企業(yè)選址的意義要考慮的因素
企業(yè)選址的意義要考慮的因素
企業(yè)選址工作對于企業(yè)的長遠發(fā)展、建設投資、運營成本等諸多方面有著意義深遠的影響。接下來請欣賞學習啦小編給大家網(wǎng)絡收集整理的企業(yè)選址的意義。
企業(yè)選址的意義
第一，標準制定要和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)利益相結合，從整個成本核算體系來看，綠色建筑必須在可持續(xù)發(fā)展方面表現(xiàn)良好，也就是說綠色建筑要控制成本，并且能夠提升開發(fā)商的品牌形象和商業(yè)利益，如果只考慮綠色低碳，而沒有可預見的商業(yè)利益，開發(fā)商往往不會為一個行業(yè)標準來買單。我們建議需要探索建立綠色建筑，包括獎勵三項資金，在招標政策和資金補貼方面給予一定的獎勵和優(yōu)惠，這可能要和政府方面有一些呼吁。
第二，低碳寫字樓標準要和目前寫字樓市場現(xiàn)狀相結合。北京目前寫字樓總數(shù)在2500家左右，中檔寫字樓占了70%，綠色低碳標準也要考慮中檔寫字樓實際情況，讓他們參與進來，通過改造達到一定綠色減排目標。所以，建議標準制定要分開層級。
第三，綠色寫字樓標準制定要和最終使用者，即企業(yè)用戶相結合。在寫字樓結構設計、建筑材料、使用壽命上要充分考慮到最終用戶日常辦公行為、方式和建筑技術系統(tǒng)是否匹配，是否實用和人性化。上個月，我們曾經(jīng)在網(wǎng)上做過一次網(wǎng)絡調查，400名網(wǎng)友參與，調查顯示在相同條件下綠色低碳寫字樓獲得了更多企業(yè)用戶歡迎，數(shù)據(jù)接近90%。更重要的是這90%中70%的用戶選擇了接受10%以內(nèi)，也就是因為綠色和減碳所產(chǎn)生成本的溢價。因此，我們建議綠色減排目標要和實際企業(yè)用戶目標和一系列利益相關者的目標成為一個和諧整體。
企業(yè)選址的考慮因素
一、成本因素
成本是企業(yè)選址考慮的最重要因素，選址成本既包括固定成本，又包括變動成本。固定成本，就是維持企業(yè)可以正常運作而必須開支的成本，如制造業(yè)企業(yè)的廠房和機器設備的折舊。所以，由于企業(yè)選址位置不同，固定成本也會有地區(qū)性的差異。
企業(yè)經(jīng)營的變動成本主要包括原材料、燃料、動力等生產(chǎn)要素的價值，由于在不同的地區(qū)和位置，其原材料、燃料以及動力價格會有所不同，所以變動成本也是企業(yè)選址所要考慮的重要因素。
二、區(qū)位條件因素
企業(yè)選址的另一要素就是區(qū)位條件，區(qū)位條件涵蓋了地區(qū)的運輸便利程度、勞動力資源、地方政策以及生活條件等諸多因素。對于制造業(yè)企業(yè)而言，產(chǎn)品和原料的運輸成本在總成本中占有較大的比重。交通條件的好壞、運輸距離的遠近、運輸環(huán)節(jié)的多少、運輸手段及運輸時間的不同，均對交通運輸成本構成直接的影響。因此，合理選址可以使運輸成本最低，服務最好。
三、勞動力因素
勞動力成本是企業(yè)經(jīng)營成本中最重要的一環(huán)，選擇勞動力豐富并且價格低廉的地區(qū)，將有利于降低生產(chǎn)經(jīng)營成本。而對于科技含量較高的企業(yè)而言，高素質的人力資源就是他們最大的需求，因此，企業(yè)選址時勞動力的供應狀況是一個重要的條件。
綜上所述，企業(yè)的選址對于一個企業(yè)經(jīng)營的成敗起著決定性的作用，越來越多的企業(yè)將選址問題看做企業(yè)建立的頭等大事，以谷川高科為首的創(chuàng)新型園區(qū)受到了眾多企業(yè)的關注。
