租房中介創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū)要怎么寫(xiě)(2)
七、財(cái)務(wù)分析
1、 基礎(chǔ)建設(shè)階段
1)、投資預(yù)算
總部的建設(shè)投資預(yù)算：
名稱(chēng) 計(jì)價(jià)方式 數(shù)量 金額(元)
總部注冊(cè)
專(zhuān)業(yè)公司協(xié)助注冊(cè) 25000
聘請(qǐng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 6000元/年?人 3人 18000
聘請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)師 6000元/年?人 3人 18000
小計(jì) 61000
注：以上持牌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)估價(jià)師有可能未全職)
名稱(chēng) 計(jì)價(jià)方式 數(shù)量 金額(元)
總部固定資產(chǎn)投資預(yù)算
辦公場(chǎng)地押金 35元/㎡ 250㎡ 8750
場(chǎng)地裝修 100000
辦公桌椅 700元/套 30 21000
會(huì)議臺(tái) 3000元/套 1 3000
服務(wù)器 30000元/臺(tái) 1 30000
主機(jī) 10000元/臺(tái) 1 10000
個(gè)人辦公電腦 4000元/臺(tái) 12 48000
復(fù)印機(jī) 12000元/臺(tái) 1 12000
掃描儀 2000元/臺(tái) 1 2000
普通打印機(jī) 400元/臺(tái) 2 800
圖片打印機(jī) 2500元/臺(tái) 1 2500
傳真機(jī) 1500元/臺(tái) 2 3000
電腦軟件 25000元/套 1 25000
電話安裝 800元/臺(tái) 10 8000
攝影機(jī) 12000元/臺(tái) 2 24000
小計(jì) 298050
折舊 289300元按三年折舊，平均每月計(jì)提8040元
總部的人員及工資計(jì)劃：
名稱(chēng) 計(jì)價(jià)方式 數(shù)量 金額(元)
總部每月辦公人員工資
總經(jīng)理 6500元/人 1人 6500
副總經(jīng)理 4500元/人 1人 4500
部門(mén)經(jīng)理 3800元/人 7人 26600
企劃專(zhuān)員 3500元/人 1人 3500
培訓(xùn)專(zhuān)員 3500元/人 2人 7000
IT專(zhuān)員 3500元/人 2人 7000
房地產(chǎn)估價(jià)師 3000元/人 1人 3000
業(yè)務(wù)專(zhuān)員 2000元/人 3人 6000
法律專(zhuān)員 2000元/人 1人 2000
會(huì)計(jì)和出納 2000元/人 2人 4000
客服人員 2000元/人 4人 8000
文員 1500元/人 1人 1500
評(píng)估業(yè)務(wù)員 1000元/人 2人 2000
小 計(jì) 81600
總部辦公費(fèi)用計(jì)劃：
項(xiàng)目 計(jì)價(jià)方式 數(shù)量 金額(元)
總部每月辦公費(fèi)用
辦公場(chǎng)地租金 35元/㎡ 250㎡ 8750
服務(wù)器托管 5000元/月 1月 5000
電話費(fèi) 500元/臺(tái) 10臺(tái) 5000
上網(wǎng)寬帶 1200元/條 1條 1200
辦公用品 7250元/月 1月 7250
水電管理費(fèi) 3000元/月 1月 3000
午餐費(fèi) 4800元/月 1月 4800
小計(jì) 35000
直營(yíng)店投資預(yù)算：
項(xiàng)目 計(jì)價(jià)方式 數(shù)量 金額(元)
單個(gè)直營(yíng)店固定資產(chǎn)投資預(yù)算
鋪面押金 250元/㎡ 50㎡ 12500
