公司選址因素
隨著經(jīng)濟(jì)全球化與產(chǎn)業(yè)國際化的發(fā)展，企業(yè)之間的較量已經(jīng)演化為其核心競爭力的比拼。同時選址也非常重要。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開公司選址因素，希望能幫到你。
公司選址因素
(一)企業(yè)的地點遠(yuǎn)擇戰(zhàn)略主要會受成本、市場、政府等因索的影響。企業(yè)的運營成本主要由生產(chǎn)成本、運輸成本、交易成木構(gòu)成，這些成木的綜合作用牽動著企業(yè)的成本利潤率，影響著企業(yè)的投資意向;市場需求是確定市場供應(yīng)量的先決因素，因而產(chǎn)品的銷路會指引企業(yè)資金投向;而政府的服務(wù)效率，透明程度，及產(chǎn)業(yè)政策的導(dǎo)向和限制，又會作用于產(chǎn)業(yè)的區(qū)域發(fā)展環(huán)境，進(jìn)而影響企業(yè)的選址決策。
具體而言，由于土地、人力、技術(shù)、信息、資本等生產(chǎn)要索成本在總成本中的占比不同，重要性也不同，因而企業(yè)的選址決策，還要依企業(yè)所處產(chǎn)業(yè)，企業(yè)所處價值鏈的環(huán)節(jié)，考慮不同的影響因素和各因素的權(quán)重差異。
(二)在選址決策中，一些產(chǎn)業(yè)側(cè)重考慮成本因素，如:鋼鐵業(yè)的部分原料成本占整個鋼鐵生產(chǎn)成木的比例高達(dá)75%，光伏產(chǎn)業(yè)硅料的提純生產(chǎn)過程需要巨大的能耗，因而鋼鐵廠和硅料提純廠選址偏好就近原料、燃料動力的供應(yīng)地。而一些勞動密集型的制造業(yè)也不斷地向人工供應(yīng)充沛、質(zhì)星高、工資低，綜合運價成本更低的地區(qū)轉(zhuǎn)移。
在選址決策中，一些產(chǎn)業(yè)側(cè)重考慮市場因索，如:一些對售后服務(wù)要求較高，時效性要求較強(qiáng)，運輸成本占比較大的產(chǎn)業(yè)。就倉儲物流業(yè)來說，其選址就須以倉儲物流巾心的服務(wù)目需求量作為約束條件，建立選址模型，評估交通便捷程度等因素，完成投資選址。
在選址決策中，一些產(chǎn)業(yè)還需關(guān)注政府因素的影響。以光伏產(chǎn)業(yè)為例，在光伏組件價格的構(gòu)成中，硅料價格大約占比過半。因而對于光伏產(chǎn)業(yè)而言，硅料的質(zhì)量和取得成木，直接影響光伏組件和應(yīng)用產(chǎn)品的售價，影響著企業(yè)的梢路市場和企業(yè)獲利情況。
(三)同一產(chǎn)業(yè)的企業(yè)如所處價值鏈環(huán)節(jié)不同，企業(yè)選址考核的側(cè)重點面也隨之而異?？偛炕?、研發(fā)中心的選址，更關(guān)注政府因素的影響，包括政府服務(wù)水平，政策導(dǎo)向，營造的投資環(huán)境，如人才及教育資源是否富足。
址需要權(quán)衡成本、市場、政府因素，隨著物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和電子商務(wù)的興盛，運輸成本和交易成本在一定程度上得以降低，而生產(chǎn)成本則因為區(qū)域不同有較大差異。市場的前景，市場的需求始終引導(dǎo)者企業(yè)的走向。政府因素又會與成本、市場因素共同作用于企業(yè)的選址。
公司選址風(fēng)水原則
