沒有比全球辦公的跨國企業(yè)在辦公選址上更專業(yè)的了，他們通常會在各國總部專設(shè)一個房地產(chǎn)部或叫房地資產(chǎn)與設(shè)施管理部，負責(zé)公司的辦公選址、與大廈業(yè)主或物業(yè)管理方交涉、控制公司的運營成本等等。他們選擇寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)代表了成熟的高端企業(yè)的特點。他們是每一個新建高檔寫字樓開發(fā)商眼中的紅人，但他們也確實挑剔得很，其專業(yè)水平一點兒也不亞于開發(fā)商。

　　對于那些正在追求國際化、規(guī)模擴張迅速、不斷產(chǎn)生辦公選址需求的本土企業(yè)而言，因為辦公物業(yè)的相關(guān)費用其實占到成本的一大塊，所以有必要認真向外企學(xué)習(xí)，以便提高企業(yè)選址的專業(yè)水平。

　　跨國公司在中國的寫字樓選址上同幾年前相比已發(fā)生了很大的變化。

　　過去企業(yè)選址把市中心地理位置看得非常重要，上世紀(jì)九十年代初，北京、上海等城市市中心以外的市政基礎(chǔ)設(shè)施相對落后，因而跨國公司進入中國初期，物業(yè)選址都在市中心區(qū)。選擇市中心的地理位置可以彰顯企業(yè)的實力，宣傳企業(yè)形象。這一現(xiàn)象在跨國公司逐步進入中國二線城市的初期亦有體現(xiàn)。

　　但近來跨國公司在北京、上海等地選擇物業(yè)的方式已較初期發(fā)生較大變化，目前跨國公司選擇新的辦公物業(yè)時，關(guān)注的主要是寫字樓的位置、租金與運營成本、所在區(qū)域的行業(yè)聚集性與產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策、交通條件和物業(yè)的通達性、工作環(huán)境的健康性與國際性、具體的硬件設(shè)施與配套服務(wù)、物業(yè)管理水平等。各大城市中諸多位于成熟商圈的高檔寫字樓項目能否和跨國公司的選址標(biāo)準(zhǔn)對號入座，能否最大限度的滿足跨國企業(yè)的使用需求，以上列數(shù)的都是關(guān)鍵性因素。國內(nèi)用家選擇新的家園時，不妨作為參考。

　　1.租金與運營成本控制

　　大多數(shù)公司在選擇辦公地點的時候，首要考慮的因素是成本。一般的外企都有固定的房地產(chǎn)預(yù)算，并且隨著公司在中國的整體發(fā)展戰(zhàn)略而調(diào)整。這里講的成本并不單純指寫字樓租金或交易價格，而是指和物業(yè)相關(guān)的綜合辦公成本。像微軟、IBM、 Intel這些公司，規(guī)模都非常大，辦公面積需求在5000～15000平方米。如果寫字樓平面層非常小，15000平方米就需要十幾層，每層都要設(shè)前臺、會議室和衛(wèi)生間，會非常浪費，從而減低了使用率。租期的靈活性與長短也會影響到成本攤銷。除此之外，大廈的日常維護、是否節(jié)能等等，都與成本密切相關(guān)。

　　在企業(yè)開拓市場時期，寫字樓的運營成本不是關(guān)鍵因素。因此，1994年北京國貿(mào)的租金是現(xiàn)在的兩倍，但是仍然供不應(yīng)求。今天激烈的市場競爭使成本控制成為企業(yè)經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)。

　　2.位置與“鄰居”

　　外資企業(yè)非常關(guān)心位置，而位置的選擇和他們所從事的行業(yè)也密切相關(guān)。同時也考慮行業(yè)的聚集性。如AMD選擇落戶中關(guān)村不僅看中這一區(qū)域內(nèi)擁有一流的科技人才資源，同時看中了這一地區(qū)國際知名IT企業(yè)集中的特點。國際企業(yè)還十分看重他的鄰居是誰，進駐一座寫字樓后會有什么樣的氛圍。在選擇鄰居時，第一考慮的是鄰居是否與自己有相當(dāng)量級;第二考慮的是競爭關(guān)系。所以一個大公司的拉動效應(yīng)對寫字樓來說非常重要，大公司的租金可能比市場上低 30%～50%，但他所帶來的拉動和群聚效應(yīng)會給發(fā)展商帶來更多的潛在收益。

　　3.物業(yè)的通達性

　　交通條件和物業(yè)的通達性也為跨國企業(yè)所重視。交通條件對企業(yè)辦公效率有重要影響，尤其是在大城市交通日益擁堵的情況下。物業(yè)的通達性是指員工從住所到達公司是否順暢，包括停車、公交、軌道換乘站、步行距離等多方面因素。北京目前許多寫字樓雖然處于非常好的位置，但通達性并不好，道路上看起來很近，但開車卻很難到達。