鋪面裝修 25000
連鎖店注冊(cè) 2000
訂做辦公桌椅 3000元/套 1套 3000
電腦及周邊設(shè)備 30000元/套 1套 30000
中介應(yīng)用軟件 5000元/套 1套 5000
電話、網(wǎng)絡(luò)初裝 3000元/戶 1戶 3000
空調(diào) 4000元/臺(tái) 1臺(tái) 4500
其它設(shè)備 5000
合計(jì) 90000
折舊 77500按三年計(jì)提折舊，平均每月2150元
直營(yíng)店辦公費(fèi)用計(jì)劃：
名 稱(chēng) 計(jì)價(jià)方式 數(shù) 量 金額(元)
單個(gè)直營(yíng)店每月的辦公費(fèi)用
鋪面租金 12500元/月 1月 12500
店長(zhǎng)工資 2500元/月 1人 2500
會(huì)計(jì)文員工資 1500元/月 1人 1500
經(jīng)紀(jì)人底薪 800元/月 12人 9600
員工福利 2000元/月 1月 2000
水電管理費(fèi) 1700元/月 1月 1700
電話和上網(wǎng)費(fèi) 2000元/月 1月 2000
廣告費(fèi) 4000元/月 1月 4000
辦公耗材 2000元/月 1月 2000
小 計(jì) 38000
根據(jù)以上投資預(yù)算，可估算出本階段的投資總額: 276.14萬(wàn)元
公司注冊(cè)費(fèi)用(6.1萬(wàn)元)+固定資產(chǎn)投資(74.81萬(wàn)元)+六個(gè)月的辦公費(fèi)用(183.96萬(wàn)元)+六個(gè)月的固定資產(chǎn)折舊(11.27萬(wàn)元)=282.24萬(wàn)元
效益分析
公司在基礎(chǔ)建設(shè)階段對(duì)5個(gè)連鎖店的試營(yíng)，操作過(guò)程中深入的了解自己的商業(yè)模式，不斷整理和完善業(yè)務(wù)操作流程，讓加盟者使用我們的商業(yè)模式創(chuàng)業(yè)時(shí)，完全可以直接復(fù)制，更容易取得成功。因此我們相信在這階段里可以圓滿的完成目標(biāo)，得到豐厚的回報(bào)。
項(xiàng)目比例
加盟業(yè)務(wù)利潤(rùn)
分配 業(yè)務(wù)專(zhuān)員提成 加盟收入×5%
管理人員提成 加盟收入×2%
其它部門(mén)獎(jiǎng)金 加盟收入×3%
稅收 加盟收入×5%
公司提成 加盟收入×85%
加盟商資質(zhì)要求：
區(qū)域加盟 單店加盟
加盟方式 以市為單位申請(qǐng)區(qū)域加盟 以社區(qū)為單位申請(qǐng)加盟
申請(qǐng)人要求 能按要求參加培訓(xùn)，并全身心投入工作，不急功近利
營(yíng)業(yè)執(zhí)照 現(xiàn)已是獨(dú)立企業(yè)法人或新注冊(cè)均可
資金準(zhǔn)備 200～300萬(wàn)元以上 25萬(wàn)元以上
加盟費(fèi) 20～50萬(wàn)元 3～5萬(wàn)元
保證金 20～50萬(wàn)元 3～5萬(wàn)元
連鎖店數(shù)量 10～20個(gè)以上 1個(gè)
總部服務(wù)費(fèi) 區(qū)域內(nèi)所有連鎖店收入的2% 單個(gè)連鎖店收入的5%
特許期限 20年 20年
預(yù)計(jì)深圳總部業(yè)務(wù)收入為1223萬(wàn)元
a、單個(gè)直營(yíng)店的月均傭金收入為10萬(wàn)元，1年5個(gè)店的總傭金收入為600萬(wàn)元;新增單個(gè)直營(yíng)店的月均傭金收入為8萬(wàn)元， 7個(gè)月3個(gè)店的總傭金收入為168萬(wàn)元;共計(jì)768萬(wàn)元
b、評(píng)估業(yè)務(wù)的月均評(píng)估收入為5萬(wàn)元，1年的總評(píng)估收入為60萬(wàn)元;
c、二級(jí)市場(chǎng)的策劃和銷(xiāo)售代理業(yè)務(wù)的月均傭金收入為15萬(wàn)元，1年的總傭金收入為180萬(wàn)元。
