服務(wù)業(yè)選址考慮的因素
在人們的普遍認(rèn)知下,品牌服裝店的選址應(yīng)該是在人群密集的商業(yè)區(qū)。這也是市場(chǎng)所最能直接聯(lián)想到的。然而,令人記憶深刻的卻往往是“無心插柳柳成蔭”式的發(fā)現(xiàn)。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開服務(wù)業(yè)選址考慮的因素，希望能幫到你。
服務(wù)業(yè)選址考慮的因素
設(shè)施選址影響因素的權(quán)衡
在進(jìn)行設(shè)施選址時(shí)，企業(yè)有很所要考慮的影響因素。在考慮這些因素時(shí)，需要注意的是：第一，必須仔細(xì)權(quán)衡所列出的這些因素，決定哪些是與設(shè)施選址緊密相關(guān)的，哪些雖然與企業(yè)經(jīng)營(yíng)或經(jīng)營(yíng)結(jié)果有關(guān)，但是與設(shè)施位置的關(guān)系并不大，以便在決策是分清主次，抓住關(guān)鍵。否則，有時(shí)候所列出的影響因素太多，在具體決策時(shí)容易主次分不清楚，做不出最佳的決策。第二，在不同情況下，同一影響因素會(huì)有不同的影響作用，因此，決不可生搬硬套任何原則條文，也不可完全模仿照搬已有的經(jīng)驗(yàn)。最后，還應(yīng)該注意的一點(diǎn)時(shí)，對(duì)于制造業(yè)和非制造業(yè)的企業(yè)來說，要考慮的影響因素以及同一因素的重要程度可能有很大不同。
一項(xiàng)在全球范圍內(nèi)對(duì)許多制造業(yè)企業(yè)所作的調(diào)查表明，企業(yè)認(rèn)為下列5組因素(每一組中又可分為若干因素)是進(jìn)行設(shè)施選址時(shí)必須考慮的：
1、勞動(dòng)力條件;
2、與市場(chǎng)的接近程度;
3、生活質(zhì)量;
4、與供應(yīng)商和資源的接近程度;
5、與其它企業(yè)設(shè)施的相對(duì)位置。
由此可見，制造業(yè)企業(yè)在進(jìn)行設(shè)施選址時(shí)，要更多地考慮地區(qū)因素，而對(duì)于服務(wù)業(yè)來說，由于服務(wù)項(xiàng)目難以運(yùn)輸?shù)竭h(yuǎn)處，哪些需要與顧客直接接觸的服務(wù)業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量的提高有賴于對(duì)最終市場(chǎng)的接近與分散程度時(shí)，設(shè)施必須靠近顧客群。例如，一個(gè)洗衣店或一個(gè)超級(jí)市場(chǎng)，影響其經(jīng)營(yíng)收入的因素有多種，但其設(shè)施位置有舉足輕重的作用。如設(shè)施周圍的人群密度、收入水平、交通條件等，將在很大程度上決定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入。對(duì)于一個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)或配送中心來說，與制造業(yè)的工廠選址一樣，運(yùn)輸費(fèi)用是要考慮的一個(gè)因素，但快速接近市場(chǎng)可能更重要，可以縮短交貨時(shí)間。此外，制造業(yè)的生產(chǎn)的選址來說，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的相對(duì)位置有時(shí)并不重要。而在服務(wù)業(yè)，可能是一個(gè)非常重要的因素。服務(wù)業(yè)企業(yè)在進(jìn)行設(shè)施選址時(shí)，不僅必須考慮競(jìng)爭(zhēng)者的現(xiàn)有位置，還需估計(jì)他們對(duì)新設(shè)施的反映。在有些情況下，選址時(shí)應(yīng)該避開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但在商店、快餐店等情況下，在競(jìng)爭(zhēng)者附近設(shè)址有更多的好處。在這種情況下，可能會(huì)有一種“聚焦效應(yīng)”，即受聚焦于某地的幾個(gè)公司的吸引下而來的顧客總數(shù)，大于這幾個(gè)公司分散在不同地方情況下的顧客總數(shù)。
服裝業(yè)選址的特點(diǎn)