　　4.商務(wù)配套及硬件設(shè)施

　　商務(wù)配套包括停車場、員工餐廳、周圍物業(yè)配置等情況。核心目的是通過向員工提供滿意的辦公環(huán)境來留住人才。硬件設(shè)施包括空調(diào)新風(fēng)量、電梯數(shù)量、網(wǎng)絡(luò)寬帶、保安設(shè)施、防火防災(zāi)等。

　　5.辦公環(huán)境的健康與否和國際氛圍

　　跨國企業(yè)一定會選擇國際化辦公環(huán)境。大型的跨國企業(yè)，其業(yè)務(wù)、客戶、產(chǎn)品遍布全球，國際往來頻繁，外籍工作人員眾多，寫字樓是否處在一個大的國際化辦公環(huán)境中尤為重要。而國際化的概念，小到在任何地點都可以看到中英文或者中文與幾國語言對照的提示、資料，大到寫字樓周邊有相當(dāng)成熟的國際化商務(wù)配套設(shè)施，如涉外公寓、涉外商店、涉外酒店以及外籍員工子女可以上學(xué)的國際學(xué)校，這些都是國際化環(huán)境的重要標(biāo)志。

　　辦公選址也開始出現(xiàn)對健康的工作環(huán)境的要求，以防不良環(huán)境損害員工身體健康。人力資源成本是企業(yè)最大的支出，員工健康狀況、出勤率以及工作效率直接影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。健康安全的工作環(huán)境在跨國公司選址上成為越來越重要的因素。

　　6.物業(yè)管理水平

　　很多外資企業(yè)會因為寫字樓提供的管理不好而搬家，物業(yè)管理是最被國際企業(yè)看重的寫字樓的軟性服務(wù)。

　　他們重視的物業(yè)管理，一方面體現(xiàn)在對寫字樓設(shè)施的維護上，有一些樓在剛投入時品質(zhì)很好，設(shè)計先進，但幾年后因為維護不好形象大打折扣，大客戶就紛紛遷走了;而有的樓卻因為對設(shè)施的日常維護做得好、注意更新而越來越有生命力，牢牢吸引住客戶。另一方面是日常管理，例如車庫的管理除了提供充足的停車位之外，國際企業(yè)還對交通的組織、車庫的安全性等因素比較注重。

　　7.足夠的擴展空間

　　很多外資企業(yè)希望發(fā)展商能夠為他們在一年內(nèi)保留擴租的空間，以應(yīng)對企業(yè)規(guī)模擴張的需要。像國貿(mào)中心、嘉里中心一些老客戶的遷出，通常是因為租務(wù)太旺無法滿足企業(yè)的這一需求。不過，也因此給新的高檔寫字樓以機會。

　　8.發(fā)展商的背景

　　外資企業(yè)在對租金相同的寫字樓做出選擇時，一般首先會選擇資金與開發(fā)實力相對雄厚的開發(fā)商，同時也會更加看重開發(fā)企業(yè)的品牌影響力。

　　外企選址在合同中關(guān)注什么

　　★付款周期及貨幣單位

　　付款周期通常有月付和季付，因涉及外匯兌換匯率的問題，所以在合同中會有所約定，是否按付款當(dāng)時的最新外匯牌價計算。目前面臨

　　人民幣升值的預(yù)期，很多跨國企業(yè)被要求以人民幣支付租金。不同國家企業(yè)在這方面有所不同，美國企業(yè)傾向于使用固定匯率計算，而歐洲國家企業(yè)則喜歡浮動匯率。

　　★提前終止合同責(zé)任

　　外企會對租賃的不穩(wěn)定性有一個心理預(yù)期，在簽訂合同時會把本國出現(xiàn)經(jīng)濟危機、公司總部倒閉、市場低迷、公司政策變動造成遷址等等因素考慮進去，事先約定提前終止合同的責(zé)任承擔(dān)問題。

　　★優(yōu)先續(xù)租權(quán)

　　租約到期后有續(xù)租問題，已租賃客戶在市場價的情況下有優(yōu)先續(xù)租權(quán)，大型跨國公司通常會有5～10年優(yōu)先續(xù)租權(quán)。有時，即使在客戶出價較低的情況下，業(yè)主也會與之簽訂續(xù)租合同，這是因為考慮到大客戶有更好的承租能力，市場上租金一旦波動，大客戶會相對穩(wěn)定。

　　★附屬條件

　　一個長期或者大面積的租賃案例常常會要求一些贈送條件，按慣例，包括一年一個月的免租期、車位、

　　裝修期和裝修費的問題。因為各大廈交付使用時的裝修狀況不同，所以裝修所需費用有可能差別很大，有的業(yè)主為了幫助客戶通過預(yù)算報表，會采取補貼裝修費用的辦法。

　　★特殊要求

　　有一些企業(yè)，尤其是IT企業(yè)對硬件設(shè)施可能會有特殊要求，在對樓宇進行考察和合同中都會有所要求。例如，要求有常年的冷氣機房用以使設(shè)備保持恒溫;要有UTS系統(tǒng)和備用發(fā)電機保證24小時供電;消防系統(tǒng)方面，機房不能以噴水而是以噴氣體的方式，等等。

　　★裝修恢復(fù)

　　★廣告位