房地產企業(yè)房產稅如何計算
企業(yè)房產稅是大家很關心的話題，這房地產的企業(yè)房產稅是怎么計算的呢?小編為你帶來了“房地產企業(yè)房產稅的計算”的相關知識，這其中也許就有你需要的。
企業(yè)房產稅如何計算
作者：向先銀
一、企業(yè)房產稅如何計算
根據稅法規(guī)定，房產稅如何計算的方法有以下兩種：
(一) 按房產原值一次減除10%～30%后的余值計算。
其計算公式為： 年應納稅額=房產賬面原值×(1-10%至30%)×1.2%
(二) 按租金收入計算，
其計算公式為： 年應納稅額=年租金收入×適用稅率(12%)
以上房產稅如何計算方法是按年計征的，如分期繳納，比如按半年繳納，則以年應納稅額除以2;按季繳納，則以年應納稅額除以4;按月繳納，則以年應納稅額除以12。
對于工業(yè)用的自用地下建筑物，以房屋原價的50%作為應稅房產原值。對于與地上房屋相連的地下建筑物，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。
二、企業(yè)房產稅的征收對象
房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入，向房屋所有人征收的一種稅。
1、房產稅的征稅對象、征稅范圍
房產稅的征稅對象是房產，即以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、室外游泳池等不屬于房產。
房產稅規(guī)定的征稅范圍是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產。
這里所說的城市，是經國務院批準設立的市，包括市區(qū)和郊區(qū)，不包括農村;縣城是指縣人民政府所在地的城鎮(zhèn);建制鎮(zhèn)是指經省、自治區(qū)、直轄市人民政府批難設立的建制鎮(zhèn);工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達，人口比較集中，符合國務院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標準，但尚未設立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府劃定。
2、房產稅的納稅人
按照規(guī)定，房產稅的納稅人是產權所有人。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納;產權出典的，由承典人繳納;產權所有人、承典人不在房產所在地或者產權未確定以及租典糾紛未解決的，應由房產代管人或使用人繳納。
以上產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或使用人，均為房產稅的納稅人。
工業(yè)企業(yè)若擁有房產(即為房產的所有權人)的，自然是房產稅的納稅人。工業(yè)企業(yè)使用的房產為國有(即全民所有)，也應當繳納房產稅，是房產稅的納稅人。
三、企業(yè)房產稅的相關法律規(guī)定
中華人民共和國房產稅暫行條例實施細則 1986年10月30日 云政發(fā)[1986]155號
第一條 依照《中華人民共和國房產稅暫行條例》(以下簡稱《條例》)第十條的規(guī)定制定本實施細則。
第二條 凡在我省規(guī)定開征房產稅地區(qū)的單位和個人的房產，均應依照《條例》和本細則繳納房產稅。
第三條 《條例》第一條所指“城市”，系指國務院批準設立的市;“縣城”，系指未設立建制鎮(zhèn)的縣人民政府所在地;“建制鎮(zhèn)”，系指省人民政府批準的建制鎮(zhèn)。
城市的征收范圍為市區(qū)、郊區(qū)和市轄縣的縣城，建制鎮(zhèn)為鎮(zhèn)人民政府所在地。均不包括所轄農村和行政村。
工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達，人口比較集中，符合國務院規(guī)定的建鎮(zhèn)標準，但未設立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。具體劃分由州、市人民政府、地區(qū)行政公署確定，報省稅務局備案。
第四條 除《條例》第五條免稅的規(guī)定外，下列房產亦不征房產稅：
一、企業(yè)辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產。
二、作為營業(yè)用的地下人防設施。
第五條 房產稅的減免稅權限為：
一、屬于地、州、市范圍內全面性的減稅和免稅，報省人民政府審批。
二、屬于縣(市)范圍內全面性的減稅或免稅，由州、市人民政府、地區(qū)行政公 署審批，報省稅務局備案。
三、個別納稅確有困難的單位和個人，需要給予減稅或免稅照顧的，由縣(市)稅務局審批。(來源：法律知識)
房產未竣工決算如何計算房產稅
來源：中國稅網
問：企業(yè)自建的房產還沒有竣工結算報告，但是已經投入使用了，如何繳納房產稅?
答：《國家稅務總局關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)〔2003〕89號)第二條關于確定房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間問題規(guī)定，(一)購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
(二)購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
(三)出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
《財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)第一條關于房產原值如何確定的問題規(guī)定，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調整或重新評估。
根據上述規(guī)定，貴公司自建房產應當自房屋交付使用之次月起計繳房產稅，房產稅應當按照賬面原值計算，但是對于未進行竣工決算的，總局沒有明確的規(guī)定預算價值和竣工決算價值之間的差額如何處理，各地執(zhí)行口徑有所差異，以下地方政策供參考：
《遼寧省房產稅實施細則》第四條第三款規(guī)定，工程尚未決算已經投入使用的新建房產，依照基建計劃價值減除30%后的余值計稅;沒有基建計劃價值的，由房產所在地稅務機關核定。工程決算后，依照入賬價值計稅，已按計劃價值或核定繳納稅款的不再補退。
《北京市稅務局關于轉發(fā)財政部、國家稅務總局關于轉發(fā)關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定、關于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定的通知的通知》(市稅三字〔1987〕124號)第14條規(guī)定，關于新建房屋未辦理驗收手續(xù)前已使用，并已按照工程預算價格計征房產稅的，在工程驗收結算入賬后其差額是否退稅補稅問題：不再退補，可從下一個納稅期起按結算后帳面金額計算征收。
《吉林省地稅局關于印發(fā)房產稅和車船使用稅若干問題的解釋和補充規(guī)定的通知》(吉稅四字〔1988〕75號)第四條規(guī)定，納稅單位已投入使用尚未決算入賬的新建房屋，按基建計劃價值計算征稅;沒有基建計劃價值的，由稅務機關核定價值計征;入賬后按入賬原值計征，已按基建計劃價值或核定的價值計征的稅款不予退補。
《江蘇省稅務局關于房產稅車船使用稅若干具體問題的解釋和規(guī)定》(蘇稅三〔87〕11號)的規(guī)定，納稅單位新建、擴建、翻建的房屋，從建成驗收的次月起繳納房產稅;未辦驗收手續(xù)而已經使用的，自使用的次月起繳納房產稅，其房產價格尚未入賬的，可先按基建計劃價格計算征稅。待工程驗收結算后，在按入賬后價格進行調整，并辦理稅款的退補手續(xù)。
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