工業(yè)部門的選址決策重點(diǎn)在于追求成本最小化，而服務(wù)業(yè)的目標(biāo)則是實(shí)現(xiàn)收入最大化。這是因?yàn)橹圃鞓I(yè)成本往往隨著選址地區(qū)的不同而有很大差異，而服務(wù)業(yè)的成本在一個(gè)市場(chǎng)范圍內(nèi)變動(dòng)很小。因此，對(duì)于一個(gè)服務(wù)部門而言，特定的選址更多地是影響其銷售量和收入，而不是成本，這也就意味著服務(wù)業(yè)選址決策的重點(diǎn)應(yīng)在于確定銷售量和收入的多少。對(duì)于服務(wù)業(yè)來說，運(yùn)輸成本通常不是選址決策考慮的主要因素，由于服務(wù)項(xiàng)目難以運(yùn)輸?shù)竭h(yuǎn)處，那些需要與顧客直接接觸的服務(wù)業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提高有賴于對(duì)最終市場(chǎng)的接近程度時(shí)，設(shè)施必須靠近顧客群，因此，大部分服務(wù)業(yè)，由于需要與顧客接觸都是面向市場(chǎng)選址。例如，一個(gè)理發(fā)店或一個(gè)超級(jí)市場(chǎng)，影響其經(jīng)營(yíng)收入的因素有多種，但其設(shè)施位置是否靠近顧客群對(duì)其有舉足輕重的作用。如設(shè)施周圍的人口密度、收入水平、交通條件等，將在很大程度上決定這種企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入。對(duì)于一個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)或配送中心來說，運(yùn)輸費(fèi)用是要考慮的一個(gè)因素，但快速接近市場(chǎng)可以縮短交貨時(shí)間可能對(duì)其更重要。其他服務(wù)業(yè)：如咨詢、銀行、房地產(chǎn)、維修、旅店、保健、教育、公用事業(yè)、政府等也都有不同程度的接近顧客與市場(chǎng)的要求。
對(duì)于制造業(yè)的工廠選址來說，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的相對(duì)位置有時(shí)并不重要，而在服務(wù)業(yè)，可能是一個(gè)非常重要的因素。服務(wù)業(yè)企業(yè)在進(jìn)行設(shè)施選址時(shí)不僅必須考慮競(jìng)爭(zhēng)者的現(xiàn)有位置，還需估計(jì)他們對(duì)新選址的反應(yīng)。在有些情況下，選址時(shí)應(yīng)該避開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但對(duì)于商店、小吃店等，在競(jìng)爭(zhēng)者附近設(shè)址有更多的好處。在這種情況下，可能會(huì)有一種“聚集效應(yīng)”，即受聚集于某地的眾多設(shè)施吸引而來的顧客總數(shù)，大于分散在不同地方的這些設(shè)施的顧客總數(shù)，這就是形成某種特色商業(yè)一條街的成因。
服務(wù)業(yè)的這種特點(diǎn)，使得其選址對(duì)其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的影響約占七成左右，選址的失當(dāng)是其他經(jīng)營(yíng)管理上的努力所無法挽回的。因此，服務(wù)業(yè)被冠以“選址產(chǎn)業(yè)”的稱號(hào)。
為了評(píng)價(jià)服務(wù)業(yè)接近顧客和市場(chǎng)的程度，服務(wù)業(yè)選址常用“商圈”的概念。商圈是指以其選址所在地的中心，沿著一定方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍。
對(duì)于零售商業(yè)來說，一種做法是以某個(gè)原點(diǎn)出發(fā)，測(cè)算5分鐘的步行距離會(huì)到什么地方，然后是10分鐘步行會(huì)到什么地方，最后是15分鐘會(huì)到什么地方。根據(jù)中國(guó)的本地特色，還需要測(cè)算以自行車出發(fā)的小片、中片和大片半徑，最后是以車行速度來測(cè)算小片、中片和大片各覆蓋了什么區(qū)域。如果有自然的分隔線，如一條鐵路線，或是另一個(gè)街區(qū)有一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，商圈的覆蓋就需要依據(jù)這種邊界進(jìn)行調(diào)整。
例如對(duì)于中小型商業(yè)店鋪來說，商業(yè)半徑為250米至500米為核心商圈，商業(yè)半徑1公里左右為中央商圈，公共交通線路可達(dá)的區(qū)域?yàn)榇渭?jí)商圈，整個(gè)城市四周郊區(qū)及衛(wèi)星城鎮(zhèn)區(qū)域?yàn)橹苓吷倘?。按此?biāo)準(zhǔn)，中小型商業(yè)店鋪的最佳選擇當(dāng)為核心圈層，即應(yīng)重點(diǎn)考察商業(yè)半徑250米至500米范圍內(nèi)的選址因素指標(biāo)。
