餐飲選址的價(jià)值分析

　　中國(guó)人經(jīng)商最講究 天時(shí)、地利、人和 ,對(duì)于做終端零售的經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō),店鋪位置的好壞是能否盈利的關(guān)鍵。如何選擇好的店鋪位置是經(jīng)營(yíng)者所面臨的首要問(wèn)題,如果不經(jīng)過(guò)認(rèn)真而科學(xué)的選擇,而是倉(cāng)促或者盲目開(kāi)店的話,通常很容易遭受失敗的打擊。下面小編給大家講下餐飲選址的價(jià)值分析。

　　1、了解自己

　　首先，對(duì)于成熟企業(yè)來(lái)說(shuō)你得明確自己的定位是什么，目標(biāo)顧客的特征是什么，是否與商圈提供的客源相吻合，這樣才能知道在那里新開(kāi)一家餐廳會(huì)不會(huì)受歡迎;對(duì) 于新企業(yè)來(lái)說(shuō)，你得了解店址所提供客源的需求，看看自己是否有能力滿足他們的需求。其次，你得知道自己的成本、費(fèi)用情況，能比較準(zhǔn)確地算出保本點(diǎn)、投資 額，能夠根據(jù)店址具體情況預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)額、利潤(rùn)水平和投資回收周期。第三還要正確評(píng)估自己的競(jìng)爭(zhēng)能力，盡量避開(kāi)“克星”型的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。這樣才能知道在那里開(kāi)餐 廳是否有利可圖，正確做出是否開(kāi)店的決策。

　　2、注意“先大后小”，先選商圈，后選店址

　　選址時(shí)應(yīng)該先看商圈，后看主力店，再看具體店址。有什么樣的商圈，就有什么樣的主力店，就能帶來(lái)什么樣的潛在顧客。如果商圈條件不行，很難養(yǎng)育出好的主力 店。主力店不行，就沒(méi)辦法帶來(lái)足夠的你所想要的潛在顧客，店址位置好也沒(méi)用。各種類型商圈的價(jià)值排序是：

　　A. 市級(jí)商圈>區(qū)域商圈>社區(qū)商圈

　　B. 成熟商圈>計(jì)劃商圈>衰退商圈

　　C. 人流量大的商圈>人流量小的商圈

　　D. 消費(fèi)水平高的商圈>消費(fèi)水平低的商圈

　　E. 多主力店商圈>單一主力店商圈

　　餐飲企業(yè)在選址時(shí)可以根據(jù)上述價(jià)值排序來(lái)確定自己進(jìn)入各種類型商圈的優(yōu)先順序。最優(yōu)先進(jìn)入的應(yīng)該是：成熟的、人流量大的、消費(fèi)水平高的市級(jí)商圈。

　　3、注意區(qū)分主力店的性質(zhì)和價(jià)值

　　筆者曾經(jīng)參照前面所說(shuō)的主力店類型和性質(zhì)，結(jié)合商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理水平、人流量、餐飲消費(fèi)意愿、消費(fèi)能力，對(duì)各種類型的主力店的價(jià)值進(jìn)行過(guò)如下排序：

　　A.大型購(gòu)物中心>百貨商場(chǎng)>小型購(gòu)物中心>大型消費(fèi)品專業(yè)市場(chǎng)>大型超市>工業(yè)品專業(yè)市場(chǎng)

　　B.統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)>統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)分散經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)>分散產(chǎn)權(quán)分散經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)

　　按照上面的價(jià)值排序，餐飲企業(yè)選址時(shí)應(yīng)該優(yōu)先進(jìn)入那些統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的大型購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)。

　　當(dāng)然，結(jié)合商圈價(jià)值排序后，餐飲企業(yè)選址時(shí)應(yīng)該優(yōu)先進(jìn)入那些市級(jí)成熟商圈里的統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的大型購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)。

　　4、認(rèn)清店址價(jià)值

　　有人說(shuō)評(píng)估店址要看地段，看客流，看潛力。這些都對(duì)，但太抽象，沒(méi)說(shuō)到本質(zhì)上。筆者的觀點(diǎn)是“選址就是選顧客”，評(píng)估店址價(jià)值最終要看能貢獻(xiàn)多少你所需要的顧客，是否能滿足餐廳運(yùn)營(yíng)的要求，給你帶來(lái)滿意的營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)。

　　當(dāng)然，這需要做很多調(diào)查和測(cè)算工作。如果你能掌握這些數(shù)字，就不怕店址租金高。只要是能貢獻(xiàn)足夠的有價(jià)值的與租金相匹配的客源，租金再貴也無(wú)所謂。

　　5、避開(kāi)重大風(fēng)險(xiǎn)

　　選址開(kāi)店的風(fēng)險(xiǎn)有很多，有些風(fēng)險(xiǎn)可以一擊致命，足以讓你無(wú)法翻身。我總結(jié)過(guò)一些重大風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)是一票否決的。筆者在給客戶把關(guān)時(shí)，要求他們一定要避開(kāi)這些風(fēng)險(xiǎn)，不容商量。比較有代表性的一票否決風(fēng)險(xiǎn)包括：

　　A.位置有致命缺陷，租金高且高得很離譜。

　　B.商圈、商場(chǎng)不成熟，客流少，未來(lái)前景不明，但租金很高。

　　C.租金高，客流量很大，但你所需要的有效客源很少。除非可以改變自己的定位以迎合商圈，否則必死無(wú)疑。

　　D.店鋪產(chǎn)權(quán)混亂，或者房東內(nèi)部有法律糾紛，這種店址很可能會(huì)有大麻煩。

　　E.運(yùn)營(yíng)方的經(jīng)營(yíng)管理能力太差，導(dǎo)致招商招不上來(lái)，或者商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善。

　　F. 商圈或主力店未來(lái)可能會(huì)發(fā)生巨大變化。例如商圈整體拆遷改造，主要道路改建，人口大幅減少;主力店可能全面改造，或者易主。

　　G. 工程條件不符合要求，改造成本太高。

　　餐飲選址時(shí)雖然有千頭萬(wàn)緒， 筆者認(rèn)為只要把握好三點(diǎn)即可：一是了解價(jià)值到底有多大，二是了解風(fēng)險(xiǎn)有多大，三是了解自己的能力有多大。價(jià)值要大到足以令人心動(dòng)，風(fēng)險(xiǎn)要小到不能被一擊致命，同時(shí)自己要有能力在這個(gè)店址創(chuàng)造滿意的營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)。

　　機(jī)會(huì)只屬于有準(zhǔn)備的人。有些店址看起來(lái)價(jià)值大、風(fēng)險(xiǎn)小，對(duì)別人可能是個(gè)機(jī)會(huì)，但對(duì)能力差的企業(yè)來(lái)說(shuō)就是不折不扣的深淵。希望餐飲企業(yè)能夠做知己知彼，努力尋找并把握好機(jī)會(huì)，使企業(yè)多開(kāi)優(yōu)質(zhì)店鋪，實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。