人由群分，有好有壞，有三六九等。地也有吉兇，有的地風(fēng)水好，有的地風(fēng)水不好，等也分為三六九等。人有分工，地也有分工。有的地適合做廠房，有的適合耕種，有的適合做果園，有的適合做住宅用房，有的適合做商業(yè)用地，當(dāng)然也有的適合做公司的選址做辦公室的地址。
在紛繁復(fù)雜的各種各樣的地塊面前，公司選擇地址有什么樣的原則嗎?這里所談及的原則是在風(fēng)水上面所說的，不考慮交通設(shè)施、配套設(shè)施，也不管是不是像地產(chǎn)廣告上說的地段第一，這里的原則是純風(fēng)水上的考慮。
因地制宜的原則
因地制宜就是根據(jù)環(huán)境的客觀性，采取適宜于自然的生活方式。風(fēng)水的思想是務(wù)實的體現(xiàn)，使人和建筑物相和諧，與自然相和諧，適宜于自然，回歸自然，返璞歸真，天人合一，這就是傳統(tǒng)風(fēng)水的真諦所在。
依山傍水的原則
依山傍水中的山和水，是風(fēng)水中的兩個基本的要素。山是靠山，水是朱雀，是明堂，是財源。有山有水，才有靠山，有財源，是風(fēng)水中亙古不變的真理。當(dāng)然靠山有靠山的方向，水源有水源的方位，這就是風(fēng)水在實踐中所探知的東西。山體是大地的骨架，水是萬物生命和生機(jī)之源，沒有水，人類就不能生存。山有山脈，水有水脈。山脈有穴，水脈也有穴?，F(xiàn)代城市已經(jīng)沒有了客觀存在的山和水了，在風(fēng)水上可以取代山的東西，就是假山，以及其他的替代物;在風(fēng)水上可以取代水的東西，就是水池，以及其他的替代物。
有形有勢的原則
傳統(tǒng)風(fēng)水中稱“百尺為形，千尺為勢”。也就是說，把所堪輿的建筑物放在大環(huán)境和小環(huán)境中考慮，大環(huán)境稱為“勢”，小環(huán)境稱為“形”。風(fēng)水寶地在風(fēng)水上要形勢俱佳，不能有形無勢，也不能有勢無形，更不能既無形又無勢，應(yīng)該是有形有勢。
坐北朝南的原則
中國的建筑物大部分都是坐北朝南的，這符合中國的氣候條件，因為中國是季風(fēng)性氣候，夏天大多是南風(fēng)或者東南風(fēng)，朝南的建筑物可以吹到?jīng)鏊哪巷L(fēng)，而冬天吹的凜冽的北風(fēng)，所以為了抵御寒冷的北風(fēng)，建筑物只好采用坐北的方向，而不是朝北的方向。中國在地理位置是地球的北半球，朝南的房子有利于采光，有利于冬季的采暖。風(fēng)水中國的坐北朝南的原則是有科學(xué)道理的。
適中居中的原則
中國人有一個處世的哲學(xué)就是中庸之道，這個哲學(xué)思想在風(fēng)水中的體現(xiàn)就是適中居中的原則。也就是說，建筑物要和環(huán)境恰到好處，不偏不倚，不大不小，不高不低，盡可能的優(yōu)化，接近至善至美。不同的行業(yè)要根據(jù)不同的商圈來確定自己的位置，要根據(jù)公司的大小來決定公司用地的大小。
水文優(yōu)良的原則
水和土是風(fēng)水中的基本要素，水質(zhì)和土質(zhì)的好壞直接決定了該地的風(fēng)水的好壞，風(fēng)水寶地的水是干甜的，土是有光澤的。水和土都是帶有微量元素及化合物質(zhì)，有的窮山惡水的地方不適合人類的居住，居住的人容易犯病，這根本的原因就是水土中微量元素或者化合物質(zhì)致病的誘因。
生氣充足的原則
我們提倡在有生氣的地方建造房子，生氣給人類帶來財氣，在風(fēng)水上叫“乘生氣”。古代建造房子，比較注重選擇“穴地”，穴地就是福地，福地福人居住。山有龍脈，蜿蜒的龍脈隨處都有結(jié)穴的可能。在風(fēng)水上，穴地是風(fēng)水寶地，是建造房子，修建墳?zāi)?即陰宅)的最佳的地方。
公司選址的要求
一、物業(yè)所屬區(qū)位：