d、特許經(jīng)營(yíng)收入按4個(gè)區(qū)域加盟支付120萬(wàn)元加盟費(fèi)、15個(gè)單店加盟支付60萬(wàn)元加盟費(fèi)以及收取3個(gè)月的總部服務(wù)費(fèi)35萬(wàn)元(每個(gè)店3個(gè)月，月均收入為8萬(wàn)元)，共計(jì)215萬(wàn)元
預(yù)計(jì)全資的區(qū)域分部業(yè)務(wù)收入為289萬(wàn)元
a、單個(gè)連鎖店的月均傭金收入為8萬(wàn)元，7個(gè)月2個(gè)店的總傭金收入為112萬(wàn)元;
b、評(píng)估業(yè)務(wù)的月均評(píng)估收入為5萬(wàn)元， 9個(gè)月的總評(píng)估收入為45萬(wàn)元;
c、二級(jí)市場(chǎng)的策劃和銷(xiāo)售代理業(yè)務(wù)的月均傭金收入為10萬(wàn)元，9個(gè)月的總傭金收入為90萬(wàn)元。
d、特許經(jīng)營(yíng)加盟業(yè)務(wù)收入按10個(gè)單店加盟支付30萬(wàn)元加盟費(fèi)以及收取的3個(gè)月總部服務(wù)費(fèi)12萬(wàn)元(每個(gè)店3個(gè)月，月均收入為8萬(wàn)元)，共計(jì)42萬(wàn)元
公司在發(fā)展階段的業(yè)務(wù)收入為1512萬(wàn)元，按業(yè)務(wù)收入分配表，扣除業(yè)務(wù)人員、管理人員、其它參與者提成及稅費(fèi)(未含所有稅)，公司凈收益為288.48萬(wàn)元=768萬(wàn)×70%+60萬(wàn)×70%+180×80%+215×85%+112萬(wàn)×70%+45萬(wàn)×70%+90×80%+42×85%-835.47萬(wàn)元
公司凈資產(chǎn)為515萬(wàn)元=212萬(wàn)元+53.46萬(wàn)元-38.94萬(wàn)元+288.48萬(wàn)元.
3、穩(wěn)固發(fā)展階段
1)、投資預(yù)算
總部新增的各項(xiàng)支出
項(xiàng)目 計(jì)價(jià)方式 數(shù)量 金額(元)
總部新增加固定資產(chǎn)投資
辦公場(chǎng)地押金 35元/㎡ 500㎡ 17500
場(chǎng)地裝修 200000
辦公桌椅 700元/套 15套 10500
會(huì)議臺(tái) 3000元/套 1套 3000
服務(wù)器 10萬(wàn)元/臺(tái) 1臺(tái) 100000
辦公用車(chē) 25萬(wàn)元/臺(tái) 1臺(tái) 250000
個(gè)人辦公電腦 5000元/臺(tái) 10臺(tái) 50000
新裝電話 800元/臺(tái) 5臺(tái) 4000
手提電腦 12000元/臺(tái) 2臺(tái) 24000
攝影機(jī) 12000元/臺(tái) 2臺(tái) 24000
小計(jì) 683000
折舊 665500元按三年折舊，平均每月計(jì)提18500元
名稱(chēng) 計(jì)價(jià)方式 數(shù)量 金額(元)
總部新增加的辦公人員
工資 副總經(jīng)理 4500元/人 1人 4500
IT專(zhuān)員 3500元/人 1人 3500
市場(chǎng)研究專(zhuān)員 3500元/人 1人 3500
項(xiàng)目策劃專(zhuān)員 3500元/人 1人 3500
培訓(xùn)專(zhuān)員 3500元/人 2人 7000
業(yè)務(wù)專(zhuān)員 2000元/人 3人 6000
法律專(zhuān)員 2000元/人 2人 4000
客服人員 2000元/人 2人 4000
文員 1500元/人 1人 1500
小計(jì) 37500
名稱(chēng) 計(jì)價(jià)方式 數(shù)量 金額(元)
總部每月新增加辦公費(fèi)用
辦公場(chǎng)地租金 35元/㎡ 500㎡ 17500
電話費(fèi) 500元/臺(tái) 5臺(tái) 2500
辦公用品 5000元/月 1月 5000
水電管理費(fèi) 5000元/月 1月 5000
服務(wù)器托管費(fèi) 5000元/月 1月 5000
