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房租上漲的壓力一方面來(lái)源于二房東甚至三房東的推波助瀾；另一方面也來(lái)源于租期的不斷縮短，之前3-4年的租期，日前已經(jīng)縮短至2年的租期。品牌競(jìng)爭(zhēng)的加劇，物業(yè)可選的出租方的增多，都無(wú)形的助推了房租的上漲。在二三新城市，如果想壓低房租可以選擇在入駐率低于20-30%前進(jìn)入，這樣可有更多的好位置可以選擇。如想抵御選址困境，可以搶占三四線(xiàn)城市，同時(shí)縮小面積，現(xiàn)在各大餐飲品牌都會(huì)選擇120～150平米的面積開(kāi)店。此外，品牌方還可以實(shí)施多品牌戰(zhàn)略。

《創(chuàng)業(yè)邦》雜志文 | 顧雋華

1999年1月進(jìn)駐北京國(guó)貿(mào)的星巴克“大陸第一店”在2013年7月搬離國(guó)貿(mào)一期，重新落戶(hù)于人氣遠(yuǎn)不如一期的國(guó)貿(mào)三期。這也許會(huì)讓從事特許經(jīng)營(yíng)的創(chuàng)業(yè)者不寒而栗。不管是路邊的小商鋪，還是shopping mall中的大店家，都在抱怨租金貴得讓人窒息。何況星巴克這樣的頂尖國(guó)際連鎖尚無(wú)法抵御房租上漲的壓力，創(chuàng)業(yè)者開(kāi)新店，難道只能望洋興嘆?

警惕“二房東”

在媒體的猜測(cè)中，星巴克閉店的主要原因是日益上漲的租金。位于國(guó)貿(mào)一期的這家店一年的房租加上人力成本總計(jì)超過(guò)700萬(wàn)元人民幣。據(jù)星巴克在2012年的財(cái)報(bào)，其亞洲地區(qū)平均單店?duì)I業(yè)額為82.9萬(wàn)美元，約合人民幣509萬(wàn)元。

入不敷出與物業(yè)方不無(wú)關(guān)系。有業(yè)內(nèi)人士透露，國(guó)貿(mào)一期有相當(dāng)多的奢侈品品牌，而星巴克已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入大眾消費(fèi)行列，難與商場(chǎng)定位保持契合，不如遷至人氣還不夠旺的三期，反過(guò)來(lái)為三期帶來(lái)更多人氣。

戴奇咖啡培訓(xùn)經(jīng)理陳鑫榮推測(cè)，星巴克很可能遭遇到行業(yè)中頻繁出現(xiàn)的“二房東”問(wèn)題。在北上廣許多中心地段，由于房東背景深厚，轉(zhuǎn)手之間的差價(jià)可以高達(dá)數(shù)倍。傳言稱(chēng)，像北京國(guó)貿(mào)一期這樣炙手可熱的地段，很可能租戶(hù)根本見(jiàn)不到物業(yè)(房東本身)，只能見(jiàn)到二房東。物業(yè)方如果允許二房東甚至三房東的存在，那么推高租金幾乎勢(shì)在必行。

躲開(kāi)大品牌

物業(yè)方的“政策”正在潛移默化地變化。旗下有“吞云小蒔”等品牌的心品印象CEO鄭志暉表示，近幾年物業(yè)與品牌方簽訂的合同時(shí)間越縮越短，租期也從3～4年慢慢縮短，未來(lái)可能向香港靠攏，短至平均2年。每次租期終止，店租又會(huì)大幅度上漲，導(dǎo)致連鎖企業(yè)壓力加大。

此外，物業(yè)方對(duì)區(qū)域中不同板塊的配置不同。陳鑫榮提出，與星巴克類(lèi)似的情況很多，很多商業(yè)物業(yè)在一期運(yùn)作成功之后，開(kāi)發(fā)二期、三期，由于一期人氣旺盛，租金會(huì)順勢(shì)上漲，迫使一些品牌進(jìn)駐二期或三期，形成品牌梯隊(duì)。但租金飆升依舊是不變的主題。

品牌競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)變相造成租金升高。對(duì)于即將進(jìn)入中國(guó)大陸的戴奇咖啡(在美國(guó)僅次于星巴克的第二大咖啡品牌)，陳鑫榮表示，作為從上海登陸大陸市場(chǎng)的新品牌，一定會(huì)首選人民廣場(chǎng)的來(lái)福士或者徐家匯的港匯等一線(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)，以此來(lái)打響品牌知名度。初入中國(guó)的新品牌普遍會(huì)用高價(jià)尋租的策略來(lái)進(jìn)入新市場(chǎng)，前幾家店只是打響知名度，不以賺錢(qián)為主，無(wú)形中幫助商業(yè)地產(chǎn)“炒高價(jià)”。鄭志暉曾在美國(guó)、新加坡、日本等國(guó)經(jīng)營(yíng)過(guò)快餐等業(yè)態(tài)，“我覺(jué)得在亞洲各國(guó)，租金肯定是往上漲的，不可能再下降。”

消費(fèi)熱潮下，品牌增多，物業(yè)方也面臨更多選擇，例如要引入一家咖啡店，同樣的位置，除了星巴克還可以選擇costa、香啡繽，物業(yè)方更強(qiáng)勢(shì)，也更傾向于選址“不差錢(qián)”的品牌。

選址要提早“下手”