如果此類公司在市政府所規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，高科技園區(qū)注冊的話，會得到相應(yīng)的稅金方面的減免政策(三減三免)，這點也是此類公司選址的重要因素之一。但也有一部分大中型公司在所在省、市或直轄市的商業(yè)圈或中央商務(wù)區(qū)設(shè)立能夠體現(xiàn)公司良好形象的辦公場所(總部或駐京辦)。
二、交通利達(dá)性：
絕大多數(shù)IT公司的員工人數(shù)較多，且加班的情況較為嚴(yán)重，所以，此類公司對所要承租物業(yè)的交通及地理位置要求較為嚴(yán)格(即：辦公地址距員工住址較近或較為方便)。
三、軟硬件設(shè)施：
1.強(qiáng)電：一般市場上的物業(yè)皆要雙路共電，且電源系統(tǒng)需達(dá)到220V—380V有的條件。電力供應(yīng)容量應(yīng)不低50VA/平米。
2.弱電：辦公區(qū)域內(nèi)應(yīng)保證8—20平米內(nèi)有一個信息點，信息點包括：語音點、數(shù)據(jù)點、光纖出口。且應(yīng)有在20—50年內(nèi)可拓展升級的可能。
3.網(wǎng)絡(luò)支持：大廈內(nèi)應(yīng)有至少兩家以上的網(wǎng)絡(luò)運營商可供選擇，還應(yīng)具備專線上網(wǎng)、無線上網(wǎng)(支持迅馳)。大廈還應(yīng)設(shè)有手機(jī)信號覆蓋系統(tǒng)即：無屏障系統(tǒng)。
4.人性化----有否空中花園或綠化率的高低：由于此類公司的員工的工作較為單調(diào)，大廈如配有空中花園最 佳;或大廈的綠化率應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。
5.電梯：部數(shù)的多少(每3300—4500平米/噸/部)，載重量的大小，轎箱的高矮大小，梯速的快慢(1.5-2.5-5-7米/秒)，電梯的自動控制或人工控制系統(tǒng)應(yīng)良好。
6.車位：地上、地下車位的總數(shù)量多少(45—65個/萬平米)，停車泊位的方便程度(人工控制或電腦控制)。
7.建筑風(fēng)格及結(jié)構(gòu)：
風(fēng)格：大多數(shù)IT公司較為青睞風(fēng)格現(xiàn)代、新潮的物業(yè)，多為高檔玻璃幕墻材質(zhì)的的外力面。
結(jié)構(gòu)：大多數(shù)IT公司的員工人數(shù)非常多，辦公密度大，且多希望開放式辦公。故要求大廈應(yīng)是框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)。在樓板承重方面：應(yīng)在150—200公斤/平米，其中轉(zhuǎn)換機(jī)房的承重要求就更高了。在抗震方面：應(yīng)至少可抗震7—8極。在凈層高方面：應(yīng)在2.6—3米之間，如在個別樓層設(shè)有超高層(LOFT)最 佳。
8.中央空調(diào)及煙感、噴淋：
中央空調(diào)：分2管制、4管制、VAV系統(tǒng)，后兩者更受青睞，但隨之而來的是租金的不菲。新風(fēng)量也是一個較為重要的參數(shù)，一般國際標(biāo)準(zhǔn)為35立方米/人/小時，但目前已有50立方米/人/小時這一數(shù)字。而且市場上也有了分層供應(yīng)新風(fēng)系統(tǒng)，還有了冬季供濕系統(tǒng)。
煙感、噴淋：二者布置的密集度也會直接決定客戶入住后的二次裝修的費用高低。
9.交房現(xiàn)狀：
初裝(簡裝)：吊石膏(鋁扣)、白墻(壁紙)、水泥地抹平(網(wǎng)絡(luò)地板)，后者更受歡迎。