差旅費(fèi) 6000元/月 1月 6000
廣告費(fèi) 10000元/月 1月 10000
午餐費(fèi) 2500元/月 1月 2500
小計(jì) 53500
根據(jù)以上投資預(yù)算，可估算出本階段的投資總額: 6386.25萬(wàn)元
總部的固定資產(chǎn)投資和辦公費(fèi)用(613.94萬(wàn)元)+六個(gè)區(qū)域分部和二十五個(gè)連鎖店的固定資產(chǎn)投資(366.33萬(wàn)元)+七個(gè)區(qū)域分部和三十五個(gè)連鎖店的辦公費(fèi)用(5076.96萬(wàn)元)+固定資產(chǎn)折舊(329.02萬(wàn)元)=6386.25萬(wàn)元
2)、效益分析
預(yù)計(jì)深圳總部業(yè)務(wù)收入為5520萬(wàn)元
a、連鎖店的月均傭金收入為8萬(wàn)元，13個(gè)店22個(gè)月總傭金收入為2288萬(wàn)元;
b、評(píng)估業(yè)務(wù)的月均評(píng)估收入為8萬(wàn)元，2年總評(píng)估收入為192萬(wàn)元;
c、二級(jí)市場(chǎng)的策劃和銷(xiāo)售代理業(yè)務(wù)的月均傭金收入為15萬(wàn)元，2年總傭金收入為360萬(wàn)元。
d、特許經(jīng)營(yíng)加盟業(yè)務(wù)收入按20個(gè)區(qū)域加盟支付600萬(wàn)元加盟費(fèi)、25個(gè)單店加盟支付100萬(wàn)元加盟費(fèi)以及2年內(nèi)收取的總部服務(wù)費(fèi)2080萬(wàn)元，共計(jì)2680萬(wàn)元
預(yù)計(jì)全資的區(qū)域分部業(yè)務(wù)收入為7195萬(wàn)元
a、單個(gè)連鎖店的月均傭金收入為8萬(wàn)元， 22個(gè)店20個(gè)月的總傭金收入為3520萬(wàn)元;
b、評(píng)估業(yè)務(wù)的月均評(píng)估收入為5萬(wàn)元，7個(gè)區(qū)域分部 20個(gè)月的總評(píng)估收入為700萬(wàn)元;
c、二級(jí)市場(chǎng)的策劃和銷(xiāo)售代理業(yè)務(wù)的月均傭金收入為10萬(wàn)元，7個(gè)區(qū)域分部 20個(gè)月的總傭金收入為1400萬(wàn)元。
d、特許經(jīng)營(yíng)加盟業(yè)務(wù)收入按175個(gè)單店加盟支付525萬(wàn)元加盟費(fèi)以及2年內(nèi)收取15個(gè)月的總部服務(wù)費(fèi)1050萬(wàn)元(每個(gè)店月均收入為8萬(wàn)元)，共計(jì)1575萬(wàn)元
公司在穩(wěn)固定發(fā)展階段的業(yè)務(wù)收入為12935萬(wàn)元，按業(yè)務(wù)收入分配表，扣除業(yè)務(wù)人員、管理人員、其它參與者提成及稅費(fèi)(未含所有稅)，公司凈收益為3515.5萬(wàn)元=2288萬(wàn)×70%+192萬(wàn)×70%+360×80%+2900×85%+3520萬(wàn)元×70%+700萬(wàn)×70%+1400×80%+1575×85%-6386.25萬(wàn)元
公司凈資產(chǎn)為4063.71萬(wàn)元=510.9萬(wàn)元+366.33萬(wàn)元-329.02萬(wàn)元+3515.5萬(wàn)元
八、結(jié)論
DR房地產(chǎn)連鎖服務(wù)公司的商業(yè)計(jì)劃書(shū)在醞釀、構(gòu)思和寫(xiě)作過(guò)程中做了大量的市場(chǎng)調(diào)查，并咨詢過(guò)一些專(zhuān)業(yè)人士，無(wú)論是從市場(chǎng)前景、項(xiàng)目本身、市場(chǎng)運(yùn)作，還是從資本運(yùn)營(yíng)、投資回報(bào)等方面分析，本項(xiàng)目無(wú)疑是一個(gè)成長(zhǎng)性良好、資本增值快、投資回報(bào)率高的項(xiàng)目。
