃管理服務(wù)等一系列工作。 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理模式之物業(yè)管理

　　而物業(yè)管理則是物業(yè)經(jīng)營開展的前提，主要工作內(nèi)容為：商場物業(yè)的硬件設(shè)施管理維護(hù)、保安和安全系統(tǒng)工作的開展、清潔綠化及其他維護(hù)等一系列服務(wù)相關(guān)工作。

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理模式之物業(yè)經(jīng)營與管理的聯(lián)系與比較

　　在實際運(yùn)營管理中，物業(yè)經(jīng)營是核心內(nèi)容，物業(yè)管理圍繞著物業(yè)經(jīng)營來服務(wù)，從功能配置上從屬于物業(yè)經(jīng)營;兩部分緊密聯(lián)系，不可分離，此點(diǎn)與單純的住宅物業(yè)管理有很大差異。

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理模式之建議

　　商業(yè)項目的開業(yè)運(yùn)營需要建立專業(yè)的運(yùn)營管理團(tuán)隊，該團(tuán)隊的管理架構(gòu)組合形式或管理方組建模式都會影響商業(yè)項目的正常運(yùn)營管理，導(dǎo)致項目運(yùn)營失敗，這方面的例子也很多，如廣州的中旅商業(yè)城和大連萬達(dá)早期開發(fā)的購物中心等項目。而借鑒意義是：運(yùn)營管理涉及的管理架構(gòu)及組建管理方的模式比較復(fù)雜，對于經(jīng)驗不足的開發(fā)商而言，最好利用相關(guān)的經(jīng)營團(tuán)體機(jī)構(gòu)，自己盡量不要介入商業(yè)運(yùn)營管理當(dāng)中。