與傳統(tǒng)招商園區(qū)不同，谷川高科以高端、高質、高新化方向為發(fā)展理念，主要吸引高科技、高收益的優(yōu)質項目，而這些項目由于科技含量較高，因此對土地的需求相對較小，谷川高科創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地正是抓住這一點，將出讓的地塊面積控制在3至15畝，出讓方式更靈活，充分滿足該類企業(yè)需求。
影響企業(yè)選址決策的7個因素
一、業(yè)務驅動：業(yè)務變化觸發(fā)選址新需求
業(yè)務變化主要包括以下幾個方面：上市、兼并、業(yè)務拆分、部門整合、業(yè)務剝離和縮減。
著名視頻網(wǎng)站優(yōu)酷和土豆喜結良緣，不失為業(yè)界的經(jīng)典故事。土豆網(wǎng)在2005年上線時，總部在上海閔行區(qū)紫竹國家高新區(qū)，北京辦公室則設在北京市朝陽區(qū)北苑路乙108號北美國際商務中心K座，辦公面積大約在3500平米左右，而現(xiàn)在，優(yōu)酷土豆集團的總部在中關村中鋼大廈，它與普天大廈的優(yōu)酷、理想大廈的土豆形成各自獨立且相互支撐的三角形，在北京的實際需求占用面積就近四萬平方米。在王剛看來，業(yè)務變動成為觸發(fā)選址需求的最主要驅動。
二、位置驅動：選址要跟定客戶和生意
Pfizer是一家制藥公司，他們希望能夠在離病患、醫(yī)院、醫(yī)生更近一些的位置辦公，鑒于北京的醫(yī)院基本上都是在二環(huán)方向內(nèi)的，例如人民醫(yī)院、友誼醫(yī)院、協(xié)和和北京醫(yī)院，因此Pfizer最后選擇在東二環(huán)落腳。同樣的，對于戴姆勒奔馳轎車、BMW汽車的門窗座椅供應商來說，他也一定會選擇去亦莊，為什么?
戴姆勒奔馳的生產(chǎn)廠房在亦莊啊。這家供應商的門窗和座椅必須在半個小時內(nèi)送到奔馳的生產(chǎn)廠房。另外一個新鮮出爐的案例，是剛剛在成都高新區(qū)落戶的澳大利亞沃利帕森集團，他的客戶——德國巴斯夫將其全球工程設計中心搬到了成都，沃利帕森集團的總部也跟著搬了進來。
據(jù)王剛介紹，他剛剛經(jīng)手幫助FACE BOOK選擇在中國的辦公室，在海淀區(qū)、朝陽區(qū)之間平衡考量了很久，最終決定選址朝陽商務區(qū)，原因是FACE BOOK雖然定位于互聯(lián)網(wǎng)科技，然而這間辦公室在中國的使命更多是幫助企業(yè)把廣告投放至美國，而不是做內(nèi)容研發(fā)?？磥?，無論是哪個國家的選址，跟定客戶和生意，也是首要考慮的問題。
三、運營成本驅動：會節(jié)省的公司才是有前途的公司
無論是中國還是海外，每個企業(yè)都有著嚴格的成本控制，選址時自然側重優(yōu)惠減免。2002年波音飛機在美國選址，最后落地芝加哥就是因為政府在公共事業(yè)費用提供了大量減免和優(yōu)惠。而滴滴打車作為O2O科技領域的一匹黑馬，一出現(xiàn)就被海淀區(qū)對科技創(chuàng)新的扶持力度所吸引，并且考慮就近的勞動力資源，目前在中關村上地數(shù)字山谷辦公。
我們暫且瞄一眼海淀區(qū)激發(fā)科技創(chuàng)業(yè)活力的支持辦法：
1. 經(jīng)認定的“創(chuàng)業(yè)火炬工程”，以股權投資等方式給予最高100萬元支持;
2. 對于高校人員創(chuàng)業(yè)，給配套支持;
3. 對于“海英人才”給予團隊最高50萬(連續(xù)三年)、公租房、醫(yī)療、子女教育、房租補貼等各方面支持;
4. 對于人才引進及服務平臺，最高補貼100萬元、
5. 支持新技術新產(chǎn)品推廣應用，最高支持金額300萬元
此處省略若干具體條件，感興趣的可以去中關村科技園海淀管委會的官網(wǎng)查一查，腦補下滴滴到底領了多少補貼實惠呢?