服裝業(yè)選址的影響因素
1.選址地區(qū)的潛在顧客群狀況：
選址商圈內(nèi)潛在顧客群狀況對(duì)服務(wù)企業(yè)是最重要的影響因素，它是企業(yè)所擁有的市場(chǎng)。顧客群狀況是一系列指標(biāo)的綜合，這包括選址地區(qū)人口數(shù)量和密度、日均人流量、年齡結(jié)構(gòu)、文化水平、職業(yè)分布、人均可支配收入等等許多指標(biāo)。企業(yè)在選址時(shí)要根據(jù)自己的目標(biāo)顧客群進(jìn)行調(diào)查，如肯德基在中國(guó)的目標(biāo)顧客群定位為：中上收入水平的人群、追求時(shí)尚的年輕人和喜歡新奇的兒童。在這一定位下，肯德基開店選址多在商業(yè)中心，通常緊挨大型商場(chǎng)，一方面可以更好地面向以上這些顧客群，另一方面利用商業(yè)區(qū)相對(duì)高昂的房租，隔離資金緊張的中小規(guī)模的中式快餐店，以免受到低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的影響。
服務(wù)企業(yè)在選址時(shí)對(duì)商圈內(nèi)潛在顧客群狀況一定要做大量的市場(chǎng)調(diào)查與可行性分析。據(jù)了解，幾乎所有進(jìn)入中國(guó)的歐美大型連鎖集團(tuán)，如家樂福、麥德龍、阿霍德、沃爾瑪、大榮、西友、伊藤洋華堂、佳世客等，在進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)之前，都對(duì)中國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的深入細(xì)致的調(diào)查。投入了成百萬、上千萬的市場(chǎng)調(diào)查費(fèi)用。麥當(dāng)勞在選址時(shí)對(duì)潛在顧客的調(diào)查要花費(fèi)很多時(shí)間，甚至用秒表測(cè)算選址處人流量。其結(jié)果是他們?cè)谥袊?guó)的投資鮮有失敗。
2.交通條件和相鄰產(chǎn)業(yè)情況：
交通條件對(duì)于商圈的大小有很大影響。如果選址周圍有許多的公交車，或是道路、交通方便，那么銷售輻射的半徑就可以大為放大。必要的停車條件、顧客停車場(chǎng)地及廠商用進(jìn)貨空間、車輛行人進(jìn)出是否方便、行人道、街道是否有區(qū)分、過往車輛的數(shù)量及類型、道路寬窄等，都對(duì)服務(wù)業(yè)的顧客源有所影響。不同的服務(wù)企業(yè)，對(duì)交通條件的要求各有不同，并不是道路越寬、車流越大越好。就一般城市道路交通狀況看，街面寬度小于16米的街道旁做中小型鋪面的效果就要好些，這種街道只有車道與人行道之分，且沒有護(hù)欄分隔，機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車和人流穿行其中，很符合中國(guó)人信步逛街購(gòu)物的消費(fèi)習(xí)慣。那種人行道、非機(jī)動(dòng)車道、慢車道、快車道之間以及道路中心線有護(hù)欄或綠化帶隔斷的，車輛通行快，橫向人流不易通過，往往形成“假口岸”，不宜開設(shè)中小型商業(yè)店鋪。
城市規(guī)劃，如街道開發(fā)計(jì)劃、道路拓寬計(jì)劃、高速公路建設(shè)計(jì)劃、區(qū)域開發(fā)規(guī)劃等，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)及結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施結(jié)構(gòu)等。都會(huì)對(duì)未來服務(wù)業(yè)產(chǎn)生巨大的影響，應(yīng)該及時(shí)捕捉、準(zhǔn)確把握其發(fā)展動(dòng)態(tài)。
相鄰產(chǎn)業(yè)情況，如學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、公園、體育館、旅游設(shè)施、政府機(jī)關(guān)等公共設(shè)施能起到吸引消費(fèi)者的作用。地區(qū)的治安、消防、銀行服務(wù)等支撐條件，一定的商圈范圍內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的數(shù)量，與附近服務(wù)設(shè)施的互補(bǔ)性，對(duì)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)都有影響。因此了解城市設(shè)施的種類、數(shù)目、規(guī)模、分布狀況等，對(duì)選址是很有意義的。