毛坯：裸房狀態(tài)則可以滿足公司自行裝修來體現(xiàn)自身形象的要求。
10、戶型、面積及價位：
戶型：由于國內(nèi)外建筑技術(shù)的不斷提高和改進(jìn)，基本上國內(nèi)從90年代初至今的大廈及寫字樓皆為框架、框架剪力墻及綜合結(jié)構(gòu)，也就是說戶型的開間基本上可以保證至少在100平米左右，且大多可以相鄰間可以互相連通。這樣的條件是此類公司對基本要求。基本上可以解釋為：開間的伸縮范圍大。
面積：根據(jù)各公司的情況，它們對面積的需求完全取決于其業(yè)務(wù)拓展方向。
價位：此類行業(yè)小型公司要求的價位應(yīng)在￥1—3/天/平米(含物管費)，相應(yīng)的面積也在30—500平米之間;此類行業(yè)中型公司要求的價位應(yīng)在￥2—4/天/平米(含物管費)，相應(yīng)的面積也在500—5000平米之間;此類行業(yè)大型公司要求的價位應(yīng)在￥4/天/平米(含物管費)以上，相應(yīng)的面積則很大，通常半棟、整棟或多棟園區(qū)等。
11.關(guān)于內(nèi)資外資公司的租買問題：通常情況下，不管是內(nèi)資還是外資公司凡是要購買寫字樓或大廈，說明其公司的業(yè)務(wù)將在本地進(jìn)行長遠(yuǎn)發(fā)展。在本地租用寫字樓或大廈的公司，則說明其公司在本地的業(yè)務(wù)還在嘗試性發(fā)展。
12.物業(yè)管理公司：通常分國內(nèi)(專職專業(yè)的和開發(fā)商自設(shè)的)、國際型物業(yè)管理公司。其中國際型物業(yè)管理公司作大廈的物業(yè)管理顧問較受歡迎。
13在全球，高科技跨國企業(yè)選址都會考慮五大因素：靠近大學(xué)、科研機(jī)構(gòu)，有充足的科研人才;良好的基礎(chǔ)設(shè)施，交通便利、通訊發(fā)達(dá);環(huán)境開闊，有良好的人文環(huán)境，便于信息溝通和國際交往;法律咨詢、物業(yè)、策劃等服務(wù)性機(jī)構(gòu)比較完善;制度環(huán)境、管理的國際化程度比較高。
教育類公司、機(jī)構(gòu)對欲租(購)寫字樓的要求
一.區(qū)位：此類公司一般根據(jù)所教授專業(yè)及科目的受眾群分布來選址，沒有其他較為特殊的要求
二.交通利達(dá)性：絕大多數(shù)此類公司的學(xué)員人數(shù)較多，所以，此類公司對所要承租物業(yè)的交通及地理位置要求較為嚴(yán)格。公交線路的多少，是否緊鄰環(huán)路，開車是否方便等。
三.硬件設(shè)施：
1.建筑風(fēng)格及結(jié)構(gòu)：
這類公司機(jī)構(gòu)基本分A、B兩類：
A，內(nèi)外資公司關(guān)于企管、策劃、語言、MBA等方面培訓(xùn)(高端客戶為其學(xué)員)
風(fēng)格：大多數(shù)此類公司較為青睞風(fēng)格現(xiàn)代、新潮的物業(yè)，多為高檔玻璃幕墻材質(zhì)的的外力面。
結(jié)構(gòu)：大多數(shù)此類公司的學(xué)員工人數(shù)不一定很多(只因?qū)W費高)，但多希望3—5人一班(有獨立且封閉的小房間)。故要求大廈應(yīng)是框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)。在樓板承重方面：應(yīng)在150—200公斤/平米。在抗震方面：應(yīng)至少可抗震7—8極。在凈層高方面：應(yīng)在2.6—3米之間。對層高無特殊要求。
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