四、勞動力驅動：高級人才更挑剔
無論是勞動密集型企業(yè)還是高新技術產(chǎn)業(yè)，不同的勞動力需求直接影響企業(yè)的選址。對于高層次人才，如外籍專家、技術達人等，他們還會對周邊的生活、娛樂配套有較高要求，因此，企業(yè)要留住人才，選址不得不依據(jù)自己的勞動力需求進行考量。
例如青島高新區(qū)成為眾海歸華僑人士的首選創(chuàng)業(yè)基地，很大程度上得益于那里優(yōu)質的自然環(huán)境，以及紅島開發(fā)區(qū)低密度、周全的生活配套。
五、政府政策驅動：未來京津冀不動產(chǎn)變化的重要杠桿
企業(yè)選址初期要看政策，在一定時間有了變化的選址需求時，仍要看政策。以德勤為代表的會計事務所，以及以大成律所代表的法律行業(yè)來講，這些行業(yè)由于稅務點的緣故，遷址是一件不得已而為之的事，換句話說則是能不搬就不搬。王剛在處理德勤的租約重審服務時，就遇到難以搬遷這樣棘手的問題，最終，通過談判技巧讓德勤從政府那里獲得了更多租金減免優(yōu)惠，繼續(xù)留了下來。
六、配套驅動型：對配套的判斷需要長遠眼光
一個很有意思的例子——順豐，它之所以把基地分配在順義和昌平，原因是它的配貨車需要找足夠大的場地來停放。事實上，對配套的判斷需要長遠眼光。比如望京，在20年前還是荒郊野外，而現(xiàn)在這里的住宅、商業(yè)配套，已經(jīng)成為北京一個最重要的黃金商圈了。
七、房地產(chǎn)驅動：成本、硬件和靈活度一個都不能少
先解釋一下，房地產(chǎn)驅動包括租賃成本、購買成本、一次性成本、承載力、氣候條件、硬件條件以及靈活度。根據(jù)王剛從業(yè)16年的經(jīng)驗來看，有50%的房地產(chǎn)交易因房地產(chǎn)的變化而驅動。
惠普北京總部在大北窯。大約一年半以前，惠普開始重新布局，把大北窯的樓賣掉，搬到望京，計劃明年年底全部搬完?；萜赵瓉砥?、八個辦公室要全部整合到望京，是考慮到企業(yè)的長遠發(fā)展。事實上，惠普目前只需要五萬平方米，而望京的大空間和低成本允許他未來擴展至15萬平方米。
企業(yè)選址的注意事項
一，便捷的交通。“要想富，先修路”，這句俗語在我國可謂人盡皆知。而對于一個企業(yè)的辦公所在來說，交通的便捷度和通達性也很大程度影響企業(yè)的發(fā)展。一個樓盤，要想成為在市場上倍受追捧的對象，其必須有完善的公路和軌道交通網(wǎng)。其與各水陸空港、城市主要部門(如稅務所、政府機關)都能直達且時間不應超過一小時。
二，成熟的配套。城市商務中心一直不是孤立存在的，該區(qū)的酒店、金融、購物、娛樂等配套設施齊全。如新牌坊和觀音橋，前者不能稱之為成熟商圈的原因就是其在購物、金融等各方面配套都還非常欠缺。而成熟的配套對于一個企業(yè)來說，無論是自己員工還是接待客戶，都是大有裨益的。
三，商業(yè)氛圍成熟。商業(yè)氛圍即是所謂的“人氣”，而這“人氣”卻是一個辦公樓最不能缺少的東西。最直接的例子就是解放碑的世貿(mào)大廈，雖然曾為重慶地標建筑，解放碑最高大廈，但時至今日還有不少樓層清水空置。一個重要的原因就是該樓盤人氣的缺乏。商業(yè)氛圍成熟的另一方面是地段的辦公聚集度，形象的說就是你的辦公選址樓盤不要是在周圍方圓多少公里就只有你一個樓盤孤零零的杵在那里，那“門前冷落鞍馬稀”的景象對企業(yè)形象將會造成莫大的損害。
四，硬件設施過硬。前三個都是企業(yè)選址的大環(huán)境因素，而這個硬件設施則是微觀方面的要求。這主要是針對一個樓盤，其建筑質量、物業(yè)服務質量、戶型設計、電梯配置等方面。這往往也是一個企業(yè)給到訪客人和客戶最直觀的感受。
五，預算內(nèi)價格并與品質匹配。企業(yè)選址決策前應該根據(jù)自身公司實力和預期制定選址成本預算并嚴格執(zhí)行。而針對企業(yè)正考察的物業(yè)定價，也應該全面評估該物業(yè)的所在區(qū)位地段、周邊配套、品質服務、市場行情，從而得出物業(yè)價格是否是合理定價和在預算成本之內(nèi)。
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1.公司選址的重要性