“漲房租漲得最厲害的還是一線(xiàn)城市，二線(xiàn)城市、省會(huì)城市的漲幅也會(huì)比較大。”兩岸咖啡副總經(jīng)理李國(guó)彥告訴《創(chuàng)業(yè)邦》，在二三線(xiàn)城市，很多全新的百貨公司、綜合體的報(bào)價(jià)就很高，而且會(huì)規(guī)劃好每個(gè)樓層適宜的業(yè)態(tài)。

李國(guó)彥認(rèn)為，如果是二線(xiàn)城市一些很成熟的新樓盤(pán)，兩岸咖啡這樣的品牌商會(huì)提早進(jìn)入，等到地產(chǎn)已經(jīng)完工或者入駐率已經(jīng)達(dá)到20%～30%以后，若再不進(jìn)入，房租會(huì)漲勢(shì)更兇，甚至有錢(qián)也租不到好位置。

搶占三四線(xiàn)市場(chǎng)

兩岸咖啡除在杭州、武漢、重慶、北京四座城市擁有直營(yíng)店外，已在全國(guó)各級(jí)城市開(kāi)放加盟，總計(jì)門(mén)店數(shù)量超過(guò)650家。它的定位逐漸向二三四線(xiàn)城市拓展，甚至更小的城市傾斜。

兩岸咖啡很早就注意到，在三線(xiàn)、四線(xiàn)甚至更小的城市中，新開(kāi)門(mén)店正在帶來(lái)旺盛的盈利能力。小城市中還沒(méi)有形成中心商務(wù)區(qū)的概念，也沒(méi)有比較大的商務(wù)休閑的場(chǎng)所，“我們沒(méi)有刻意去區(qū)分不同等級(jí)城市的加盟店，因?yàn)槲覀冞x點(diǎn)很?chē)?yán)格，加盟商如果有好的點(diǎn)位，就可以來(lái)談。”

目前兩岸咖啡在一些只有10萬(wàn)人口的城鎮(zhèn)的門(mén)店異?；鸨?，每家店每天都兩三萬(wàn)元的業(yè)績(jī)。李國(guó)彥分析，這是由于當(dāng)?shù)赜袛?shù)個(gè)三四星級(jí)的酒店，商貿(mào)、工業(yè)也有了不錯(cuò)的發(fā)展，人們迫切需要類(lèi)似商務(wù)交流的地方，商務(wù)人士樂(lè)于選擇兩岸咖啡，作為一種欠發(fā)達(dá)城市比較洋氣的談生意場(chǎng)所。

做小面積

另一種抵御選址困境的方式是將店面面積縮小。用李國(guó)彥的話(huà)來(lái)說(shuō)，連鎖業(yè)本來(lái)就是“開(kāi)關(guān)業(yè)”，加盟合約到期不續(xù)簽或店鋪?zhàn)饧s到期不再續(xù)約是主因，保持在每年5%～8%以下的閉店率實(shí)在是正常不過(guò)的事。近幾年，800、1000平米以上的店鋪風(fēng)光不再，各大餐飲品牌都會(huì)選擇120～150平米的面積開(kāi)店。雖然有一些連鎖餐廳需要廚房，必須兼顧面積，但它們會(huì)與物業(yè)協(xié)商，或搬遷至商場(chǎng)中較高樓層，或簽訂超過(guò)5年的長(zhǎng)租約，以保證自己相對(duì)低廉的租金。

實(shí)施多品牌戰(zhàn)略

此外，品牌方還可以實(shí)施多品牌戰(zhàn)略。所謂多品牌戰(zhàn)略，就是同一個(gè)公司運(yùn)營(yíng)著許多不同的品牌，可以適應(yīng)各種物業(yè)需要，形成互補(bǔ)的共生格局。心品印象CEO鄭志暉舉例，餐飲業(yè)高度發(fā)達(dá)的日本有一個(gè)大眾化品牌“貝兒多爸爸的泡芙工房”，其總部位于日本大阪的麥之穗株式會(huì)社同時(shí)擁有10個(gè)不同的品牌，分別經(jīng)營(yíng)蛋糕、糖類(lèi)、拉面甚至夜店等業(yè)態(tài)，遇到好的店面，會(huì)根據(jù)其需要的面積來(lái)分配所需的品牌。而前文提到的兩岸咖啡，也已經(jīng)考慮涉足多個(gè)品牌，在原本面積較大的門(mén)店中劃出一半的面積，經(jīng)營(yíng)包括日本料理、平價(jià)牛排、鐵板燒餐廳、泰國(guó)料理在內(nèi)的四個(gè)品牌。

鄭志暉還提到了另一個(gè)例子：在東京銀座，押金需要提前預(yù)付三年，業(yè)主會(huì)責(zé)令品牌方在7天之內(nèi)把店鋪蓋好、裝修完畢。外人來(lái)看，這幾乎是不可能的，而麥當(dāng)勞在日本的負(fù)責(zé)者會(huì)把所有的設(shè)備、裝修在工廠(chǎng)內(nèi)先建好，變成“樂(lè)高積木”一般，3天之內(nèi)就把店鋪建好。

“也許有一天我們?cè)谥袊?guó)也要用工業(yè)化的方式‘生產(chǎn)’店鋪。”鄭志暉說(shuō)，“因?yàn)橛谐杀镜膲毫?，只能進(jìn)步、不會(huì)退步了。”