市場(chǎng)前景：房地產(chǎn)中介服務(wù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要作用這已是無(wú)庸置疑的事實(shí)，這行業(yè)隨著市場(chǎng)需求的日益增加和相關(guān)政策的不斷完善將得到更快的發(fā)展，將成投資的熱點(diǎn)。
項(xiàng)目本身：有全新的和超前的經(jīng)營(yíng)理念和服務(wù)方式，這是其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所不具有的。
市場(chǎng)運(yùn)作：以特許經(jīng)營(yíng)商業(yè)模式運(yùn)營(yíng)的、“兩網(wǎng)合一”的房地產(chǎn)中介服務(wù)平臺(tái)，所提供的服務(wù)符合行業(yè)的發(fā)展和市場(chǎng)的需求。
資本運(yùn)營(yíng)： 通過(guò)三年半的經(jīng)營(yíng)，公司凈資產(chǎn)將達(dá)到4000多萬(wàn)元，而且以后的收益是穩(wěn)定增長(zhǎng)的。
投資回報(bào)：根據(jù)我們的財(cái)務(wù)分析，本項(xiàng)目可在一年半后贏利。
綜上所述，本商業(yè)計(jì)劃操作是可行的，它的經(jīng)營(yíng)者和投資者將得到無(wú)限的回報(bào)。
這是一個(gè)充滿機(jī)遇和挑戰(zhàn)的時(shí)代，世界首富比爾?蓋茨勸誡我們：一旦看準(zhǔn)目標(biāo)，馬上就干，決不拖沓。不論何時(shí)，每個(gè)商人會(huì)遇到一些好機(jī)會(huì)，關(guān)鍵是機(jī)會(huì)來(lái)臨時(shí)，必須當(dāng)機(jī)立斷。
房產(chǎn)中介的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)
直營(yíng)為主的公司：如嘉信嘉業(yè)等所有連鎖門(mén)店都為總公司直屬，利用資源共享進(jìn)行連鎖運(yùn)營(yíng)，獲取更大利益。但是這樣往往房東和業(yè)務(wù)的身份信息等也將暴露，容易造成個(gè)人信息危機(jī)的隱患。
加盟為主的公司：大部分連鎖門(mén)店為店?yáng)|直接加盟品牌，總部有運(yùn)營(yíng)管理職責(zé)，同時(shí)公司通過(guò)收取管理費(fèi)以及提供過(guò)戶貸款服務(wù)獲得收益。
個(gè)體經(jīng)紀(jì)人：不直接隸屬于某個(gè)公司，通過(guò)高傭金在不同公司之間流通，為買(mǎi)賣(mài)雙方提供房屋買(mǎi)賣(mài)服務(wù)，賺取傭金。
房產(chǎn)中介的市場(chǎng)功能
1.節(jié)省業(yè)主和買(mǎi)家的時(shí)間——業(yè)務(wù)由中介專(zhuān)業(yè)人員操作完成進(jìn)行謀劃。
2.業(yè)主不要花錢(qián)登廣告：中介會(huì)將物業(yè)推薦給各類(lèi)客戶。
3.房產(chǎn)中介是以第三者身份——言論客觀、公正。
4.買(mǎi)賣(mài)雙方在直接議價(jià)時(shí)容易發(fā)生爭(zhēng)論：中介可協(xié)調(diào)氣氛，掌握尺度。
5.買(mǎi)入方通過(guò)中介的推薦更容易找到合適自己的需求。
6.多數(shù)買(mǎi)賣(mài)雙方都沒(méi)有足夠的法律常識(shí)和購(gòu)買(mǎi)經(jīng)驗(yàn)：中介可以幫助雙方減少法律糾紛，避免被訛騙。
7.中介接觸面廣，信息集中，買(mǎi)賣(mài)雙方匯集在中介公司信息室中。
8.維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序，通過(guò)管理中介公司規(guī)范二手市場(chǎng)。
9.橋梁與潤(rùn)滑劑。
10.推動(dòng)市場(chǎng)。
11.調(diào)節(jié)市場(chǎng)功能：準(zhǔn)確定價(jià)，控制開(kāi)發(fā)。
12.提高市場(chǎng)合理利用。
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