3.選址地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)情況：
在商圈分析中，需要考慮與競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的距離，競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的素質(zhì)，它的商圈范圍如何。計(jì)算所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷售情況，服務(wù)內(nèi)容和單位面積銷售額等情況，然后將這些估計(jì)的數(shù)字從總的潛在銷售額中減去，得出本企業(yè)的未來銷售潛力。有些服務(wù)企業(yè)在開業(yè)前把其它企業(yè)的弱勢(shì)了解透徹，以打分的方法發(fā)現(xiàn)他們的不足之處，比如環(huán)境是否清潔，哪類產(chǎn)品的價(jià)格比較高，服務(wù)質(zhì)量如何等，然后依據(jù)這種精確的調(diào)研結(jié)果采取具有殺傷力的打擊措施。
如何避免商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的威脅并加以有效利用，是一種雙贏的競(jìng)爭(zhēng)方式，其手段是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容或目標(biāo)顧客群與商圈內(nèi)其它企業(yè)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容有一個(gè)互補(bǔ)作用。
不同業(yè)態(tài)的服務(wù)性企業(yè)選址在同一區(qū)域，可以共生共榮，形成商業(yè)圈。然而，趨同業(yè)態(tài)的服務(wù)性企業(yè)選址在同一區(qū)域，若企業(yè)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容或目標(biāo)顧客群相同，往往會(huì)兩敗俱傷。例如：目前，國(guó)內(nèi)商家大多以家樂福為榜樣，選址在城區(qū)中心地帶，開營(yíng)業(yè)面積上萬平方米的綜合性超市，但由于缺乏象家樂福那樣的全球化的采購(gòu)體系，貨品與價(jià)格趨同，勢(shì)必短兵相接，易陷入打價(jià)格戰(zhàn)的泥潭。
人們常把家樂福、麥德龍相提并論，這兩個(gè)巨頭在不少城市毗鄰而居卻相安無事。原因在于雙方因業(yè)態(tài)不同而不正面交鋒。家樂福的大賣場(chǎng)針對(duì)普通消費(fèi)者，麥德龍實(shí)行會(huì)員制，實(shí)際上是某種批發(fā)業(yè)態(tài)。
4.企業(yè)的獨(dú)特性：
小餐館、小超市、小型連鎖店、發(fā)廊、醫(yī)藥店等，這類服務(wù)性企業(yè)有即時(shí)消費(fèi)性、少容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。企業(yè)通過最大限度地接近顧客，與顧客建立起鄰里關(guān)系，贏得較好且穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收益。他們的商圈較小，目標(biāo)顧客群固定為徒步5-10分鐘可到達(dá)購(gòu)物的居民，80%顧客為有目的的購(gòu)物。因此，這類企業(yè)多在住宅小區(qū)內(nèi)選址，也有在車站、醫(yī)院、娛樂場(chǎng)所針對(duì)流動(dòng)顧客選址。
大型綜合性超市的目標(biāo)顧客為消費(fèi)者中比率最大的中等收入階層，為滿足他們的日常消費(fèi)需求和企業(yè)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，其商品種類齊全，同一商品的規(guī)格、等級(jí)、品種也較為豐富。這類企業(yè)的選址會(huì)更重視中央商圈的顧客群狀況和交通條件對(duì)銷售輻射半徑的影響。因此，這類企業(yè)多在目標(biāo)顧客集中的住宅區(qū)、交通便利的城鄉(xiāng)結(jié)合部或商業(yè)密集區(qū)選址。
交通條件則是賓館選址需要考慮的首要條件，在選址點(diǎn)的百米方圓內(nèi)有三條以上能通達(dá)商業(yè)中心、機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭的公交站線為好。最好選址就靠近如機(jī)場(chǎng)、火車站、汽車終點(diǎn)站、工業(yè)區(qū)、物貿(mào)中心、展覽中心、商務(wù)中心、大型游樂場(chǎng)或風(fēng)景旅游點(diǎn)等區(qū)域。
總之，每一種服務(wù)性企業(yè)都有自己的特點(diǎn)，有其長(zhǎng)處，也有其對(duì)環(huán)境的特殊要求，而且各種業(yè)態(tài)之間既有一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，又能互相彌補(bǔ)對(duì)方的不足，合理布局就能起到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)和繁榮市場(chǎng)的作用。只有切實(shí)了解各種業(yè)態(tài)的優(yōu)缺點(diǎn)，廣泛地調(diào)研，認(rèn)真分析各類消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)和需求，才能充分發(fā)揮各種業(yè)態(tài)的長(zhǎng)處，取得最大的效益。
5.企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略：
不同類型的服務(wù)性企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略各有不同，即使同一類型的服務(wù)性企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略也不盡相同。如商品的高流通性是大型超市的經(jīng)營(yíng)策略。相對(duì)而言，大型超市的凈利率非常低，一般來說只有2-4%，但是大型超市獲利不是靠毛利高而是靠周轉(zhuǎn)快。大批量采購(gòu)只是所有商場(chǎng)商品高速流轉(zhuǎn)的集中體現(xiàn)而已。經(jīng)營(yíng)策略需要具體的支撐手段，大型超市這種高流通性的經(jīng)營(yíng)策略從根本上是靠商品價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引大量有購(gòu)買力和購(gòu)買意愿的顧客流來支持的，正確地選址是企業(yè)能夠長(zhǎng)期保持這種顧客流的關(guān)鍵。以北京為例，傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)雖然還是人流如織，但王府井、西單和大柵欄地區(qū)的游客正趨向于“只游不買”，市區(qū)正在日益走向空心化。有車族喜歡在交通還可以的三環(huán)路或周圍更遠(yuǎn)處購(gòu)物，普通居民也開始習(xí)慣在社區(qū)的綜合超市中花去更多時(shí)間。
小超市的經(jīng)營(yíng)策略則是通過最大限度地接近顧客，給顧客帶來盡可能多的便利，如營(yíng)業(yè)時(shí)間一般在16小時(shí)以上，甚至24小時(shí)，選址在居民住宅區(qū)使居民徒步購(gòu)物幾分鐘即可到達(dá)，經(jīng)營(yíng)以購(gòu)買頻率高的商品為主，充分利用營(yíng)業(yè)面積，以此贏得較高的凈利率和穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收益。
6.企業(yè)的協(xié)作管理水平：
服務(wù)性行業(yè)的供應(yīng)協(xié)作管理水平也是決定服務(wù)性企業(yè)收入與競(jìng)爭(zhēng)力的主要影響因素。服務(wù)性企業(yè)常常通過借鑒制造業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)來提高企業(yè)的管理水平。后勤補(bǔ)給的配送能力、效率、管理績(jī)效等都是在選址時(shí)要考慮的實(shí)際問題。如家樂福1995年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)后，短時(shí)間內(nèi)便在相距甚遠(yuǎn)的北京、上海和深圳三地開出了大賣場(chǎng)，就是因?yàn)樗麄兏髯元?dú)立地發(fā)展出自己的供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)。根據(jù)家樂福自己的統(tǒng)計(jì)，從中國(guó)本地購(gòu)買的商品占了商場(chǎng)里所有商品的95%以上，僅2000年采購(gòu)金額就達(dá)15億美元。除了已有的上海、廣東、浙江、福建、及膠東半島等各地的采購(gòu)網(wǎng)絡(luò)，家樂福還會(huì)在2003年底分別在中國(guó)的北京、天津、大連、青島、武漢、寧波、廈門、廣州及深圳開設(shè)區(qū)域化采購(gòu)網(wǎng)絡(luò)。
看了“服務(wù)業(yè)選址考慮的因素”的人還看了：
3.如何做好商鋪選址
5.餐飲開店如何選址